在北京，嘉里建設(shè)參與開發(fā)的國貿(mào)至今仍是北京頂級商務(wù)地標(biāo)；在上海，新鴻基開發(fā)的國金中心是陸家嘴租金最高的甲級寫字樓之一；在廣州，太古匯被稱為難以復(fù)制的城市商業(yè)樣板；而在深圳，嘉里建設(shè)廣場項(xiàng)目領(lǐng)漲商務(wù)租賃市場。

京滬穗深四地“港派”綜合體表現(xiàn)搶眼并非偶然。數(shù)據(jù)顯示，中國城市地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入綜合體時(shí)代，2013-2015年，城市綜合體新增數(shù)量以50%～100%速度遞增，其中深圳現(xiàn)有綜合體22個(gè)，未來三年將新增7個(gè)。在此背景下，“港派”綜合體憑借其運(yùn)營優(yōu)勢，后勁十足。

“港派”綜合體領(lǐng)銜樓市

資料顯示，新鴻基開發(fā)的上海國金中心綜合體項(xiàng)目，包括服務(wù)式公寓、商場、寫字樓、酒店，總投資額達(dá)100億元。至今，該項(xiàng)目甲級寫字樓仍是陸家嘴租金最高的物業(yè)之一。商場部分自2011年開業(yè)，首年租金收入就達(dá)4億元。

嘉里建設(shè)參與開發(fā)的國貿(mào)三期是目前北京規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)綜合體之一，它與國貿(mào)一期、二期一起，構(gòu)成110萬平方米的建筑群。國貿(mào)三期辦公樓的月租金更是突破了1500元，會聚了匯豐銀行、美國銀行、美國電話電報(bào)公司、AXA、蘋果等大批知名企業(yè)入駐。

位于深圳CBD的嘉里建設(shè)廣場由三幢高層甲級寫字樓組成，和同屬嘉里集團(tuán)的福田香格里拉酒店構(gòu)成目前深圳最大的商務(wù)綜合體之一。其中一期自2008年入市以來，出租率一直維持在95%以上。2011年推出的第三座，更是整個(gè)深圳市寫字樓租金的標(biāo)桿。

在城市中心土地資源日益稀缺、開發(fā)成本不斷提高的背景下，“城市綜合體”表明房企的全新選擇邏輯。這種綜合了商業(yè)、辦公、住宅、酒店、休閑等多種元素為一體的“城中之城”，是中國城市化進(jìn)程的下一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)。

世聯(lián)董事長陳勁松就曾經(jīng)提及，中國目前“在建中的綜合體規(guī)模是建成的4倍，規(guī)劃綜合體的規(guī)模又是在建的4倍�！睌�(shù)據(jù)顯示，2013-2015年城市綜合體新增數(shù)量以50%～100%速度遞增，其中深圳現(xiàn)有綜合體22個(gè)，未來三年將新增7個(gè)。換言之，井噴式的供應(yīng)、同質(zhì)化的模式復(fù)制也將使城市綜合體面臨著招商、運(yùn)營等眾多難題。在此背景下，“港派”綜合體的價(jià)值正逐漸彰顯。

不同于萬達(dá)等內(nèi)地房企分割出售的模式，香港有限的土地和成熟的商業(yè)環(huán)境，讓許多香港發(fā)展商并不像內(nèi)地地產(chǎn)商那樣依賴于銷售，在他們的理念中，商業(yè)地產(chǎn)尤其是綜合體開發(fā)，最需要的是穩(wěn)健和持續(xù)。

嘉里建設(shè)也是一家以穩(wěn)健著稱的港企，年報(bào)顯示，嘉里集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率一般保持在30%以下。2012年年報(bào)顯示，嘉里建設(shè)擁有大量持有型物業(yè)。其中已竣工投資物業(yè)組合所錄得租金收入及經(jīng)營溢利分別為9.65億港元及5.95億港元。

