合景泰富北京崇文門地塊涉嫌囤地

　　在寸土寸金的北京崇文門地區(qū)，與崇文門新世界商場(chǎng)僅相隔一條街的，是一塊已經(jīng)被圍墻圈起空置了一年多的地塊。地塊內(nèi)毫無(wú)動(dòng)靜，與周邊熱鬧、繁華的氣氛對(duì)比強(qiáng)烈。該地塊就是去年6月份，被合景泰富旗下廣州市豐璟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拿下的東城區(qū)崇文菜市場(chǎng)地塊。

　　對(duì)于地塊遲遲沒(méi)有動(dòng)靜，記者先后致電了北京市國(guó)土資源局、合景泰富北京公司，均未得到明確答復(fù)。

　　盡管各界對(duì)于崇文門地塊有各種關(guān)于囤地、坐等地價(jià)升值的質(zhì)疑，但從合景泰富近年來(lái)發(fā)展可以看出，其似乎正意欲走一條商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型道路。

　　購(gòu)地一年半未動(dòng)工

　　時(shí)間回到去年的6月27日，北京市國(guó)土資源局內(nèi)，北京東城區(qū)崇文菜市場(chǎng)商業(yè)金融用地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，33輪競(jìng)價(jià)過(guò)后，最終廣州市豐璟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以7.1億元的總價(jià)競(jìng)得，成交溢價(jià)率近140%，樓面地價(jià)4萬(wàn)元/平方米以上。

　　據(jù)媒體報(bào)道，在順利拿下地塊后，廣州市豐璟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司相關(guān)人士在接受采訪時(shí)稱，公司對(duì)該地塊的開(kāi)發(fā)定位是高端商業(yè)物業(yè)，開(kāi)發(fā)時(shí)間雖然尚未確定，但是會(huì)盡快。然而，直到一年多后的今天，地塊仍然未見(jiàn)任何動(dòng)靜。

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)所見(jiàn)，地塊整體被兩米高的墻體圍住，西南側(cè)有一扇緊鎖著的鐵門。據(jù)鐵門旁賣報(bào)的老人講，這個(gè)已經(jīng)空了一年多的地塊，一直沒(méi)有動(dòng)靜，也沒(méi)看見(jiàn)有人進(jìn)出。

　　拿地將近一年半時(shí)間仍未動(dòng)工，是否有囤地嫌疑？為此，記者致電了合景泰富北京公司營(yíng)銷總監(jiān)孟令文，在談到崇文門商業(yè)地塊時(shí)，他敏感地表示，這部分是北京公司負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)在操作，詳情不清楚。記者之后又幾位聯(lián)系合景泰富北京公司相關(guān)人，也未得到答復(fù)。

　　按照今年6月份國(guó)土部公布的已修訂完畢的《閑置土地處置辦法》中的標(biāo)準(zhǔn)，閑置土地指“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人超過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書(shū)約定、規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地”； “已動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開(kāi)發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地�！睂�(duì)于閑置土地的處理標(biāo)準(zhǔn)，則規(guī)定為，閑置一年按照土地出讓價(jià)款20%征繳土地閑置費(fèi)，閑置兩年則無(wú)償收回。

　　對(duì)此，記者致電國(guó)土資源部，截至發(fā)稿時(shí)仍未得到回復(fù)。北京市國(guó)土資源局相關(guān)人士對(duì)記者表示，對(duì)于該地塊是否囤地的問(wèn)題，還不是十分清楚。但該地塊是去年6月份成交的，不適用新修訂的《閑置土地處置辦法》，因?yàn)樾碌霓k法是在今年7月1日起才正式施行。

　　但記者查閱1999年發(fā)布的即修訂前的《閑置土地處置辦法》中，對(duì)于閑置土地的標(biāo)準(zhǔn)是“國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的”；以及“已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的土地” 。

　　相應(yīng)的，處置辦法為“在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)”。

　　另外，今年9月份，國(guó)土資源部聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾發(fā)出通知，凡因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的房企，在結(jié)案和問(wèn)題查處整改到位前，國(guó)土資源主管部門必須禁止競(jìng)買人及其控股股東參加土地競(jìng)買活動(dòng)。

　　坐等商業(yè)地塊升值

　　對(duì)于合景泰富崇文門地塊遲遲未見(jiàn)動(dòng)靜，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，可能與合景泰富自身財(cái)務(wù)狀況有關(guān)，但更大的可能是借北京商業(yè)地產(chǎn)大漲的勢(shì)頭，坐等地價(jià)升值。

　　據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，北京中高端首層商業(yè)租金同比上漲14.3%，商鋪的租金進(jìn)入了快速上升的通道。搜 房數(shù)據(jù)中心發(fā)布數(shù)據(jù)也顯示，今年1-9月，北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目(商鋪與寫(xiě)字樓)新增供應(yīng)量同比減少了39%，而成交量卻顯著上升。前三季度，北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成交金額364.1億元，同比增長(zhǎng)45.6%。其中商鋪成交總額達(dá)81億元，同比增長(zhǎng)17.3%；寫(xiě)字樓成交總額283.1億元，同比上漲56.6%。

