佛山近年來商業(yè)中心建設(shè)進(jìn)入快速期，是積極的趨勢。
如果站在發(fā)展的角度，佛山中心城區(qū)形成了地鐵網(wǎng)，在中長期，人口從目前的100多萬人，發(fā)展到200-300多萬人，完全可打破現(xiàn)有的商業(yè)客源格局。
目前東方廣場依然是佛山商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營最成功的一個(gè)，它的經(jīng)驗(yàn)就在于，商家品牌中高檔都有，業(yè)態(tài)覆蓋率比較大，甚至是一個(gè)商場，有一個(gè)體育主題，可以成為與眾不同的消費(fèi)場所。
———佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長駱儀克
2013年，愛逛街的市民消費(fèi)選擇進(jìn)一步放大。經(jīng)粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，禪桂(含大瀝、平洲)計(jì)劃在今年開業(yè)的大型商業(yè)中心，其商業(yè)經(jīng)營體量合計(jì)超過30萬平方米，明年，隨著王府井、萬達(dá)廣場等正式開業(yè)，這一數(shù)字還將翻一番。
在禪城、南海，今明兩年新建商業(yè)到處“開花結(jié)果”。但迎接這些新開商業(yè)的，將是日益白熱化的競爭態(tài)勢，而根據(jù)佛山市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，全市社會消費(fèi)品零售總額增幅，卻低于全國平均水平，與一線城市相距甚遠(yuǎn)。
近兩年來，佛山商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)了堪比飛人博爾特的“加速度”，但其市場承受能力、消費(fèi)增長速度，似乎已被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在背后。
年內(nèi)新開商業(yè)項(xiàng)目約等于3座“王府井”
商業(yè)地產(chǎn)圍城，對佛山而言不再是一個(gè)新鮮話題。過去兩年來佛山大型商業(yè)中心和含有商業(yè)中心的綜合體項(xiàng)目進(jìn)入到開發(fā)高峰期，而如今，這些新建造的商業(yè)中心紛紛迎來開業(yè)期，僅在今年開業(yè)的新商業(yè)項(xiàng)目，總規(guī)模相當(dāng)于3座佛山“王府井”商場。
日前，位于季華七路的鵬瑞利季華廣場宣布，將在今年五一正式開業(yè)。佛山鵬瑞利季華廣場是新加坡鵬瑞利商用信托進(jìn)駐中國的首個(gè)全資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，目前，金逸國際電影城、永輝超市、H & M、ZARA、肯德基、必勝客、太平洋咖啡、時(shí)間廊、屈臣氏等品牌商家已入駐，發(fā)展商引入的永輝超市、ZARA系首度進(jìn)入佛山市場。
而在同期，另一個(gè)位于季華路上的大型商業(yè)招商之后，也宣布開業(yè)。位于季華六路的九鼎國際城12月22日舉行了圣誕開業(yè)嘉年華。作為季華路上近兩年來興建的綜合體項(xiàng)目，其商業(yè)部分開業(yè)比住宅銷售晚了2、3年，更側(cè)重于餐飲和娛樂，引入五星級橫店電影城、美吉姆教育機(jī)構(gòu)、金河國際料理宮館、味國廚房等商家。
在禪城，嶺南天地商業(yè)街區(qū)一期去年已開，是祖廟商圈代表性的新商業(yè)，二期商業(yè)已基本竣工驗(yàn)收，今年將陸續(xù)開業(yè)合計(jì)6萬平方米。而在南海新天地作為桂城東片區(qū)新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，以廣州知名的商業(yè)新光百貨為主力店，也在去年9月正式試業(yè)，總體量超10萬平方米。
初步確定近期開業(yè)和即將開業(yè)的大型商業(yè)，在佛山還遠(yuǎn)不止這兩家。記者查詢相關(guān)資料后統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年年內(nèi)有望開業(yè)的商業(yè)和綜合體項(xiàng)目，還有南海怡豐城、廣佛智城商業(yè)街等。
記者統(tǒng)計(jì)了禪桂中心城區(qū)，及大瀝片區(qū)商業(yè)及綜合體項(xiàng)目今年開業(yè)的商業(yè)部分，合計(jì)總建筑(經(jīng)營)面積超過了30萬平方米，以佛山王府井商業(yè)部分約11萬平方米的規(guī)模來計(jì)算，僅僅在今年，禪桂中心城區(qū)(含佛山新城和大瀝)，就要增加三座“王府井”。
未來兩年將迎商業(yè)地產(chǎn)洪峰。
未來兩年商業(yè)地產(chǎn)體量大到數(shù)不出
2012年到2013年，佛山商業(yè)地產(chǎn)的開業(yè)高峰期，遠(yuǎn)未到峰頂。在去年至今，萬達(dá)、王府井、萬科、中海乃至招商等商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)商紛紛在佛山拿地，由此帶來的商業(yè)體量還將在20 14年消化，屆時(shí)其開業(yè)規(guī)模將比2013年更為迅猛。
