由搜鋪網(wǎng)、聯(lián)商網(wǎng)主辦的“第六屆中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇暨中國商業(yè)地產(chǎn)招商對接會”于4月11日在深圳大梅沙京基喜來登酒店盛大召開。

在上午的商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上，主辦方邀請到了紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展集團執(zhí)行總裁張華容、銀泰置地（集團）有限公司副總裁王銳、Rong融道（中國）執(zhí)行總裁鄭展、九洲遠景商業(yè)管理機構(gòu)董事長王敬、銅鑼灣集團董事長陳智、喜悅滑冰場總經(jīng)理王品石、大潤發(fā)全國發(fā)展總經(jīng)理洪萬康以及聯(lián)商網(wǎng)董事長龐小偉等重量級嘉賓。

圖為九洲遠景商業(yè)管理機構(gòu)董事長王敬先生作主題演講

以下是現(xiàn)場實錄：

各位女士們、先生們，大家上午好。

很榮幸和大家分享一下所謂新型城鎮(zhèn)化下面的一些戰(zhàn)略機遇的考量。

今天要講的內(nèi)容分為三個部分，第一個是新型城鎮(zhèn)化是一個熱點話題，作為熱點話題來講，想談一下我們的看法，第二個部分是想談一下所謂商業(yè)地產(chǎn)和新型城鎮(zhèn)化相關(guān)聯(lián)的企業(yè)的競爭策略，第三個部分要講一下不管策略如何，未來購物中心的產(chǎn)品和大的方向上會有什么樣的趨勢。可能是三個既關(guān)聯(lián)又不太關(guān)聯(lián)的主題。

那么我們從城鎮(zhèn)化來講起，因為可能未來十年我們的感受是中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，或者是中國的房地產(chǎn)行業(yè)，包括零售行業(yè)，應該是一個大的變局的時代，或者是叫做一個大的變革的時代，可能是和以前的變化會完全的不同，可能會有本質(zhì)性的突破，甚至在行業(yè)的格局里面，和競爭格局里面也會發(fā)生很大的變化。那么其中和所謂新型城鎮(zhèn)化的整體的思路會有一些關(guān)系。

大家知道目前驅(qū)動中國和美國競爭的核心因素，最近有一本書很有名，主要的觀點是講中國內(nèi)需市場的增長和美國經(jīng)濟增長的復蘇，哪個快，那在全球就會占據(jù)重要的作用。驅(qū)動內(nèi)需是國家的戰(zhàn)略國策，其中驅(qū)動內(nèi)需的兩個核心，前一段時間樓繼偉在博鰲論壇上講過，驅(qū)動內(nèi)需兩個基本的因素，第一個是城鎮(zhèn)化的因素，第二個是創(chuàng)新。那么新型城鎮(zhèn)化到底是什么？那么我們今天來看一看。

城鎮(zhèn)化既然是驅(qū)動內(nèi)需市場的一個最重要的因素，剛才嘉賓講了購物中心未來要增長，或者是零售行業(yè)要增長，增長真正在宏觀的經(jīng)濟層面上就是內(nèi)需，購買力不增長，可能供過于求，所說的諸多的問題，作為商業(yè)設(shè)施建造來講，大家知道購物中心現(xiàn)在的年增長速度是26%到27%，那么中國零售行業(yè)的增長速度大概是12%到13%�；ヂ�(lián)網(wǎng)的零售的增長速度是90%到110%，這也可以說明一些問題，傳統(tǒng)零售業(yè)的增長面臨著一些問題，實體零售的行業(yè)里面，用泛零售的含義來講，面臨兩個東西，第一個是購買力沒有有效的增長，購買力是放緩的，今天來的零售業(yè)的朋友都知道，泛零售包含其他的零售業(yè)態(tài)�，F(xiàn)在租金的增長速度是比同店增長速度快，同店增長速度低于租金的增長速度，這意味著有限購買力不足是現(xiàn)在整個行業(yè)的較大的問題。第二個是行業(yè)轉(zhuǎn)移，實體零售要向互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)轉(zhuǎn)移一部分的份額，這個行業(yè)未來不是很樂觀，所以新型城鎮(zhèn)化大家都有所期許。

