由搜鋪網(wǎng)、聯(lián)商網(wǎng)主辦的“第六屆中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇暨中國商業(yè)地產(chǎn)招商對接會”于4月11日在深圳大梅沙京基喜來登酒店盛大召開。

在上午的商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上，主辦方邀請到了紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展集團(tuán)執(zhí)行總裁張華容、銀泰置地（集團(tuán)）有限公司副總裁王銳、Rong融道（中國）執(zhí)行總裁鄭展、九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)董事長王敬、銅鑼灣集團(tuán)董事長陳智、喜悅滑冰場總經(jīng)理王品石、大潤發(fā)全國發(fā)展總經(jīng)理洪萬康以及聯(lián)商網(wǎng)董事長龐小偉等重量級嘉賓。

圖為Rong融道（中國）執(zhí)行總裁鄭展先生做主題演講

以下是現(xiàn)場實(shí)錄：

今天很多來賓比較關(guān)注這個板塊，兒童職業(yè)體驗(yàn)館，為什么關(guān)注呢？我覺得和大的環(huán)境有關(guān)系，2007年中國結(jié)婚最熱，導(dǎo)致了新的一輪兒童潮。2007年的時候，中國0到14歲兒童比例是15%，到去年的數(shù)據(jù)顯示，應(yīng)該超過了將近19%，應(yīng)該是18.6%，到2014年0歲出生的兒童比例是最高的，這個比例可以超過多少呢？超過20%，也就是0到14歲，未來5個人中就有1個是孩子。

這些年大家關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，尤其是購物中心部分，這幾年其實(shí)兒童零售的增長速度也比較快，包括兒童業(yè)態(tài)的發(fā)展也比較快。今天我給大家?guī)�來的新的項目，或者是新的品牌，這個是去年創(chuàng)造的，名字叫做“成長灣”，我們公司的名字叫做融道主題公園運(yùn)營公司。

先介紹一下我，我一般上臺首先介紹一下自己，鄭展，正是我做人的標(biāo)準(zhǔn)，展是我做事的追求。這也是我父親對我的期望。

認(rèn)識一下我們的企業(yè)，2004年成立，2008年進(jìn)入兒童職業(yè)體驗(yàn)館這個行業(yè)，迄今為止全國做了16個職業(yè)體驗(yàn)館，目前最大的是鳥巢兩萬方的體驗(yàn)館。

目前運(yùn)營三個品牌，一個是我的奧林匹克，還有是I DO的項目，還有一個是成長灣。

這個行業(yè)在的時候我們就在了，行業(yè)每一個的推進(jìn)都有我們的身影，2009年做的論壇，2010在鳥巢做的論壇，2012年做的論壇。基本上從行業(yè)開始起步的時候，每一屆論壇都由我們主辦，我們出了這個行業(yè)的一本書，叫做《兒童職業(yè)體驗(yàn)本土化實(shí)戰(zhàn)論》，每年出版一個兒童行業(yè)的發(fā)展白皮書，把行業(yè)的所有運(yùn)營的數(shù)據(jù)都搜集到，這個事情我們堅持了四年。

對融道介紹講到這里。

我們看一下我們體驗(yàn)館的運(yùn)營的數(shù)據(jù)，這是一個墨西哥的品牌，趣志家，這個是我們這個行業(yè)的鼻祖。有幾個奇跡，第一個是創(chuàng)造了82萬人次的全年客流量，第二個是全年滿園時間是277天，這個是很夸張的，現(xiàn)在全球有20多家店，應(yīng)該不用到3到5年的時間，會超過50家店。

中國的兒童體驗(yàn)館其實(shí)發(fā)展速度很迅猛，為什么？2008年只有兩三家，到去年的時候，已經(jīng)超過70家，當(dāng)然開業(yè)的已經(jīng)超過50多家，當(dāng)然這里面有良莠不齊，整個兒童體驗(yàn)館的行業(yè)投資額每年都有很大的增速，應(yīng)該說超過了50億。

