2013年7月17日下午14:00，搜鋪網(wǎng)西部地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)在成都明宇豪雅飯店如期舉行。會(huì)上集中展現(xiàn)了西部地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，全國(guó)知名品牌商、西部區(qū)域著名品牌商戶在會(huì)上共同發(fā)布了選址拓展需求。

以下是四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)、四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)冉立春先生作關(guān)于“成都的商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展”的主題演講。

四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)、四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)冉立春作主題演講

冉立春：大家好，很榮幸和各位在明宇豪雅來(lái)分享我們協(xié)會(huì)上半年商業(yè)地產(chǎn)的分析和判斷。

我今天分兩個(gè)部分，第一說(shuō)一下成都的商業(yè)地產(chǎn)，第二說(shuō)一下成都的商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展，說(shuō)到商業(yè)地產(chǎn)今年成都商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵詞是“井噴”，等一會(huì)兒我會(huì)有一個(gè)表，剛剛IBM也提到網(wǎng)購(gòu)和實(shí)體店，我也會(huì)有一些觀點(diǎn)。

這是我們統(tǒng)計(jì)的一個(gè)數(shù)據(jù)，截止到6月底成都的大型綜合體數(shù)量是123個(gè)，其中高新區(qū)是35個(gè)，包含高新西區(qū)，高新區(qū)在成都的20個(gè)區(qū)市縣是最多的，成都周邊區(qū)市縣最多的是郫縣有九個(gè)，大家看這個(gè)表格就清楚的反映了每一個(gè)區(qū)市縣的數(shù)量，這是第二個(gè)用餅狀圖來(lái)反映區(qū)市縣的占比，123個(gè)里面的占比。這是具體的項(xiàng)目，沒(méi)有分完，只是一部分，這123個(gè)是實(shí)實(shí)在在的，都是有名有姓有地點(diǎn)的。我最近發(fā)現(xiàn)成都綜合體的數(shù)量不斷在刷新，為什么呢？過(guò)兩天就冒出來(lái)一個(gè)，過(guò)兩天又出來(lái)一個(gè)，過(guò)今天發(fā)現(xiàn)媒體上就出來(lái)一個(gè)綜合體，比如說(shuō)我這兩天發(fā)現(xiàn)了一個(gè)，突然我發(fā)現(xiàn)一個(gè)上古天地（音），最新的數(shù)據(jù)就是123個(gè)，這個(gè)數(shù)據(jù)在全國(guó)排名第一，現(xiàn)在綜合體在全國(guó)排名前幾位的是這幾個(gè)城市：成都、沈陽(yáng)、杭州、北京、上海、鄭州，這是排在前幾名的幾個(gè)城市。這個(gè)我們就不說(shuō)了，我想給大家說(shuō)的，現(xiàn)在冒出來(lái)這么多綜合體，到底是不是城市綜合體呢？真正意義上的城市綜合體，大家在百度里面一搜就會(huì)搜到一個(gè)城市綜合體的概念，它說(shuō)把功能三種以上組合起來(lái)就叫城市綜合體，如果把三種功能組合起來(lái)，現(xiàn)在只要建一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目基本上都可以叫一個(gè)城市綜合體，我個(gè)人認(rèn)為真正意義上綜合體必須這六大功能齊全，你才能叫城市綜合體，否則是偽城市綜合體，90%是商業(yè)綜合體。第一城市綜合體里面必須要有商務(wù)，比如說(shuō)有酒店、寫(xiě)字樓，這就是商務(wù)的概念，第二你要有居住，如果一個(gè)真正意義上的城市綜合體沒(méi)有居住功能，也不能叫城市綜合體，因?yàn)槌鞘芯C合體一定是居家、工作、生活，就是樓上樓下的事嗎，第三要有購(gòu)物功能，第四餐飲、第五娛樂(lè)功能，第六休閑功能，為什么我沒(méi)有把停車庫(kù)在第六里面列出來(lái)呢？現(xiàn)在我們綜合體的最大的問(wèn)題就是停車位嚴(yán)重不足，最多的只能維持兩三年，到三年以后就堵得一塌糊涂，特別是一下雨根本沒(méi)有辦法停車。

