本月底，已經(jīng)試運(yùn)營(yíng)3個(gè)多月的鄞州印象城即將正式開(kāi)業(yè)，這也是鄞州中心區(qū)繼萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng)、錢(qián)湖天地之后的第四個(gè)商業(yè)綜合體。細(xì)數(shù)寧波最近幾年新增的商業(yè)綜合體，用“雨后春筍”來(lái)形容并不為過(guò)。來(lái)自市貿(mào)易局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前寧波全市已建成和在建、擬建的商業(yè)綜合體共有57個(gè)。
但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在已建成的商業(yè)綜合體中，同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴(yán)重，運(yùn)營(yíng)水平則良莠不齊，有的項(xiàng)目坐擁黃金地段和優(yōu)質(zhì)的硬件設(shè)施，卻顧客寥寥，為業(yè)界敲響了警鐘。
寧波究竟能容得下多少個(gè)商業(yè)綜合體？一些連鎖超市敗走寧波的情況是否也會(huì)在商業(yè)綜合體項(xiàng)目上重演？
鄞州區(qū)最擁擠
萬(wàn)達(dá)周邊3公里內(nèi)布局6家
“當(dāng)年家門(mén)口的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，我周末逛街再也不用總往天一廣場(chǎng)跑了，現(xiàn)在周邊的商業(yè)廣場(chǎng)越來(lái)越多，沒(méi)有約會(huì)的話(huà)，可能幾個(gè)月都不去三江口那邊�！奔易⌒露济赖匦^(qū)的戎女士最近幾年感觸很深，以前逛街都要往海曙跑，現(xiàn)在幾乎所有的購(gòu)物需求都可以就近解決，吃飯看電影的選擇也越來(lái)越多。
寧波究竟有多少個(gè)商業(yè)綜合體？據(jù)市貿(mào)易局初步統(tǒng)計(jì)，寧波大市范圍內(nèi)目前已開(kāi)業(yè)和在建、擬建的，營(yíng)業(yè)面積在3萬(wàn)平方米以上的商業(yè)綜合體(購(gòu)物中心)有57個(gè)，總建筑面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米。如果加上全市226個(gè)建筑面積5000平方米及以上的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)(單體商場(chǎng)、超市等)，總面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米。
寧波已營(yíng)業(yè)的商業(yè)綜合體有21個(gè)，包括鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、世紀(jì)東方廣場(chǎng)、和義大道購(gòu)物中心等；過(guò)去兩年是寧波商業(yè)綜合體“大躍進(jìn)”的一年，共有9家商業(yè)廣場(chǎng)全新亮相，其中包括印象城、來(lái)福士廣場(chǎng)、奉化銀泰城等；此外還有30多個(gè)商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)建或待建，如海曙的新星商業(yè)中心、寧波環(huán)球城、余姚萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。
其中，大型商業(yè)項(xiàng)目最擁擠的地方是鄞州。統(tǒng)計(jì)顯示，鄞州區(qū)已建、在建和待建的商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心有13個(gè)，除了已開(kāi)業(yè)的鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng)、印象城、洛茲商業(yè)廣場(chǎng)、奧特萊斯廣場(chǎng)等，還有BEST廣場(chǎng)內(nèi)的SMART廣場(chǎng)和特易購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)，以及聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng)二期、寧波環(huán)球城等。最早落戶(hù)的鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)周邊3公里范圍內(nèi)，有6個(gè)已建或待建的大型商業(yè)項(xiàng)目。
部分商場(chǎng)冷清
淪為周?chē)用窠∩淼娜ヌ?/strong>