我們看一下，左邊的圖是2011年兒童職業(yè)體驗(yàn)館的應(yīng)收結(jié)構(gòu)和2012年的對比，也走訪了全國的體驗(yàn)館。左邊的圖綠色的部分門票占到了78%，2012年占到了69%，這個說明了什么問題呢？門票比例下降，衍生收益在增長。當(dāng)然人流量也在增長。整體收入增長的同時，衍生業(yè)務(wù)在增長，增長速度很快。國外的比例基本上達(dá)到了一半，50% 來自票務(wù)，50%來自衍生業(yè)務(wù)。中國發(fā)展的比較晚，而且發(fā)展良莠不齊，當(dāng)然這個是很好的信號，會前大家交流問我體驗(yàn)館經(jīng)營的怎么樣，我說天下所有的行業(yè)都有賺有賠，一定是這樣的。

這個是支出的比例情況，左邊是2011年，右邊是2012年，所有行業(yè)成本都在增長，體驗(yàn)館的成本也在增長，但是比例在下降，左邊是25%，右邊是23%，這里面有一個原因，我們做了一個改變，我們周末和節(jié)假日是最忙的，這個時間我們用的人多，其他時間用的人少，這個就是一個反向思維，周末和節(jié)假日大學(xué)生最閑，還有幼兒園的老師最閑，這樣反向的思維，我們將近20%到30%的員工的比例就下來的。

這是全國體驗(yàn)館的一個門票的水平的價格，左邊是一線的城市票價，綠色的部分是周末節(jié)假日、寒暑假的比例，右邊是平日的，就是周二到周五，一般周一休館。

說實(shí)話，職業(yè)體驗(yàn)館這個行業(yè)和產(chǎn)品，在中國的認(rèn)知度非常低，低到什么程度呢？我們看一下這個圖，沒有聽說過職業(yè)體驗(yàn)館的，這個結(jié)合了一、二、三、四線的調(diào)查，聽說過17%，沒有去過的占19%，真正去過的占到了8%。一個城市目標(biāo)群體里的認(rèn)知度的增長一個百分點(diǎn)，我們營業(yè)收入可以增加5%，我們做過這樣的測試，也就是說現(xiàn)在認(rèn)知兒童職業(yè)體驗(yàn)館的群體非常少，還是新興的產(chǎn)業(yè)。

這是中國家長購買體驗(yàn)館需求增長的因素，其中42%的認(rèn)為可以增加孩子的能力。這里面有一個問題，獲知兒童職業(yè)體驗(yàn)館的渠道沒有那么的暢通，第一次9成是要求消費(fèi)的是家長，家長認(rèn)為是很不錯的項目，又可以玩、又可以學(xué)，這個超過9成，第二次去體驗(yàn)的話，超過9成是兒童發(fā)起。這個是影響重復(fù)購買率和體驗(yàn)率的因素，首先是流程設(shè)置，流程設(shè)置是一個體驗(yàn)結(jié)構(gòu)，就是一個玩法，就是一個任務(wù)設(shè)置，就是一個任務(wù)晉級系統(tǒng)，其實(shí)它是一個創(chuàng)意性的行業(yè)，每一個階段都要進(jìn)行一個小升級，升級的是軟件的級，軟性體驗(yàn)玩法的升級，所以需要在游戲設(shè)計和任務(wù)設(shè)計上是非常重要的。

我們看一下鳥巢這個項目，大家知道鳥巢是2008年奧運(yùn)會舉辦地。說一下這個項目，項目首先就座落在鳥巢的首層，對著水立方的位置，也就是西門的位置，這是去年8月8日開業(yè)的項目，中間有一個停頓，原因是由于冰雪季的沖突，今年4月21日正式開業(yè)。

簡單說一下，這個項目幾乎是全國最大的，應(yīng)該也是全球最大的，是2萬平方米，分兩類，一個是組織奧運(yùn)部門，就是職業(yè)體驗(yàn)，還有一個是參與奧運(yùn)部分，就是體育體驗(yàn)。奧林匹克這個名頭是是不能隨便的。這個項目是劉淇書記親自指揮和關(guān)注的項目，劉淇說按照復(fù)元式陳列、情景式再現(xiàn)等來做好這個項目。