當然過去15年來我們看到中國的城鎮(zhèn)化推動了房地產(chǎn)行業(yè)巨大的增長，這個毫無疑問，推動房地產(chǎn)行業(yè)巨大的增長之后，從住宅地產(chǎn)回到商業(yè)地產(chǎn)我們可以看到，中國的購物中心增長了26%到27%的增長速度也是在這樣的背景下驅(qū)動。

但是為什么既然城鎮(zhèn)化已經(jīng)帶動了中國經(jīng)濟6萬億的房地產(chǎn)行業(yè)，這個在全球都是很罕見的，為什么現(xiàn)在還提到新型城鎮(zhèn)化呢？領(lǐng)導人都不同場合提到了新型城鎮(zhèn)化呢？我們認為這個新型城鎮(zhèn)化和過去以往不同。

我們看新型城鎮(zhèn)化的兩個大的缺陷，城鎮(zhèn)化有三個大的指標，土地城鎮(zhèn)化、人口城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化三個比較重要的指標。就像GDP和人均收入增長和通脹，三個最相關(guān)的數(shù)據(jù)一樣，城鎮(zhèn)化也有這樣的三個指標，土地城鎮(zhèn)化、人口城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化。第一個人口成長化的速度明顯低于土地城鎮(zhèn)化的速度，意味著過去的城鎮(zhèn)化思想還是外延的增長，蓋了很多的樓，可能是空置了，不管什么樣的樓，住宅有空置，寫字樓也有空置，酒店也有這樣的風險，而且這種風險從潛在的角度來看，可能還更大，因為潛在的項目還很多，所以這個城鎮(zhèn)化之間的差距，人口城鎮(zhèn)化相反沒有進行。

第二個是產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化和人口城鎮(zhèn)化還有距離，即便人口城鎮(zhèn)化拉大之后，我們可以看到產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化的就業(yè)率還是低于人口城鎮(zhèn)化的速度，這意味著人口進來之后無法解決就業(yè)的問題，這也是很大的麻煩，所以說有兩個，第一個是鬼城和空置，所謂的高樓迭起和實際上的繁榮的背景。第二個要預防拉美城鎮(zhèn)化的陷井，現(xiàn)在巴西、阿根廷的城鎮(zhèn)化都在70%到80%，事實上一方面是高樓大廈，一方面是棚戶區(qū)，經(jīng)濟的角度沒有給人民帶來價值，這就是過去城鎮(zhèn)化的弱點。

所以說我們的判斷是未來新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展是以內(nèi)涵的增長為核心的，第一個是人口城鎮(zhèn)化，人口城鎮(zhèn)化的速度要提起來，至少要與土地城鎮(zhèn)化的速度同步，甚至在局部地區(qū)可能要超過土地城鎮(zhèn)化的速度，這樣才能使人口城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化的指標匹配。

第二個是產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化，這里面我們要增加產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化的就業(yè)能力，這里面重要的指標，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)率的指標是很重要的，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括公共配套，其實在座的企業(yè)都是第三產(chǎn)業(yè)的泛指，這些行業(yè)會解決大量的就業(yè)問題。

