持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)已成為各路資金的又一個(gè)青睞之地。在中國(guó)市場(chǎng)，一向作為家居建材超市被熟知的“宜家”品牌，正在醞釀一個(gè)新的業(yè)態(tài)——英特宜家購(gòu)物中心(IICG)。
對(duì)于大部分商業(yè)項(xiàng)目而言，最大的三個(gè)問題無(wú)外乎資金、招商和運(yùn)營(yíng)，而資金又是前期投入中必不可少的一個(gè)重頭。而這對(duì)英特宜家購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，似乎是最有底氣的一項(xiàng)。
“未來(lái)5年，我們計(jì)劃投資超過100億元于中國(guó)的購(gòu)物中心項(xiàng)目上，將帶來(lái)總計(jì)53.3萬(wàn)平方米的零售面積。”英特宜家購(gòu)物中心集團(tuán)中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理丁暉日前對(duì)記者介紹，中國(guó)是優(yōu)先投資和開發(fā)的市場(chǎng)。IICG已在無(wú)錫、北京、武漢開發(fā)和運(yùn)作購(gòu)物中心項(xiàng)目。每一個(gè)購(gòu)物中心的投入預(yù)計(jì)在40億元左右。下一步，IICG已將目光鎖定上海。
2001年，宜家家居母公司宜家集團(tuán)與英特宜家集團(tuán)分別出資49%和51%成立了合資公司IICG，總部位于丹麥哥本哈根。IICG目前已在歐洲10個(gè)國(guó)家及中國(guó)擁有購(gòu)物中心項(xiàng)目。
從長(zhǎng)期回報(bào)來(lái)看，大多數(shù)自建開發(fā)物業(yè)回報(bào)要大于租賃物業(yè)，不過，一位零售行業(yè)研究員向記者透露：“這其中也有奧秘。租賃物業(yè)是需要零售商從自己口袋里掏錢，而自建物業(yè)則可以憑借資產(chǎn)到銀行貸款、融資擴(kuò)張規(guī)模�！�
而和其他商業(yè)項(xiàng)目不同，英特宜家購(gòu)物中心采用的是主力商戶策略，其中，宜家家居是其長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴，利用宜家家居的人氣提升購(gòu)物中心的訪客量，宜家這種“家居+購(gòu)物中心”的捆綁式布局，如今在全球范圍已有幾十個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)。
IICG中國(guó)區(qū)副總經(jīng)理海文天對(duì)記者介紹，除了宜家家居，英特宜家購(gòu)物中心還有歐尚超市、蘇寧電器、金逸影城等主力商戶，以及Zara母公司Inditex集團(tuán)旗下的八個(gè)品牌，英國(guó)老牌百貨公司Debenhams也已與IICG簽署合約。
丁暉還對(duì)記者表示，宜家的定位是GDP在前25名的城市，而購(gòu)物中心則選擇GDP在前15名的城市，以華北、華東、華南三大塊為中心。未來(lái)，購(gòu)物中心希望達(dá)到每3家宜家家居中有1家是購(gòu)物中心。
事實(shí)上，與宜家家居在中國(guó)拓展的“蝸牛速度”類似，英特宜家購(gòu)物中心在中國(guó)的準(zhǔn)備期也相當(dāng)漫長(zhǎng)。
據(jù)多位人士介紹，這大多是耗在選址與拿地上。“又要交通便捷，又要消費(fèi)能力達(dá)到一定水平，又要有足夠的地盤，實(shí)屬不易。”一位商業(yè)研究人士稱。
盡管僅憑土地升值的回報(bào)，英特宜家購(gòu)物中心都不會(huì)有任何損失。但在記者專訪的過程中，丁暉一再?gòu)?qiáng)調(diào)，“雖然是做商業(yè)項(xiàng)目，但我們不是開發(fā)商�！迸c現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)做的商業(yè)項(xiàng)目不同的是，英特宜家購(gòu)物中心是長(zhǎng)期投資，長(zhǎng)期持有物業(yè)的策略，沒有一家是計(jì)劃出售的。
目前，國(guó)內(nèi)大部分商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)并不高，約在4%～5%，更何況這種長(zhǎng)期投資、長(zhǎng)期持有的策略，可見，短期內(nèi)，IICG在財(cái)務(wù)回報(bào)上壓力不小。
此外，英特宜家購(gòu)物中心在中國(guó)的定位是中到中高檔，也將面臨與之定位類似的眾多商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，這其中也包括萬(wàn)達(dá)、華僑城等中國(guó)知名的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。因此，購(gòu)物中心內(nèi)招租的商家能否與宜家并肩戰(zhàn)斗到底，把整個(gè)商圈的商氣營(yíng)造起來(lái)，能不能適應(yīng)中國(guó)本土的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律并創(chuàng)造零售之外的價(jià)值等，都是對(duì)這個(gè)以家居業(yè)為主營(yíng)的零售商的一種考驗(yàn)。
(來(lái)自第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 夷施)
