截至2012年底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與太古地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的頤堤港一座(辦公樓)可租用面積(新簽約或已續(xù)約)為24,194平方米，目前最新租金為200~250元人民幣/平方米，出租率達(dá)95%，購(gòu)物商場(chǎng)的出租率實(shí)現(xiàn)84%——這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)最新的商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)。
自2007年轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)以來(lái)，遠(yuǎn)洋不僅成立了商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，還把商業(yè)地產(chǎn)作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)另外一個(gè)重要戰(zhàn)場(chǎng)。按照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明的規(guī)劃，從2013年開(kāi)始未來(lái)5年時(shí)間，遠(yuǎn)洋每年都會(huì)保持2～3個(gè)購(gòu)物中心投入運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)速度�！邦A(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)在集團(tuán)中的占比收入可達(dá)到1/4，盈利也將占到1/3，原來(lái)住宅供給商業(yè)的現(xiàn)金流將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，商業(yè)利潤(rùn)或可反哺住宅市場(chǎng)。”
商業(yè)藍(lán)圖
“預(yù)計(jì)2013年將有超過(guò)30萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)投入市場(chǎng)，對(duì)于現(xiàn)在的遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)，高負(fù)債時(shí)代已經(jīng)過(guò)去�！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明告訴記者。
2月1日，北京遠(yuǎn)洋·未來(lái)廣場(chǎng)正式投入運(yùn)營(yíng)，它是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在購(gòu)物中心領(lǐng)域開(kāi)發(fā)的首次嘗試。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)副總裁、商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理王福順在接受采訪時(shí)表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)首先變革的就是購(gòu)物中心“無(wú)大戶(hù)則不穩(wěn)，無(wú)小戶(hù)則不活”的生存狀況。
記者了解到，2013年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將陸續(xù)在北京、天津、沈陽(yáng)、大連、杭州以及中山等城市發(fā)展30個(gè)以上的商業(yè)項(xiàng)目，“即使只持有少量股份遠(yuǎn)洋也愿意與對(duì)方合作，這是遠(yuǎn)洋目前發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)策略�！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)內(nèi)部人士表示。
作為一種融資方式，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目層面更多借助外力，引入合作者。
2012年9月，遠(yuǎn)洋聯(lián)合太古共同投資打造頤堤港項(xiàng)目。其中頤堤港項(xiàng)目為太古地產(chǎn)與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)各持股50%，遠(yuǎn)洋負(fù)責(zé)拿地開(kāi)發(fā)，太古地產(chǎn)則深耕商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)等部分。
太古地產(chǎn)行政總裁郭鵬透露，此次與遠(yuǎn)洋合作頤堤港項(xiàng)目，經(jīng)歷了4年的時(shí)間，雙方各自發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，“遠(yuǎn)洋負(fù)責(zé)前期開(kāi)發(fā)，太古負(fù)責(zé)后期運(yùn)營(yíng)，這種綜合開(kāi)發(fā)的模式有利于項(xiàng)目快速入市�！�
目前頤堤港出租率達(dá)到80%以上，未來(lái)雙方還將在上海、成都等地延續(xù)此商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作模式，預(yù)計(jì)太古地產(chǎn)在內(nèi)地投資將超300億元。
同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，一是規(guī)避當(dāng)前調(diào)控政策對(duì)于住宅現(xiàn)金流的影響，二是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是長(zhǎng)現(xiàn)金流的產(chǎn)品，通過(guò)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，企業(yè)融資能力可以得到提高。“特別是其他企業(yè)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不僅能為企業(yè)獲得現(xiàn)金流，出現(xiàn)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，也可以豐富產(chǎn)品線，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)”。
戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移
據(jù)悉，在遠(yuǎn)洋現(xiàn)有2300萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備中，商業(yè)物業(yè)用地約占16%，達(dá)370萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)五年以后，遠(yuǎn)洋將會(huì)有近200萬(wàn)平方米的持有商業(yè)投資物業(yè)。
轉(zhuǎn)型之路似乎并不輕松，其長(zhǎng)期現(xiàn)金流壓力成為前進(jìn)動(dòng)力的掣肘。
李明告訴記者，商業(yè)物業(yè)的高現(xiàn)金投入，也一度成為壓在遠(yuǎn)洋頭上的“一座大山”。遠(yuǎn)洋從2007年開(kāi)始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，但實(shí)際上卻一直處于不斷投入狀態(tài)，“基本上從頭到尾干了6年，投了40億元，而且6年都是只花錢(qián)不掙錢(qián)，更不要說(shuō)對(duì)集團(tuán)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)�！�
遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)之所以能走到現(xiàn)在，很大程度上依賴(lài)其住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售額。
2012年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)270億元的銷(xiāo)售額，主要來(lái)自環(huán)渤海區(qū)域的秦皇島、青島和東北區(qū)域的長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等二三線城市的中端剛需產(chǎn)品銷(xiāo)售貢獻(xiàn)。
李明表示，商業(yè)地產(chǎn)將是遠(yuǎn)洋的長(zhǎng)期戰(zhàn)略業(yè)務(wù)。對(duì)于遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)除了可以在現(xiàn)金流動(dòng)性、收入穩(wěn)定性方面改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)外，還有自身的戰(zhàn)略需求。
根據(jù)遠(yuǎn)洋第三步發(fā)展戰(zhàn)略，傳統(tǒng)住宅、商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融，是支撐遠(yuǎn)洋發(fā)展的“三駕馬車(chē)”�！吧虡I(yè)地產(chǎn)可以與金融、資本運(yùn)作，在未來(lái)與基金、信托等都可以結(jié)合。它成為遠(yuǎn)洋對(duì)接金融業(yè)務(wù)最為有效的優(yōu)勢(shì)來(lái)源。”王福順坦言。
以商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率計(jì)算，從目前內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀來(lái)看，一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資回報(bào)率為6%~8%，二三線城市稍低，基本維持在3%~5%的水平。
按此計(jì)算，遠(yuǎn)洋2013年30萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)入市后開(kāi)始實(shí)現(xiàn)正運(yùn)轉(zhuǎn)，按照此前商業(yè)地產(chǎn)平均收益計(jì)算，一個(gè)20萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體，一年的租金收入約為1.2億元，扣去其他管理費(fèi)用，最后收入約為8000萬(wàn)元。粗略計(jì)算，未來(lái)5年，遠(yuǎn)洋200萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)可以達(dá)到約50億元的貢獻(xiàn)，遠(yuǎn)超現(xiàn)在住宅開(kāi)發(fā)進(jìn)度。
不過(guò)易居研究院分析師嚴(yán)躍進(jìn)提醒，“房企投資商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)槿狈Τ墒斓纳虡I(yè)運(yùn)營(yíng)模式，導(dǎo)致企業(yè)處于虧損狀態(tài)的案例并不少見(jiàn)，重要的是房企要有較好的招商運(yùn)營(yíng)能力�！�
（來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）
