近日，厚街鎮(zhèn)推出一宗占地接近14萬平方米、容積率接近3.5的商住混合用地，其面向大企業(yè)定向掛牌，這意味著又一個大型城市綜合體項目將破土而出。
在席卷全國的城市綜合體熱潮中，東莞的表現(xiàn)也相當(dāng)突出。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，拋開第一國際等原有的大型綜合體和一些小規(guī)模的復(fù)合地產(chǎn)項目，最近三年，東莞出現(xiàn)的或計劃中的大型城市綜合體項目多達(dá)14個，覆蓋東城、南城、長安、虎門、厚街、樟木頭、塘廈、黃江、松山湖等重點區(qū)域。此外，新規(guī)劃的南城總部基地、南城國際商務(wù)區(qū)還規(guī)劃了大量的商用物業(yè)。
分析人士稱，向著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和城市升級的目標(biāo)，東莞政府聯(lián)合大企業(yè)掀起了新一輪造城運動，這將深刻地改變東莞的城市格局。但是，由于大項目扎堆入市，當(dāng)前已經(jīng)出現(xiàn)了市場消化問題，目前有部分項目遇到了銷售偏慢的難題，這說明造城運動的節(jié)奏還需要斟酌。
苛刻的競買條件
近日，厚街鎮(zhèn)一宗土地引起了業(yè)界的熱議。這宗土地規(guī)定了苛刻的競買條件，這些條件使得該土地對中小開發(fā)商緊緊地關(guān)上了大門，說明政府希望有實力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商前來接盤。
厚街鎮(zhèn)引起業(yè)界熱議的地塊編號為2013WG039，位于厚街鎮(zhèn)珊美村、寶屯村，面積大、容積率高，占地高達(dá)139778平方米，其中地塊一占地68728平方米，為普通商品住房、商服用地，容積率上限達(dá)到3.476，地塊二占地71050平方米，為商業(yè)金融用地，容積率上限高達(dá)3.477。該土地將在8月28日開始掛牌，在9月11日進入最終交易環(huán)節(jié)。
按照這些指標(biāo)來計算，該宗土地的計容積率面積最高可達(dá)48.6萬平方米。從其用地性質(zhì)來看，這塊土地上將崛起一個集商業(yè)、辦公、居住等為一體的大型城市綜合體項目。因體量龐大，所以土地的出讓起始價也高達(dá)13.268億元，折合樓面地價約2730元/平方米，從全市綜合體土地來看，這一樓面地價處于中等偏低的水平。
更讓業(yè)界關(guān)注的是，這宗土地規(guī)定了苛刻的競買條件。第一，競買保證金高達(dá)5億元（保證金應(yīng)屬于競買人自有資金）。第二，競買人須滿足以下競買條件：競買企業(yè)注冊資本金至少在20億以上；競買人在國內(nèi)已建成開業(yè)且持有不少于1個大型商業(yè)中心，且商業(yè)中心建筑面積不少于20萬平方米；競買人需就該地塊取得并提供IMAX公司出具的入駐意向函。
這些條件使得該土地對中小開發(fā)商緊緊地關(guān)上了大門，說明政府希望有實力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商前來接盤。
當(dāng)然，面向大企業(yè)定向出讓的事情，在東莞并非首次，尤其是一些重點土地。
比如，2011年7月出讓的2011G042號長安鎮(zhèn)宵邊社區(qū)普通商品住房和商服用地，占地88540平方米，容積率上限為3.0，計容建筑面積高達(dá)26.6萬平方米，起始價6.777億元。當(dāng)時，這塊地出讓時也設(shè)定了高門檻。其一，競買保證金設(shè)定為3億元。其二，項目建成后，其中不少于9萬平方米的地上商業(yè)物業(yè)不得分割出售。其三，競得方競得地塊后，須在交地后24個月內(nèi)竣工并開業(yè)，因競得方原因在此期限內(nèi)未能竣工并開業(yè)的須另支付違約金1億元。其四，競買方企業(yè)注冊資本金在30億元以上；競買方在國內(nèi)持有商業(yè)物業(yè)不少于100萬平方米；競買方在國內(nèi)已建成且持有不少于2個大型商業(yè)物業(yè)，且每個商業(yè)物業(yè)建筑面積不少于20萬平方米。