這個是一些效果圖。

我們的職業(yè)體驗(yàn)服務(wù)打破了原有的職業(yè)體驗(yàn)?zāi)Ｊ�，非常�?chuàng)新，指的是不單加入了體驗(yàn)的部分，還加入了競技比賽的部分，比如說我們有周賽、月賽、周際賽、巡回賽等來吸引小孩子。

這也是鳥巢設(shè)置的非常有意思的項目，我們最開始發(fā)現(xiàn)成人的拓展訓(xùn)練這幾年非�；�，而且火的有點(diǎn)過勁了，小孩子也關(guān)注這個項目，當(dāng)時我們簡單的畫了幾個圖，用木樁搭了幾個架子在外面，發(fā)現(xiàn)那個地方是人滿為患，基本天天在排隊，這個是好的項目，小孩子喜歡挑戰(zhàn)，但是膽小，家長很希望他們做拓展的訓(xùn)練，這是我們認(rèn)為很新的項目。

說一下我今天最想講的部分，為什么叫做美國范兒兒童社會體驗(yàn)公園？我們做這個項目的時候，首先參考了幾個問題，第一個是行業(yè)現(xiàn)階段的問題，大家知道，同質(zhì)化相當(dāng)嚴(yán)重，千篇一律，最開始到處抄圖紙，其實(shí)大家都不知道這個項目怎么設(shè)計和操作，幾乎大家都是同一風(fēng)格的，包括前期操作我們也是這個階段，當(dāng)然這個是行業(yè)發(fā)展前期所必須要經(jīng)歷的部分。第二個階段我們發(fā)現(xiàn)其實(shí)它的文化承載性不是特別強(qiáng)，所以我們就這塊做了全國的試調(diào)，做了什么樣的試調(diào)呢？叫做目標(biāo)群體主流價值觀是什么。當(dāng)時主要是針對3到14歲的兒童，包含家長也做了一部分。我們發(fā)現(xiàn)孩子對美國文化最感興趣的，也是最向往的，文化、運(yùn)動、愛好、消費(fèi)，包括未來生活的向往，都是總這個角度。所以當(dāng)時我們眼前一亮，做了一個基本的項目模型，做了一個試調(diào)，發(fā)現(xiàn)結(jié)合度非常好，所以定義為美國范兒。

定義為美國范兒有這樣的一個來源，我們希望從這個角度挖掘很多價值，我們虛擬的就打造成一個美國范兒，進(jìn)去就像進(jìn)入到了美國，我們的街道將來會命名為唐人街等，我們會把各種各樣的職業(yè)匹配進(jìn)去。

這個是主題形象，是一個青蛙，因?yàn)槲覀兪浅砷L灣，非常有美國范兒，超級自信的青蛙，核心價值是獨(dú)立、自主，這也是我們認(rèn)為小孩子體驗(yàn)館最核心最重要的一部分。

這是一個強(qiáng)烈的美式烙印的形象。

這個店鋪的形象，一看就和其他的體驗(yàn)館有很大的不同，這個是小孩的國會。

其實(shí)場景的搭建，你好象真的進(jìn)入到了美國的小城市的感覺。

其實(shí)體驗(yàn)館，說到這個部分，我們想把美國范兒這個東西拿出來講，其實(shí)美國范兒產(chǎn)品的核心有兩個字，就是感受，消費(fèi)者銷售帶走的應(yīng)該是產(chǎn)品，但我們的體驗(yàn)館帶走的就應(yīng)該是感受兩個字，感受通過角色的扮演和產(chǎn)品的植入來完成的，所以包括產(chǎn)品的打造和任務(wù)設(shè)計上都是從逼真的角度設(shè)計，包括從職業(yè)裝的打造等。

其實(shí)我們不光空喊了一個口號和形象上的美國范兒，首先我們把所有的職業(yè)體驗(yàn)任務(wù)都編成一個非常有意思的順口溜，又有寓意，又瑯瑯上口，英語順口溜，包括美國很多積極的文化，我們都會植入到里面去。

