在購物中心“過剩論”、“泡沫化”肆意的市場(chǎng)環(huán)境中，恐怕沒有哪個(gè)購物中心在未開業(yè)就已被炒熱，但是，英特宜家購物中心(中國)管理有限公司(下稱“英特宜家”)做到了這一點(diǎn)。
今年5月，英特宜家一行7人來到北京通州，考察投資發(fā)展環(huán)境。這被認(rèn)為是英特宜家除了北京大興項(xiàng)目以外，在北京的另一個(gè)項(xiàng)目即將啟動(dòng)。
而此前，英特宜家多次大手筆在中國投資建立購物中心，不過，至今，其購物中心均未建成開業(yè)。即便如此，其超大體量的購物中心，以及家居、百貨、電器混搭的業(yè)態(tài)已經(jīng)引發(fā)業(yè)界對(duì)其未來不確定性的猜測(cè)。
上百億投資
比北京通州項(xiàng)目更早的，是英特宜家在上海即將投資36億元(也有數(shù)據(jù)為40~50億元)建立購物中心。
事實(shí)上，不管是所謂的“北京通州考察”,還是上海36億元項(xiàng)目，都還是“計(jì)劃中的事�！�
“目前，我們?cè)谏虾Ｒ呀?jīng)決定在哪個(gè)區(qū)域拿地，在廣州和北京也有新的拓展計(jì)劃，在北京東面和西面也計(jì)劃各做一個(gè)大的購物中心，正在談判進(jìn)行中�！庇⑻匾思壹瘓F(tuán)總裁John Tegnér先生此前表示。
英特宜家中國區(qū)董事總經(jīng)理丁暉告訴記者，這些都屬于其第二階段的項(xiàng)目，主要圍繞北京、上海、廣州三個(gè)一線城市或者其周邊的城市，例如天津、南京、杭州、深圳等，由于第一階段的三個(gè)項(xiàng)目基本建好，英特宜家已經(jīng)對(duì)中國市場(chǎng)有了一定程度的了解。
丁暉所說的第一階段的三個(gè)項(xiàng)目，即北京、無錫、武漢三個(gè)城市的在建購物中心。記者查閱資料得知，英特宜家對(duì)上述三個(gè)購物中心分別投資50億、30億、30億元。而主導(dǎo)這些購物中心項(xiàng)目的英特宜家跟宜家家居并無關(guān)系。
資料顯示，英特宜家購物中心集團(tuán)成立于2001年，是宜家家居集團(tuán)與英特宜家集團(tuán)共同投資、著力于超大型購物中心開發(fā)和運(yùn)營的股份公司，前者持股比例49%，后者持股51%。該集團(tuán)于2007年正式進(jìn)入中國，以買地自建的方式運(yùn)營購物中心，目前已在14個(gè)國家開設(shè)了30家購物中心，擁有超過 185萬平方米的租賃面積。
而記者查閱宜家家居官網(wǎng)，其在中國目前擁有13家家居賣場(chǎng)，其中上海3家，北京、成都、無錫、沈陽、南京、廣州、深圳、大連、天津、寧波分別1家。
既然是兩個(gè)不同的公司，在規(guī)劃選址時(shí)是否有沖突？丁暉告訴記者，二者在操作時(shí)并沒有太大沖突。宜家家居進(jìn)入中國主要考慮的是前25名的城市，英特宜家則看重的是前10名的城市。
“比如在上海，宜家家居目前有三個(gè)賣場(chǎng)，此時(shí)英特宜家如果打算進(jìn)入上海，會(huì)跟宜家家居進(jìn)行探討。大戰(zhàn)略制定出來后，則有關(guān)的選址事宜以及買地流程主要由英特宜家負(fù)責(zé)。在英特宜家不打算進(jìn)駐的城市，則由宜家家居單獨(dú)負(fù)責(zé)選址買地等事宜�！�
對(duì)于第二階段的項(xiàng)目，丁暉此前還表示，去年11月，英特宜家集團(tuán)總部又向中國區(qū)新批了120億~150億元資金，用來拓展新的項(xiàng)目。按照英特宜家的計(jì)劃，在未來5年，投資超過100億元在中國的購物中心項(xiàng)目上，將帶來超過53萬平方米的零售面積。