我想舉一個(gè)例子，萬(wàn)達(dá)錦華城的停車位4500，當(dāng)時(shí)我跟萬(wàn)達(dá)的朋友交流，他們說(shuō)4500個(gè)車位，成都規(guī)劃局的說(shuō)這么多應(yīng)該多得不得了，這個(gè)比例是多少呢？到時(shí)候萬(wàn)達(dá)的商業(yè)是17萬(wàn)平米左右，散下來(lái)的停車位的比例是比較早的，但是過(guò)了三年時(shí)間，二環(huán)路這個(gè)地方，錦華路這個(gè)地方只要一下雨就拐不過(guò)去，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)4000個(gè)停車位根本不夠，一個(gè)真正意義上的城市綜合體將來(lái)要競(jìng)爭(zhēng)，你先不說(shuō)其他的，你先看自己的停車位如何。將來(lái)不管在成都還是全國(guó)，只要是做綜合體的，誰(shuí)擁有停車位誰(shuí)就擁有將來(lái)的市場(chǎng)，給大家說(shuō)這個(gè)的意思是真正意義上的城市綜合體是這六大功能全部要齊備，我前面說(shuō)的123個(gè)綜合體為什么叫綜合體呢？其實(shí)是說(shuō)成都有123商業(yè)綜合體。如果按照百度的解釋那123個(gè)都是城市綜合體了。城市綜合體將來(lái)一定是快樂(lè)大本營(yíng)，一定要體現(xiàn)這個(gè)概念，當(dāng)時(shí)做商業(yè)把這個(gè)快樂(lè)理解的不夠，我每次看到伊藤洋華堂的資料，他說(shuō)我們要打造一個(gè)快樂(lè)的賣場(chǎng)，我們一般進(jìn)商場(chǎng)的時(shí)候，我們要讓顧客舒適啊，或者是商品結(jié)構(gòu)怎么來(lái)組合，吸引更多得罪人，但是當(dāng)時(shí)伊藤洋華堂的人提出一個(gè)快樂(lè)的賣場(chǎng)，我一直在琢磨他這個(gè)快樂(lè)包含什么，就是說(shuō)大家在這兒購(gòu)物很愉悅，將來(lái)城市綜合體一定是快樂(lè)大本營(yíng)。

第二城市綜合體一定是全家總動(dòng)員，這個(gè)全家總動(dòng)員體現(xiàn)在什么地方呢？就是我們?cè)谙�費(fèi)的同時(shí)，老婆消費(fèi)，老公要有事干，老公老婆消費(fèi)孩子要有事干，孩子和父母在綜合體里面有事干，還有一個(gè)我們的父母也有事干，這才是真正能體現(xiàn)城市綜合體的，如果單滿足一個(gè)消費(fèi)者，這個(gè)城市綜合體都沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。周日我最大，這是一個(gè)安徽衛(wèi)視的節(jié)目，一定要做好假日經(jīng)濟(jì)的綜合體。

城市綜合體和商業(yè)綜合體到底什么區(qū)別呢？以前我們把單體百貨店和超市就叫百貨商場(chǎng)和超市、大賣場(chǎng)，百貨和超市增加娛樂(lè)和餐飲功能以后就變成購(gòu)物中心，當(dāng)購(gòu)物中心增加商務(wù)功能了以后，有了酒店和寫(xiě)字樓就變成了商業(yè)綜合體，當(dāng)商業(yè)綜合體有了住宅的時(shí)候就變成了城市綜合體，這是一個(gè)層層遞進(jìn)的關(guān)系，這很清楚的給大家說(shuō)明了購(gòu)物中心、商業(yè)中心、城市綜合體的區(qū)別。這是目前成都綜合體發(fā)展的現(xiàn)狀，剛剛我說(shuō)高新區(qū)加西區(qū)有35個(gè)，現(xiàn)在開(kāi)業(yè)的兩三家生意，經(jīng)營(yíng)的情況大家很清楚，現(xiàn)在每天會(huì)冒出一個(gè)，又多了一個(gè)綜合體，問(wèn)題出在哪？出在沒(méi)有規(guī)劃，反正是地塊批出來(lái)的商業(yè)49%，住宅51%，或者兩個(gè)比例是55%或者50%，當(dāng)然我們很多開(kāi)發(fā)商不知道你給我50%的商業(yè)讓我做什么，我不知道，我只有這么去做。

