99久久精品这里只有精品,欧美+日韩精品,国产欧美日韩中文久久,黄 色 成 人 免费网站,久久久噜噜噜久久

當前位置: 聯(lián)商論壇 -  商業(yè)地產(chǎn) -  貼子
1796  |  1

主題:不忙開盤忙招商 昆明商業(yè)地產(chǎn)“云時代”拉開帷幕

littlelion

積分:50068  聯(lián)商幣:25245
  |   只看他 樓主

  昆明商業(yè)地產(chǎn)招商模式正在經(jīng)歷一場悄然蛻變的革命,商業(yè)地產(chǎn)的“云時代”正式拉開帷幕。

  不忙開盤,忙招商

  今年以來,昆明商業(yè)地產(chǎn)項目出現(xiàn)了一道“奇景”:不忙開盤,忙招商。據(jù)記者了解,文化空間目前已經(jīng)進行了兩次招商發(fā)布會,11月20日再次進行了一次品牌商家簽約會。此前,經(jīng)典雙城、潤城、大都、銀海幸福廣場等項目都舉行過入駐品牌商家簽約。這道招商先行的“奇景”的背后,其實是一場開發(fā)商對商業(yè)品牌資源的暗戰(zhàn)。

  “招商先行一般都是鎖定行業(yè)龍頭企業(yè),甚至有些還可以對后期的風險與利潤共擔,這對投資者來說無疑是最大的保障。”針對目前昆明樓市這一“奇景”,中天?文化空間副總經(jīng)理鮑旭昆分析道。鮑旭昆認為,過去因為招商不力導致后期運營慘淡的項目時有發(fā)生,隨著目前市場競爭的更加激烈,采用“招商先行”的模式將成為解決這一難題的突破口。

  至祥置業(yè)(昆明)有限公司董事副總經(jīng)理黃雷告訴記者:“從土地開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)項目運營過渡的階段,我們將之稱為‘資源整合’階段!倍Y源整合這一概念首先發(fā)端于互聯(lián)網(wǎng)上的“云計算”。如今,昆明商業(yè)地產(chǎn)運作也邁入了資源整合階段,從賣房子蛻變到賣商業(yè)資源、商業(yè)品牌,從房地產(chǎn)企業(yè)蛻變到專業(yè)商業(yè)運營商,這也預示著昆明商業(yè)地產(chǎn)正式步入“云商業(yè)”時代!

  參加招商發(fā)布會都是趕場

  開發(fā)商忙招商,商家忙簽約。

  在經(jīng)典雙城全球招商發(fā)布會現(xiàn)場,一位不愿透露姓名的商家告訴記者:“進入11月以來,參加開發(fā)商的招商發(fā)布會都是趕場,現(xiàn)在我已經(jīng)參加了不下10家開發(fā)商的發(fā)布會,簽了意向的也有7、8家!边@位商家還告訴記者:“開發(fā)商給我們的政策都是大同小異,比如返租、統(tǒng)一管理、水電網(wǎng)絡的保障,對于一些主力店可能在商鋪的位置選擇上也會受到照顧。”

  鮑旭昆認為,能夠將行業(yè)龍頭商家捆綁,在后期將風險與利潤共擔,并且一般保留大體量物業(yè)自持的專業(yè)市場,從專業(yè)市場發(fā)展的眼光看,“無疑可以最大化保障賣出去部分物業(yè)業(yè)主的投資收益。”

  眾所周知,幾年前的萬達還會賣掉部分的商鋪。而今,萬達廣場(項目招商信息)的萬達影院、電玩廳,以及部分萬達廣場的萬千百貨都是自主經(jīng)營。黃雷稱:“最新一代的萬達廣場一旦運營起來,那么這個項目就可以成為這一開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)配置。而這種持有型物業(yè)既可以保證企業(yè)資金的安全性,也可以有效地防范未來房地產(chǎn)經(jīng)營周期的風險。”

  從賣鋪面到招商養(yǎng)商戶

  昆明商業(yè)地產(chǎn)招商正從單一化進入到多元化、立體化的時期。昆明早期較成功的匯都國際僅引入北京柏聯(lián)這樣一家知名品牌,而今昆明的商業(yè)地產(chǎn)項目招商業(yè)態(tài)不僅呈現(xiàn)出多元化的趨勢,更是各具特色。

  南亞未來城、同德昆明廣場、西山萬達廣場、大都、潤城、經(jīng)典雙城……在城市綜合體林立的昆明,各個開發(fā)商為形成差異化競爭,紛紛打出“狠招”。文化空間和同德昆明廣場都提出了文化綜合體的概念;潤城、經(jīng)典雙城則將招商瞄準了“全球”;西山萬達廣場把商鋪的返租年限提到了20年。