第三個回到土地城鎮(zhèn)化，就要重新定義城市，城市不再是一個高大全的概念，不再是都要成為國際城市，97%的城市里面都期望自己成為一個國際化的城市。

當然，從城鎮(zhèn)化的角度上來講，無論是戶籍的變化，還是三座大山的解決，可能會給我們的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)也好，零售行業(yè)也好，都會帶來機遇，我們講一下經(jīng)濟，我們第一個講到了屌絲經(jīng)濟的問題，現(xiàn)在沒有達到大量的大眾化的階層的需求，大家知道中國有兩億農(nóng)民工在城市里面，還有七千萬的人口，當然這兩億七千萬里也有人口是不錯的，他們的群體也比較年輕，我們管他們叫做“新青年”，可能是更新的一種想法，當然在價值觀的訴求上，他們會有一些叛逆的訴求，或者是其他的想法，但實際上他們的收入不高，生活方式會有所改變，這批上實際上在中國構(gòu)成了較大的購買力的市場。現(xiàn)在為這些人的細分市場提供服務的企業(yè)并不多，我們看到相反互聯(lián)網(wǎng)這個行業(yè)對這批人是造成了絕對的影響，比如說淘寶，其實淘寶的大量客戶60%應該是屬于這個階層，比如說現(xiàn)在大量的網(wǎng)游這樣的行業(yè)，包括下面的網(wǎng)店，都給這些人塑造了需求，提供了更好的服務。那么前段時間在中國新城市化論壇里面，大家提到的題目，我覺得這個市場是有意思的市場，那么他們也需要房子，當然可能是更低端的房子。所以我覺得這個市場是應該被我們的房地產(chǎn)的同行，或者是零售行業(yè)的同行所考慮的市場。

第二個我們看到了橄欖型結(jié)構(gòu)的形成，尤其是巨型城市和大型城市，也就是一二線城市，構(gòu)成了細分市場，這一點上，大概十幾年前，我當時還在羅蘭公司，我忘了在第幾屆論壇上講，盡管中國有細分的人群，但沒有細分的市場，所有人的購買行為的訴求是有非常近似的特征，有細分人群，沒有細分市場，但是今天可以明確的看到，在上海、北京、深圳、成都這樣的城市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的細分市場，包括中產(chǎn)階級，還有我們剛才說到的屌絲，從收入的角度看，包括新富階層、老年人，不同緯度的細分都有不同的細分市場出現(xiàn)。但是在三、四線市場，對很多行業(yè)里講，細分人群存在，細分市場卻不明顯，這是從消費者來講。我們按照橄欖型結(jié)構(gòu)來細分的話，這個細分市場在三四線城市不明顯。所以不管是關(guān)注哪個城市，做生意的人群不同。

第三個除了關(guān)注屌絲市場之外，還要關(guān)注新生代的中產(chǎn)階級的市場，從購買力應該是全國最大的市場，人數(shù)上來講，差不太多，如果按照DCG的劃分來講，應該是一億兩千萬的市場，屌絲的人數(shù)可能是一億四千萬左右，人數(shù)屌絲是多一些，但購買力是新生代的多一些。新生代的階級，尤其是35到40歲左右，和以前傳統(tǒng)消費不同的購買行為很強。

我們從人口城鎮(zhèn)化的角度上來講，到底人口城鎮(zhèn)化以后我們要做怎么樣的生意呢，我們從消費者細分市場上來看可能有如上三個機會。

第四個是有一個有趣的現(xiàn)象，我們大膽的預測一下，過去房地產(chǎn)商，包括零售商在中型城市在過去幾年都出現(xiàn)過回流的現(xiàn)象，中型城市回流是因為中型城市的流動性很差，人口流動性很差，購買力的流動性都是外在的流動性，我們叫做流出型購買，中型城市的人要到大型城市中去，所以購買力帶到大型城市中去了，我們叫做聚合效應，在傳統(tǒng)的零售學的理論上來講是非常明顯的，零售學中有一個很重要的名詞，叫做旅行零售。小型的城市流出型的購買是多數(shù)，流入型的購買是少見�？赡苄滦统擎�(zhèn)化之后，可能會出現(xiàn)流入型購買。這個主要看中國的戶籍改革是要從中型城市中展開的，也許會帶來大量的人流。

