2011年以后，城市綜合體發(fā)展到了極盛時(shí)期，縱觀昆明主城區(qū)當(dāng)前近30個(gè)綜合體，動(dòng)輒就是一站式購(gòu)物消費(fèi)，世界級(jí)商業(yè)配套。昆明一部分開(kāi)發(fā)商的做法是，商業(yè)的部分自持，通過(guò)住宅和寫(xiě)字樓出售來(lái)保證現(xiàn)金流暢通。

　　這十年商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從底商獨(dú)立商鋪出售，到產(chǎn)權(quán)式分割出售，再到開(kāi)發(fā)商自持的變遷

　　盡管在過(guò)去的十年，房地產(chǎn)調(diào)控幾乎伴隨了行業(yè)始終，但相較于住宅，商業(yè)地產(chǎn)受到的影響并不大，從某種角度上來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)還是調(diào)控的受益者。由于針對(duì)住宅的調(diào)控層層深入，促成理財(cái)投資者逐步把目標(biāo)從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)，開(kāi)發(fā)商也逐漸把商業(yè)地產(chǎn)作為企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向。過(guò)去的十年，是商業(yè)地產(chǎn)從萌芽走向蓬勃興旺的十年，在這十年里，黃金遍地，高潮迭起，亮點(diǎn)頻出。

　　從單體式商業(yè)到城市綜合體

　　昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史并不長(zhǎng)，再往前數(shù)也不過(guò)是十多年的時(shí)間。2002年的商業(yè)地產(chǎn)，在有過(guò)曇花一現(xiàn)式的輝煌后，呈現(xiàn)在公眾眼前的是遭受重創(chuàng)后的“一地雞毛”。曾經(jīng)火爆一時(shí)金碧輝煌、鴻城賽特、新東方女人廣場(chǎng)等相繼因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式分割出售等問(wèn)題遭遇滑鐵盧，大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目死火，投資者哭訴無(wú)門，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出前所未有的“殺機(jī)”，這是一次單體型復(fù)合式商業(yè)的集體覆滅。

　　給市場(chǎng)帶來(lái)希望并指引方向的是2001年建成開(kāi)業(yè)的柏聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)，總體量為11萬(wàn)平米的柏聯(lián)廣場(chǎng)，業(yè)態(tài)包括住宅、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓等，算得上是城市綜合體的雛形，其開(kāi)創(chuàng)性地引進(jìn)了世界頂級(jí)品牌百盛、肯德基、上島咖啡等，在商業(yè)獲得了巨大的成功。直到現(xiàn)在，柏聯(lián)廣場(chǎng)的主力店加上次主力店、專業(yè)店思路，依然是商業(yè)綜合體主要采取的招商模式。

　　把城市綜合體推向成熟階段的是2005年后涌現(xiàn)的一批項(xiàng)目，像順城、北辰財(cái)富中心、新亞洲體育城、世紀(jì)城Shopping Mall、南亞風(fēng)情第壹城等，大部分都引入主題式商業(yè)概念，定位更清晰，消費(fèi)人群更細(xì)分，業(yè)態(tài)更全，除了住宅、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓，還包攬了酒店、影院、商業(yè)街等。

　　2011年以后，城市綜合體發(fā)展到了極盛時(shí)期，縱觀昆明主城區(qū)當(dāng)前近30個(gè)綜合體，動(dòng)輒就是一站式購(gòu)物消費(fèi)，世界級(jí)商業(yè)配套。開(kāi)放式天街、峽谷步行街……各種概念層出不窮。同時(shí)，由于電商的沖擊，城市綜合體的商業(yè)部分，引入了更多娛樂(lè)休閑的內(nèi)容，以?shī)蕵?lè)休閑帶動(dòng)購(gòu)物消費(fèi)。像最近強(qiáng)勢(shì)推出的南亞未來(lái)城，就打出了“購(gòu)物主題公園”概念，其道理可用一句業(yè)內(nèi)人士的話概括：你可以坐在家里購(gòu)物，但娛樂(lè)休閑總得外出到特定的場(chǎng)所。

