這，其實(shí)也是中國(guó)眾多商業(yè)企業(yè)面臨的共同困局。
2012年12月29日，位于珠海市香洲區(qū)迎賓南路的沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)開業(yè)。這是沃爾瑪自1996年進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，在148個(gè)城市中開設(shè)的第380家商場(chǎng)。
而幾乎與此同時(shí)，在河南省鄭州市民主路沃爾瑪二七店外面則出現(xiàn)了這樣一則告示：“根據(jù)業(yè)主新的商業(yè)規(guī)劃改變及現(xiàn)有物業(yè)改造，通過雙方協(xié)商，沃爾瑪鄭州二七店將于2012年12月31日起停止?fàn)I業(yè)。我們會(huì)為您妥善處理售后服務(wù)，由此帶來(lái)的不便，我們深表歉意。”
一個(gè)商家的開店或者閉店本是尋常之事，但是對(duì)于多年位居世界500強(qiáng)企業(yè)之首的沃爾瑪而言，其一舉一動(dòng)都引人關(guān)注，且常常被解讀出某些深層次背景乃至行業(yè)大勢(shì)。
比如其鄭州二七店的停止?fàn)I業(yè)，有業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，即便不是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)情況不理想，但是隨著中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，沃爾瑪固守租賃物業(yè)發(fā)展的模式已經(jīng)開始遭遇挑戰(zhàn)。尤其是近年來(lái)在商業(yè)地產(chǎn)租金呈幾何級(jí)上漲的情況下，以“低階”著稱的沃爾瑪將遭受越來(lái)越大的成本壓力。而過去十多年來(lái)各地招商引資爭(zhēng)相哄搶的沃爾瑪這一“金字招牌”也將逐漸褪色。
半推半就地離開
一切似乎都順理成章。“業(yè)主要進(jìn)行物業(yè)改造、房客卷鋪蓋走人”。于是，沃爾瑪鄭州二七店在2012年12月31日宣布停業(yè)、閉店。
沃爾瑪鄭州二七店位于鄭州市二七商圈核心區(qū)，營(yíng)業(yè)面積近2萬(wàn)平方米的超市于2009年9月才開業(yè)。然而，是什么原因?qū)е聵I(yè)主對(duì)只有3年多的物業(yè)進(jìn)行改造呢？
其實(shí)，沃爾瑪鄭州二七店在2003年被確立選址后，與物業(yè)方合作即命途多舛。直至2009年年初，原有物業(yè)方深國(guó)投商用置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱深國(guó)投商置）才將“鄭州印象城購(gòu)物中心”（以下簡(jiǎn)稱印象城）項(xiàng)目完工、交付。沃爾瑪“中原一號(hào)店”，由此被拖成了“二號(hào)店”。
2006年10月，華潤(rùn)集團(tuán)以17.4億元控股深國(guó)投商置的母公司深圳國(guó)際信托投資有限公司。由此，華潤(rùn)集團(tuán)又成了印象城的新房東。大約在2012年年初，印象城低調(diào)更名為鄭州華彩城購(gòu)物中心（以下簡(jiǎn)稱華彩城）。
而華彩城在華潤(rùn)嘴里卻像一根雞肋。原因是，受益于鄭州市舊城區(qū)改造，華潤(rùn)集團(tuán)旗下華潤(rùn)置地奪得二七商圈核心區(qū)開發(fā)地塊，其規(guī)劃的“鄭州萬(wàn)象城”項(xiàng)目于2010年2月被批復(fù)立項(xiàng)、開發(fā)。巧合的是，萬(wàn)象城項(xiàng)目建設(shè)用地緊鄰華彩城西側(cè)。
