江蘇最大地產企業(yè)新城控股集團有限公司(下稱“新城控股”)苦等11年，終于在2012年11月29日登陸港股，成為自恒大地產、龍湖地產之后登陸港股規(guī)模最大的內資地產企業(yè)。今年前7月，新城控股完成了88億元的銷售額，占全年銷售目標200億元的44%。2013博鰲房地產論壇上，新城控股高級副總裁歐陽捷就未來的發(fā)展規(guī)劃和企業(yè)的戰(zhàn)略布局、商業(yè)地產的發(fā)展思路等問題接受了記者的專訪。
逐步加大商業(yè)地產的持有
記者：去年，新城控股趕上了港股上市的末班車，今年也是貴司上市后的第一年，有沒有對未來具體的規(guī)劃？
歐陽捷：大致從2003年開始，我們的復合增長率大概在30%-35%之間，這個在地產百強企業(yè)中還是屬于快的，不過與地產前20強企業(yè)相比，我們的發(fā)展速度還算偏慢的，其實從去年到今年，我們已經慢了下來，在慢的過程中，其實就是在調整和進行內部優(yōu)化。
目前來講，還是希望以規(guī)模發(fā)展為主，因為我們認為地產行業(yè)未來十年還是以規(guī)模發(fā)展的階段，十年后偏向以質取勝。我們也希望趁著這白銀十年的光景，把企業(yè)的實力和規(guī)模做大，至于目標的達成上，我們也是希望能按照內部的目標和要求去做，至于對外公布的指標是多少，還沒有確定。在規(guī)模做大后，我們也在考慮做均衡性，并不是一味追求規(guī)模。
記者：新城控股近年來也是往商業(yè)地產這塊發(fā)展，目前在這塊的發(fā)展現(xiàn)狀怎樣，對商業(yè)地產的未來發(fā)展如何考慮？
歐陽捷：關于商業(yè)地產，我們做的時間并不是很長，新城控股原來還是以住宅地產為主，近幾年也看到了商業(yè)地產的前景，我們也做了一些嘗試。
商業(yè)上，我們目前是有三個層面，第一個就是做生活廣場，主要是圍繞社區(qū)來做，這個體量不是很大，大概兩三萬平方米，主要是為社區(qū)進行配套服務。第二層面是城市廣場，一般指的是我們城市的副中心，即城市綜合體，這方面我們可以來講有一個基本的成功模型，我們在上海的青浦和蘇州的吳江，都有我們的城市廣場系列項目。第三種模式是國際廣場系列，做得比較高端，有國際品牌的支撐，這一定是在城市的最核心的區(qū)域，但相對來說是可遇不可求的，地塊也不是隨便能拿得到的。所以未來，我們還是以生活廣場和城市廣場為主要的發(fā)展模式。
目前商業(yè)的比例大概是20%左右，我們也在精挑細選商業(yè)項目，但我們希望逐步加大商業(yè)地產的持有。
“融資不成障礙”
記者：江浙今年出現(xiàn)了房企棄殼的首例，你如何看待這種現(xiàn)象？
歐陽捷：這種現(xiàn)象一定會出現(xiàn)得越來越多，在1997、1998年的時候，房地產企業(yè)有8萬多家，現(xiàn)在是5萬多家，可能用不了幾年，就會變成3萬多家。且目前的金融體系改革，還會加速這種分化的速度，利率市場化下，小企業(yè)難以為繼，不但融資成本越來越高，就算能承受利息成本，可能也難籌錢，因為覺得風險太大，所以小企業(yè)會被淘汰出局，而唯一的辦法就是將殼賣掉，不做了。而強者恒強，大企業(yè)越來越有錢，房地產融資開閘對大企業(yè)更有利。
記者：那貴司目前的融資現(xiàn)狀怎樣？
歐陽捷：H股上市后，我們的融資渠道已經打開了，融資本身已經不成為障礙。直接融資方面，海外的資金成本肯定要比國內的低很多，我們還是會考慮這方面的事情。對我們來講，現(xiàn)在主要是看融資的窗口期是否合適，融資成本是不是強大，這還是要和我們的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略去匹配，如果企業(yè)需要，就必須要加大融資的力度。可能在不太恰當的窗口期，融資成本會略微高一點，反之就會低一點，所以我們會選擇合適的窗口期。我們現(xiàn)在在海外還有20多億元的融資，還沒有進來，我們現(xiàn)在拿地完全可以靠這些錢去做。目前有些地也是通過海外融資來做的，當然也有些是通過國內的資金去匹配，所以未來的關鍵是怎樣把錢用好，用在刀刃上。
記者：規(guī)模化發(fā)展之下，肯定也會拉高負債率，公司在這方面是怎么考慮的？
歐陽捷：因為新城前些年都沒有融資，都是靠自有資金在滾動，所以我們的負債率相對來講偏高。但可以從兩個方面去看，一個就是在企業(yè)規(guī)�；疤嵯拢瑫r企業(yè)模式又是高周轉的模式，負債率適當高一些，是有利于去達成這樣的目標。如果企業(yè)拿不到錢，又沒有一定的負債率，又沒有高杠桿去撬動的話，規(guī)模就做不上去，我們也在關注這個問題，就是看他的風險有多少，只要是在可控的風險范圍內，我們就覺得是合適的。
記者：房地產市場也出現(xiàn)越來越多的競合現(xiàn)象，貴司以后發(fā)展會不會采取合作的方式？
歐陽捷：我們以前做過，我們上海的一個項目和萬科合作，合作過程中，交換了一些信息和經驗，我們也學到了很多東西，這種方式對雙方來說都是有益的，但這個項目規(guī)模比較小，真正的價值和效益體現(xiàn)得還不是很充分。我們也不排除以后再有機會去做一些合作的項目。
當年拿地當年就銷售
記者：貴司目前也是高周轉？項目去化程度怎樣？
歐陽捷：一般來講，當年拿地，就一定要求當年銷售。上半年拿地的項目，基本上下半年都要銷售。比如我們的吳江項目，今年5月份拿的地，今年11月份就要銷售。去化程度要看區(qū)域，總的來講，長三角這塊我們的去化速度還是比較快的。
記者：貴司也一直專注于長三角的運營，有沒有走出長三角發(fā)展的規(guī)劃？
歐陽捷：我們現(xiàn)在定的戰(zhàn)略是“泛長三角”，就是除了長三角之外，我們還會向山東以及長江中游地區(qū)比如武漢、長沙、南昌、合肥發(fā)展，這些區(qū)域都是會去的。
記者：有沒有意向項目？會不會往三、四線城市發(fā)展？
歐陽捷：我們現(xiàn)在在杭州拿了項目，正在洽談的項目很多，武漢、長沙我們都有開發(fā)的項目，也在繼續(xù)尋找新項目，同時在濟南、青島、寧波都在看項目，主要都是二線為主。我們看中的就是東部城市群下的城市以及中西部的一些省會城市。對于三、四線我們是這樣理解的，在東部的城市群里，他們是有機會的。就如我在論壇上講到的蘇州，它是“在上海的大樹下，種蘇州自己的碧螺春”。但是其他地方就不一定，比如中西部地區(qū)，只有省會城市才有機會，這些省會城市也在發(fā)揮抽水機效應，就是把省內下面的三、四線城市的人口資源等都吸引過來，導致下面的三、四線城市很難有發(fā)展機會，所以我們也很難考慮進入這些區(qū)域的三、四線城市。
（來源：時代周報）