那么從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化的角度，我們這里寫了第三產(chǎn)業(yè)的公共配套的這樣一件事，這個是針對房地產(chǎn)商來講，對于零售商來講，我們從市場的角度上看，覺得很冤，但是這次新型城鎮(zhèn)化之后，這種局勢可能是不可阻擋的，中國新型城鎮(zhèn)化未來十年要解決內(nèi)需的問題，政府本身沒有太多的錢，政府本身來講，第一個它可能沒有那么多的錢，第二個是從這屆政府的調(diào)性來看，政府搭臺，企業(yè)唱戲可能會比較多，房地產(chǎn)商的角色可能會發(fā)生比較大的變化。所以我們認為這個意思和未來的綜地開發(fā)是一個主流，對你來講，不做公共配套的話，地就很難拿到。去年的土地出讓，綜合用地大概占了百分之四十幾，住宅用地占了百分之四十幾。

接下來講一下土地城鎮(zhèn)化，重新塑造城市可能會帶來幾個機會，新型城市首先是節(jié)能環(huán)保，和諧的、有效率的城市，這樣的話，人口密度可能是重要的指標，我們認為多中心的結(jié)構(gòu)是必然的趨勢，也許我們回頭看一下社區(qū)的作用，從美國近十年的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史上看，美國的瑞斯商業(yè)地產(chǎn)投資總價值的百分比來看，區(qū)域型的投資中心占了58%，所以說全球最大的購物中心的專項基金西蒙的主流產(chǎn)品是在區(qū)域中心和社區(qū)中心，所以我講這個東西可能是一個重要的中心評價的基本。

當然另外一個機會體現(xiàn)在新市鎮(zhèn)的建設(shè)上，重新評價區(qū)域中心和社區(qū)中心的機會，第二個從新市鎮(zhèn)的建設(shè)上來講，毫無疑問是未來重要的發(fā)展方向，到底要建設(shè)什么樣的新市鎮(zhèn)？是否要建設(shè)商業(yè)一體化的新市鎮(zhèn)？前面已經(jīng)有一些企業(yè)在操作這樣的項目，我是在十幾年前我在另一個企業(yè)，我當時做了一個環(huán)北京的戰(zhàn)略布局，6個市鎮(zhèn)，我看最近房地產(chǎn)企業(yè)評估好象也進入30強了，而且最近的發(fā)展很快。

最后從城市建筑的角度來看，我們會看到新型城市的出現(xiàn)，過去中國的城市建設(shè)主流思想是大而粗的，大的樓房的興起，沒有形成街區(qū)，樓與樓之間的連接是靠汽車來連接的，所以街區(qū)型可能就高而疏和低而密要走一段時間，這個是新型城市化可能會帶來的某些機遇。

房地產(chǎn)企業(yè)我們從價值鏈的角度上看，價值鏈的集成、重組、分拆三個戰(zhàn)略角度上講，可能有三種可能性，在戰(zhàn)略上會有比較大的想法和突破，第一個我們講價值鏈的集成模式，這里面首先是多價值鏈集成，其實就是跨界投資的模式了，這個模式就是要融為一體綜合商社的模式，從綜合角度上來講，我個人認為，上次在萬科我也討論這個事情，萬科頂層設(shè)計的思考應該是5000億以上，從戰(zhàn)略的角度應該是考慮5000億，而不是2000億，萬科要達到5000億的目標的話，采用現(xiàn)在的增長模式的話，我認為不太可行，可能會有一些難度，能夠增長到3000億、4000億就不錯了，未來的中國房地產(chǎn)行業(yè)里面，現(xiàn)在900億的指標的思考都可以在5000億的基礎(chǔ)上去思考，如果是5000億的話，這個可能是一個新的增長的選擇。萬達在中國是比較像這個模式的結(jié)構(gòu)。當然過去可能并不是這樣思考的，也許是自然慢慢競爭之中構(gòu)成的這樣的模式，但是事實上來講，萬達頂層設(shè)計應該有這個戰(zhàn)略的趨向性了，前一段時間我們還做了前瞻性的研究。以前可能是被動的，現(xiàn)在是更主動的走向這個戰(zhàn)略模式。全球里面，類似于和記黃埔，類似于華潤創(chuàng)業(yè)都有這樣的頂層設(shè)計。