萬達(dá)廣場商業(yè)體量超20萬平方米、佛山萬科廣場、南海萬科廣場純商業(yè)部分都超過了10萬平方米，禪城王府井商場商業(yè)部分面積也超過了10萬平方米，再加上帶有7萬平方米商業(yè)的南海創(chuàng)鴻城。這5個(gè)綜合體項(xiàng)目的商業(yè)部分，都計(jì)劃在2014年陸續(xù)開業(yè)，商業(yè)總規(guī)模合計(jì)超過了60萬平方米。
這還只是一個(gè)保守的數(shù)字。去年，作為季華路上規(guī)模最大的舊改項(xiàng)目，超過100萬平方米的星星廣場奠基，其商業(yè)部分更是達(dá)到了驚人的30萬平方米規(guī)模，而進(jìn)度更快的智慧新城項(xiàng)目，雖然是產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位，但也擁有較為可觀的集中式商業(yè)，這兩大項(xiàng)目都位于近年來新開商業(yè)密集的季華路上。
另外不可忽略的是，去年至今不少大房企，開始集體試水商業(yè)地塊。中海地產(chǎn)去年年底以28 .4億元的年度最高總價(jià)拿下的蟲雷崗大型商住地塊，其就要求興建帶有面積7到14萬平方米商業(yè)的商住綜合體，而佛山新城一宗商服地塊在同期被招商地產(chǎn)以1.926億底價(jià)收入囊中，招商地產(chǎn)也是首度在佛山競得純商服用地。
更為令人矚目的是萬科，去年國慶之后以6 .5億元競得南海金融C區(qū)一47253.8平方米的地塊，為其在佛山競得首宗純商業(yè)地塊。C R IC數(shù)據(jù)亦顯示，截至2012年12月初，萬科已在全國拿下純商業(yè)用地達(dá)122萬平方米，純商業(yè)拿地約占萬科所拿的商業(yè)綜合用地總量的11%，比去年全年的22 .54萬平方米增加四倍以上。
這也就意味著，僅計(jì)算禪桂中心城區(qū)及周邊，2013年佛山新開業(yè)的商業(yè)體量雖然已經(jīng)是相當(dāng)可觀，但比起2014年到來的更為猛烈的商業(yè)地產(chǎn)洪水，也只能是“大巫見小巫”。而未來兩年，佛山商業(yè)地產(chǎn)在五區(qū)范圍內(nèi)的增量究竟有多少，不少業(yè)內(nèi)人士只是驚嘆“多”，究竟有多少，卻都無法說出一個(gè)整數(shù)。
保利華南實(shí)業(yè)有限公司營銷部總經(jīng)理李曉波認(rèn)為，佛山商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)熱、開業(yè)熱，有著主客觀因素。他認(rèn)為，從政府角度推動佛山城市化發(fā)展不僅需要住宅項(xiàng)目，也需要商業(yè)。政府作為推手，推動了不少包含大面積商業(yè)在內(nèi)的城市綜合體不斷上馬，這可以改變過去佛山經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，但是城市化發(fā)展太慢的問題。
李曉波告訴記者，“另一方面，現(xiàn)在佛山加大三舊改造進(jìn)程，在這些項(xiàng)目出讓的過程中，鼓勵(lì)并強(qiáng)加了一些商業(yè)比例。很多地塊都是有個(gè)硬指標(biāo)，比如商業(yè)體量不少于40%-50%。因此，從被動的角度也導(dǎo)致綜合體涌現(xiàn)�！�
焦點(diǎn)
零售增幅偏慢 新商業(yè)競爭進(jìn)入白熱化
如此多的商業(yè)地產(chǎn)，即將在佛山開花結(jié)果。而對于其發(fā)展前景，業(yè)內(nèi)人士普遍出言謹(jǐn)慎，但新入市商業(yè)將面臨一場慘烈的競爭，已經(jīng)是不爭的事實(shí)。
佛山社會零售總額增幅低于全國
與新增商業(yè)規(guī)模成倍數(shù)的增幅相比，佛山的零售額銷售總額增幅卻并不快。佛山市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)顯示，去年1-10月累計(jì)，全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額1650 .14億元，比上年同期增長10 .5%。
這一增幅，在全國范圍內(nèi)并不快。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年全國社會消費(fèi)品零售總額(以下簡稱“社零額”)207167億元，比上年增長14.3%，這意味著佛山社零額的增幅，尚低于全國平均水平。
實(shí)際上包括北上廣深在內(nèi)的一線城市，不僅社零額增幅比佛山快，總規(guī)模也遠(yuǎn)超佛山。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年北京市社零額7702.8億元，位居國內(nèi)大城市第一。上海社零額7387.32億元，廣州社零額5977.27億元，深圳社零額突破4000億元，即使是去年全年佛山社零額可達(dá)到2000億元，也僅及深圳的一半。
去年年中，記者一項(xiàng)獨(dú)家統(tǒng)計(jì)顯示，目前佛山在建或者將建的“城市綜合體”項(xiàng)目已經(jīng)至少達(dá)到22個(gè)以上，總建筑面積至少超過1320萬平方米，規(guī)模超過廣深，與帶有較大商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)的綜合體項(xiàng)目高歌猛進(jìn)的開發(fā)規(guī)模相比，大型商場零售增幅已經(jīng)被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在背后。
