聚焦商業(yè)地產(chǎn)

“我們不得不做商業(yè)地產(chǎn)，就是為了滿足城市發(fā)展中居民日常生活需要的社區(qū)功能，在涉及商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)也保持一種謹(jǐn)慎的態(tài)度�！�

——萬(wàn)科總裁郁亮

作為國(guó)內(nèi)最大的住宅開發(fā)商，萬(wàn)科曾不止一次被問及是否將轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。

對(duì)此，郁亮日前終于坦言，“我們不得不做商業(yè)地產(chǎn)，就是為了滿足城市發(fā)展中居民日常生活需要的社區(qū)功能，在涉及商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)也保持一種謹(jǐn)慎的態(tài)度”。

與謹(jǐn)慎萬(wàn)科形成鮮明對(duì)比的是，在南京，蘇寧置業(yè)、鳳凰置業(yè)、雨潤(rùn)集團(tuán)、金鷹國(guó)際等本土房企卻在不遺余力地將各自特色鮮明的城市綜合體復(fù)制至全國(guó)各地。

這一次，究竟是萬(wàn)科的過分謹(jǐn)慎，還是本土房企的果斷出擊？

激進(jìn)者甚至選址蘇北縣級(jí)市 綜合體開發(fā)門檻沒有想象得高

風(fēng)頭最勁者無(wú)疑當(dāng)屬蘇寧置業(yè)近年來(lái)著力打造的蘇寧廣場(chǎng)，依托其蘇寧電器前期布局優(yōu)勢(shì)，其在上海、青島、石家莊、無(wú)錫、連云港、威海、鎮(zhèn)江、成都、福州等多個(gè)城市的蘇寧廣場(chǎng)均已在全面建設(shè)中。

鳳凰置業(yè)打出的底牌是文化mall，依托其在文化傳媒方面的特殊優(yōu)勢(shì)，鳳凰文化廣場(chǎng)已先后落子合肥、蘇州、鹽城、南通等地。對(duì)于鳳凰置業(yè)文化mall的落子合肥，中投證券曾發(fā)布研究報(bào)告稱，這是鳳凰置業(yè)的文化mall異地復(fù)制的重要開端，在傳統(tǒng)出版內(nèi)生增長(zhǎng)乏力的背景下，看好公司通過文化Mall這一新興業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)未來(lái)業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)。

這其中，較為激進(jìn)者則數(shù)雨潤(rùn)集團(tuán)，從2010年，雨潤(rùn)集團(tuán)開始全面發(fā)力城市綜合體的開發(fā)，2010年，淮安雨潤(rùn)新天地以及鎮(zhèn)江雨潤(rùn)購(gòu)物廣場(chǎng)先后開工，2011年，徐州國(guó)際廣場(chǎng)、泗陽(yáng)雨潤(rùn)新天地、宿遷國(guó)際廣場(chǎng)開工，2012年，盱眙雨潤(rùn)廣場(chǎng)和常州雨潤(rùn)廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目在年底同時(shí)開工。

今年，雨潤(rùn)又陸續(xù)將新沂、如皋等城市納入到自己的城市綜合體開發(fā)版圖，而較為令業(yè)內(nèi)驚訝的是，這些雨潤(rùn)系的城市綜合體幾乎無(wú)一例外地選址在三四線城市甚至包括如皋這樣的縣級(jí)市，且根據(jù)公開資料顯示，從2010年至今，所有以上雨潤(rùn)系城市綜合體的總投資高達(dá)260億左右。

值得一提的是，在其城市綜合體的全國(guó)布局中，雨潤(rùn)集團(tuán)以其控股的南京中商為開發(fā)主體，并將南京中商已有的零售百貨資源引入。

此外，在南京已取得一定成功的水游城、弘陽(yáng)廣場(chǎng)、南京1912也在這兩年陸續(xù)走出南京，開始在其他城市復(fù)制。

綜合體開發(fā)門檻沒有想象得高

在住宅市場(chǎng)仍然向好的當(dāng)下，本土房企為何依然熱衷不斷復(fù)制mall呢？

對(duì)于這股造mall浪潮，南京問策商業(yè)管理顧問公司董事總經(jīng)理蘇曉晴分析表示，首先源于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的城市更新需求；其次就是地方政府對(duì)于城市綜合體項(xiàng)目帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、稅收、就業(yè)等多重積極效應(yīng)。從開發(fā)商的角度來(lái)看，以雨潤(rùn)的項(xiàng)目選址特點(diǎn)為例，其拿地成本其實(shí)是比較小的。