  經(jīng)典雙城銷售經(jīng)理沈艷琴告訴記者:“由于住宅房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,目前昆明的區(qū)域商圈正在崛起,除已有的小西門商圈及北市商圈外,滇池路區(qū)域、高新區(qū)域等即將形成新的區(qū)域商圈!崩ッ鞲呶莘康禺a(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事長胡先均認為:“商業(yè)地產(chǎn)從賣鋪面到現(xiàn)在招商養(yǎng)商戶,這種變化的原因就是很多項目的位置并不是像昆百大和順城那樣好,開發(fā)商需要通過主力店、次主力店這種組合式的方式與商戶形成合作,以提高經(jīng)營的持續(xù)性!

  慢地產(chǎn),一場馬拉松

  和住宅地產(chǎn)的開發(fā)不同,商業(yè)地產(chǎn)在選址、資金、周期等方面有著更高的要求。

  四年磨一“城”

  房地產(chǎn)界早就流傳著這樣一種說法:商業(yè)地產(chǎn)是真正地產(chǎn)大鱷的游戲。

  美國堪薩斯城皇冠中心,在堪薩斯城扮演了不可或缺的社會產(chǎn)品定位和角色,而這個商業(yè)地產(chǎn)項目卻是耗時15年開發(fā)的。至祥置業(yè)(昆明)有限公司董事副總經(jīng)理黃雷認為:“雖然各個商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)其體量的大小有著不同的開發(fā)周期,但比起住宅,商業(yè)地產(chǎn)顯得更為耗時!

  昆明春水堂房地產(chǎn)營銷咨詢有限公司市場總監(jiān)王麗蓉也同意這個觀點,“和住宅地產(chǎn)相比,商業(yè)地產(chǎn)在前期的流程是一樣的。但是從正式運營后的兩三年,才能算這個商業(yè)地產(chǎn)項目的真正開始。我們不妨回想一下,2008年底開始,幾乎都充斥著南亞風情第壹城和欣都龍城的宣傳。但是南亞風情第壹城在2012年才開始營業(yè)?上攵,開發(fā)商沒有強大的實力是很難堅持這樣一場持久戰(zhàn)!

  “空城”是因為沒有找準前期定位

  對于現(xiàn)在昆明地產(chǎn)行業(yè)熱議的商業(yè)地產(chǎn)是否過量的話題,黃雷說:“我并不認為商業(yè)是會飽和的。那些所謂的‘空城’綜合體,很大原因是沒有找準前期定位,只能說是開發(fā)商在錯誤的區(qū)域建造了錯誤的物業(yè)。”

  盡可能的實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價值的最大化成為了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃定位的重點,也成為了商業(yè)地產(chǎn)后期能良性運營的關鍵。王麗蓉對昆明順城和南亞風情第壹城兩個商業(yè)地產(chǎn)項目做了分析:“順城和南亞風情第壹城在前期的規(guī)劃中都找準了自己的定位。順城所在的第一商圈已經(jīng)有著很多成功的項目,包括百盛、昆百大、新天地,那么它的出現(xiàn)就一定要有突圍,避免同質化。所以順城更偏向購物中心的概念,在定位上與其他項目形成錯位。在品牌引進方面,ZARA、星巴克等一些當時昆明沒有的品牌也給順城帶來很大的客流量。而南亞風情第壹城所在的南市區(qū)是一個住宅偏多的區(qū)域,但是南邊的整個商業(yè)在它出現(xiàn)之前是非常稀缺的,所以南亞風情第壹城只要有一些昆明市場上比較常規(guī)的品牌就能足夠吸引到消費者。而事實情況是,南亞風情第壹城現(xiàn)在不僅擁有被昆明人常規(guī)認知的眾多品牌,也有很多一線品牌還是第一次入駐昆明!

