哪里有“黃金”，哪里就有“淘金者”。但哪里有“淘金者”，不一定哪里就有“黃金”。近幾年，在住宅市場頻繁受政策重擊下，“淘金”日益艱難的房企開始蜂擁至尚未受限的商業(yè)地產(chǎn)市場“淘金”，有的滿載而歸，有的血本無歸……在商業(yè)地產(chǎn)市場摸打滾爬多年的企業(yè)，正在上演“錢多多”與“錢缺缺”……
20城下半年將新增購物中心創(chuàng)歷史新高
今年下半年，全國將迎來購物中心供應(yīng)高潮。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國20個主要城市在今年下半年將有約150個購物中心開業(yè)，平均面積超過8萬平方米。數(shù)量之多、體量之大，創(chuàng)歷史新高。
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國商業(yè)地產(chǎn)投資額5010億元，同比增長26%，高過住宅增速6個百分點。商業(yè)地產(chǎn)施工面積65344萬平方米，增長22%，高過住宅9個百分點；商業(yè)用房新開工面積11778萬平方米，高過住宅0 .7個百分點。
廣州為珠三角經(jīng)濟龍頭城市，商業(yè)綜合體的擴張狀況最為顯著，大型商業(yè)綜合體如雨后春筍般崛起，如，番禺萬達廣場、奧園新天地、白云綠地中心、從化欣榮宏國際商貿(mào)城、增城富港東匯城；廣佛地鐵金融城等。
深圳、佛山的城市綜合體也在漸漸升溫，并且從“扎堆”中心區(qū)向熱點鎮(zhèn)街擴展。數(shù)據(jù)顯示，深圳現(xiàn)有綜合體22個，預(yù)計未來三年將新增7個。在有限的土地資源上，“未來深圳將遍地豪宅、遍地綜合地、遍地商場、遍地寫字樓”的預(yù)言儼然已經(jīng)成為現(xiàn)實。
除了房企進駐商業(yè)地產(chǎn)市場以外，非房企也來淘金。娃哈哈商業(yè)股份有限公司副總經(jīng)理宋青青表示，哇哈哈將在三到五年內(nèi)籌建100座商業(yè)綜合體，這意味著，這將與萬達商業(yè)地產(chǎn)打造萬達廣場的速度不相上下。
群雄角逐，誰更勝一籌？
如此之大的商業(yè)體量，房企如何才能在商業(yè)地產(chǎn)市場脫穎而出，利用有限的資源淘更多的“金”，顯然已成為擺在企業(yè)面前的重要課題。
被稱為商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)的萬達，一直被業(yè)界人士津津樂道，并稱其商業(yè)模式最為成功。據(jù)了解，萬達用最少的資金、最快的建設(shè)速度，以銷售商鋪的模式快速回籠資金。王健林曾說，萬達資金來源包括企業(yè)自有資金、銀行融資、預(yù)售回款，其中，預(yù)售回款占大頭，基本可以回籠開發(fā)資金。
最近一年多，萬達集團在國內(nèi)保持每年約建設(shè)20個萬達廣場的節(jié)奏，同時連續(xù)簽約和開工了5個萬達文化旅游城，每個總投資額都在三四百億元。曾經(jīng)有很多企業(yè)想模仿萬達的商業(yè)模式，但最后皆以失敗而告終。最后坊間流行這樣一句話：可以挖走萬達的人，但是挖不走萬達的模式和錢。
學(xué)不會萬達模式，房企干脆走自己的路。越秀地產(chǎn)模式R EN T S(房地產(chǎn)投資信托基金)平臺頗受業(yè)界關(guān)注。據(jù)越秀地產(chǎn)執(zhí)行董事及營運總經(jīng)理陳志鴻介紹，越秀房地產(chǎn)投資信托基金平臺，就是當商業(yè)地產(chǎn)項目回報率達到要求，就可以把項目注入房托，進行地產(chǎn)與金融結(jié)合，實現(xiàn)二次證券化。
凱德置地采用的商業(yè)開發(fā)模式與越秀有異曲同工之妙，但又有所不同。作為新加坡嘉德置地集團在中國的全資子公司，凱德一般采取私募基金與R EIT s雙配對運作的房地產(chǎn)基金模式，私募基金為項目開發(fā)提供資金支持，孵化和培育商業(yè)物業(yè)；待商業(yè)物業(yè)成熟后，能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流時，私募基金則向REIT s輸送項目同時退出。凱德認為這一機制保證了項目的持久穩(wěn)定運營和資產(chǎn)再升級的可行性。
