收購郡江國際購物中心項目85%股權(quán),掛牌價4.63億元:

　　公司董事會通過了《關于楊浦郡江國際購物中心85%股權(quán)收購項目的議案》,公司將向上海今代紡織科技發(fā)展有限公司購買其持有的上海鵬欣國際家紡投資建設有限公司(“鵬欣公司”或“標的公司)85%股權(quán)。該標的通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌出讓,掛牌價格合計4.63億元,由兩部分構(gòu)成:其中標的公司85%股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格為2.74億元(按股東全部權(quán)益評估值85%計),轉(zhuǎn)讓方對標的公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓價格為1.89億元。鵬欣公司為楊浦郡江項目的開發(fā)商,公司通過本次收購鵬欣公司85%股權(quán),將獲得楊浦郡江項目對應的地下一層至地上四層商業(yè)部分建筑面積4.89萬平米、地下二層至地下三層停車場建筑面積3.64萬米(停車位494個),合計8.53萬平米的商業(yè)物業(yè),折合公司對該購物中心項目的單位投資額為5424.71元/平米。鵬欣公司的資產(chǎn)評估值為9.34億元,假設鵬欣公司的資產(chǎn)全部對應楊浦郡江項目,則對應的平均投資額約為1.09萬元/平米。

　　收購股權(quán)以較低成本進入社區(qū),深耕上海打造社區(qū)型購物中心:

　　郡江國際項目位于楊浦區(qū)寧國路218號,緊鄰內(nèi)環(huán),寧國路、平?jīng)雎�。地處楊浦區(qū)四大功能區(qū)之一的楊浦大橋高端商務區(qū),將與北外灘、陸家嘴形成三點一帶的商務區(qū)。該項目由三部分組成:A棟為郡江SOHO領寓(住宅部分),目前均價約為1.95萬元/平米;B棟為郡江國際大廈(寫字樓部分),目前均價約為1.99萬元/平米;C棟為地下一層至地上四層的購物中心樓(即本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓對應項目)。項目所在的平?jīng)雎分苓吷啼佫D(zhuǎn)讓價格大約在3-4.5萬元/平米之間(以上價格數(shù)據(jù)均來自搜房網(wǎng))。公司通過收購標的公司股權(quán),得以用較低價格進入該區(qū)域,我們預計該項目將于2013年底開出。

　　該項目定位為社區(qū)型購物中心,符合公司“深耕上海、積極搶占市場空白點”的發(fā)展要求,可進一步增加百聯(lián)購物中心在楊浦區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點布局;同時就內(nèi)環(huán)商業(yè)資源的稀缺性而言,可為公司帶來較好的物業(yè)資產(chǎn)和經(jīng)營業(yè)績貢獻。但鑒于項目預計開出時間較晚(2013年底),我們暫不調(diào)整公司盈利預測。

　　維持買入評級,6個月目標價9.36元:

　　我們維持公司2012-2014年EPS分別至0.70/0.78/0.89元的判斷不變,以2011年為基期三年CAGR為3.3%(其中零售主業(yè)CAGR為14.77%)。給予6個月目標價9.36元,2013年對應12XPE。我們中長期看好公司未來創(chuàng)新業(yè)態(tài)購物中心以及奧特萊斯的潛力,公司是國內(nèi)領先的零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新者,奧特萊斯和購物中心的運營能力處于同行前列。我們認為在消費升級的大背景下,新興業(yè)態(tài)將越來越多的分流傳統(tǒng)百貨的客流,并將成為未來零售業(yè)的主要渠道,因此充分認可公司全國發(fā)展奧特萊斯、區(qū)域性發(fā)展購物中心的戰(zhàn)略,維持買入評級。

　　風險提示:公司重組后整合效應低于預期,期間費用率高企侵蝕利潤

   （來源：光大證券）