再如，去年5月出讓的2012WG017號東城區(qū)主山社區(qū)普通商品房住宅和商服用地，占地123905平方米，容積率上限高達(dá)3.232，計容建筑面積高達(dá)40.0萬平方米，起始價13.8億元。當(dāng)時，土地出讓公告規(guī)定，競買保證金為5億元。其次，競得人競得后需提交東城區(qū)蓋章認(rèn)可的建設(shè)速度承諾函，確保在四證辦理完畢24個月內(nèi)A地塊大商業(yè)中心建成開業(yè)，四證辦理完畢28個月內(nèi)B地塊五星級酒店建成開業(yè)。再次，項目建成后至少有8萬平方米的地上商業(yè)面積需統(tǒng)一自持經(jīng)營，不得分割銷售。然后，競得人需在該地塊配建一座含世界先進電影放映技術(shù)IMAX廳的大型影院。最后，競買企業(yè)注冊資本金至少在20億元人民幣以上；競買人在國內(nèi)已建成開業(yè)且持有不少于1個大型商業(yè)中心，且商業(yè)中心建筑面積不少于20萬平方米；持有并經(jīng)營開業(yè)的五星級酒店不少于3家。
長安與東城土地最后均被商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬達(dá)拿下，用于建設(shè)萬達(dá)廣場這一大型城市綜合體。其中，長安萬達(dá)廣場在今年7月已經(jīng)開業(yè)，東城萬達(dá)廣場正在建設(shè)之中，預(yù)計明年9月開業(yè)。
城市綜合體拓展產(chǎn)業(yè)功能
在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)中，政府對企業(yè)的選擇是一個公開的秘密。出于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、城市面貌與稅收增長等需要，地方政府如今更加希望開發(fā)一些帶有產(chǎn)業(yè)功能的大型城市綜合體項目，而對普通住宅項目、小型商業(yè)項目的熱情則顯得一般般。
在東莞，目前政府已經(jīng)和實力派企業(yè)聯(lián)手，正在掀起一場致力于更新城市面貌、發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的新造城運動，其范圍覆蓋東城、南城、長安、虎門、厚街、樟木頭、塘廈、黃江、松山湖等重點鎮(zhèn)街、園區(qū)。
2010年11月30日，樟木頭鎮(zhèn)政府、樟木頭林場與保利（東莞）投資有限公司簽約開發(fā)東莞保利生態(tài)城。當(dāng)時發(fā)布的消息稱，保利生態(tài)城占地26.6平方公里。今年5月24日，保利發(fā)布的消息稱，東莞保利生態(tài)城已經(jīng)擴容到60平方公里，堪比6個深圳東部華僑城或2個澳門的規(guī)模，橫跨樟木頭、塘廈、黃江等三鎮(zhèn)區(qū)，投資額超百億元。
按照規(guī)劃，在未來6—8年時間內(nèi)，保利將在這60平方公里的山脈中打造童話王國、夢幻城堡、快樂森林等多個主題樂園，以芙蓉寺為依托的禪境養(yǎng)生谷，以高爾夫、會議中心、酒店為載體的高端商務(wù)休閑領(lǐng)地，匯聚旅游、休閑、度假、商務(wù)、教育、體育、養(yǎng)生、居住等各種功能。
這無異于再造一座城鎮(zhèn)，這一項目得到了東莞市政府的重點支持。今年，該項目一期住宅產(chǎn)品已經(jīng)開售。
至于萬達(dá)廣場則更是明顯。2011年6月，在廣東省人民政府與中華全國工商業(yè)聯(lián)合會共同舉辦的廣東與全國知名民營企業(yè)合作發(fā)展共促轉(zhuǎn)型升級大會上，東莞萬達(dá)廣場項目簽約，萬達(dá)將投資150億元在東城、長安、南城、虎門等地建設(shè)多個城市綜合體，每個綜合體的建設(shè)規(guī)模在30萬—50萬平方米。
去年3月，東莞市委書記徐建華、市長袁寶成率隊赴京拜訪萬達(dá)集團總部，與萬達(dá)集團董事長王健林達(dá)成了一系列合作計劃。
今年3月，東莞市政府與萬達(dá)集團簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將在東莞的主城區(qū)、支點城鎮(zhèn)、軌道交通站點、水鄉(xiāng)特色發(fā)展經(jīng)濟區(qū)等重點發(fā)展區(qū)域開展項目合作。王健林披露，目前萬達(dá)已在東莞投資了100億元，建設(shè)了長安萬達(dá)廣場和東城萬達(dá)廣場；今后，萬達(dá)將再投資超過150億元，在東莞至少再建3個萬達(dá)廣場，并將在虎門、厚街、大朗、城區(qū)選址。