“拆掉華彩城，萬(wàn)象城將四面臨街，容易規(guī)劃建設(shè)；不拆，萬(wàn)象城將難免受其影響。”據(jù)知情人士透露，華潤(rùn)置地為此糾結(jié)了很多年。沃爾瑪這個(gè)“大房客”占位是主因。因?yàn)榇笮唾u場(chǎng)租期一般不低于15年。于是，“送神”成本或讓華潤(rùn)置地焦慮。對(duì)此，雙方“激烈交鋒”的緋聞不絕于耳。
最終，沃爾瑪鄭州二七店的“出路”問題，直到由雙方的區(qū)域公司層面上升至“中國(guó)區(qū)”管理層面，才得以達(dá)成妥協(xié)。
沃爾瑪提前10年撤場(chǎng)，華潤(rùn)置地或該付出高昂的違約成本。雙方似乎有高度默契，均稱是“商業(yè)機(jī)密”，不予公開。但華潤(rùn)置地鄭州公司人士透露了兩則信息：其一，華潤(rùn)置地或與沃爾瑪在全國(guó)市場(chǎng)有更深合作。如旗下另一主力產(chǎn)品五彩城，在國(guó)內(nèi)有數(shù)個(gè)項(xiàng)目，或?qū)⒖紤]沃爾瑪優(yōu)先入場(chǎng)；其二，華彩城仍有大量商戶租期未解，直至目前，并無(wú)拆除的準(zhǔn)確時(shí)間計(jì)劃。
前者說明雙方達(dá)成了利益妥協(xié)，而后一句則似乎說明了沃爾瑪走得很著急。據(jù)記者現(xiàn)場(chǎng)了解，華彩城現(xiàn)有商戶的計(jì)劃搬遷時(shí)間最早是在3月份，也就是春節(jié)消費(fèi)旺季之后。
而事實(shí)上，自2012年年初起，同行們即對(duì)該店取消了“對(duì)口調(diào)查”。原因是，其門店內(nèi)普遍缺貨、客流稀少，不足以構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。
物業(yè)方也看得相當(dāng)明白。華潤(rùn)置地鄭州公司一人士稱，超市通常會(huì)將自營(yíng)之外的富余面積轉(zhuǎn)租給中小商戶。租賃價(jià)格與門店經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、人氣成正比。效益好的超市，租賃區(qū)不但能背起超市整體房租，還有創(chuàng)收。“但沃爾瑪?shù)淖赓U區(qū)則是長(zhǎng)期大面積空鋪。”
“在這種情況下，當(dāng)物業(yè)方提出改造方案和新的合作模式，沃爾瑪沒有理由拒絕。”上述大型商超負(fù)責(zé)人稱。
否認(rèn)關(guān)店潮
鄭州二七店并非沃爾瑪?shù)谝淮卧谌A關(guān)店，2012年上半年，沃爾瑪悄然關(guān)閉了深圳3家“惠選”店。“惠選”是沃爾瑪當(dāng)初希望在中國(guó)區(qū)大力推廣的新業(yè)態(tài)，介于便利店和標(biāo)準(zhǔn)超市之間。
就在近期，有傳言稱，沃爾瑪內(nèi)部已明確在2013年至2015年將陸續(xù)關(guān)閉100家不盈利的門店。這相當(dāng)于其要關(guān)閉約1/4的在華門店。
對(duì)此，沃爾瑪官方表示否認(rèn)，并稱未來(lái)3年，沃爾瑪計(jì)劃在中國(guó)新增100多家店，投資建設(shè)更多物流配送中心，創(chuàng)造約1.8萬(wàn)個(gè)新工作崗位。“擴(kuò)張肯定是有的，但沃爾瑪2013年的擴(kuò)張速度已明顯放緩，往年其每年開40多家新店，但按沃爾瑪上述說法，其未來(lái)每年新開僅30多家。據(jù)一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的消息，沃爾瑪在2013年應(yīng)該會(huì)關(guān)閉和調(diào)整部分門店，當(dāng)然數(shù)字不會(huì)有100家那么夸張，或許有數(shù)十家。”有接近沃爾瑪?shù)娜耸糠Q。
沃爾瑪?shù)耐袀兯坪踝C實(shí)了上述人士的話。某超市河南區(qū)發(fā)展部總監(jiān)透露，沃爾瑪在河南市場(chǎng)的另一門店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，在同商圈內(nèi)最低。因此2012年年末，其與沃爾瑪此店物業(yè)方取得共識(shí)，待沃爾瑪撤出后完成“補(bǔ)位”。