  2012年國內外商家攻城掠寨

  百余知名品牌入駐昆明

  昆明的城中村改造為商業(yè)地產(chǎn)提供了沃土。2010年后,昆明眾多綜合體的出現(xiàn),為進軍二三線城市的品牌商家提供了拓展機會。

  UNIQLO進駐南亞風情第壹城

  今年上半年,國際知名服裝品牌UNIQLO先后進駐昆明百大新天地和南亞風情第壹城。隨著UNIQLO的到來,未來的昆明將迎來更多的國際大腕。

  4月9日,在高樓迷(昆明)論壇里,一個名為《昆明2012年商業(yè)信息追蹤專貼》的精華帖羅列了2012年入駐昆明的百余個知名品牌商家:COACH、無印良品、RBIKE騎達名車世界、保利國際影院、漢斯格雅Hansgrohe、東亞銀行等。大中華購物中心聯(lián)盟主席陳智說:“近年來,作為橋頭堡核心的昆明,在未來開始顯現(xiàn)出區(qū)域性國際城市的特征。inditex和絲芙蘭等很多國際一線品牌目前都與昆明的各個商業(yè)地產(chǎn)項目進行溝通!背吮姸嘀放频倪M駐,目前,位列前茅的世界頂尖酒店品牌,十之八九已進駐云南:東盟森林的希爾頓酒店、南亞風情第壹城的溫德姆酒店……商業(yè)地產(chǎn)也開始與旅游地產(chǎn)聯(lián)袂。

  與此同時,沃爾瑪、家樂福、紅星美凱龍等商業(yè)品牌與地產(chǎn)聯(lián)動的效應在日益顯現(xiàn), 這種“零售+地產(chǎn)”的模式使一個個城市商業(yè)核心被培育和發(fā)現(xiàn),更多品牌商家越來越傾心這種與地產(chǎn)的聯(lián)動。

  一場白熱化的“商戰(zhàn)”

  “從住宅到商業(yè),昆明的商圈開始城市外圍化、社區(qū)化。城市周邊開始出現(xiàn)很多大型的商業(yè)地產(chǎn)。北邊有嘉年華、同德昆明廣場、和諧世紀、欣都龍城;南邊有南亞風情第壹城;西邊的馬街摩爾城、經(jīng)典雙城……”昆明春水堂房地產(chǎn)營銷咨詢有限公司市場總監(jiān)王麗蓉介紹到。根據(jù)相關機構的統(tǒng)計,在2010年到2011年全國城市綜合體增量排行上,昆明排名第二。大量商業(yè)地產(chǎn)項目的涌現(xiàn),為品牌商家拓展提供了廣闊的合作空間和發(fā)展機遇。

  品牌商家的號召力和扎堆經(jīng)營的合力,將有力推動地產(chǎn)項目運營,讓地產(chǎn)投資價值大幅提升。

  王麗蓉這樣分析道:“在商業(yè)地產(chǎn)項目對品牌商家、商業(yè)資源的爭奪已經(jīng)白熱化這樣一場“商戰(zhàn)”中,地產(chǎn)項目則需要一些重點的國際知名品牌的進駐來帶動后期的招商。品牌商家的號召力和扎堆經(jīng)營的合力,將有力推動開發(fā)商的運營成功,讓項目投資價值大幅提升;另一方面,比起開設專賣店,品牌商家進駐地產(chǎn)項目的成本要更低,在考量了商業(yè)地產(chǎn)項目多方面綜合實力后,品牌商家也需要一個最合適的物業(yè)來開拓自己的市場!

  商業(yè)地產(chǎn)項目與品牌商家的聯(lián)姻,最終將實現(xiàn)商家、購房者、開發(fā)商、消費者的多贏。

  贏在招商

  如何在招商環(huán)節(jié)充分保證自己的利益,這對開發(fā)商和商家而言,都是一個無法避免的課題。為了給各位開發(fā)商及商家提供具有實戰(zhàn)意義的攻略,記者采訪了文化空間招商部經(jīng)理孫筱、經(jīng)典地產(chǎn)集團商業(yè)發(fā)展中心副總經(jīng)理郭志明、六星經(jīng)貿品牌銷售經(jīng)理蔣金均和一佐拉巴西烤肉總經(jīng)理李先生,他們分享了各自在招商環(huán)節(jié)上的經(jīng)驗。

  開發(fā)商

  文化空間招商部經(jīng)理孫筱:

  找大客戶可以省去很多麻煩

  文化空間定位是以“文化”為主,招商主要針對國際一線和國內一線的中高檔品牌。項目商業(yè)部分總面積有60萬平米,大部分我們是自持,用來賣的可能就4萬平米左右,目前已經(jīng)和我們簽訂了入駐協(xié)議的商家已經(jīng)有近400家。

  我們對所招的商家都會進行一定的篩選:經(jīng)營的年份一般要在5年以上,裝修風格要和我們項目的要求相匹配,連鎖店要開得多,而且發(fā)展勢頭也要比較好,比如目前正在洽談中的世界500強韓國樂天。

