“1972萬(wàn)平米商業(yè)”、“700萬(wàn)區(qū)域人口”、“人均商業(yè)比超過(guò)1.4平米”，3月15日，記者從某機(jī)構(gòu)舉辦的商業(yè)地產(chǎn)沙龍上獲悉了這一系列數(shù)字。多位業(yè)內(nèi)資深人士就昆明商業(yè)地產(chǎn)的走向進(jìn)行了探討。

多年來(lái)，昆明城市發(fā)展的脈絡(luò)已從傳統(tǒng)的商業(yè)腹地“三市商圈”發(fā)散到了城市周邊，區(qū)域性的巨型綜合體拔地而起。然而，由于這種超速成長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。當(dāng)然，在泡沫背后也存在著巨大的商機(jī)。云南橋頭堡戰(zhàn)略的實(shí)施，南博會(huì)的舉行，一條國(guó)際化的大通道被打開(kāi)，商業(yè)的需求量存在隱性的增長(zhǎng)空間；其次，舊城改造，大量城中村的拆遷重建，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快也將帶動(dòng)商業(yè)的需求量。

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商在積極謀求夾縫中的生存

是否有泡沫存在爭(zhēng)議

面對(duì)1972萬(wàn)平米商業(yè)地產(chǎn)體量入市，僅僅700萬(wàn)區(qū)域人口的昆明，人均商業(yè)體量已經(jīng)遠(yuǎn)超歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，現(xiàn)任至祥置業(yè)（中國(guó)）有限公司董事副總的黃雷就曾表示：“這是毫無(wú)疑問(wèn)的泡沫�！�

曾在各自領(lǐng)域叱咤風(fēng)云的業(yè)界大佬們，此刻正在昆明商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)新版圖上揮斥方遒，而實(shí)際上，除非到演砸的那一天，否則沒(méi)有哪個(gè)入局者會(huì)承認(rèn)自己是泡沫。我們也不得不承認(rèn)云南近幾年GDP的增長(zhǎng)，無(wú)疑給予了業(yè)界振興商業(yè)的信心。

不做綜合體 不好意思打招呼

如今，昆明擁有近20多個(gè)在建的綜合體，“在地產(chǎn)界，如果你不是做綜合體的，你出去都不好意思跟別人打招呼。”這是業(yè)界的一句玩笑話，當(dāng)然，從另一個(gè)方面看，這也反映出昆明綜合體項(xiàng)目似乎已經(jīng)成為業(yè)界公認(rèn)的規(guī)劃方向。盡管商業(yè)項(xiàng)目眾多，仍有不少品牌開(kāi)發(fā)商憑借經(jīng)驗(yàn)與獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)模式贏得市場(chǎng)，如昆明西山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)一鋪難求，潤(rùn)城的大亨MEN受到追捧,南亞風(fēng)情第壹城的成功被很多開(kāi)發(fā)商當(dāng)作學(xué)習(xí)的范本。

昆明的700萬(wàn)人口能否承載起1972萬(wàn)平米的商業(yè)體量？依據(jù)研究成功的綜合體案例不難發(fā)現(xiàn)，專(zhuān)業(yè)化的綜合體運(yùn)作方式會(huì)使項(xiàng)目從眾多同質(zhì)化嚴(yán)重的綜合體項(xiàng)目中脫穎而出。無(wú)論是項(xiàng)目定位、還是先招商后運(yùn)營(yíng)，目前的開(kāi)發(fā)商都在積極謀求夾縫中的生存。

八方熱議

綠地集團(tuán)云貴房地產(chǎn)事業(yè)部營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)寧悠笛：

商業(yè)地產(chǎn)需要做出地域特色

商業(yè)地產(chǎn)是房產(chǎn)縱深發(fā)展的體現(xiàn)，在商業(yè)形態(tài)上有很多可以挖掘的地方，關(guān)鍵是如何呈現(xiàn)出自己的特色。

當(dāng)然，就商業(yè)地產(chǎn)的終極發(fā)展方向，依然是：開(kāi)發(fā)商自持。這對(duì)中小房企開(kāi)發(fā)商的資金鏈?zhǔn)且环N巨大的考驗(yàn)，這就需要商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最大程度做到在市場(chǎng)中成為不可替代的角色。

目前，綠地在全國(guó)有很多產(chǎn)品項(xiàng)目，一般根據(jù)地域進(jìn)行價(jià)值的深度挖掘，針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行充分定位，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行資金投入計(jì)算來(lái)平衡商業(yè)地產(chǎn)比例。

綠地進(jìn)駐云南，帶來(lái)了上海豪生項(xiàng)目運(yùn)作的很多理念，計(jì)劃在云貴川三省打造一些大型商業(yè)的支撐項(xiàng)目，將涵蓋超市、影院、健身中心以及餐飲。