據(jù)東莞市委、市政府的消息，與萬達(dá)合作已經(jīng)提升到東莞貫徹落實市委、市政府《關(guān)于全面提高開放型經(jīng)濟水平的若干意見》的高度，目的是依托萬達(dá)集團雄厚的投資實力和先進的運營管理經(jīng)驗，引入高端業(yè)態(tài)，塑造宜人空間，為商貿(mào)、文化、娛樂、旅游等第三產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展平臺，從而完善城市功能，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，為東莞經(jīng)濟社會發(fā)展發(fā)揮積極的引領(lǐng)和示范作用。
城市核心區(qū)擴容
相比廣州、深圳等城市，東莞執(zhí)政者對東莞的城市發(fā)展水平顯然是不夠滿意的，于是最近幾年又掀起了新一輪造城運動，主要是“強心”，提高城區(qū)的首位度。
東莞是一個組團式發(fā)展的城市，市、鎮(zhèn)、村、組四輪驅(qū)動，招商引資，32個鎮(zhèn)街發(fā)展各成體系，這鑄造了東莞改革開放以來的高速發(fā)展奇跡。但是，這樣的發(fā)展也使得城市碎片化，東莞缺乏現(xiàn)代城市聚集的功能，影響了進一步發(fā)展。于是，在2001年，東莞市委、市政府喊出了“一年一大步，五年建新城”的號召，掀起了一輪造城運動，締造了東莞今日的城市中心區(qū)的面貌。
但相比廣州、深圳等城市，對于東莞的城市發(fā)展水平，執(zhí)政者顯然是不夠滿意的，于是最近幾年又掀起了新一輪造城運動，主要是“強心”，提高城區(qū)的首位度。
其中，作為東莞CBD的首期項目——南城總部基地已經(jīng)進入了開發(fā)環(huán)節(jié)。其中的大項目寰宇匯金中心項目的規(guī)劃方案已經(jīng)在今年的東莞市城建工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議上獲得通過。該項目由9棟高度約為100—250米的超高層建筑群組成，是一個超大型的城市綜合體項目。該項目的開發(fā)商是東莞市邦聯(lián)實業(yè)投資有限公司，而邦聯(lián)實業(yè)由光大集團、新世紀(jì)、大中實業(yè)、東糖集團、宏遠(yuǎn)、中天、中惠熙元、富盈、建工集團、嘉宏集團、東晟實業(yè)、東物置業(yè)、快意投資等十三家東莞知名本土企業(yè)共同出資組建。
另一個超大型的城市綜合體項目——東莞國貿(mào)中心也在修建之中。該項目位于東莞城市核心區(qū)會展中心對面，占地面積約10.5萬平方米，總建筑面積達(dá)108萬平方米，最高樓達(dá)398米，超過當(dāng)前的東莞第一高樓環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心。項目包括五幢塔樓和一個大型商業(yè)裙樓，集合商務(wù)辦公、商業(yè)、金融、餐飲、酒店、廣場等多用途，總投資額超過113億元。該項目的開發(fā)商民盈集團由22家東莞本土知名企業(yè)聯(lián)合發(fā)起成立，首期出資注冊資本達(dá)20億元，吸納了南城、東城、莞城、常平、石龍、厚街、大朗等17個鎮(zhèn)街的諸多民營企業(yè)入股。項目在去年9月莞商大會期間動工，當(dāng)時，中央駐香港聯(lián)絡(luò)辦副主任林武、廣東省副省長劉志庚、原廣東省人大常委會副主任李近維、東莞市委書記徐建華、東莞市長袁寶成等政府領(lǐng)導(dǎo)悉數(shù)出席動工典禮。
此外，東莞市政府、南城街道聯(lián)手打造的占地2.14平方公里的南城國際商務(wù)區(qū)已經(jīng)完成了規(guī)劃，正在運營之中，其招商引資工作正在熱火朝天地進行之中。以后，這一片區(qū)與南城總部基地、市政府所在的行政文化中心區(qū)相連成為東莞行政、文化、商務(wù)、商貿(mào)的核心區(qū)，這意味著東莞城市核心區(qū)的一次大擴容。
成長的煩惱
對于投資者和商家而言，新一輪造城運動，勢必將造成商圈與城鎮(zhèn)中心的轉(zhuǎn)移，在這個變局之中，如何選擇投資區(qū)域與項目顯得相當(dāng)重要。而對于開發(fā)企業(yè)和當(dāng)?shù)卣畞碚f，盡管城市升級有其必然性，但是開發(fā)節(jié)奏還是需要斟酌的。
就像自然人一樣，城市的成長將是一個漫長的過程，伴隨著成長的煩惱。