今年正式進(jìn)軍武漢市場(chǎng)的另一家大超市的負(fù)責(zé)人也向記者透露說：“沃爾瑪公司位于漢口的一家大賣場(chǎng)正在‘異動(dòng)中’，或會(huì)‘易主’，這一天也許不會(huì)太遠(yuǎn)。”沃爾瑪（中國(guó)）公司事務(wù)部高級(jí)總監(jiān)李玲對(duì)此給予否認(rèn)，但其強(qiáng)調(diào)，應(yīng)以平和心態(tài)看待商超閉店，這是商業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)的正常現(xiàn)象。在同行業(yè)中，沃爾瑪?shù)拈]店率是較低的。
的確，自1996年家樂福在華開出第一家大賣場(chǎng)起，外資超市進(jìn)入中國(guó)已有17年。而彼時(shí)外資零售巨頭一般都以極低的租金簽下一般長(zhǎng)達(dá)15年左右的長(zhǎng)租約，如此算下來(lái)，大部分零售商如今都面臨第一批商鋪物業(yè)的到期。到期后續(xù)租成本面臨成倍上漲，這是外資超市擴(kuò)張放緩的最主要原因。
中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，續(xù)租物業(yè)將面臨巨幅租金上漲的成本壓力。近5年來(lái)廣州商鋪?zhàn)饨鹌骄蠞q了2倍左右。上海連鎖行業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2012年大批便利店在租約到期后，租金從每年15萬(wàn)元猛增到40萬(wàn)元～45萬(wàn)元。房租成本大幅上漲，已經(jīng)成為零售企業(yè)布設(shè)網(wǎng)點(diǎn)最大的門檻。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年中國(guó)便利店行業(yè)平均租金占總經(jīng)營(yíng)成本的比例已高達(dá)57%，大部分單店已很難盈利。
此外，隨著消費(fèi)差異化、個(gè)性化、網(wǎng)購(gòu)化趨勢(shì)的到來(lái)，中國(guó)零售業(yè)跑馬圈地粗放式的發(fā)展道路已被阻斷，零售業(yè)的轉(zhuǎn)型窗口期已經(jīng)來(lái)臨。
“租賃模式”遭遇困境
在與物業(yè)方“各取所需”后，沃爾瑪鄭州二七店“被迫”閉店可謂有了一個(gè)相對(duì)完美的結(jié)局。而在廈門，沃爾瑪則沒有這么幸運(yùn)。
2010年3月24日，剛完成接盤好又多的廈門沃爾瑪卻被告知，由于東方時(shí)代廣場(chǎng)店沒有按照合同約定，逾期30天未向業(yè)主方繳交租金，業(yè)主終止了租賃合同；但沃爾瑪并不承認(rèn)單方面解除合同，2011年8月將這一糾紛鬧上了法院。
2012年3月，廈門市中級(jí)人民法院終審判決廈門沃爾瑪與業(yè)主方廈門新鷺東方商貿(mào)有限公司的租賃合同關(guān)系已經(jīng)解除。同時(shí)裁定，在業(yè)主發(fā)出合同終止通知后，沃爾瑪沒有及時(shí)撤離東方時(shí)代廣場(chǎng)，屬“占有使用”，因此沃爾瑪將支付上億元占有使用費(fèi)。
沃爾瑪最終接受了這一判決，并于2012年5月21日撤出了東方時(shí)代廣場(chǎng)。
類似的糾紛還有，2011年11月，央視《焦點(diǎn)訪談》以“怎么又是沃爾瑪”為題報(bào)道了大連沃爾瑪拖欠大連萬(wàn)國(guó)購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司10年租金過億元，法院強(qiáng)制執(zhí)行一拖6年的事情，引起了社會(huì)各界的關(guān)注。但直至目前，該糾紛依然沒有得到解決。
