近日，據(jù)媒體報(bào)道，溫州新建商品房比最高價(jià)時(shí)下跌30%到40%，加上融資成本，80%以上的炒房一族已經(jīng)資不抵債。溫州企業(yè)嘗到了苦果，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行而轉(zhuǎn)移到虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，現(xiàn)在深套其中。這些企業(yè)忘了一件事，實(shí)體經(jīng)濟(jì)是虛擬經(jīng)濟(jì)的根本。皮之不存，毛將焉附？實(shí)體經(jīng)濟(jì)被摧毀，所有的資產(chǎn)泡沫都將是曇花一現(xiàn)。
正常的邏輯是東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、成本上升，溢出到成本較低的中西部地區(qū)，從一線城市轉(zhuǎn)移到三、四線城市。但房地產(chǎn)的泡沫逆轉(zhuǎn)了正常的溢出方向，提前毀滅了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。商業(yè)地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)最明顯，購買商業(yè)地產(chǎn)用于轉(zhuǎn)手，售價(jià)與租金上升，投資回報(bào)率下降到警戒線水平。
中國的商業(yè)物業(yè)發(fā)展超過了中國消費(fèi)發(fā)展水平。截至2011年年底，中國開業(yè)的購物中心達(dá)到2795家，其中三線城市達(dá)544家。而2003年之前，三線城市購物中心開業(yè)量僅為42家，2004年全國的購物中心僅877家。預(yù)計(jì)到2015年中國購物中心數(shù)量將超過4000家。目前中國人均所擁有的購物中心超過了實(shí)際需要。
3%到5%的投資回報(bào)率，是商業(yè)地產(chǎn)泡沫化的征兆。如果大部分商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)率低于3%，那就靜等泡沫破裂吧。消費(fèi)乏力，無論是租還是售，超過企業(yè)與商家的承受力時(shí)，售價(jià)與租金的上升將成為擊鼓傳花的游戲。
消費(fèi)上升乏力影響到商業(yè)地產(chǎn)。今年上半年，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林坦言：“中國的經(jīng)濟(jì)困局已反映到消費(fèi)環(huán)節(jié)。一是消費(fèi)人次下滑，以前每年每個(gè)廣場的人流同比增長兩位數(shù)，但今年跌至個(gè)位數(shù)，增長緩慢；二是客單價(jià)下降，無論超市、百貨，還是服裝、餐飲，客單價(jià)同比都在下降；三是商家減少開店，過去超市、時(shí)尚品牌開店是來者不拒，給多少店開多少店，但今年商家的開店計(jì)劃大幅度減少�！�
今年上半年，零售業(yè)凈利潤下滑，硝煙處處的電商價(jià)格大戰(zhàn)是在試探商業(yè)底線，在產(chǎn)能過剩的情況下，企業(yè)的最后一滴利潤將被擠干。同時(shí)中國連鎖零售企業(yè)成本大漲，2011年該協(xié)會統(tǒng)計(jì)的177家連鎖零售企業(yè)人工費(fèi)用上漲26%，租金成本上升10%，而2011-2015年又將是門店租賃到期的高峰期，以蘇寧、國美為首的企業(yè)，出路就是減少網(wǎng)下傳統(tǒng)店，將傳統(tǒng)店作為體驗(yàn)店，加大網(wǎng)上店競爭力度。
國內(nèi)主流零售企業(yè)上半年的凈利潤增幅下降。中國連鎖經(jīng)營協(xié)會對百強(qiáng)企業(yè)的調(diào)查顯示，去年，國內(nèi)連鎖零售企業(yè)人工費(fèi)用上漲26%，零售企業(yè)的租金成本漲幅也達(dá)到了10%。而且未來5年，零售業(yè)將迎來門店租賃到期的高峰，這是一場殘酷的削骨戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)的收益大幅上升，幾乎處于臨界點(diǎn)。目前可能有紙面富貴，但將來恐怕無法兌現(xiàn)。
今年上半年，我國快消品銷量上升，而高端消費(fèi)品銷量下降。根據(jù)羅蘭貝格的研究報(bào)告，家庭月收入7000元是消費(fèi)活躍度的分水嶺：低于該水平消費(fèi)者受收入約束大，更偏向理性消費(fèi)；高于該水平者更偏向感性消費(fèi)。據(jù)今年4月聯(lián)合國國際勞工組織對全球72個(gè)國家和地區(qū)的人均月收入統(tǒng)計(jì)，中國員工的月平均工資為656美元、約合人民幣4134元，位列第57位。我國的城鎮(zhèn)收入水平中位數(shù)決定了大部分人的消費(fèi)較為理性，不會因?yàn)楦嗟纳虉鼍驮黾酉M(fèi)。
高昂的虛擬經(jīng)濟(jì)摧毀了創(chuàng)業(yè)的基石，使三、四線城市房價(jià)一步到位，難以形成制造業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，這是巨大的風(fēng)險(xiǎn)。通過虛擬經(jīng)濟(jì)，我們一次性獲得了本該屬于未來的財(cái)富，未來怎么辦？
（來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 編輯：張明明 ）
