2013年9月5日上午，搜鋪網(wǎng)第四屆華東商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇在上海大寧福朋喜來登酒店如期舉行。會上集中展現(xiàn)了華東地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，全國知名品牌商、華東區(qū)域著名品牌商戶在會上共同發(fā)布了選址拓展需求。

以下是俏江南集團(tuán)副總裁鄭紅女士就高端餐飲在商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中體驗(yàn)式消費(fèi)的心得做分享。

俏江南集團(tuán)副總裁鄭紅女士

各位來賓大家上午好。非常高興有機(jī)會跟大家分享一下我對高端餐飲在商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中體驗(yàn)式消費(fèi)的心得。

說到高端餐飲和商業(yè)地產(chǎn)，讓我們先回顧一下2013年商業(yè)地產(chǎn)的一些情況。剛剛我們上一位嘉賓也講到2013年商業(yè)地產(chǎn)是一個大發(fā)展的年頭，無論是做過商業(yè)地產(chǎn)的還是沒做過商業(yè)地產(chǎn)的，都參與到了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)當(dāng)中。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量之多，體量之大。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我們的想象。尤其二三線市場扎堆開發(fā)，我們解除了很多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，真的是非常驚人。

開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目是一樣的，不斷的擴(kuò)大，忽略了城市的購買力，忽略了人們的需求。而對一個政府來講，一個大型購物中心的引進(jìn)可以改善當(dāng)?shù)氐慕煌�、環(huán)境以及提高當(dāng)?shù)厝嗣竦纳�活水平。同時可以增加一些就業(yè)機(jī)會，增加一些當(dāng)?shù)氐亩愂�。也是政府非常喜歡，也愿意給一些商業(yè)地產(chǎn)商一些資金或者是其他方面的支持的。

說到體驗(yàn)，自然就會想到電子商務(wù)給傳統(tǒng)商業(yè)帶來的沖擊。大量的年輕消費(fèi)者群體和高端商品的市場流失了。根據(jù)中國互聯(lián)網(wǎng)信息中心提供的數(shù)字，電子商務(wù)的顧客群90%都是年輕的都市白領(lǐng)，而購買的商品也都是一些新穎、高端的產(chǎn)品。長此以往，商場將有可能演變?yōu)殡娮由虅?wù)的補(bǔ)充，以低價、低質(zhì)的日用品為主，主要面對一些低端消費(fèi)或者是中老年顧客群。最具購買力、最活躍的消費(fèi)者會被拉走。大家都知道，人和人之間需要交流，交流中大家會有一些現(xiàn)場感、參與感和認(rèn)知感，這些是電子商務(wù)所不能具備的。就餐、看電影、游戲、購物等帶來的快樂和在家中進(jìn)行的一些網(wǎng)上的行為感受是有很大差異的。大城市商場當(dāng)中所有的客流有65%是為了娛樂、休閑而來的。比如說咖啡廳、酒吧、快餐廳、影院甚至是主題公園的消費(fèi)，包括參加一些抽獎活動等。這些都是給購物中心帶來了一些體驗(yàn)。體驗(yàn)式消費(fèi)成為了購物中心未來消費(fèi)的新寵。

2011年從餐飲的現(xiàn)實(shí)收入來看有20635億。2012年我國餐飲收入可以達(dá)到23448億，到2013年的1-6月份，全國餐飲收入達(dá)到了11795億，同比增長了8.7%，比去年略有下降，但是大家看到了餐飲業(yè)的發(fā)展。餐飲業(yè)要借助一些成熟平臺來降低經(jīng)營風(fēng)險，連鎖商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)各個城市當(dāng)中出雨后春筍般的快速發(fā)展，使餐飲行業(yè)找到了合作伙伴。同時國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)營表明，購物中心的發(fā)展生存關(guān)鍵就是留住人氣，最大限度的延長消費(fèi)者在店內(nèi)停留的時間。餐飲和娛樂給購物中心帶來了很大的人氣，很大程度上幫助到了購物中心。因此近年來，購物中心在餐飲區(qū)的面積設(shè)計比例上越來越大。餐飲的培育周期短，消費(fèi)需求明確，成為商業(yè)地產(chǎn)借力的主要原因。這些餐飲為商場帶來更多收益的同時也為商場帶來了人氣。

近期開業(yè)的大型商場和購物中心選擇餐飲吸引人氣，一些老的商場也開始突破其原有的餐飲的瓶頸。但是老商場因?yàn)榍捌谠O(shè)計的原因，進(jìn)行餐飲改造的成本將會增加很大。無論是咖啡店還是體驗(yàn)型的高中端的餐廳，都有明顯的區(qū)隔效應(yīng)。往往可以消化大型商場的高層空間，并向上承接更高層的娛樂體驗(yàn)，成為上下呼應(yīng)式的湖流吸引源泉。餐飲的存在，使得購物中心增加了更多的客戶選擇面，同時吸引了不同層次、不同需求的客戶。

電商對服裝行業(yè)的影響是最大的，特別是不少服裝快銷品，把網(wǎng)絡(luò)作為主要的銷售陣地。而消費(fèi)者在實(shí)體點(diǎn)試衣，在網(wǎng)絡(luò)購買的現(xiàn)象越來越多。前一段時間王健林董事長在所有萬達(dá)項(xiàng)目當(dāng)中，對服裝業(yè)進(jìn)行了瘦身。隨著發(fā)展，消費(fèi)者越來越重視購物的體驗(yàn)，餐飲娛樂比例的增加，也表明了消費(fèi)的變化。有消費(fèi)需求才會產(chǎn)生相應(yīng)的業(yè)態(tài)。目前我們的影院、餐飲消費(fèi)者必須要到場體驗(yàn)，而且這些店有專業(yè)化、獨(dú)特性的屬性，得到的顧客支持會越來越多。

