一邊是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)如火如荼、入市供應(yīng)量屢創(chuàng)新高，一邊是部分地區(qū)方的消費(fèi)能力和規(guī)模卻跟不上項(xiàng)目供應(yīng)的增長(zhǎng)，與此同時(shí)，不少品牌商戶在拓展計(jì)劃方面越顯謹(jǐn)慎，產(chǎn)品的升級(jí)換代也相對(duì)滯后。這無疑是給當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍招商難的局面雪上加霜。招商難，開業(yè)難，后期運(yùn)營(yíng)更是難上加難，在這樣的困境中，開發(fā)商應(yīng)怎樣求生存、求發(fā)展？

上海盈石資產(chǎn)管理有限公司副總裁 許大金

擁有豐富操盤經(jīng)驗(yàn)的上海盈石資產(chǎn)管理有限公司副總裁許大金對(duì)這一問題有自己的看法。他認(rèn)為，目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大體可以分成兩類，一是復(fù)制，萬達(dá)最為典型；二是差異化，即有針對(duì)性地做。華潤(rùn)置地這方面做得比較好，擁有不同的產(chǎn)品線，根據(jù)不同的地方進(jìn)行創(chuàng)作。

許大金表示，復(fù)制產(chǎn)品表面上看起來很容易， 實(shí)際很難。因?yàn)檫@不僅要求開發(fā)商具備有力的政府公關(guān)手段，還要擁有極強(qiáng)的管控團(tuán)隊(duì)和充足的資金鏈。這不是每個(gè)開發(fā)商、每個(gè)公司都能做到的，所以尋求差異化勢(shì)在必行。

如何尋求差異化？唯“創(chuàng)新”二字。許大金告訴記者，他在操盤西單大學(xué)城操盤第一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，由于當(dāng)時(shí)在城市的核心商業(yè)區(qū)里，百貨大行其道，整個(gè)西單是百貨的天下。很多人勸他不要接手這個(gè)項(xiàng)目，但他卻“一意孤行”，因?yàn)樗�敏銳地意識(shí)到正是有那么多的百貨，才要做一個(gè)跟百貨不一樣的產(chǎn)品，這樣的環(huán)境里恰恰需要?jiǎng)?chuàng)新。他完成了整個(gè)項(xiàng)目的改造，包括主力店的裝修，把它變成了一個(gè)購物中心，并在開業(yè)前半年賣給了中糧。“每一個(gè)項(xiàng)目的消費(fèi)客群，消費(fèi)者的收入水平、喜歡的業(yè)態(tài)都要有進(jìn)行針對(duì)性的區(qū)別，創(chuàng)新對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說是永恒的課題�！痹S大金這樣認(rèn)為。

現(xiàn)實(shí)生活中，對(duì)開發(fā)商和廣大投資客而言，或許沒有比“這個(gè)項(xiàng)目到底賺不賺錢？”這一問題更讓他們關(guān)心的了。許大金透露，在給不少開發(fā)商做顧問的時(shí)候，他們總是會(huì)提到：你告訴我這個(gè)項(xiàng)目多少年可以收回成本。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，我們?cè)撚迷鯓拥臉?biāo)準(zhǔn)來評(píng)判它是否賺錢？是否有價(jià)值？

他在做過很多商業(yè)項(xiàng)目的測(cè)算后發(fā)現(xiàn)，購物中心用租金乘上回報(bào)率達(dá)到10年左右回報(bào)的并不多�！拔医佑|的項(xiàng)目中只有幾個(gè)可以做到這一點(diǎn)，大多數(shù)的項(xiàng)目單純地用收租來衡量?jī)r(jià)值�！痹S大金說明，這個(gè)測(cè)算有三種有效途徑：一，物業(yè)本身有增值的過程；二，區(qū)域本身有成熟的過程；三，現(xiàn)金流達(dá)到更好的階段。而現(xiàn)金流在未來中國(guó)市場(chǎng)上很難估計(jì)，現(xiàn)在也只能按照最初的開業(yè)成本來預(yù)估。有些項(xiàng)目在短短的3、4年內(nèi)就能回本，價(jià)值馬上可以得到體現(xiàn)，有的則需要較長(zhǎng)的培養(yǎng)期。他提醒，商業(yè)部分和住宅、寫字樓以及整個(gè)物業(yè)之間的互動(dòng)關(guān)系是衡量項(xiàng)目是否成功的重要標(biāo)準(zhǔn)，如果互動(dòng)關(guān)系是正相關(guān)的，顯然項(xiàng)目是成功的。因此，在評(píng)估項(xiàng)目是否有增值的時(shí)候，都需要將幾個(gè)點(diǎn)結(jié)合起來考慮。

（搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究部 周松平/文）