泰禾集團(tuán)自2010年開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，通過學(xué)習(xí)萬達(dá)廣場租售結(jié)合、快速周轉(zhuǎn)、先招商后建設(shè)、異地復(fù)制的特點(diǎn)，從品質(zhì)和定位上超越萬達(dá)，打造“泰禾廣場”綜合體項(xiàng)目，福州五四北泰禾廣場招租率達(dá)100%，成績顯赫。
泰禾集團(tuán)股份有限公司（簡稱泰禾集團(tuán)）成立于1996年，是一家以住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主，氟化工、礦業(yè)多元化發(fā)展的綜合性企業(yè)，于2010年通過定向增發(fā)的形式借殼福建三農(nóng)于深交所主板上市。
學(xué)習(xí)萬達(dá)，超越萬達(dá)，打造獨(dú)一無二“泰禾廣場”
大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)
相對于住宅地產(chǎn)而言，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展尚處于起步階段，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，城市居民生活水平的日益提高將會帶動城市商圈的形成，促進(jìn)大型購物中心、城市綜合體的發(fā)展。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)受政府調(diào)控的影響較小。
泰禾集團(tuán)于2010年開始布局商業(yè)地產(chǎn)，于2010年12月以8.91億元競得福州五四北商業(yè)地塊，并于2011年3月以21.6億元競得福州東二環(huán)綜合性地塊，上述兩個(gè)項(xiàng)目發(fā)展成為五四北泰禾廣場和東二環(huán)泰禾廣場，公司實(shí)現(xiàn)了從高端住宅地產(chǎn)單一開發(fā)模式向高端住宅地產(chǎn)和大型綜合體商業(yè)地產(chǎn)雙軌開發(fā)模式的跨越式發(fā)展。
在發(fā)展模式上，泰禾集團(tuán)提出“學(xué)習(xí)萬達(dá)，超越萬達(dá)”的口號，由于加入旅游文化元素的第四代萬達(dá)廣場“萬達(dá)城”體量龐大，投資門檻過高，可復(fù)制性低，因此“泰禾廣場”主要參考模式是第三代“萬達(dá)廣場”。
學(xué)習(xí)萬達(dá)
泰禾集團(tuán)自2010年開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，通過學(xué)習(xí)萬達(dá)廣場租售結(jié)合、快速周轉(zhuǎn)、先招商后建設(shè)、異地復(fù)制的特點(diǎn)，從品質(zhì)和定位上超越萬達(dá)，打造“泰禾廣場”綜合體項(xiàng)目，福州五四北泰禾廣場招租率達(dá)100%，成績顯赫。
1.租售結(jié)合，以售養(yǎng)租
商業(yè)綜合體開發(fā)的最大問題在于“短投長回”，開發(fā)商業(yè)綜合體需要投入大量的資金用于支付地價(jià)、工程建設(shè)以及后續(xù)的推廣招商運(yùn)營上。如果由開發(fā)商持有運(yùn)營，短期內(nèi)資金難以回籠，資金沉淀時(shí)間長，財(cái)務(wù)上面臨巨大壓力。而如果全數(shù)售出的話，又面臨著缺乏統(tǒng)一規(guī)劃管理而后續(xù)經(jīng)營不善的問題，影響公司聲譽(yù)。
萬達(dá)第三代“萬達(dá)廣場”通過租售結(jié)合，以售養(yǎng)租的形式，有效解決了資金與運(yùn)營的矛盾，通過出售“城市綜合體”里的住宅、寫字樓快速回籠資金，商鋪、酒店只租不賣，用來抵押以獲得銀行貸款，銷售回籠的資金亦可用于支持商鋪的持續(xù)運(yùn)營，租售結(jié)合的模式使萬達(dá)廣場既能做到貨如輪轉(zhuǎn)，也可兼顧后續(xù)運(yùn)營，進(jìn)入良性循環(huán)的狀態(tài)。
目前泰禾集團(tuán)采取的租售結(jié)合模式與萬達(dá)廣場相似，出售部分主要為住宅、寫字樓（包括底商）、SOHO及部分商業(yè)街，酒店和購物中心部分則以自持為主。2012年，兩個(gè)泰禾廣場取得48億的總銷售金額，已收回總投資額的一半，后續(xù)資金可通過剩余部分銷售及物業(yè)抵押貸款支持。
2.快速開發(fā)
泰禾集團(tuán)學(xué)習(xí)萬達(dá)模式的一個(gè)重點(diǎn)是學(xué)習(xí)萬達(dá)廣場的快速開發(fā)模式，通過對比發(fā)現(xiàn)，由于泰禾廣場的定位是“精品商業(yè)模式”，在開發(fā)速度上更并不刻意追求趕超萬達(dá)，更注重品質(zhì)，因此建設(shè)周期較萬達(dá)廣場稍長，但現(xiàn)金回流速度則與萬達(dá)廣場相若。
3.招商在前，建設(shè)在后
萬達(dá)采取“招商在前，建設(shè)在后”的模式，通過與零售商簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，形成戰(zhàn)略合作伙伴，萬達(dá)廣場在開工前，大部分商業(yè)面積都已確定租戶，購物中心一開業(yè)即能收到租金，實(shí)現(xiàn)快速拓展，有效降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。目前泰禾集團(tuán)也是采取的這種模式，雖然泰禾集團(tuán)是商業(yè)地產(chǎn)方面的新兵，但為了提高招商效率，集團(tuán)從中糧、萬達(dá)、龍湖、凱德，以及香港的多家公司大規(guī)模招攬商業(yè)地產(chǎn)人才。目前兩個(gè)項(xiàng)目取得了不俗的招商成績，也為日后與零售商長期合作打下良好基礎(chǔ)。