大不等于好
雖然在前幾年大手筆拿地，但總是因?yàn)楦鞣N原因遲遲未開工，英特宜家的三個(gè)項(xiàng)目被許多媒體以及業(yè)內(nèi)人士解讀為“低價(jià)拿地，坐等升值”。 有人認(rèn)為，即使將來購物中心的計(jì)劃無法實(shí)現(xiàn)，僅憑土地升值的回報(bào)，也不會(huì)讓宜家購物中心集團(tuán)有任何損失。
記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，英特宜家無錫項(xiàng)目2007年就已經(jīng)拿地，整體建筑完工后，開業(yè)時(shí)間從此前的2013年推遲到了2014年。北京項(xiàng)目則是2009年以7.9億的價(jià)格拿下，最近才封頂，開業(yè)時(shí)間仍為2014年。
一個(gè)項(xiàng)目從拿地到開工，耗費(fèi)5~7年時(shí)間，似乎確實(shí)躲不開上述猜測(cè)。但John Tegnér否認(rèn)了這種猜測(cè)，他表示，“英特宜家不是上市公司，所以經(jīng)營理念是長期投資且持有物業(yè)，沒有寫字樓、酒店式公寓或者住宅等配套出售，宜家方面不打算出售任何一家商鋪�！�
對(duì)此，匯智咨詢首席顧問程崗告訴記者，英特宜家的這種做法是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)普遍做法�！扒捌谟袡C(jī)會(huì)拿地，但不一定立刻開工建設(shè)。要根據(jù)周邊環(huán)境的繁華程度，消費(fèi)能力多種因素，考慮項(xiàng)目能否帶動(dòng)起一個(gè)商圈的發(fā)展�！痹谒磥恚⑻匾思业倪@種做法并無不妥。
在配套業(yè)態(tài)方面，丁暉告訴記者，除宜家家居商場(chǎng)外，英特宜家已經(jīng)簽約歐尚超市、蘇寧電器、金逸國際影城等大型主力店。
對(duì)于主力店與其他業(yè)態(tài)搭配是否存在不搭的問題，丁暉表示，宜家家居只是購物中心的主力店之一，其他零售組合的面積也比宜家家居面積要大很多，后 者只占整個(gè)購物中心四分之一的面積，主力店會(huì)有四到五個(gè)，包括宜家家居、蘇寧電器、歐尚超市、迪卡儂、金逸影院等，次主力店則主要以H&M、 ZARA等為主。
但有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，隨著電商對(duì)實(shí)體零售的沖擊，蘇寧電器、歐尚這類實(shí)體零售本身也在不斷萎縮和關(guān)店，并不能像以前一樣帶來大量客流。
對(duì)此，丁暉并沒有直接回答，他更多強(qiáng)調(diào)的是其大體量。他坦承，如果拿掉宜家家居，跟萬達(dá)廣場(chǎng)沒有什么區(qū)別，就是面積更大。根據(jù)德勤與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)的報(bào)告，目前中國購物中心的開發(fā)呈現(xiàn)體量趨大的特點(diǎn)。
值得注意的是，大體量的物業(yè)提高潛在集客能力同時(shí)，也帶給后續(xù)招商和運(yùn)營更大壓力。購物中心大未必佳，相對(duì)于面積而言，購物中心更需要明確定位，尋求收益與面積的最佳平衡。上述報(bào)告稱，“面對(duì)新的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)，開發(fā)者和運(yùn)營者需要抓住商業(yè)本質(zhì)，厘清迷思�！�
（來源：中華合作時(shí)報(bào)·超市周刊）