南京市商務(wù)局副研究員李紹明則將這種現(xiàn)象歸結(jié)為政府規(guī)劃理念發(fā)生重大變化下的一個(gè)改變，“這種改變其實(shí)幾年前就有了，為了保證土地利用效率和建筑空間的統(tǒng)一性，許多地方政府在出讓某一片區(qū)的土地時(shí)，不再只是單純規(guī)劃出一塊住宅用地，而是將商業(yè)、辦公等功能也考慮進(jìn)來(lái)。因此，城市綜合體項(xiàng)目被規(guī)劃出來(lái)，這也是國(guó)際上很多發(fā)達(dá)城市的成功經(jīng)驗(yàn)�！�

李紹明進(jìn)一步分析說，城市綜合體的開發(fā)門檻不像想象得那么高，一旦正式開發(fā)銷售階段，許多城市綜合體都是可以通過單個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡的，“一般來(lái)說，城市綜合體主要分為三塊，商業(yè)、住宅、辦公。其中，住宅和辦公基本都是對(duì)外銷售的，而商業(yè)部分開發(fā)商也不會(huì)全部持有，也有部分對(duì)外銷售。一旦住宅和辦公進(jìn)入銷售周期后，就能償還前期的墊資，而隨著商業(yè)的建成和經(jīng)營(yíng)，不僅可以將商業(yè)作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在銀行獲得貸款，還可通過商業(yè)的繁榮，進(jìn)一步提升住宅和辦公的溢價(jià)空間，這種模式也正是萬(wàn)達(dá)較為經(jīng)典的開發(fā)模式�！�

這種模式也正是業(yè)內(nèi)俗稱的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式，即通過住宅、社區(qū)商鋪和部分辦公樓的銷售收入平衡現(xiàn)金流，借以支撐自持購(gòu)物中心的建設(shè)。

有人稱其是商業(yè)地產(chǎn)“最后晚餐”

走訪中，也有業(yè)內(nèi)專家對(duì)這種熱潮能否開花結(jié)果仍然持保留意見。

蘇曉晴就將其稱之為“商業(yè)地產(chǎn)最后的晚餐”，“現(xiàn)在地方政府較為熱衷于規(guī)劃這種城市綜合體，但對(duì)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不夠充分。對(duì)于城市綜合體的開發(fā)來(lái)說，主要有三大關(guān)鍵要素，一是資金要素，二是資源要素，三是人才要素，三者缺一不可，以偏愛選址三四線甚至更郊遠(yuǎn)的縣級(jí)市的雨潤(rùn)廣場(chǎng)為例，當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)力能否足夠強(qiáng)勁、后期運(yùn)營(yíng)管理水平有待觀察�！�

李紹明也提出，在總量控制上，很多地方政府并沒有詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，城市綜合體的建設(shè)并不是無(wú)限制的，它與人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有密切關(guān)聯(lián)的，在國(guó)際上是有人均商業(yè)面積這樣指標(biāo)的。

南京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)張君也分析表示，本土的嘗試固然是一種轉(zhuǎn)型，但更多的其實(shí)是一種跟風(fēng)。之前的20年，住宅開發(fā)是絕對(duì)主流，現(xiàn)在許多開發(fā)商開始扎堆進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，“人均商業(yè)面積是有國(guó)際指標(biāo)的，像常州等一些城市就已出現(xiàn)飽和情況，另一方面，原來(lái)老牌做商業(yè)的開發(fā)商，比如瑞安，他們拿地早，商業(yè)地塊都是黃金地段，不銷售那是必然，但現(xiàn)在城市綜合體的商業(yè)部分卻很多是對(duì)外銷售的，但商業(yè)投資門檻越來(lái)越高，很多已不是一般投資客能承受，而銷售的阻力也必然會(huì)很快反饋到城市綜合體的后期持續(xù)開發(fā)上來(lái)�！�

值得注意的是，蘇寧廣場(chǎng)和鳳凰文化廣場(chǎng)在南京本土已有成功案例，而南京雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)剛開始對(duì)外銷售其酒店式公寓項(xiàng)目，據(jù)悉，該項(xiàng)目早在2003年就由雨潤(rùn)集團(tuán)和棲霞建設(shè)聯(lián)合動(dòng)工開發(fā)，經(jīng)多方周折，后又轉(zhuǎn)由雨潤(rùn)集團(tuán)獨(dú)立開發(fā)，而其長(zhǎng)達(dá)10年多的開發(fā)周期創(chuàng)下河西城市綜合體之最。

（來(lái)源：現(xiàn)代快報(bào)）