　　商業(yè)多中心促成生活多中心

　　商業(yè)地產(chǎn)黃金十年，還帶來(lái)一個(gè)最顯著的變化，就是昆明不再只有一個(gè)商業(yè)中心區(qū)，而是從北到南點(diǎn)式分布，并以商業(yè)綜合體為圓心向外圍輻射，聚合周邊人群，形成區(qū)域商圈，市民扎堆到主城中心區(qū)購(gòu)物消費(fèi)的情況已經(jīng)得到改變。比如北市區(qū)居民會(huì)到北辰財(cái)富中心，東南板塊居民會(huì)到世紀(jì)金源時(shí)代購(gòu)物中心，南市區(qū)滇池路一帶居民會(huì)到南亞風(fēng)情第壹城……這些區(qū)域商業(yè)中心一樣是多元復(fù)合業(yè)態(tài)，一樣是全國(guó)或世界一線品牌，毫不遜色于市中心。

　　多中心格局的形成伴隨著商業(yè)地產(chǎn)“云時(shí)代”的到來(lái)。很多開(kāi)發(fā)商都非常重視品牌商家的號(hào)召力和扎堆經(jīng)營(yíng)的合力，意識(shí)到國(guó)際知名品牌對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的推動(dòng)作用，以及對(duì)商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的大幅拉升。業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)品牌商家、商業(yè)資源的爭(zhēng)奪已經(jīng)到白熱化的程度，因?yàn)椤耙恍┲攸c(diǎn)的國(guó)際知名品牌的進(jìn)駐會(huì)有力帶動(dòng)后期的招商�！�

　　沃爾瑪、家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)、大悅城、王府井、屈臣氏、肯德基、麥當(dāng)勞、德克士、必勝客、星巴克、賴客巴厘、哈根達(dá)斯、冰雪皇后、百老匯影城、中影天河、萬(wàn)達(dá)影城、保利院線、希爾頓、溫德姆、洲際酒店、假日皇冠……目不暇接的商業(yè)品牌進(jìn)入昆明，改變的不僅是商業(yè)地產(chǎn)，還豐富了市民的生活，改變了人們的生活和消費(fèi)觀念。昆明區(qū)域性國(guó)際化城市的特征在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)展現(xiàn)無(wú)遺。

　　一線房企全線介入商業(yè)地產(chǎn)

　　這十年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)從起步到蓬勃興旺，一方面固然是緣于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)民生活水平提高，但也有一個(gè)重要的前提條件，就是隨著調(diào)控層層深入，住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，眾多開(kāi)發(fā)商不得不調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，積極地介入商業(yè)地產(chǎn)為企業(yè)謀得生存和發(fā)展。

　　在新的政策環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)成為地產(chǎn)大鱷們角逐的新領(lǐng)地，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、保利、中海、龍湖、遠(yuǎn)洋等都先后宣布加大商業(yè)地產(chǎn)方面的投資。

　　從昆明的情況看，一線品牌已全線介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，城建股份早在2005年就已經(jīng)開(kāi)始北辰財(cái)富中心的開(kāi)發(fā)，那是一個(gè)典型的城市綜合體;俊發(fā)2009年開(kāi)盤的七彩俊園也是一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，有相當(dāng)一部分體量的商業(yè)地產(chǎn);云南城投在今年的兩個(gè)城市系列項(xiàng)目，融城優(yōu)郡和融城金階也有商業(yè)部分;銀海地產(chǎn)專門舉辦商業(yè)地產(chǎn)品牌發(fā)布活動(dòng)，正式公開(kāi)了自己的獨(dú)立商業(yè)地產(chǎn)品牌——幸福廣場(chǎng);實(shí)力地產(chǎn)從實(shí)力大學(xué)城開(kāi)始，正式介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，東盟森林中也有大體量的商業(yè)……