商業(yè)綜合體局部過熱 經(jīng)營普遍不易
拋開這一個(gè)看似比較枯燥的數(shù)字，近2年來已經(jīng)投入運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)營壓力普遍不輕。在商業(yè)人士看來，全市新增商業(yè)早已經(jīng)過熱，競爭進(jìn)入白熱化階段，洗牌只是早晚問題。
在南海桂城東片區(qū)，一個(gè)作為某小區(qū)自營的商業(yè)廣場，近期就遭遇商家撤場的風(fēng)波。常到這一商業(yè)廣場淘貨的市民李小姐就告訴記者，“原本一樓經(jīng)營有不少的品牌服飾、鞋包、內(nèi)衣和兒童用品及珠寶商家，一下子就不見了！”而取而代之的是某知名兒童用品連鎖店進(jìn)駐商場。
住在附近的市民和業(yè)主看來，這一商業(yè)廣場的商家已經(jīng)是幾進(jìn)幾出，作為主力店的超市也換了一次。雖然這一商業(yè)廣場總體量并不算大，但在其附近，擁有順聯(lián)國際、城市廣場等多個(gè)早已成熟或近年來升級改造、新建的商業(yè)項(xiàng)目。
“桂城這一帶商業(yè)其實(shí)都挺多的，不少小區(qū)業(yè)主樂意去保利水城，除了順聯(lián)國際有點(diǎn)特色，這一帶的商業(yè)都太雷同了，沒什么吸引力�！笔忻窭钚〗阋脖硎�，自己平時(shí)也常在桂城東幾個(gè)大型商業(yè)中心內(nèi)逛，發(fā)現(xiàn)如果不是周末時(shí)段，人氣普遍都很稀落。
對此，某大型本土商業(yè)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人葉先生就直言，“商業(yè)地產(chǎn)蓋起來簡單，后期如何運(yùn)營、如何升級調(diào)整，本來就很有難度�！痹谒磥�，近期佛山激增的新興商業(yè)，對本地市民消費(fèi)習(xí)慣的影響并不大，爆發(fā)式的商業(yè)開發(fā)規(guī)模，帶來了不小的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為，和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商不同，現(xiàn)在不少品牌餐飲、服飾商家也在佛山謀求發(fā)展，但他們擴(kuò)張是處于無資產(chǎn)、輕資產(chǎn)的擴(kuò)張，本身沒有太多投入，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也比商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商小得多，而商業(yè)項(xiàng)目一旦沒有差異化的經(jīng)營模式，在佛山城市規(guī)模、消費(fèi)力沒有明顯提升的情況下，就會比較痛苦。
而在李曉波看來，佛山的商業(yè)綜合體，已經(jīng)是局部過熱。他舉例稱，以業(yè)內(nèi)人士的判斷來說，千燈湖片區(qū)有一到兩個(gè)商業(yè)綜合體，最多不超過三個(gè)就已經(jīng)足夠了，但是現(xiàn)在桂瀾路沿線變成了“商場一條街”，未來商業(yè)集中度非常高。盡管桂城的居住人口越來越多，但是這一體量仍舊是過剩。
他以廣州天河商圈舉例對比說，在廣州如此密度的消費(fèi)群體，在同一路段也很難有五個(gè)商業(yè)同時(shí)都達(dá)到最良好的人氣和運(yùn)營狀態(tài)。
多城市商業(yè)地產(chǎn)洪水泛濫
洪水泛濫的商業(yè)地產(chǎn)和購物中心熱，不僅發(fā)生在佛山。世聯(lián)地產(chǎn)日前數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，購物中心在近幾年受到追捧，中國7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番，達(dá)到8700萬平方米。
這份數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。而北京、上海的絕對值均超過1400萬平方米。2013年，上述商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃開業(yè)量是2012年開業(yè)量的2.9倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了零售品牌商開店速度以及零售銷售額增速，這必然導(dǎo)致空置率上升。
從開發(fā)商方面來看，國內(nèi)零售商如茂業(yè)、金鷹等，鑒于租金上漲壓力以及零售擴(kuò)張的需求，大力推動項(xiàng)目擴(kuò)張；住宅開發(fā)商如萬科、保利、中海外、佳兆業(yè)，主動加大了商業(yè)配比，或者由于取地被迫增加商業(yè)數(shù)量。
而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商如萬達(dá)、凱德、華潤和陽光新業(yè)，近兩年擴(kuò)張的速度也明顯加快。
（來源：南方都市報(bào)）