　　高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫介紹道，近兩年北京寫(xiě)字樓及商鋪市場(chǎng)租金及售價(jià)都明顯上漲，一些寫(xiě)字樓項(xiàng)目租金漲幅超過(guò)40%，而售價(jià)的漲幅也在30%左右。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，正是商業(yè)地產(chǎn)前景的看好，令北京商業(yè)金融地塊價(jià)格開(kāi)始水漲船高。以9月份成交的西城區(qū)月壇南街兩宗金融商業(yè)及體育用地為例，該地塊規(guī)劃建筑面積112550平方米，最終被金融街以34億元的價(jià)格競(jìng)得，樓面地價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。

　　同樣，合景泰富崇文門地塊周邊，去年拿地時(shí)，部分東花市及幸福大街沿線的商業(yè)項(xiàng)目，月租金在70元/平方米/月左右。但據(jù)記者了解，近期新世界商場(chǎng)及國(guó)瑞城商城附近已有鋪位租金上漲至120元/平方米/月左右。按照蘇鑫的經(jīng)驗(yàn)分析，未來(lái)隨著商業(yè)地產(chǎn)及商鋪市場(chǎng)的看好，租金漲幅還將增加，地塊價(jià)值也將隨之上漲。

　　意欲向轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)？

　　崇文菜市場(chǎng)地塊是合景泰富正式北上進(jìn)京后拿下的第三宗地塊。據(jù)報(bào)道，早在2008年2月，合景泰富拿下了兩宗位于北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)、臨近奧運(yùn)水上項(xiàng)目主賽場(chǎng)的住宅性質(zhì)用地，兩宗地塊合計(jì)總建筑面積近50萬(wàn)平方米，折合樓面地價(jià)為3960元/平方米。之后，該地塊被開(kāi)發(fā)為合景·香悅四季項(xiàng)目，在經(jīng)過(guò)了3年開(kāi)發(fā)后，目前所剩房源已經(jīng)不多。也正是因此，及時(shí)拿下崇文門商業(yè)地塊，對(duì)合景泰富未來(lái)在京拓展，可謂意義重大。

　　一位不愿具名的市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，若想做成全國(guó)性的房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)駐北京是必不可少的一步，這從以往萬(wàn)科、龍湖、合生、富力等品牌房企的成功拓展經(jīng)驗(yàn)就可看出。但與上述房企有所不同的是，合景泰富在開(kāi)發(fā)了香悅四季一個(gè)住宅項(xiàng)目后，選擇城市核心區(qū)商業(yè)地塊運(yùn)作。開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本高、區(qū)域經(jīng)驗(yàn)缺乏，對(duì)合景泰富而言可謂不小的挑戰(zhàn)。

　　戴德梁行發(fā)布的分析報(bào)告中曾稱，雖然崇文門區(qū)域商業(yè)氛圍成熟，但商業(yè)業(yè)態(tài)種類繁多，已十分齊備，因此對(duì)合景泰富來(lái)說(shuō)，如何規(guī)避與周邊商場(chǎng)同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)，是一個(gè)不小的考驗(yàn)。同時(shí)，雖然該地塊地段較好，但量不大，并不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，難以形成大的商圈影響力。

　　事實(shí)上，合景泰富近年來(lái)一直逐步加大商業(yè)物業(yè)的比重。據(jù)報(bào)道，2011年，該公司表示，商業(yè)物業(yè)銷售比例將由2010年的15%上升到2011年的30%-40%，并正計(jì)劃在廣州、蘇州、成都等多個(gè)城市及海南省發(fā)展其他6家高檔酒店及高級(jí)購(gòu)物中心。去年，合景泰富在全國(guó)7個(gè)城市(廣州、蘇州、成都、北京、海南、上海及天津)擁有的在售項(xiàng)目中，由于項(xiàng)目大部分位于限購(gòu)區(qū)域，銷售受到較大沖擊。在最終實(shí)際完成的115億元銷售額中，39%歸功于商業(yè)地產(chǎn)。

　　受累于去年銷售的吃緊，合景泰富在年初時(shí)將2012年的銷售目標(biāo)定為120億元人民幣，比去年實(shí)際完成的115億元僅高出5億元。對(duì)此，合景泰富主席兼執(zhí)行董事孔健岷曾表示，在調(diào)控不會(huì)放松的情況下，合景泰富今年的銷售目標(biāo)相對(duì)保守。合景泰富執(zhí)行董事首席財(cái)務(wù)官徐錦添表示，因?yàn)樯虡I(yè)地塊不受限購(gòu)影響，集團(tuán)希望今年仍將商業(yè)地產(chǎn)比重保持在40%左右。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在住宅項(xiàng)目受限購(gòu)影響的情況下，獲得商業(yè)價(jià)值很高的地塊，對(duì)房企業(yè)績(jī)的拉動(dòng)作用十分明顯。但一定不能忽視因商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)帶來(lái)的資金問(wèn)題。從目前來(lái)看，合景泰富似乎意欲向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但是否能夠成功，還需時(shí)日驗(yàn)證。

　�。▉�(lái)源：參考消息•北京參考）