最后我告訴大家，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)變成商業(yè)零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，我們商家去PK的問(wèn)題。這個(gè)規(guī)劃現(xiàn)在基本上是政府在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，特別大型商業(yè)的規(guī)劃是缺位的，第二個(gè)品牌招商，因?yàn)榇蠹叶贾�道，現(xiàn)在這個(gè)綜合體招商過(guò)來(lái)過(guò)去就找到各位，或者是一部分商家，如果大家去經(jīng)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目，另一個(gè)項(xiàng)目在對(duì)門(mén)的話，怎么來(lái)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)？這個(gè)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)太難實(shí)現(xiàn)了。第三個(gè)我們說(shuō)的停車位明顯不足，現(xiàn)在我們綜合體項(xiàng)目最大的問(wèn)題就是停車位問(wèn)題。第四個(gè)贏利模式單一，要么是主力店模式，在成都基本上綜合體都是主力店模式，像凱丹那種店中店模式很少，很多人都想模仿還搞不定，來(lái)福士也是店中店的模式，他沒(méi)有所謂主力店的一般說(shuō)，我們123個(gè)綜合體大部分是主力店。最后一個(gè)專業(yè)人才匱乏，運(yùn)營(yíng)能力亟待提升，我們四川的二三線城市，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商老板找我說(shuō)，會(huì)長(zhǎng)你有沒(méi)有朋友做商業(yè)地產(chǎn)的，推薦幾個(gè)，或者有沒(méi)有朋友搞商業(yè)管理的嘛，我說(shuō)馬上要做一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，沒(méi)有人，好不容易找到一兩個(gè)人，一打聽(tīng)是從萬(wàn)達(dá)出來(lái)的。我們商業(yè)地產(chǎn)的培訓(xùn)體系沒(méi)有建立起來(lái)，人才是斷檔的。我舉幾個(gè)例子，我說(shuō)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃在建的123家，這是什么概念？有30家已經(jīng)開(kāi)業(yè)了，大家知道8月底新世紀(jì)環(huán)球中心正式開(kāi)業(yè)，咱們?cè)诰W(wǎng)絡(luò)上相關(guān)媒體上都看得到的，是190萬(wàn)平方米，單體最大的建筑，咱們中國(guó)最難運(yùn)營(yíng)的綜合體就在成都，就叫熊貓城，這個(gè)比較難運(yùn)營(yíng)，不知道怎么回事。老是有記者問(wèn)我你有什么看法，我說(shuō)我沒(méi)有看法。因?yàn)橛幸恍┐鸢复蠹叶贾�道。今年已�?jīng)開(kāi)業(yè)和即將開(kāi)業(yè)的，我寫(xiě)了十個(gè)，凱德魅力城已經(jīng)開(kāi)業(yè)了，339這個(gè)也是馬上要開(kāi)業(yè)了，瑞云欣廣場(chǎng)是今年年底將開(kāi)業(yè)，萊蒙都會(huì)，過(guò)金中心年底開(kāi)業(yè)，優(yōu)品廣告，博瑞的，龍湖北城天街今年也要開(kāi)業(yè)了及這是今年要開(kāi)業(yè)的綜合體。

我現(xiàn)在再說(shuō)一下實(shí)體店和電子商務(wù)的事，首先給大家糾正一個(gè)概念，我們現(xiàn)在討論的電子商務(wù)是有兩個(gè)內(nèi)容組成的，第一個(gè)叫做平臺(tái)的，阿里巴巴是干什么的，阿里巴巴是做平臺(tái)的，還有一個(gè)概念是什么呢？做買賣的，做交易的，所以我們現(xiàn)在動(dòng)不動(dòng)就說(shuō)電子商務(wù)的交易額，或者是什么交易額每年以40%的遞增速度，去年公布出來(lái)的網(wǎng)上的交易額是1.23億，去年全國(guó)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額是20萬(wàn)億，大概占比是6.3%，也就是網(wǎng)上消費(fèi)電子商務(wù)消費(fèi)的層面占到社會(huì)消費(fèi)品零售總額的6.3%，這個(gè)數(shù)字是有水分的，做平臺(tái)和做交易的是兩回事，不能把什么都混到電子商務(wù)里面，現(xiàn)在在電子商務(wù)里面，做平臺(tái)的人是賺錢的，做買賣的人全是虧錢的。