略有“拆東墻補西墻”之嫌的華潤模式，也很吸引業(yè)界眼球。華潤從2004年開始探索以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶動住宅銷售的創(chuàng)新之路。目前，華潤置地已形成清晰的商業(yè)地產(chǎn)架構(gòu)，三種商業(yè)開發(fā)模式并舉，即“都市綜合體、住宅+區(qū)域商業(yè)中心、住宅+歡樂頌”。目前，華潤萬象城現(xiàn)在是全國投資回報率最高的購物中心，開業(yè)3年實現(xiàn)盈利，2009年好像是30個億的租金收入，行內(nèi)把華潤的模式稱為：用商業(yè)的模式來做商業(yè)地產(chǎn)，萬達是用地產(chǎn)的模式來做商業(yè)地產(chǎn)，凱德是用資本的模式來做商業(yè)地產(chǎn)。
以上幾種開發(fā)模式，看起來容易，但很難效仿。目前市場上最易學(xué)、最易操作的是“住宅式開發(fā)商業(yè)”模式，即流程像開發(fā)住宅一樣，先建設(shè)，再以散售產(chǎn)權(quán)的形式開售。有的企業(yè)在此基礎(chǔ)上進行稍微創(chuàng)新，如采用5-10年的返租等。但業(yè)內(nèi)人士指出，這種模式雖然容易效仿，但對買賣雙方而言，都存在一定的風險。
風險暗涌 商業(yè)地產(chǎn)出路在何方？
雖然各路房企都有自己的開發(fā)經(jīng)營模式，但面對如此之大的商業(yè)體量，業(yè)界人士仍表示擔心。房產(chǎn)專家韓世同表示，建設(shè)過多的商業(yè)項目，并不符合常住居民的需求，一旦投資者經(jīng)營不善，比較難盤活。另外，房企盲目地擴張可能會讓企業(yè)遇到較大風險。“城市綜合體的發(fā)展勢頭過于迅猛，產(chǎn)能過剩成為了商家最頭疼的問題。商家擔心的是，附近幾公里的范圍內(nèi)，可能馬上就會出現(xiàn)一樣的兩個商業(yè)綜合體�！�
這種擔心不為過，有一些項目即使開業(yè)近一年，該項目目前仍有部分商業(yè)處于招商中。即使招商成功，同質(zhì)化現(xiàn)象也非常嚴重。這對于開發(fā)商的運營經(jīng)驗提出較大挑戰(zhàn)。甚至有業(yè)內(nèi)人士指出，階段性產(chǎn)能過剩是必然趨勢，未來商業(yè)地產(chǎn)必將經(jīng)歷一段時期的低谷，在部分商業(yè)過量供應(yīng)的城市，可能洗牌會異常慘烈。“項目是否能夠存活下來，最終還是要看商業(yè)地產(chǎn)商的專業(yè)度�！�
面對激烈的行業(yè)競爭，深圳海岸城購物中心探索出自己的一條道路：因為招不到國際品牌，后來就換了思路，做深圳品牌的沃土，用最高性價比的產(chǎn)品滿足每個家庭的需求。但這些畢竟是推出市場時的補救措施，比起經(jīng)營策略，萬科認為，商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵在于進入資本市場，賣商業(yè)、持有商業(yè)皆非王道。
但萬科至今也沒有找到更好的商業(yè)模式。萬科一高層近期表示，萬達模式現(xiàn)在走得順風順水，華潤模式走得穩(wěn)當健康，凱德模式走得國際大氣，但為什么萬科到現(xiàn)在還是沒有找到很好的商業(yè)模式呢？
萬達模式是不是最好的商業(yè)開發(fā)模式？有業(yè)內(nèi)人士指出，不能說萬達模式就是最好的，目前已經(jīng)面臨一定的瓶頸，畢竟大部分物業(yè)用來銷售難抵抗較大風險。
“未來出色的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，必定要將開發(fā)、運營、金融三者很好結(jié)合起來，才能做到很好、并且長期發(fā)展下去�！狈慨a(chǎn)專家韓世同也這樣認為，商業(yè)地產(chǎn)是長期項目，而銀行貸款是短期資金。如果用短期資金來做長期的項目，風險很大。要解決資金問題，單靠銀行貸款和自有資金肯定不足以支撐長期項目，必須通過金融的手段，擴大融資渠道來解決。
部分企業(yè)已經(jīng)開始走這條路。7月10日，開元房產(chǎn)信托正式登陸香港聯(lián)合交易所主板，是內(nèi)地首家酒店房地產(chǎn)信托。而擁有越秀地產(chǎn)和越秀房托兩大上市平臺的越秀地產(chǎn)集團，也在香港發(fā)了多輪公司債。
5大開發(fā)模式
萬達模式
“可以挖走萬達的人 但挖不走萬達的資本模式”