“沃爾瑪近年來(lái)之所以接連與業(yè)主產(chǎn)生糾紛，與其10多年來(lái)一直固守的租賃物業(yè)發(fā)展模式不無(wú)相關(guān)。”一不愿具名的零售業(yè)專家向記者分析道。
據(jù)記者了解，沃爾瑪在過去的10多年中開店一直是聯(lián)合地方開發(fā)商、戰(zhàn)略合作伙伴萬(wàn)達(dá)、深國(guó)投下面的深國(guó)投商用置業(yè)有限公司及后來(lái)的華潤(rùn)商用置業(yè)公司，一起尋找合適的物業(yè)。它的品牌是萬(wàn)達(dá)等開發(fā)商手中的王牌，與之捆綁能輕而易舉地從地方政府手中用低廉的價(jià)格得到相中的地塊。一位與沃爾瑪合作過的地產(chǎn)開發(fā)商透露：“尤其是在一線城市以外的地方，捆綁沃爾瑪拿地所得到的優(yōu)惠價(jià)格經(jīng)常比周邊地價(jià)低1/3。”
的確，引進(jìn)沃爾瑪，對(duì)地方政府意味著提升城市形象，促進(jìn)當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)發(fā)展，借助沃爾瑪?shù)娜虿少?gòu)網(wǎng)絡(luò)將當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品推向全國(guó)，以及獲得500～1000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。從某種意義上說，沃爾瑪無(wú)疑是一位“金牌房客”。
但是，隨著城市發(fā)展和開始涉足商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的零售商數(shù)量日益增多，沃爾瑪只做購(gòu)物廣場(chǎng)單體店的開發(fā)模式，在地方政府面前逐漸失去了以往的吸引力。沃爾瑪尋找購(gòu)物廣場(chǎng)店址時(shí)往往要求交通便利、人流量大，如今這樣的地塊在一線城市已經(jīng)所剩無(wú)幾。在二、三線城市，符合它需求的地塊則往往在城市中心——盡可能提高這類地塊的綜合開發(fā)利用率，已經(jīng)成為各地政府的第一訴求。一位接近沃爾瑪?shù)臉I(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)說：“在購(gòu)物廣場(chǎng)的開發(fā)上，沃爾瑪?shù)闹饔^要求已經(jīng)和多數(shù)地方政府對(duì)城市建設(shè)的需求不再相符。因此，在二、三線城市的中心地區(qū)拿地，沃爾瑪已經(jīng)沒有太大競(jìng)爭(zhēng)力可言。”
加之沃爾瑪早期以較低價(jià)格租賃的一批物業(yè)即將到期，續(xù)租價(jià)格將大幅上漲，其終于決定改變自己10多年的發(fā)展模式——從全面租賃物業(yè)，轉(zhuǎn)而嘗試買地自建購(gòu)物廣場(chǎng)和山姆店。
沃爾瑪（中國(guó)）地產(chǎn)開發(fā)部高級(jí)總監(jiān)聶明凱曾公開表示沃爾瑪有意嘗試買地自建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。具體而言，就是自2011年起，沃爾瑪除了租賃門店外也會(huì)開始從政府或者開發(fā)商手中購(gòu)買土地使用權(quán)，或者購(gòu)買現(xiàn)有的租賃門店。
“但是，從時(shí)機(jī)來(lái)看，沃爾瑪現(xiàn)在進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，顯得有點(diǎn)晚。”有零售業(yè)專家稱，2007年以后眾多跨國(guó)零售商在二、三線城市中買地自建商店的空間已經(jīng)在迅速縮小，“而在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，沃爾瑪全球第一大零售商的金字招牌已經(jīng)不像過去那么誘人了”。
�。ㄆ髽I(yè)觀察家 作者：姜華山）