上次一個(gè)大學(xué)生開(kāi)了一個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，去年的交易額是一百萬(wàn)，他賺了17萬(wàn)，有一個(gè)笑話，他拜訪一個(gè)稅務(wù)局長(zhǎng)，我17萬(wàn)按照實(shí)體店給你交稅的話，我有沒(méi)有利潤(rùn)？稅務(wù)局長(zhǎng)給他算了，他還要倒貼三萬(wàn)。做電子商務(wù)不要籠統(tǒng)，我們要比較的是實(shí)體店和網(wǎng)上交易，產(chǎn)生購(gòu)物行為和消費(fèi)行為的這部分算帳，而不是把什么都算上，你想如果40%的增長(zhǎng)率是什么概念，還用得著打賭嗎？王健林也不是傻子，去年1.23萬(wàn)億，如果40%的增長(zhǎng)率，算一下？到2020年是什么概念？早就超過(guò)一百億，實(shí)際上這個(gè)數(shù)據(jù)是不對(duì)的，不能這樣分析。美國(guó)的網(wǎng)上消費(fèi)交易額大概是多少呢？占到美國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的9%左右，這個(gè)9%的數(shù)字已經(jīng)保持了大概六年左右，3%—8%之間增長(zhǎng)的速度比較快，到9%基本上就停下來(lái)了，美國(guó)的網(wǎng)上購(gòu)物比我們發(fā)展得快，早得多了，都沒(méi)有超過(guò)50%，我們做實(shí)體店的你擔(dān)心什么，現(xiàn)在討論這個(gè)，包括很多實(shí)體店的經(jīng)營(yíng)者在討論電子商務(wù)的時(shí)候是不害怕的。你真的把城市綜合體的社會(huì)功能，把剛剛我舉例說(shuō)的你搞定，他怎么跟你拼嗎？這是我個(gè)人的觀點(diǎn)，關(guān)于電子商務(wù)和實(shí)體店。如果每個(gè)人給10塊錢的廣告代言費(fèi)，你算一下有多少錢？大家都在宣傳，都在幫別人打廣告。

說(shuō)零售業(yè)，前面說(shuō)了商業(yè)地產(chǎn)與城市綜合體，現(xiàn)在說(shuō)一下零售業(yè)的基本情況，德勤是美國(guó)一家著名的會(huì)計(jì)公司，每年會(huì)發(fā)布一個(gè)世界零售250強(qiáng)，2013年發(fā)布出來(lái)的就是大中華區(qū)內(nèi)有12家零售企業(yè)進(jìn)入了世界零售250強(qiáng)，你看就是這些品牌，進(jìn)入大中華區(qū)的零售250強(qiáng)企業(yè)59家，其中外資47家，華資12家，這是零售企業(yè)的一個(gè)行業(yè)標(biāo)桿，怪得很我們中國(guó)討論250這個(gè)數(shù)字，他每年就發(fā)布250強(qiáng)，進(jìn)入成都的是這些，這是統(tǒng)計(jì)出來(lái)的。新光三越在溫江拿了很大一塊地，將來(lái)在溫江的區(qū)域內(nèi)也即將進(jìn)入春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，那個(gè)地方將來(lái)也是殺的血淋淋的一個(gè)地方，伊藤洋華堂今年開(kāi)業(yè)，我估計(jì)開(kāi)不成，你看周圍門(mén)對(duì)門(mén)，永輝殺進(jìn)去以后銷售額非常好。

進(jìn)入成都市場(chǎng)的外資零售企業(yè)24家，就是這些（PPT），數(shù)據(jù)來(lái)了，截止到2013年6月底，成都市5000平方米以上的賣場(chǎng)161家，總營(yíng)業(yè)面積435萬(wàn)平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)哪來(lái)的呢？161家每一家都有準(zhǔn)確的名稱和地址，每一家的營(yíng)業(yè)面積我們也有統(tǒng)計(jì)，435是用計(jì)算機(jī)加起來(lái)的，不是在這兒瞎吹的。我看有一些中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告很怪，他突然冒出來(lái)成都有多少購(gòu)物中心，面積有多少，在全國(guó)是什么位置，我搞不懂?dāng)?shù)字是怎么來(lái)的，我說(shuō)161個(gè)我是能拿出來(lái)東西，超市數(shù)量最多，50，這是一個(gè)占比圖。前兩天有一個(gè)朋友問(wèn)，他說(shuō)現(xiàn)在有一些超市都關(guān)門(mén)了，是不是超市就沒(méi)市場(chǎng)了，或者是現(xiàn)在是綜合體得天下？超市他認(rèn)為會(huì)不會(huì)是一個(gè)低端的消費(fèi)，會(huì)不會(huì)退出市場(chǎng)，超市現(xiàn)在的占比是31%，只能說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，超市還是零售，我們現(xiàn)在成都零售市場(chǎng)的主力業(yè)態(tài)，看這是5000平方米的數(shù)據(jù)，每個(gè)店在哪一個(gè)地方都有的，這161個(gè)賣場(chǎng)里面武侯區(qū)最多35個(gè)，成都周邊溫江最多，寫(xiě)了五個(gè)，這是一個(gè)數(shù)據(jù)的柱狀圖�？鞎r(shí)尚前五名就不說(shuō)了，現(xiàn)在快時(shí)尚在成都有30家，進(jìn)的主要有七個(gè)牌子，這是前五。成都消費(fèi)者認(rèn)知度最高的奢侈品前五名，因?yàn)槌啥际刑岢龅目谔?hào)是西部時(shí)尚購(gòu)物天堂，建立西部的商貿(mào)物流中心，所以領(lǐng)導(dǎo)們肯定不想多了，反正什么品牌都愿意來(lái)成都，成都什么樣的品牌，什么樣的人都能找到快樂(lè)，這就是它包容心的體現(xiàn)。