第二個戰(zhàn)略我們是叫做價值鏈重組，應該是美國、歐洲主流的商業(yè)房地產(chǎn)的、不動產(chǎn)的戰(zhàn)略模式，最重要的。就是說我們通過內(nèi)外圈的重組，比如說把投資和融資作為一個組合，那就形成了一個以機構(gòu)基金為核心的開發(fā)模式，今天我覺得在中國的市場里面，類似于福星控股，大范圍上有這樣的明顯動作，基金已經(jīng)做了，大范圍可能是漢斯，發(fā)了很多的基金，很多都是這樣的模式。我們可以看到內(nèi)圈形成的機構(gòu)式的做法，形成了外包業(yè)的外包，外圈當然是外包了，外包業(yè)務來講，中國現(xiàn)在發(fā)展的苗頭也很強，尤其是PM公司的模式現(xiàn)在是非常強的。我看后面有這種討論，PM模式里面做得比較好的綠城代建，也是比較重要的模式。其他的圍繞著機構(gòu)的做法，然后后面外圈的打法，價值鏈重組的模式。

最后講一下價值鏈分拆，它是更好理解的模式，就是細分市場的領(lǐng)導者的模式。細分市場的領(lǐng)導者的模式里面，我覺得全國的地產(chǎn)里面，比如說漢斯做的很好，全國持有170棟寫字樓，還有AEG，它是美國最大的體育場館運營商，也是非常不錯的地產(chǎn)商。細分市場都有很好的企業(yè)存在。我們今天在大賣場的領(lǐng)域里面，在這個細分市場里面成為一個絕對的領(lǐng)導者。

剛才講主要是從行業(yè)細分市場來看，我們看一下剛才提到的，從消費者的角度來講，也有細分市場的結(jié)構(gòu)，這個是一個矩陣分布圖，是分析消費者營銷最好的工具，是哈佛大學的，計算方法比較復雜，我只是原理性的講。就是說從細分市場的角度來講，有價值的圖譜來看細分市場是怎么樣的。把消費者的購買行為分為10個感性和10個理性的因素，是全矩陣的方法，是比較有意思的，我們也做這方面的研究。如果大家對這個有興趣，我們可以下來探討。

成為細分市場的領(lǐng)導者顯然是很重要的模式。

剛才我講了，這三種途徑都可以在某種意義上實現(xiàn)彎道超車，因為中國市場是這樣的格局，900億的是6家，500到900億是2家，300到500億是9家，100億到300億是34家。過去房地產(chǎn)業(yè)不太重視戰(zhàn)略，過去房地產(chǎn)業(yè)的利潤比較高，風大了，豬都會飛，所以誰都可以賺錢，但是今天可能你面臨的市場環(huán)境和競爭已經(jīng)和以前不一樣的。我以前是做戰(zhàn)略咨詢出身，我在美國做戰(zhàn)略的時候，我們十幾年前，我們在做戰(zhàn)略的時候，大多數(shù)有零售行業(yè)、消費品、電信、石油，很多行業(yè)，我們做了非常多，但是只有房地產(chǎn)行業(yè)比較少，我可能只給萬科做了組織結(jié)構(gòu)，其他的涉及比較少。我的意思是，戰(zhàn)略對你已經(jīng)很重要了，要客觀自己的未來，沒有價值鏈和戰(zhàn)略的企業(yè)是失敗的。