其實(shí)這次在業(yè)態(tài)上，或者是項目的定位上，除了定位兒童體驗(yàn)館，我們更希望它把衍生業(yè)務(wù)和衍生價值提升出來，所以面積規(guī)劃的時候，70%的面積于體驗(yàn)館，30%的面積用于兒童商業(yè)部分�，F(xiàn)在所有體驗(yàn)館里都有餐飲店、攝影店等等，這些面積我們還要增加，包括家長休閑的部分、兒童主題餐廳、早教類的、兒童拓展等兒童服務(wù)類的項目。因?yàn)閮和�體驗(yàn)館是大人流的項目，大人流的項目有很大的衍生價值，我們希望把它的衍生價值發(fā)揮的更大一些。

這是我們一個示意平面布局圖，大家可以看到，幾乎現(xiàn)在全國所有的體驗(yàn)館都一個入口一個出口，或者是出入口在一起，我們打破掉了，就是多入口，單出口的模式，我們不要把人流屏蔽在外面，我們叫做家長不收費(fèi)，所有人都可以進(jìn)入到體驗(yàn)館，這樣可以保證小孩子的安全性。

另外增加了衍生業(yè)務(wù)，讓更多的人進(jìn)來增加衍生消費(fèi)。

在安全層面，我們又把安全的層面提得很高，目前體驗(yàn)館都沒有出現(xiàn)過惡性的事件和中傷的事件，因?yàn)槎际呛唵位�的項目，是以體驗(yàn)項目為主，沒有大型的項目，我們界定安全性，也就是說家長和孩子兩個人都有腕扣，綁定之后，家長可以去購物了，孩子在里面玩，家長可以隨時通過腕扣來查詢孩子在做什么。

成長認(rèn)證系統(tǒng)，這個是我們借用了網(wǎng)游和游戲的理念，游戲都有關(guān)卡，每一個關(guān)卡不一樣，每一個關(guān)卡的裝備不一樣，我們借用了這種模式，職業(yè)也是這樣，最開始是實(shí)習(xí)生、職員、后面可能就是主管、經(jīng)理、總監(jiān)等等，所有職業(yè)都是這樣的，我們把職業(yè)分等級劃分，劃分之后，我們讓小孩子每次來根據(jù)他的體驗(yàn)的積分，我們會設(shè)定不同的等級，也就是說每次體驗(yàn)的都是不一樣的，這次可以抓小偷，你下次可以做縱火犯，下次可能可以緝毒

其實(shí)體驗(yàn)館對中國的教育有很大的帶動作用，中國目前有兩種教育形態(tài)，一種是叫做基礎(chǔ)科學(xué)知識教育，也就是數(shù)理化，還有一種是中國倡導(dǎo)的素質(zhì)教育，德智體美勞，但人在社會中的溝通能力、勇氣能力、應(yīng)急避險能力等等，目前中國的教育解決不了，而體驗(yàn)館可以解決，這個就是社會模擬的體驗(yàn)館，2008年我們提出，體育館的教育是成長教育，所以在這個層面上就設(shè)定了9種不同的能力緯度，然后把這9種不同的能力植入到職業(yè)當(dāng)中去，在體驗(yàn)的流程中把這個點(diǎn)提取出來，或者說是加強(qiáng)。

其實(shí)這些年移動互聯(lián)網(wǎng)支付發(fā)展的速度發(fā)展很快，現(xiàn)在票務(wù)非常落后，大部分是在現(xiàn)場購票，所以我們也在這塊加強(qiáng)起來了，之前是落后的，去年招聘了一個非常大的團(tuán)隊，開發(fā)整個線上移動互聯(lián)的兒童體驗(yàn)館的項目，當(dāng)然包括支付、網(wǎng)游、線下的部分都在里面。

從盈利結(jié)構(gòu)上來看，體驗(yàn)館是平臺化的項目，可以嫁接各種各樣的衍生業(yè)務(wù)在其中，比如說可以和品牌方合作進(jìn)行品牌植入，可以和同類客源合作，比如說新東方、安博教育等等，比如說合辦夏令營、主題日等等。