第二我說(shuō)餐飲，餐飲高檔餐飲下降了40%，前幾天我們?cè)谑∩祥_(kāi)會(huì)，很多餐飲企業(yè)說(shuō)下降的比較嚴(yán)重，但是大家都有一個(gè)問(wèn)題，餐飲下降了，都怪習(xí)主席的八項(xiàng)規(guī)定，我覺(jué)得這個(gè)沒(méi)有道理，會(huì)怪的怪自己，不會(huì)怪的怪別人。特別我說(shuō)成都的餐飲，發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)瓶頸期，成都餐飲的特點(diǎn)第一不敢走出去，出去了不敢回來(lái)，海底撈想回來(lái)，我們成都有一些餐飲企業(yè)的老板說(shuō)他回來(lái)，打死他，什么意思呢？他的意思是肯定他的味道不如我們，所以海底老不敢回來(lái)了，然后也不敢出去。然后說(shuō)團(tuán)購(gòu)搶了生意，晚上吃飯都拿團(tuán)購(gòu)排隊(duì)到這兒吃飯的，正兒八經(jīng)的顧客沒(méi)有位置，團(tuán)購(gòu)網(wǎng)排了一大堆，因?yàn)楸阋寺�，五折的菜品，�?wèn)題出現(xiàn)在哪？原有的模式不能適應(yīng)現(xiàn)在新的消費(fèi)形式的發(fā)展，需要尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，建立新的商業(yè)模式，餐飲的成功一定不是經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的成功，一定是模式的成功，如果你天天研究一個(gè)，說(shuō)不敢出去的原因是回國(guó)肉拿到北京炒就沒(méi)有那個(gè)味道，等到有成都的味道了我再連鎖，這是一種錯(cuò)誤的，永遠(yuǎn)不可能在成都炒的菜在北京，或者在烏魯木齊味道會(huì)一樣，蘭州拉面在成都吃就沒(méi)有蘭州的香，這時(shí)候你追求味道統(tǒng)一了再連鎖？這明顯是不可能的嘛，所以連鎖的成功一定是模式的成功，不是經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的成功。

第三個(gè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)受擠壓，不管我們的超市還是百貨，現(xiàn)在利潤(rùn)空間越來(lái)越小，租金上漲了，嚇?biāo)廊�，你看這兩天太平洋說(shuō)提高五倍租金，有記者問(wèn)我說(shuō)春熙路零售賣場(chǎng)的租金到底是多少錢啊，是不是網(wǎng)上說(shuō)的一千多一平方米？我說(shuō)怎么可能呢，一千多一平方米，那百盛還在哪敢開(kāi)店？ 最后我說(shuō)專業(yè)市場(chǎng)，成都的專業(yè)市場(chǎng)異軍突起，競(jìng)爭(zhēng)慘烈前景堪憂，成都的專業(yè)市場(chǎng)有多少嗎？如果把這些加起來(lái)算商業(yè)體量，不知道把成都的多少份額給占了，面積給占了，哪有那么多賣價(jià)了？你建了那么多，你跟怪八項(xiàng)規(guī)定一樣，根本沒(méi)有調(diào)查你就開(kāi)了。這是一個(gè)最后的資料，成都國(guó)際知名的品牌在成都和重慶綜合體分布的情況，這是大概做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)。

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