  文化空間的區(qū)位是一大優(yōu)勢,第二大優(yōu)勢就是差異性,文化空間的主業(yè)是以文化為主,類似于臺灣的誠品書店,這在西南乃至全國都是有影響力的書店。另外文化空間還有一個是“篆塘廟會”,以云南乃至全國的一些名優(yōu)特色小吃為主,這是滇文化很重要的體現(xiàn),。

  針對大客戶,我們會有一些優(yōu)惠政策,比如他們可以優(yōu)先選擇位置、享受一定的裝修補貼等。我們談了一個大客戶,他們代理的品牌就有60個,我們只需要和總的代理談,省去很多麻煩。

  經(jīng)典地產(chǎn)集團商業(yè)發(fā)展中心副總經(jīng)理郭志明:

  統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商是趨勢

  經(jīng)典雙城已經(jīng)全面啟動招商。從定位上來看經(jīng)典雙城是一個全業(yè)態(tài)綜合性大盤,每個業(yè)態(tài)的高中低端品牌均會合理在不同地塊進行組合呈現(xiàn)。經(jīng)典雙城住宅將有3-4萬人的居住人群,經(jīng)典雙城作為西市區(qū)千畝大盤不僅面向西市區(qū)還要把整個項目打造成昆明乃至云南的消費新中心。

  大家眾所周知“恒隆”被冠以奢侈購物廣場的稱號,旗下品牌也受到高消費群體追捧;由于區(qū)位不同每個項目的定位也會有區(qū)別,恒隆的奢侈品牌面向小眾群體,那么經(jīng)典雙城所引入的品牌將面向全體消費人群。畢竟恒隆在做購物廣場,經(jīng)典雙城旨在打造一個“城”。

  經(jīng)典雙城是有專業(yè)團隊合力打造的一個千畝大盤,招商前期的定位都有“中量”、“戴德梁行”、“世邦魏理仕”等專業(yè)的資詢機構給到我們專業(yè)的意見。統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一招商,這樣的商業(yè)趨勢可以簡單的概括為“有的放矢”,開發(fā)商和投資者都不會盲目?梢哉f是一種“雙贏”模式。

  商家

  六星經(jīng)貿品牌銷售經(jīng)理蔣金均:

  以前是去求業(yè)主方,現(xiàn)在是可以談條件

  我們之前做過項目的考察,一般會選擇優(yōu)質的核心商圈來布點,要適合周圍的消費人群。文化空間這個項目首先區(qū)位很好,是一個老的比較成熟的社區(qū),周邊居住的都是中高端人群。這個項目覆蓋了超過25萬人群,物業(yè)條件比較高端。另外文化空間商業(yè)大部分都是自持,說明了開發(fā)商有一定的經(jīng)濟實力。

  以前選擇入駐一個項目,是我們去求業(yè)主方,現(xiàn)在是我們可以談條件。不但增加了自身抗風險的能力,也可以選擇更優(yōu)質的位置,更合理的租金,F(xiàn)在的商業(yè)格局也發(fā)生了變化,以前只有市中心、一環(huán)內能開店,現(xiàn)在人口集中度分散,我們也會根據(jù)人流量重新布點,做市場調整。

  一佐拉巴西烤肉總經(jīng)理李先生:

  綜合體中的餐飲占比高到30%-40%

  一個商業(yè)綜合體的餐飲業(yè)態(tài)最主要是集中在一起,目前餐飲在商業(yè)綜合體中的占比已經(jīng)達到30%-40%,相比之前的20%-25%已經(jīng)有了很大提高。我認為人氣是吃出來的,F(xiàn)在已經(jīng)進入電子商務時代了,但是像餐飲這樣的體驗式消費是不可替代的。

  我們覺得最重要的因素是租金和租期的長短。不同的項目招商對這個租期和租金的要求不一樣。我們餐飲業(yè)非常喜歡開發(fā)商自持商業(yè)的這種長期的合作,因為你想要保持一個長期的發(fā)展,必須要穩(wěn)定,所以要有一個長期的租約,這就要求開發(fā)商最好是自持,我們需要一個長期穩(wěn)定的合作關系,最終實現(xiàn)雙贏的局面。

  (來源:都市時報)


附件下載區(qū):    鼠標左鍵單擊文件進行下載

附件:1035563251-1.jpg (21K)  下載次數(shù):0


  快速回復 高級回復
用戶名:   密碼:   [注冊]
[Ctrl+Enter直接提交帖子]  



網(wǎng)站簡介 | 聯(lián)系我們 | 法律聲明

ICP證:浙B2-20070104