當然除了企業(yè)的戰(zhàn)略組合之外，我們也想講一下區(qū)域進入的想法，區(qū)域進入的角度來看，這個是麥肯錫的一個城市群的結(jié)構(gòu)性的分析，我們可以看，大中型，城市是以城市群來結(jié)構(gòu)中國經(jīng)濟的，所以我們有一個觀點，點面結(jié)合，以點帶面，這個對零售行業(yè)我認為也是有價值的。城市群的發(fā)展策略可能是未來區(qū)域策略的重要的考量，城市群內(nèi)在的轉(zhuǎn)移和人口流動可能是未來一個重要的影響。比如說蘇州人在購買品牌的時候偏好是在上海，長沙購買品牌的時候偏好是在深圳，這就是城市群導致的內(nèi)在的消費者的特征。所以我們講城市群的邏輯可能會跨越省際的邏輯。

這個是大概商業(yè)地產(chǎn)里面企業(yè)的競爭策略，這個我給大家做了一個交流。

后面我們講三個方面的東西，未來的購物中心方向及持續(xù)優(yōu)化的東西。

新型城市化會給我們帶來機遇，企業(yè)的戰(zhàn)略可能給我們帶來未來的盈利市場，但是不管企業(yè)戰(zhàn)略如何，你都要在產(chǎn)品和持續(xù)優(yōu)化上不斷的努力，不管你做什么樣的戰(zhàn)略，都是這樣，在運營面上都要有這些努力。

產(chǎn)品永遠是企業(yè)之間競爭的主題，沒有產(chǎn)品不行，購物中心有產(chǎn)品，百貨中心有產(chǎn)品，零售、大賣場有產(chǎn)品，每一個產(chǎn)品都不同。

我們從最近未來的趨勢上看，我們看一下消費者的變化，我們認為消費者的購買行為有了巨大的變化，因為購買者要尋求更大的話語權(quán)這樣的特性，主要是互聯(lián)網(wǎng)和無線互聯(lián)網(wǎng)時代的到來造成的，實際上我們可以看到企業(yè)的整個忠誠度，我們可以看到忠誠度在下降。

2012年網(wǎng)購1.3萬億，占整個行業(yè)的6.2%，未來從美國的增長速度上來看，至少還有20%的增長空間在，而且增長速度很快，90%到11%，但是會對我們的線下零售會產(chǎn)生一定的影響，但是不會危言聳聽說一點銷售都沒有了，美國這樣一個互聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)達的國家，線下零售起來主流，65%對35%。所以未來購物中心多元化是一個思想，體驗互動也是一個思想，更多的是一個場所。

新技術(shù)對購物中心的影響也比較大，營銷的模式上對行為的影響也很大。

哈佛對新生活方式的研究里面提到了這樣的概念，就是MOST的概念，M的概念大家會比較理解，它不是電影院的意思，是故事的意思，產(chǎn)品要有自身的故事，強調(diào)主題和故事的概念。O是戶外、體育、景觀型的生活，可能是未來人們的生活方式，適合O的產(chǎn)品是會越來越多的，是一個趨勢。如果從購物中心的角度上來講，可以看到開放和半開放的購物中心產(chǎn)品的出現(xiàn)，會得到更多的推廣。

第二個是想說一下SO LO MO的概念，這個在購物中心里面最重要的、前瞻性的一個想法，不同場合已經(jīng)提了好幾回了，但是我不知道多少人想了這個想法，購物中心現(xiàn)在已經(jīng)是社交的想法了，這是重要的思考方式。從這個角度來看，有兩個角度，第一個是Social是什么，吃飯在中國作為一個社交的行為來講，應該是一個核心的模式，吃飯，至少是過去的核心模式，所以說餐飲才會有這么高速的增長，但是如果社交方式變了呢？或者是餐飲的形式發(fā)生了變化呢？Social的滿足形式就會下降，所以大家要重視這個。第二個是Local，大家都想尋求差異化，我和大家講一下，其實從大賣場的領(lǐng)域，在歐洲和美國的品牌復合率大概可以達到80%到90%，而的品牌復合率，高度連鎖的也就是50%、60%，所以中國更差異化一點。生態(tài)的服裝、行態(tài)的服裝從區(qū)域上差別就很大，在廣州購物中心存活的服裝在杭州就不一定存活。所以中國的區(qū)域化特征非常明顯，Local是差異化的前提。大家現(xiàn)在總說要全國招商，全國的品牌，全球的品牌，這些品牌差差是不給你帶來差異化的品牌，某種意義上來講，因為它你帶來的是客流、交易，但是不一定是你差異化的表現(xiàn)，差異化的表現(xiàn)應該轉(zhuǎn)過角度來看Local。第三個是Mobile，和互聯(lián)網(wǎng)的連接越來越多了，最近我們給大悅城在做這個東西，做成了估計有點意思。