“現(xiàn)金流一定要健康，一個(gè)優(yōu)秀而有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)團(tuán)體，加上開發(fā)商要有足夠的忍耐力……” 在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場耕耘多年的嘉里置業(yè)(中國)投資有限公司區(qū)域市場總經(jīng)理鄺奕珺曾對媒體表示，這是成功運(yùn)營綜合體的三個(gè)必備條件。而在外界看來，這些都是港企的“先天”優(yōu)勢。成功操盤廣州太古匯的資深綜合體專家郝繼霖就認(rèn)為，對比內(nèi)地房企，港企具有多年開發(fā)綜合體物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)�！皟�(nèi)地對手們是摸著石頭過河，而港企至少有成功模式可循�！�

在深圳，中心區(qū)商務(wù)物業(yè)開發(fā)的房企并非嘉里一家，然而像嘉里建設(shè)廣場這樣的統(tǒng)一業(yè)權(quán)的超甲級寫字樓，市場存有量不足10%。更多的開發(fā)商是在快速銷售寫字樓套現(xiàn)，因此也對后期樓宇租金造成影響。來自戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，目前深圳福田中心區(qū)甲級寫字樓平均月租為193元/平方米，而嘉里建設(shè)廣場高層租價(jià)卻悄然突破了300元/平方米。目前，已有包括蘋果、思科、微軟、匯豐、戴爾、高盛、穆迪等在內(nèi)的頂級高端客戶進(jìn)駐。在這些企業(yè)看來，單一業(yè)權(quán)意味著更好的物業(yè)的素質(zhì)和更專業(yè)的物業(yè)管理，因此多數(shù)巨頭們選擇了5年以上的租約。

有觀點(diǎn)指出，“在選擇寫字樓的大戶型時(shí)或者擴(kuò)租時(shí)，客戶可以有較大的自主性。同時(shí)，單一業(yè)權(quán)的物業(yè)能夠有效地控制進(jìn)駐企業(yè)的業(yè)態(tài)，從而實(shí)現(xiàn)更好的租戶組合，形成優(yōu)質(zhì)企業(yè)的聚集效應(yīng)。這是單一業(yè)權(quán)物業(yè)備受國際大公司和龍頭企業(yè)青睞的重要因素�！钡�是，這也同時(shí)意味著開發(fā)商需要付出更多的時(shí)間和耐心，以及更大的現(xiàn)金流成本。

持續(xù)性收益是考驗(yàn)

和內(nèi)地動輒數(shù)百億，甚至超過千億的公司相比，港企在銷售數(shù)據(jù)上的表現(xiàn)并不突出，而是看重持續(xù)盈利能力，尤其在綜合體物業(yè)的開發(fā)運(yùn)營上。

資料顯示，目前新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的獨(dú)資項(xiàng)目中，經(jīng)營性商用物業(yè)占60%~70%，出售型住宅物業(yè)則占30%~40%。上文中提及的投資額達(dá)100億的國金中心，公司預(yù)計(jì)的年租金收入7億~8億元，年租金回報(bào)率達(dá)到8%。而號稱“十年磨一劍”的廣州太古匯，是廣州迄今為止最高端購物中心的標(biāo)桿，業(yè)內(nèi)對其回報(bào)率同樣看好。由此也驗(yàn)證了郝繼霖“商業(yè)地產(chǎn)需要養(yǎng)”的說法。

在深圳成功綜合體中，也不乏“養(yǎng)”的案例。數(shù)據(jù)顯示，深圳嘉里建設(shè)廣場一期早在2008年正式開始招租，目前的平均租賃價(jià)格為260元/平方米。項(xiàng)目第三座2012年第一季度竣工，當(dāng)年年中已租出約37%。目前二期中低區(qū)的租賃的價(jià)格在280元/平方米，而高區(qū)租賃價(jià)格超過每月300元/平方米。從項(xiàng)目起租時(shí)間租金分布來看，項(xiàng)目與客戶之間，經(jīng)歷了雙向精選的過程。此外項(xiàng)目與集團(tuán)旗下香格里拉的完美結(jié)合，也被視為港企的專業(yè)操盤實(shí)力。

有機(jī)構(gòu)分析人士指出，選擇超甲級寫字樓與五星酒店的組合，打造偏商務(wù)功能的綜合體，從而成功避開了福田中心區(qū)集中商業(yè)型綜合體的貼身肉搏。“這也是港企綜合體經(jīng)驗(yàn)老道的體現(xiàn)。

（來源：房地網(wǎng)）