超越萬達(dá)
根據(jù)年報(bào)披露，未來公司將“持續(xù)發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，在未來3-5年內(nèi)開發(fā)10個(gè)到20個(gè)地標(biāo)級、超大型城市綜合體”。發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域包括海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)（以福建為主體包括周邊區(qū)域）、京津冀、長三角。除福州項(xiàng)目外，泉州兩個(gè)項(xiàng)目也已經(jīng)開始推盤銷售。
在商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇方面，萬達(dá)廣場的定位偏中低端，要求每個(gè)萬達(dá)廣場里70%的商家適合當(dāng)?shù)?0%的消費(fèi)人群，外形上“筆直立正狀”，千城一面，較少高端品牌入駐，更無國際一線品牌。
泰禾集團(tuán)超越萬達(dá)，并不是要在規(guī)模和速度上超越萬達(dá)，而是延續(xù)其在住宅地產(chǎn)項(xiàng)目上的風(fēng)格，走差異化路線，在品質(zhì)、招商、營銷等方面超越萬達(dá)。泰禾廣場的定位主要要迎合中高端人群的需求，走“精品商業(yè)模式”，每一個(gè)泰禾廣場上雖然模式類似，但在具體設(shè)計(jì)上則有其獨(dú)特個(gè)性，加入當(dāng)?shù)卦�，如五四北泰禾廣場主打大眾消費(fèi)，而東二環(huán)泰禾廣場則定位更高端，旨在打造“海西第一綜合體”。在招商方面，泰禾廣場力爭引入GUCCI、PRADA、Versace等國際一線品牌，以發(fā)揮頂級品牌商家的聚合效應(yīng)，提升泰禾集團(tuán)的知名度。
“四高”策略，奠定發(fā)展之路 高品質(zhì)帶來高溢價(jià)
泰禾集團(tuán)總結(jié)出公司發(fā)展的“四高”策略，即高品質(zhì)、高溢價(jià)、高周轉(zhuǎn)、高杠桿，并以“四高”策略奠定其發(fā)展路徑。
集團(tuán)采取產(chǎn)品差異化的精品路線，以“為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造作品，為當(dāng)代創(chuàng)造精品”為理念，對旗下每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目均采取高標(biāo)準(zhǔn)以保證品質(zhì)，打造出“福州泰禾紅樹林”、“運(yùn)河岸上的院子”及“泰禾紅御”等精品住宅項(xiàng)目，獲得市場的廣泛認(rèn)可。
高周轉(zhuǎn)推動高增長
目前在泰禾集團(tuán)旗下產(chǎn)品線主要有普通住宅“泰禾紅”系列、高端別墅“院子”系列及商業(yè)地產(chǎn)“泰禾廣場”系列。“泰禾紅”系列與“泰禾廣場”系列都屬于高周轉(zhuǎn)產(chǎn)品，“院子”系列屬于旗艦類產(chǎn)品，主要用于擴(kuò)大品牌知名度與影響力，非現(xiàn)金流項(xiàng)目，因此利潤率高但周轉(zhuǎn)較慢，此類產(chǎn)品占比不大。
集團(tuán)自去年起明顯加快了產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)速度，重點(diǎn)項(xiàng)目福州五四北泰禾廣場及福州東二環(huán)泰禾廣場分別于2010年底及2011年初取得，去年已十次開盤，均在短時(shí)間內(nèi)售罄，取得“十開十清”的成績。目前兩項(xiàng)目SOHO部分已全數(shù)售出，取得48億的銷售成績。如今集團(tuán)要求拿到地后八個(gè)月內(nèi)要開盤，今年年初取得的石獅泰禾廣場項(xiàng)目僅用時(shí)6個(gè)月便已開盤，刷新了集團(tuán)的開盤速度。
在積極推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度的同時(shí)，泰禾集團(tuán)年內(nèi)積極補(bǔ)充土地儲備，泰禾集團(tuán)董事會和股東大會授權(quán)的拿地額度由年初50億元進(jìn)一步提升至110億元。截至目前，集團(tuán)年內(nèi)拿地總金額已達(dá)93億元。從拿地區(qū)域分布來看，泰禾明顯加強(qiáng)了對一線城市的布局，新增北京項(xiàng)目4個(gè)，上海項(xiàng)目1個(gè)，溢價(jià)率均處于40%以上。加強(qiáng)一線房地產(chǎn)標(biāo)桿城市的布局，有助于泰禾樹立全國性的品牌影響力，提升關(guān)注度，同時(shí)也規(guī)避了三四線城市供應(yīng)量過大，去化速度緩慢所隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。
（來源：證券導(dǎo)刊）