核心特點：資金方面銷售物業(yè)輸血自持物業(yè)開發(fā)，同時以經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款說的后續(xù)開發(fā)資金。
點評：萬達招商上走訂單式，在資金上銷售回款和銀行融資等并舉，現(xiàn)在走得順風順水。
不停有商業(yè)地產(chǎn)公司挖角萬達？不停有地產(chǎn)商意圖模仿萬達模式？2013年上半年，萬達出人意料地基本完成了《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》和《商業(yè)地產(chǎn)運營管理》兩本書的編輯工作，準備下半年正式出版。王健林說：“很多同事不太理解萬達要把內(nèi)部教材改編出書，覺得好東西都被別人學(xué)走了。但如果萬達的核心競爭力出一本書就被拿走了，那就不能叫核心競爭力�！�
那么如果說商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)和商業(yè)地產(chǎn)運營管理，都不是萬達的核心競爭力，那萬達的核心競爭力又是什么呢？是萬達的財務(wù)模式？
靠銷售物業(yè)稀釋總投資
“萬達廣場的大商業(yè)是萬達自己持有的，所以未來經(jīng)營肯定沒有問題。”這是萬達廣場銷售人員銷售商鋪、公寓等物業(yè)時候的殺手锏，也是人們購買萬達物業(yè)時極大的信心保證。
不過如果從開發(fā)資金的角度來看，其實對外銷售物業(yè)得到的資金，恰恰才是建設(shè)萬達自持物業(yè)的保證�！颁N售的物業(yè)就基本把我們?nèi)f達廣場開發(fā)的錢流回來了�！蓖踅×衷硎尽�
預(yù)售回款對于這個財務(wù)模型有多重要？以廣州番禺萬達廣場為例，南都記者查閱陽光家緣的累計已售信息看到，該項目所有已售出的商鋪、寫字樓和公寓加起來，銷售總額已經(jīng)超過34億元。即便按照番禺萬達廣場對外宣稱的50億元投資，對外銷售物業(yè)這一部分就已經(jīng)拿回約70%的投資了。
經(jīng)營性抵押貸款+銀行授信
除了銷售物業(yè)的收入，萬達的資金來源還有兩個渠道：經(jīng)營性抵押貸款和銀行授信。王健林曾表示，萬達一年要竣工20個萬達廣場，一個萬達廣場銀行抵押貸款十億八億沒問題，任何一年竣工物業(yè)抵押貸款獲得的現(xiàn)金流都相當于一次上市了。
據(jù)了解，萬達是國內(nèi)最早嘗試經(jīng)營性抵押貸款的企業(yè)；工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行三家總行和兩家股份銀行都與萬達有銀企合作協(xié)議，每家給萬達的授信高達幾十億。
銀行貸款、低價拿地，通過銷售物業(yè)和土地融資基本完成項目建設(shè)，商場開業(yè)之后的租金收入以及經(jīng)營性抵押貸款，可以支持其完成后續(xù)建設(shè)和還貸，甚至成為下一個項目的啟動資金。
越秀地產(chǎn)模式
越秀地產(chǎn)和房托雙上市 平臺聯(lián)動開發(fā)
核心特點：越秀地產(chǎn)和越秀房托這兩個平臺的常態(tài)化互動，建立一個開發(fā)加商業(yè)運營，加資本運作的發(fā)展模式。
點評：這種REITS模式適合可以為后來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商借鑒。
“當年有傳聞?wù)f你們出售東方寶泰，是因為資金周轉(zhuǎn)困難嗎？”
“不是，東方寶泰租約期較長，回報率偏低，為一項非核心資產(chǎn)，是我們一直打算處置的一個投資型物業(yè)�！贬槍�2011年底出售的東方寶泰的傳聞，越秀地產(chǎn)執(zhí)行董事及營運總經(jīng)理陳志鴻日前接受南都記者獨家專訪仍然堅定不移地稱：“出售東方寶泰，絕對不是因為缺錢�！敝詴羞@樣的誤讀，陳志鴻認為可能當時大家還不是很了解他們的REIT S(房地產(chǎn)投資信托基金)平臺。而讓越秀地產(chǎn)R EIT S真正從幕后走到臺前的，是2012年廣州IFC(國際金融中心)的交易。此舉不僅讓這個原持有物業(yè)價值約66億元的房產(chǎn)基金一躍成為持有物業(yè)價值220億元的巨無霸，成為亞洲十大上市房地產(chǎn)投資信托基金之一。而IFC原來預(yù)計的投資回收周期也從15年一下子縮減為3年多。