有獨(dú)特的結(jié)構(gòu)，比如說設(shè)計了主題嘉年華，這個是什么概念呢？我們每年舉行6次，每次5天，比如說安全日，所有的體驗(yàn)都是和安全相關(guān)，比如說要舉行兒童馬拉松比賽，項目的策劃、實(shí)施，都由兒童來進(jìn)行，比如說舉辦兒童年會和兒童狂歡節(jié)，這些都由兒童來進(jìn)行。這個是一個新點(diǎn)，票務(wù)可能就要比平時多一些，因?yàn)樵O(shè)置是大客流的來進(jìn)行的項目。

還有我們注重衍生業(yè)務(wù)的開發(fā)，應(yīng)該說我們在今年年底，或者是今年下半年的時候會有很多大量的動作，比如說暑假的時候會推出一本書，這個書是專門針對小孩子的，叫做《備課任務(wù)》，也就是每一個小孩子對職業(yè)進(jìn)行學(xué)習(xí)，當(dāng)然是情景式的，有故事情節(jié)的學(xué)習(xí)。

這個項目我們啟動比較早，大概有一年半的時間了，我們前面做了大量的調(diào)查和研究。

說到衍生業(yè)務(wù)，多說兩句話，體驗(yàn)館確實(shí)是比較熱的事物，一個是盈利結(jié)構(gòu)的設(shè)計，再一個是盈利點(diǎn)的設(shè)計，我們一直都比較關(guān)注衍生業(yè)務(wù)部分，有些體驗(yàn)館是很可怕的事情，場地是固定的，門票和客流量是有天花板的，基本上在開業(yè)兩三年的時間就會達(dá)到這個天花板，達(dá)到了你就會做其他的衍生業(yè)務(wù)了，如果不是全國連鎖的話，單體店很難做這樣的衍生業(yè)務(wù)，衍生業(yè)務(wù)的開發(fā)成本很高。我們?nèi)ツ暝O(shè)立了一個網(wǎng)游大概投了一千兩百萬。

我們要進(jìn)行一個《榜樣少年》的品牌公益大傳播活動，來提升品牌認(rèn)知度。其實(shí)這個項目不同與以往的選秀活動，它是榜樣的作用，所以我們選用的導(dǎo)師是各方面的，有聲樂的，有表演的等等。

我們做了這么多年，我們的體驗(yàn)館目前是最多的，也看到了這個行業(yè)的問題和機(jī)遇，這個行業(yè)其實(shí)到目前為止還處于一個培育期，為什么這樣講？因?yàn)槲覀冏隽艘环菡{(diào)研，全國體驗(yàn)館開館平均時間不超過15個月，這就是這個行業(yè)的一個現(xiàn)狀，再加上這個行業(yè)的整個認(rèn)知度非常低，為什么這么低？現(xiàn)在的投資人把關(guān)注點(diǎn)放在哪了？都放在攻城略地上，都在進(jìn)行復(fù)制，其實(shí)忽略了市場的培養(yǎng)，忽略和消費(fèi)者的互動和溝通，整個行業(yè)現(xiàn)在認(rèn)識到這個問題，不盈利，不是項目不盈利，是因?yàn)樘幱谀骋唤Y(jié)點(diǎn)，或者是運(yùn)營不好。

我們做的昆明的項目大概用了一年十個月的時間收回成本，這也是幾乎要做這個行業(yè)的人都要到那參觀，面積不大，四千多平方。

希望大家能夠關(guān)注成長灣這個品牌。

說到這個部分我也說一下，其實(shí)我們是一個輕資產(chǎn)的企業(yè)，我們基本上三成，也就是我們10家店中3家店是直營，其他的7家店是委托經(jīng)營，如果大家感興趣，可以做深度的交流溝通。

就講到那里，我們那邊有一個展臺，全國拓展的總監(jiān)也在那，有什么問題可以隨時溝通，謝謝大家。

（搜鋪網(wǎng) 深圳報道）