中豪廣場(chǎng)策劃總監(jiān)任寧：

打造主題式商業(yè)綜合體

商業(yè)地產(chǎn)需要打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游市場(chǎng)，從娛樂(lè)城、物業(yè)城、專(zhuān)業(yè)型方面，打造主題式商業(yè)綜合體。從云南富集的旅游資源來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作應(yīng)該結(jié)合不同層次的消費(fèi)群體進(jìn)行定位，這需要區(qū)域化意識(shí)，更要有全球化觀念。

從某種層面上來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)除了特色之外，同時(shí)也要兼顧多元化發(fā)展方向。商業(yè)地產(chǎn)，在更大概念上應(yīng)該稱之為“城市綜合體”，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)要承載起“城市功能”，無(wú)疑提出了更為嚴(yán)峻的話題。

從城市功能角度來(lái)看，本土開(kāi)發(fā)商做主題式的專(zhuān)業(yè)性的綜合體，也許更能解決人均商業(yè)體量過(guò)多的問(wèn)題，因?yàn)椤俺恰焙汀笆小笔窍噍o相成的。

大都項(xiàng)目設(shè)計(jì)總監(jiān)王震寧：

把商業(yè)地產(chǎn)打造得更人性化

把特色拿出來(lái)，把商業(yè)地產(chǎn)打造得更人性化。這是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都渴望的商業(yè)愿景。但如何分配商業(yè)地產(chǎn)的比例，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都采取“倒逼”模式：接了地塊，再談如何做商業(yè)。最終，這是一個(gè)利益博弈過(guò)程，一旦選擇了商業(yè)形態(tài)，運(yùn)作之后往往很難變更。

相比商業(yè)住宅，商業(yè)地產(chǎn)更為動(dòng)態(tài)化，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)也更考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)轉(zhuǎn)實(shí)力，而在商圈業(yè)態(tài)尚未成型之前，必須先扶持業(yè)主把商圈氛圍活躍起來(lái)。

昆明商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)極度饑渴，必須依靠資金雄厚做底氣。在商業(yè)地產(chǎn)模式中，更應(yīng)突出開(kāi)發(fā)商和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特色，融入城市。

人民路壹號(hào)招商總經(jīng)理吳亞霏：

開(kāi)發(fā)商盈利出發(fā)點(diǎn)要全球化

昆明開(kāi)發(fā)商必須對(duì)運(yùn)作項(xiàng)目的定位要清楚，每個(gè)城市能供養(yǎng)的商業(yè)體量是有限的，以目前昆明的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，上千萬(wàn)的商業(yè)體量里最多有40萬(wàn)平米能存活下去。

在云南并不缺乏商業(yè)綜合體，而是缺乏商業(yè)綜合體的精神。從城市發(fā)展角度來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)要謹(jǐn)防要使自己的產(chǎn)品進(jìn)入泡沫經(jīng)濟(jì)的怪圈，不僅要本土化，更要全球化；從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在短期、長(zhǎng)線地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式中做出抉擇，不能搖擺不定；從商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者個(gè)人角度來(lái)看，如果缺乏長(zhǎng)期的定力和堅(jiān)守，到老了看著一個(gè)個(gè)沉浮不定、門(mén)可羅雀的商圈，是何等辛酸和悲哀。

某中國(guó)云南分公司副總經(jīng)理付斌：

做商業(yè)的更高水平是玩資金

作為昆明主城區(qū)的金馬碧雞坊片區(qū)，商鋪和面積很大，云南30多個(gè)綜合體項(xiàng)目經(jīng)過(guò)認(rèn)真規(guī)劃的很少。如經(jīng)典雙城這樣的純商業(yè)體量，大規(guī)模的零售物業(yè)成為招商工作的重中之重，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)體量就需要很強(qiáng)的消化能力。

經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)間扶持起來(lái)的商圈業(yè)態(tài)，只有在強(qiáng)大的業(yè)態(tài)支撐下才可以漲租金或者漲價(jià)出售，或者將賣(mài)掉的產(chǎn)權(quán)收回來(lái)。商業(yè)綜合體對(duì)地段有著特殊的要求，要把握好租售和自持的平衡點(diǎn)。

某機(jī)構(gòu)市場(chǎng)分析師牟嘉駿：

項(xiàng)目需要融入到城市功能之中來(lái)

現(xiàn)在昆明流行先拿地后開(kāi)發(fā)的方式，匆忙上馬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)而演變成粗暴而盲目的商業(yè)模式復(fù)制，就會(huì)出現(xiàn)“地塊面積大就多一些商業(yè)地產(chǎn)比例”，誰(shuí)都知道商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)比商業(yè)住宅賺錢(qián)來(lái)得更快。

事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)并不存在體量大小，只存在競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)的殘酷淘汰，過(guò)于同質(zhì)化的商業(yè)地產(chǎn)將對(duì)片區(qū)商圈造成致命性的傷害，缺乏規(guī)劃的片區(qū)直接導(dǎo)致商圈聚集人氣放緩。

未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)需要在初期進(jìn)行更好定位，融入到城市功能之中來(lái)避免那些粗暴的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式，形成各自的主題和特色。

（來(lái)源：昆明信息港）