一個(gè)商業(yè)綜合體的輻射人口究竟是多少？有專(zhuān)家指出，國(guó)際上商業(yè)面積與人口的配比是“人均1平方米”，這一商業(yè)面積包括城市中心商業(yè)、區(qū)域商業(yè)、社區(qū)商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，按寧波常住人口和外來(lái)人口約1200萬(wàn)人算，就目前寧波的情況看，寧波僅商業(yè)綜合體這一類(lèi)項(xiàng)目的面積就已經(jīng)接近這一配比數(shù)字。
商業(yè)綜合體扎堆上馬，“消化不良”的情況已經(jīng)出現(xiàn)，一些項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)后沒(méi)有迎來(lái)預(yù)想中的繁華，坐擁黃金地段和優(yōu)質(zhì)的硬件設(shè)施，反而一直遭遇“門(mén)庭冷落鞍馬稀”的尷尬。
江東一家2年前開(kāi)業(yè)的商業(yè)廣場(chǎng)，3萬(wàn)平方米，有商務(wù)辦公、超市、餐飲、服飾等商業(yè)業(yè)態(tài)。但走進(jìn)廣場(chǎng)會(huì)發(fā)現(xiàn)，入駐的商家并不多，人流格外稀少，每個(gè)樓層都有大片空商鋪。“商鋪從來(lái)沒(méi)有滿(mǎn)過(guò)，一樓的店也就靠街的好點(diǎn)，里面的商家開(kāi)開(kāi)關(guān)關(guān)不知道有多少。”一位經(jīng)常來(lái)此散步的市民告訴記者，這個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)以來(lái)，人氣一直不旺，倒給周邊市民提供了一個(gè)鍛煉散步的好地方。
“店多隆市”是商業(yè)界的一句老話(huà)，但隨著網(wǎng)購(gòu)的興起和大型商業(yè)廣場(chǎng)的爆發(fā)式增多，這句話(huà)越來(lái)越不靈驗(yàn)了。鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)成了寧波除天一廣場(chǎng)外的又一商業(yè)核心，去年銷(xiāo)售額24億元，穩(wěn)居全國(guó)所有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的前三甲，一到雙休日，那里找個(gè)停車(chē)位都有點(diǎn)困難。而距離萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)東西一步之遙的另一家廣場(chǎng)和一家商場(chǎng)，人氣上呈現(xiàn)鮮明對(duì)比。即使是雙休日，這兩家商場(chǎng)和廣場(chǎng)的專(zhuān)柜或店鋪，讓人覺(jué)得營(yíng)業(yè)員比顧客還多，停車(chē)場(chǎng)即使不收費(fèi)也經(jīng)常停不滿(mǎn)。
“從我們了解的情況看，全市的商業(yè)綜合體‘扎堆’和同質(zhì)化的現(xiàn)象特別嚴(yán)重�！笔匈Q(mào)易局有關(guān)人士分析，已建和待建的大型商業(yè)項(xiàng)目中，一半以上布點(diǎn)在中心城區(qū)，從定位上看，絕大多數(shù)定位在中高端或是中端消費(fèi)，業(yè)態(tài)相近、經(jīng)營(yíng)雷同，個(gè)性化不足，這是造成一些商業(yè)項(xiàng)目建成后人氣不足的主要原因。
不能只靠地段
定位和運(yùn)營(yíng)能力也是關(guān)鍵
市民許小姐5年前去深圳探親，對(duì)深圳遍地開(kāi)花的商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目感到特別羨慕，“如今我們身邊的商業(yè)廣場(chǎng)真的多了起來(lái)，但我只看到‘形似’，離‘神似’還有很遠(yuǎn)�！�
商業(yè)廣場(chǎng)成功與否最重要的是什么？人們談?wù)撟疃嗟氖堑囟�、硬件設(shè)施，此外與廣場(chǎng)的準(zhǔn)確定位以及運(yùn)營(yíng)方的能力有非常重要的關(guān)系。
即使身處競(jìng)爭(zhēng)最激烈的天一商圈，和義大道購(gòu)物中心還是成了寧波商業(yè)廣場(chǎng)成功的范例之一。“自從和義大道開(kāi)業(yè)以來(lái)，定位就非常明確，品牌也在不斷更新優(yōu)化中，近期亮相的有知名奢侈品品牌BV，還有即將亮相的愛(ài)馬仕等，和義大道已經(jīng)成為知名國(guó)際一線(xiàn)品牌的集聚地和潮流集散地。”據(jù)和義大道購(gòu)物中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，去年，和義大道購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額已突破10億元。