此舉其實很簡單。就是當商業(yè)地產(chǎn)項目回報率達到要求，就可以把項目注入房托，進行地產(chǎn)與金融結(jié)合，實現(xiàn)二次證券化。地產(chǎn)公司以此回籠資金，保證現(xiàn)金流順暢；而優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)在出售后仍然由房托經(jīng)營，越秀集團還可以繼續(xù)享受資產(chǎn)升值和營運利潤，從而讓企業(yè)的資金和負債率得到有效控制，負債率下降，利潤率自然提高，企業(yè)在香港股市的融資能力也能得到進一步提升。事實證明，越秀地產(chǎn)的REIT S的確很強大。
越秀集團副董事長、總經(jīng)理張招興認為，以住宅開發(fā)、銷售這種簡單的、周期比較短的循環(huán)開發(fā)方式，受外圍經(jīng)濟因素影響很大，泡沫不斷累計，抗風險能力比較弱，而通過“開發(fā)+運營+金融”的發(fā)展模式，通過實施“越秀地產(chǎn)”與“越秀房產(chǎn)基金”的常態(tài)互動，不但可以大大縮短投資回收期，還能夠提高凈資產(chǎn)收益率，提高抗風險能力和可持續(xù)發(fā)展能力。
據(jù)悉，包括廣州IFC、財富中心、財富天地廣場等位于核心地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，越秀地產(chǎn)目前共擁有總面積達300萬平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目，資產(chǎn)規(guī)模在港上市房企中排名第二。可以預(yù)見，擁有如此豐富的商業(yè)資源，通過“開發(fā)+運營+金融”這種互動模式，將極大地促進越秀系企業(yè)長期良性互動，讓企業(yè)在未來的發(fā)展中更加得心應(yīng)手。
凱德置地模式
國際公司路子廣 私募與R E IT s“接力”
核心特點：私募基金為項目開發(fā)提供資金支持，待商業(yè)物業(yè)成熟后，私募基金則向REITs輸送項目同時退出。
點評：最具有國際化的大氣開發(fā)模式，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商基本沒法復(fù)制。
作為新加坡嘉德置地集團在中國的全資子公司，凱德從發(fā)展之初就依靠母公司在海外市場成功的資本運籌，籌集資金推動業(yè)務(wù)快速增長。早在2003年，嘉德置地就發(fā)起了“凱德置地中國住宅基金”私募基金，專門用于中國主要城市中高檔住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)。2005年，又成立了規(guī)模達4億美元的“凱德中國發(fā)展基金”，專門用于在中國進行房地產(chǎn)投資，吸引了包括花旗集團在內(nèi)的投資者。2012年，資金總額高達10億美元的凱德商用中國發(fā)展基金Ⅲ也成功設(shè)立。目前凱德集團是亞洲最大的房地產(chǎn)基金管理者之一。集團旗下共管理六只房地產(chǎn)投資信托(REIT s)和17只私募基金，其中涉及中國業(yè)務(wù)的信托有2只，私募基金有12只。
“凱德做房地產(chǎn)金融是很擅長，但更重要的是，他作為跨國企業(yè)，有一整套國際化的企業(yè)管理、項目開發(fā)模式，風險控制、信息披露等各方面都足夠規(guī)范，這才是成功的根本�！甭殬I(yè)經(jīng)理人、前凱德置地深圳來福士項目總經(jīng)理李程說，“國內(nèi)公司即使能找到同樣的投資者，投資者會相信他嗎？凱德只給投資人5%的回報，國內(nèi)其他企業(yè)有可能承諾給20%，但是別人信嗎？”他認為，凱德的優(yōu)勢有幾方面，一是長期的信任關(guān)系，像來福士已經(jīng)形成了一系列成功項目，這是長期的看得見的信任關(guān)系。而非一次性的“打賭”性質(zhì)的投資。二是凱德作為國際公司，路子很廣，有很多基金方便找到凱德。三是凱德有極為專業(yè)的基金團隊，投資經(jīng)理不少是做過投行的；四是和國內(nèi)的私募相比，凱德的客戶是更加全球化，對資金回報預(yù)期相對低一點。
華潤模式：
強勢集團背景，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶動住宅銷售
