“國五條”細則各地版本的出臺大限將至，按照國家要求，本月底各地政府要陸續(xù)出臺地方細則。近期房企年報陸續(xù)披露，記者綜合采訪獲悉，商業(yè)地產(chǎn)迎來機遇，多元化成為房企發(fā)展一大趨勢。

行業(yè)最具標桿的千億房企中，萬科和保利都已成立專門商業(yè)管理機構，在商業(yè)上“不失陣地”。而獨占全國前三大高樓的“超高層專業(yè)戶”綠地集團則更早啟動了商業(yè)地產(chǎn)大擴張，其地標運作模式獲得不少銀團支持。綠地集團有關負責人昨日接受南都記者采訪表示，綠地集團認為綜合對宏觀環(huán)境的思考，商業(yè)的發(fā)展處在一個理性地位，“綠地對商業(yè)的堅持就是，專業(yè)操作，推崇超高層地標模式”。

商業(yè)迎來大供應

仲量聯(lián)行有關報告透露，預計廣州2013年全年有近60萬新增供應竣工，直至年底總存量將達400萬平方米，深圳2013年優(yōu)質(zhì)商鋪市場也將有新增供應40萬平方米。

行業(yè)龍頭萬科就“野心”不小。萬科華南有關負責人透露，萬科在華南將有超過15個萬科廣場，30個萬悅匯，50個萬科金街。根據(jù)年報資料，截至去年底，萬科在全國拿下純商業(yè)用地達122萬平方米，占萬科所拿商業(yè)綜合用地總量的11%，對比去年全年的22.54萬方增加四倍以上。

千億房企綠地集團昨日也告訴記者，目前充分重視調(diào)控常態(tài)化背景下的商業(yè)機遇，已在全國布局余20座超高層，發(fā)力重點區(qū)域的商業(yè)布局。

合富輝煌市場研究部發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)近期的發(fā)展速度逐年遞增，去年無論是寫字樓還是商鋪，無論是量、額還是價都在上升。有關研究人士表示，住宅調(diào)控導致資金進入專業(yè)市場，這是商業(yè)地產(chǎn)的機會。

大房企案例中，商業(yè)的地位正在愈加顯著。在趨勢上，開發(fā)商多傾向于一二線城市的中心區(qū)域，以人氣和地段價值控制投資風險。在合富輝煌首席分析師龍斌看來，調(diào)控時期現(xiàn)金為王，對資金需求龐大的商業(yè)地產(chǎn)，整個鏈條更長，前期地段選擇、產(chǎn)品建設以及后期的經(jīng)營管理無一不需要大量的資金。而資金雄厚的主流開發(fā)商多表示看好中心城市核心地段的寫字樓和城市綜合體。

核心地標被看好

多位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，做商業(yè)，地段為王。核心區(qū)域的地標建筑是最廣被看好的擴張路徑。而這對資金要求也無疑極為苛刻。

坐擁全國三大高層建筑的“超高層專業(yè)戶”綠地集團是商業(yè)地產(chǎn)的早期探路者之一。核心地段的地標建筑，正是綠地快速擴張的捷徑。

綠地的經(jīng)驗是，商業(yè)的開發(fā)，必須從單一開發(fā)發(fā)展到全程運營。相關人士透露，這樣做的好處是降低前期開發(fā)成本，以較大的杠桿布局全國數(shù)十個城市，并保證穩(wěn)妥的資金匹配，最終實現(xiàn)高溢價。

大型城市的城市綜合體、寫字樓等業(yè)態(tài)備受看好。保利、綠地以及中小型的不少區(qū)域房地產(chǎn)均對此早早籌謀，“虎視眈眈”。力迅地產(chǎn)表示雖然眾多房企涌入商業(yè)地產(chǎn)會導致道路擁擠，但核心地段的精品商業(yè)仍有掘金的機會。

另外，不少專業(yè)機構認為調(diào)控壓力下，房地產(chǎn)產(chǎn)品的綠色技術將成為突圍之道�！艾F(xiàn)有辦公樓需要不斷提高才能符合高性能綠色建筑項目的新標準，從而繼續(xù)保持競爭力。我們認為，實現(xiàn)這一目標的最重要方式之一就是增強管理實踐水平、降低能耗和優(yōu)化日常建筑性能�！敝倭柯�(lián)行報告如是評論。

警惕供應結構

“避風塘”式的“禮遇”為商業(yè)地產(chǎn)帶來機遇，但其供應過剩的問題，業(yè)內(nèi)也一直沒有停止過熱議。仲量聯(lián)行專業(yè)報告認為，中國商業(yè)地產(chǎn)的結構性分布還不是很均衡，目前來看，判斷購物中心體量供應過�！盀闀r尚早”。

“大多數(shù)城市的人均零售面積將在三年后低于現(xiàn)在的水平。在沈陽、武漢、重慶和鄭州等二線大城市，到2015年消費者數(shù)量的增幅將高于購物中心新增供應量的速度，”仲量聯(lián)行中國研究部上海區(qū)董事麥哲文稱，這說明隨著消費群體的不斷擴大，購物中心新增供應將會被逐漸吸收。

“跟住宅不同的是，除了前期步驟，商業(yè)更需考慮后續(xù)的經(jīng)營管理，這需要更為長期、大量的資本，”雅居樂商業(yè)運營中心總監(jiān)羅紅葆堅定認為，未來兩三年商業(yè)地產(chǎn)一定會遇到調(diào)控。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士也認為需警惕商業(yè)個別形態(tài)的過剩，而未來如出現(xiàn)過度投資，可能會提高準入門檻，防止個體投資者由于對商業(yè)價值評估不準確導致的盲目投資，規(guī)范行業(yè)競爭。

（來源：南方都市報）