試營(yíng)業(yè)3個(gè)月，營(yíng)業(yè)面積12萬(wàn)平方米的鄞州印象城已經(jīng)取得了理想的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。“自去年12月28日試營(yíng)業(yè)，到今年2月底，銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)1億元，客流達(dá)到300萬(wàn)人次�！庇∠蟪峭茝V部胡經(jīng)理介紹說(shuō)，雖然鄞州中心區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)不少，但印象城與周邊一些商業(yè)項(xiàng)目的定位都有區(qū)分，在品牌引進(jìn)上也注重引進(jìn)一些寧波獨(dú)家的�！拔覀兪嵌ㄎ粫r(shí)尚潮流商業(yè)廣場(chǎng)，主要顧客群在20~40歲，而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的消費(fèi)群體更廣，錢(qián)湖天地的餐飲、休閑的業(yè)態(tài)則更突出一些�！�
主管部門(mén)擬建立聽(tīng)證制度
供大于求之后必定會(huì)有優(yōu)勝劣汰，這是商業(yè)界的金科玉律，任誰(shuí)都不能幸免。消費(fèi)實(shí)力雄厚的寧波，曾經(jīng)是各大超市大賣(mài)場(chǎng)心目中的“香餑餑”，引來(lái)全國(guó)乃至國(guó)際知名超市品牌在寧波跑馬圈地，但2007年以來(lái)，先后有物美、新一佳等商家退出寧波市場(chǎng)。如果一味盲目大規(guī)模集中開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體和購(gòu)物中心，相信過(guò)不了太久連鎖超市倒閉關(guān)門(mén)的一幕也將在大型商業(yè)項(xiàng)目上重演。
事實(shí)上，寧波的商貿(mào)主管部門(mén)也注意到了這一點(diǎn)，近日舉行的全正式開(kāi)業(yè)市商貿(mào)工作會(huì)議上有關(guān)負(fù)責(zé)人就提出，要加強(qiáng)重大商貿(mào)設(shè)施的科學(xué)規(guī)劃和合理配置，積極探索推行重點(diǎn)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)制度，加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局管理。針對(duì)省里提出對(duì)5000平方米以上的單體商場(chǎng)和3萬(wàn)平方米以上的商業(yè)綜合體實(shí)施聽(tīng)證會(huì)制度，寧波也要抓緊研究方案和措施。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家：不能一味求高端
“現(xiàn)在的商貿(mào)業(yè)發(fā)展和之前相比，已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，90年代末鄞州的麥德龍超市開(kāi)業(yè)，最遠(yuǎn)的地方連紹興、上虞的消費(fèi)者都會(huì)來(lái)消費(fèi)，一個(gè)天一廣場(chǎng)則是全寧波人的購(gòu)物中心，而現(xiàn)在隨著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)越來(lái)越多，商業(yè)設(shè)施的輻射面也在逐漸縮小�！闭憬髮W(xué)寧波理工學(xué)院經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院副院長(zhǎng)林承亮認(rèn)為，現(xiàn)在一些規(guī)劃者或投資者在規(guī)劃商業(yè)的時(shí)候盲目樂(lè)觀，把項(xiàng)目定位為不但能輻射本區(qū)域，還能把其他區(qū)域的消費(fèi)者吸引過(guò)來(lái)，認(rèn)為只要擴(kuò)大輻射范圍就能占據(jù)主動(dòng)地位，其實(shí)隨著商業(yè)設(shè)施越來(lái)越多，每個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)都想吸引區(qū)域消費(fèi)的設(shè)想是不現(xiàn)實(shí)的。
“大批商業(yè)廣場(chǎng)扎堆，客流量不足，也浪費(fèi)了社會(huì)資源。如果政府能在規(guī)劃的時(shí)候加強(qiáng)引導(dǎo)，可以避免重復(fù)建設(shè)�！绷殖辛琳f(shuō)，也不是說(shuō)商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)未來(lái)沒(méi)有了發(fā)展空間，就寧波而言，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)需要加強(qiáng)，滿(mǎn)足市民便利消費(fèi)的商業(yè)設(shè)施肯定大有前景。此外，農(nóng)村消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)還亟待完善，以東錢(qián)湖為例，如今居住在那里的市民越來(lái)越多，但消費(fèi)還要得往鄞州中心區(qū)跑，很不方便，這也意味著存在市場(chǎng)空間。
（來(lái)源：中國(guó)寧波網(wǎng)）