目前購物中心餐飲所占面積大約25%左右，今后還有更大體驗(yàn)空間，我個人認(rèn)為理想狀態(tài)應(yīng)該是30%-35%左右。當(dāng)然餐飲比例取決于所在區(qū)域受眾群體的實(shí)際情況。購物中心每層都要有餐飲的配套，有一定規(guī)模的餐飲要在高層，帶動客流向上走，每一層還需要有一些大家休息的地方，以簡單的餐飲為主，比如說咖啡廳，小茶廳，以及小規(guī)模的特色餐飲為主。通常設(shè)計在每個樓層角落的地方，同樣可以帶動客流。而中高端餐飲通常會設(shè)定在某一個特定樓層，以滿足相關(guān)的高端的人群。

我們現(xiàn)在和一些商家在談的時候，他非常明確不同餐飲品牌，不同價格，他們所需要的功能和服務(wù)。在未來，餐飲業(yè)將會扮演越來越重要的角色，最大挖掘餐飲對購物中心的正面影響，多考慮餐飲與零售的互動，要從文化、體驗(yàn)、藝術(shù)、時尚等多個方面來認(rèn)識餐飲，才可以更好的適應(yīng)市場和留住客人。餐飲業(yè)可以留住不同類型的消費(fèi)者，增加停留時間，相比其他的挾泰，餐飲企業(yè)的運(yùn)營模式較為簡單，現(xiàn)金流快，回收見效快。所以餐飲往往成為購物中心招租見效最快的部分。

面對當(dāng)下嚴(yán)峻的形式，餐飲業(yè)不僅承載了消費(fèi)者用餐的需求，更是對抗電商和進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)差異化競爭的重要手段。同時也是提升顧客舒適和愉悅感的重要通道。

中國人對美食有非常大的偏愛，更有一部分研究每食的人。餐飲行業(yè)在中國有多大的空間？2013年將會達(dá)到2.5萬億，是中國最大的行業(yè)之一。餐飲包括中式正餐、中式快餐、西式正餐、西式快餐等。而俏江南作為中式正餐的佼佼者，從最早以寫字樓選址到今日走進(jìn)了購物中心，也是市場發(fā)展帶來的一個改變。高端餐飲選擇購物中心，必然要關(guān)注幾個方面，第一要關(guān)注新進(jìn)城市的GDP增長，第二要關(guān)注城市人口的結(jié)構(gòu)，第三要關(guān)注項(xiàng)目所在的商圈。第四要關(guān)注體量和招商定位。第五要關(guān)注開發(fā)商后期管理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營模式等等，對于高端餐飲要關(guān)注消費(fèi)者的體驗(yàn)。市場上的商務(wù)宴請和一定的個人高消費(fèi)目前仍然有巨大的空間，高端的消費(fèi)并不是簡單理解為價格高、裝修奢華等等。購物中心需要這一類型的餐廳吸引具有一定消費(fèi)能力的客戶，在帶動客流量的同時，提高購買品質(zhì)，同時也為商鋪之間的需求提供了方便。購物中心需要繁榮，需要大量的客流，需要吸引不同消費(fèi)能力的客戶來商場娛樂、休閑。而不同消費(fèi)者恰恰可以滿足商鋪的需求。加大停留時間，提高消費(fèi)的頻次和銷售量，正是開發(fā)商和商鋪共同的愿望。

高端餐廳在當(dāng)中扮演了多種角色。高端餐飲就應(yīng)該給消費(fèi)者帶來高品質(zhì)的菜品，提供一流的服務(wù)，舒適的就餐環(huán)境。讓消費(fèi)者在視覺上、味覺上、嗅覺上、觸覺上都有深刻的體驗(yàn)。

視覺上可以從設(shè)計風(fēng)格體現(xiàn)其變化、時尚具有文化元素的印記。品相，從產(chǎn)品的設(shè)計到擺盤生動逼真，味覺讓味覺打開，品其美味。注重養(yǎng)生搭配也是高端餐飲強(qiáng)調(diào)的一種經(jīng)營的理念，目前在高端餐飲業(yè)有生日宴、滿月宴、謝師宴等。因此，特色性、文化性、互動性、業(yè)態(tài)豐富性是體驗(yàn)式消費(fèi)購物環(huán)境的一個特點(diǎn)。

購物中心需要的是全天的營業(yè)，需要不同消費(fèi)能力的消費(fèi)者，商家要適度的增加餐飲品種。無選擇的招餐飲品牌對商鋪和購物中心都會成為一種傷害。

總之商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商若想讓消費(fèi)者進(jìn)入購物中心，并切身體驗(yàn)到體驗(yàn)式消費(fèi)就應(yīng)該關(guān)注每一個業(yè)態(tài)的特點(diǎn)，在吸引高端餐飲時，對各個方面要非常重視。高端餐飲要依托所在城市、商圈、綜合題項(xiàng)目、組合內(nèi)容來設(shè)計其設(shè)計風(fēng)格，包括包間和散臺的數(shù)量。

總之只有提高更好的服務(wù)，商鋪才可以呈現(xiàn)最完美的作品給消費(fèi)者，滿足不同的小需求，了解體驗(yàn)式消費(fèi)，高端餐飲的特點(diǎn)。讓消費(fèi)者感受到體驗(yàn)式消費(fèi)的快樂，注重情感體驗(yàn)，提高人氣，來支撐購物消費(fèi)來源，是未來商業(yè)地產(chǎn)商的追求之一。

我就講到這里，謝謝大家。

（搜鋪網(wǎng) 上海報道）