除了第一國際、華南Mall、世博廣場、地王廣場等一批原有大型城市綜合體之外，最近三年，東莞又冒出了一批大型城市綜合體項目，或新開業(yè)，或在建，或計劃之中。據(jù)不完全統(tǒng)計，除了新開業(yè)的長安萬達(dá)廣場、建設(shè)中的東城萬達(dá)廣場、計劃中的另外3個萬達(dá)廣場、建設(shè)中的東莞國貿(mào)中心、建設(shè)中的寰宇匯金中心、建設(shè)中的東莞保利生態(tài)城、建設(shè)中的長安萬科廣場、計劃中的光大黃旗一號地項目、籌備中的卓越·未來城邦北地塊項目、建設(shè)中的虎門地一大道、今年新出讓的莞城萬科項目、萬科松湖中心等14個大項目，還有南城國際商務(wù)區(qū)、南城總部基地也規(guī)劃了大量的商用物業(yè)。當(dāng)然，這已經(jīng)刨除了那些小型的復(fù)合地產(chǎn)項目。
實際上，大建綜合體并非東莞獨有，而是一種席卷大江南北的熱潮。世聯(lián)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人說，在快速城鎮(zhèn)化、土地資源稀缺、政策限制、人口膨脹等多種因素的綜合作用下，綜合體已成為中國房地產(chǎn)發(fā)展的重點之一。全國正在準(zhǔn)備推出的綜合體土地規(guī)模，達(dá)到當(dāng)前已經(jīng)建成的16倍之多。未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量正以過往50%—100%的增速上升，綜合體熱已從一二線城市迅速滲透到三線甚至四線城市。
分析人士稱，具體到東莞，由于當(dāng)前商業(yè)建筑、寫字樓建筑跟東莞的經(jīng)濟總量相比，仍顯得相對落后，長安、虎門、南城、東城等各大鎮(zhèn)街目前的商用物業(yè)仍在建筑格局、停車設(shè)計等方面普遍存在諸多問題，這給一些高品質(zhì)的綜合體項目留下了發(fā)揮空間。一旦這些新建筑面世，將造成東莞商圈的轉(zhuǎn)移，城市的變局。如，長安萬達(dá)廣場的開業(yè)，已經(jīng)引起了長安商圈的變化，使得長安在長青路傳統(tǒng)商業(yè)街之外，在宵邊片區(qū)崛起新的商業(yè)中心。
時尚電器市場部副經(jīng)理陳權(quán)威說：“時尚電器在長安已經(jīng)布局了2個超大型門店，目前暫時沒有進駐長安萬達(dá)廣場，但是正在密切關(guān)注中，據(jù)目前數(shù)據(jù)，長安萬達(dá)廣場運營是比較理想的，如果我們門店所在的商圈有所弱化的話，我們會重新布局門店，不排除會進駐長安萬達(dá)廣場商圈�！�
不過，短期內(nèi)集中涌現(xiàn)大量的綜合體項目，將面臨較大的市場消化壓力。實際上，這種狀況已經(jīng)出現(xiàn)。如某大鎮(zhèn)的一個大型綜合體項目的商鋪銷售就不太理想。該項目在2011年11月28日—2012年12月4日公示了257套商鋪，不過截至昨日早晨，簽約銷售140套，銷售率僅54%。又如，城區(qū)一個大型綜合體項目，在2012年12月21日公示168套住宅，不過截至昨日早晨，簽約銷售81套，銷售率僅48%。
被實踐證明能夠較為理想運作的城市綜合體一般都需要自持/散售物業(yè)的合理比例，而散售是開發(fā)商快速回籠現(xiàn)金的主要途徑，若城市綜合體的散售部分銷售不利的話，將嚴(yán)重影響項目的良性運作和企業(yè)的健康發(fā)展。
分析人士稱，水就這么多，分的人多了，自然有的人就沒水喝了。對于投資者和商家而言，新一輪造城運動，勢必將造成商圈與城鎮(zhèn)中心的轉(zhuǎn)移，在這個變局之中，如何選擇投資區(qū)域與項目顯得相當(dāng)重要。而對于開發(fā)企業(yè)和當(dāng)?shù)卣畞碚f，盡管城市升級有其必然性，但是開發(fā)節(jié)奏還是需要斟酌的。
在2011年8月舉行的南城國際商務(wù)區(qū)城市設(shè)計專家評審會上，東莞市城鄉(xiāng)規(guī)劃局局長歐陽南江就曾說，南城國際商務(wù)區(qū)是提前規(guī)劃，若要成熟至少需要10年時間。
而旁邊的南城總部基地規(guī)劃總面積達(dá)到1000畝，一期土地在2010年9月出讓，如今即將3年了，一期項目還處于建設(shè)之中。東莞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長、邦聯(lián)實業(yè)董事會秘書長陳駿良去年8月說：“南城總部基地的寫字樓入市，不少是在五六年后的事情了。但是政府推地了，這么好的位置，開發(fā)商肯定會拿的，不拿就被別人搶先了。拿地只是作為一個長遠(yuǎn)戰(zhàn)略，后續(xù)的開發(fā)只有慢慢來了。”
（來源：南方日報）