　　用一個(gè)業(yè)內(nèi)人士的話來(lái)說(shuō)，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已不僅是個(gè)策略問(wèn)題，而且是個(gè)生存問(wèn)題。銀海地產(chǎn)總經(jīng)理汪萬(wàn)生在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，限購(gòu)令對(duì)住宅市場(chǎng)影響非常大，企業(yè)如果不在產(chǎn)品面盡快實(shí)現(xiàn)多元化，很可能會(huì)遇到生存危機(jī)。

　　事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商并不是在住宅限購(gòu)以后才考慮轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，早在2008年金融危機(jī)來(lái)臨之前，就有很多房企關(guān)注到宏觀調(diào)控下住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，并將越來(lái)越受困于資金壓力而進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，步入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。2010年以后昆明再掀商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮，城市綜合體和專業(yè)市場(chǎng)遍地開(kāi)花的現(xiàn)實(shí)中可見(jiàn)一斑。

　　寫(xiě)字樓風(fēng)暴席卷昆明

　　關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)黃金十年，便會(huì)留意到底商獨(dú)立商鋪出售，到單體型復(fù)合體產(chǎn)權(quán)式分割出售，再到開(kāi)發(fā)商自持大部分商業(yè)物業(yè)這樣的變遷過(guò)程，“整層商業(yè)物業(yè)單價(jià)、總價(jià)都很高，賣起來(lái)不容易，而開(kāi)發(fā)商往往從整體運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略上考慮，要大量自己持有商業(yè)，因此，一個(gè)項(xiàng)目商業(yè)部分占用的資金其實(shí)也是很龐大的”， 一位資深商業(yè)地產(chǎn)專家表示，商業(yè)地產(chǎn)最考量開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力。

　　昆明一部分開(kāi)發(fā)商的做法是，商業(yè)的部分自持，通過(guò)住宅和寫(xiě)字樓出售來(lái)保證現(xiàn)金流暢通。這樣做的導(dǎo)致了一個(gè)結(jié)果，那就是近兩年來(lái)，昆明寫(xiě)字樓集中放量，很多城市綜合體項(xiàng)目中都有為數(shù)不少的寫(xiě)字樓。從七彩俊園、金尚俊園、金蘋果國(guó)際、南亞未來(lái)城，到南亞風(fēng)情第壹城、潤(rùn)城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、融城金階、南亞之門、恒隆廣場(chǎng)、經(jīng)典雙城、馬街摩爾城……近二十個(gè)項(xiàng)目有寫(xiě)字樓推售或?qū)⒁�推售�?/p>

　　縱觀昆明的寫(xiě)字樓發(fā)展，經(jīng)歷了世博會(huì)前后大放量造成過(guò)�？罩�，很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)幾乎停止開(kāi)發(fā)，到目前則得益于橋頭堡、區(qū)域性國(guó)際化城市定位等因素，寫(xiě)字樓需求釋放，老一代的寫(xiě)字樓無(wú)論是從體量還是配置方面都無(wú)法滿足要求，客觀上為寫(xiě)字樓的集中開(kāi)發(fā)提供了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。目前來(lái)看，昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求兩旺，但如此眾多的寫(xiě)字樓推向市場(chǎng)，會(huì)不會(huì)在未來(lái)造成新一輪的過(guò)剩危機(jī)，尚難預(yù)料。

　　從寫(xiě)字樓推及至商業(yè)，當(dāng)前昆明有將近30個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，其中包含的商業(yè)體量少則幾十萬(wàn)平米，多則上百萬(wàn)平米，隨著城中村改造的推進(jìn)，還有更多的商業(yè)綜合體項(xiàng)目涌現(xiàn)，如此龐大的商業(yè)體量推出，將對(duì)市場(chǎng)造成怎樣的沖擊?會(huì)不會(huì)輪回到2002年那樣，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域再次充滿“殺機(jī)”?只有時(shí)間知道。

　　(來(lái)源：人民網(wǎng))