核心特點：三種商業(yè)開發(fā)模式并舉，即“都市綜合體、住宅+區(qū)域商業(yè)中心、住宅+歡樂頌”。
點評：該模式走得穩(wěn)當健康，實現(xiàn)了快速擴張。
從2004年開始，華潤改變以往專注住宅地產(chǎn)的單一開發(fā)模式，開始探索以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶動住宅銷售的創(chuàng)新之路。目前，華潤置地已形成清晰的商業(yè)地產(chǎn)架構(gòu)，三種商業(yè)開發(fā)模式并舉，即“都市綜合體、住宅+區(qū)域商業(yè)中心、住宅+歡樂頌”。
綜合體模式無疑是最熱門也最能體現(xiàn)華潤獨特競爭力的。成名作是深圳的華潤中心，這個歷時8年、總投資達60億港元的項目，是深圳第一個也是至今最大最高端的綜合體，在2009年賣出了深圳非別墅類住宅單價的新高。
50萬平方米的華潤萬象城，匯集了L V、G U C C I、PR A D A、C A R T IE R等十多家國際一線品牌的旗艦店，不僅開創(chuàng)了深圳購物中心難以逾越的典范，也成為全國商業(yè)ShoppingM all的標本�，F(xiàn)在，華潤正將“萬象城模式”復(fù)制到杭州、成都、大連等城市。
“未來華潤置地將每年新開1～2個持有型物業(yè)，通過穩(wěn)定持續(xù)的租金收益，提高抵抗行業(yè)周期波動風險的能力，目標是5年后的商業(yè)物業(yè)占整體盈利比重的40%�！比A潤置地董事長王印2011年初即如此公開表態(tài)。
熟悉華潤地產(chǎn)業(yè)務(wù)的深圳某上市房企高管向記者表示，宋林時代一直對華潤旗下的物業(yè)進行不斷整合，確立了華潤置地的商業(yè)模式。在宋林的主導(dǎo)下，華潤置地重新確定了發(fā)展定位和新的商業(yè)模式，即“住宅+商業(yè)物業(yè)+服務(wù)的綜合性房地產(chǎn)公司”的“集團孵化模式”。
住宅式開發(fā)
用賣房子的形式去開發(fā)商業(yè)
核心特點：在銷售策略上，采取“以返租的形式銷售產(chǎn)權(quán)商鋪”，快速回籠資金。
點評：這種“產(chǎn)權(quán)式銷售、售后包租返租”的方式，易為資金不太雄厚的介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司所采用。
售鋪實屬快速回籠資金？
“產(chǎn)權(quán)式商鋪，售后包租經(jīng)營、返租年限5～10年、年凈利潤在8%以上……”近幾年，在住宅市場頻繁受政策重壓下，多家品牌房企改變昔日“以開發(fā)住宅為主”的策略，開始大規(guī)模地攻占商業(yè)地產(chǎn)市場，試圖同分“一杯羹”。其中，在銷售策略上，往往采取“以返租的形式銷售產(chǎn)權(quán)商鋪”，這被業(yè)內(nèi)專家稱為回籠資金最為快捷的方式。
在番禺起家的某品牌房企較為典型。據(jù)了解，該企業(yè)在番禺市橋和長隆等地擁有“巨無霸”綜合體項目。其實，這家企業(yè)近年來一直在明確戰(zhàn)略方向和經(jīng)營模式，采用“快速均衡發(fā)展、商住雙線發(fā)展”的產(chǎn)品策略，“銷售為主，自持為輔”是公司目前策略，商業(yè)的整體銷售比例占整個銷售的40%左右。該企業(yè)總裁近日在接受媒體采訪時表示。
據(jù)項目負責人介紹，在出售商鋪的同時，會與業(yè)主簽署委托經(jīng)營協(xié)議，委托經(jīng)營期限5年，委托經(jīng)營年回報率為7.5%，并采用統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的策略。不可否認的是，該企業(yè)在番禺采用”銷售+自持“銷售模式的幾個商業(yè)項目，目前的經(jīng)營現(xiàn)狀整體較佳，人氣與其他同時間開業(yè)的商場相比較旺。
對一個大型商業(yè)綜合體而言，如果商鋪幾乎銷售一空，對后期經(jīng)營會有怎樣的影響？廣州市五湖四海集團有限公司副總裁陳瑞標認為，商鋪過半銷售對商場后期經(jīng)營有一定的風險，如果品牌商家有限，商場難成氣候，人流量或許有限。但如果開發(fā)商具備較強的經(jīng)營能力，引進多家品牌商家，對后期的經(jīng)營則會有一定的保障。
（來源：南方都市報）
古古月