這個講未來的兩個產(chǎn)品方面，下面講一下產(chǎn)品的持續(xù)優(yōu)化，產(chǎn)品的持續(xù)優(yōu)化是一個很重要的過程，不管怎么做，都要強調(diào)運營優(yōu)化的東西。當然在運營優(yōu)化的內(nèi)部反映之后，重塑品牌的價值也是重要的，因為品牌是你內(nèi)在管理的折射到關(guān)聯(lián)方的認知，最近有兩個非常有名的購物中心，我們叫做連鎖型的購物中心要上市的企業(yè)，我們在幫他們做品牌戰(zhàn)略，這個是讓我比較吃驚的，因為以前很少有購物中心找我們做品牌戰(zhàn)略，今天已經(jīng)有了，我感到很高興。行業(yè)已經(jīng)進入到了一定的狀態(tài)，品牌來講也會對戰(zhàn)略和差異化產(chǎn)生不同的影響。

這里面講一個品類管理的思想，我們?nèi)ツ甏蟾庞眠@個東西優(yōu)化了5個購物中心，簡單講一下原理，因為現(xiàn)在購物中心大的構(gòu)架里面，雙層結(jié)構(gòu)的體系是非常不合理的，品類之后就是品牌了，這個構(gòu)架的思想不合理，而且缺少很大的理論支持。因為我們過去，我原來在全球最大的零售咨詢企業(yè)工作，也是全球ECR和品類的發(fā)明者。這方面我們做了很多。所以說品類管理的邏輯是從重新定義自己的業(yè)態(tài)、品牌之間的關(guān)聯(lián)度來形成三層架構(gòu)的思想，這是品類的定義。然后通過品類角色的判斷來尋求差異化的變化，我們有一個很重要的觀點，現(xiàn)在的購物中心在核心定位上來講應該是品類競爭的時代，而不是完整定位的時代，那個時代過了。過去做區(qū)域中心，我們做城市中心，現(xiàn)在都做區(qū)域中心怎么辦？可能就出現(xiàn)了品類中心的背景。品類中心的角色可能更多程度上是從品類的劃分來做的，這是一個原理，這是我們的矩陣，不是說就是這個了，具體問題要具體問題，它是這樣的一個做法，來判斷哪些是我的品類。

最后還有一個，我們叫做品類戰(zhàn)略，在既定的品類角色項下，我們可以看到它對企業(yè)的影響是不一樣的，可能從企業(yè)的戰(zhàn)略上來看，有些人是銷售額，可能有些人是客流量，這個可能是重要的一個思想。

最后當然還有品類的戰(zhàn)術(shù)，就是如何選品牌，主要是通過滲透率的數(shù)據(jù)庫來通過品牌做的，這個通過渠道來做的。

所以說從品類的管理上來看，是循環(huán)往復的過程，建立了這個體系之后，可以在這個體系的角度上持續(xù)優(yōu)化。

大概我們?nèi)ツ曜隽?家，樂天百貨我們做了9個，保利水城我們也做了優(yōu)化還有兩個萬達廣場。

今年馬上做的是金融街購物中心，還有天河城。我們今年計劃優(yōu)化10到15個。

謝謝大家。