去年剛剛進(jìn)入中國零售地產(chǎn)市場的境外投資者，熱情還未消退，也許很快就要被一盆冷水澆醒：此前資金涌入的部分城市正面臨零售物業(yè)市場供應(yīng)過剩、空置率升高的局面。

　　在這些境外投資者中，鵬瑞利中國零售信托基金(Perennial China Retail Trust，下稱“鵬瑞利”)扮演著最激進(jìn)的角色。

　　根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，這家信托基金去年以60億元人民幣收購金額占中國零售地產(chǎn)市場大宗交易總額近四分之一。

　　日前，鵬瑞利“卷土再來”，宣布將收購成都龍之夢購物中心(下稱“成都龍之夢”)80%股權(quán)，作價(jià)22.4億元人民幣。這是繼去年收購位于沈陽的龍之夢項(xiàng)目之后，該信托基金進(jìn)入的第二個(gè)中國城市。

　　然而，高緯環(huán)球報(bào)告顯示，至2014年末，成都將以320萬平方米的零售物業(yè)供應(yīng)量排名全國第一，這導(dǎo)致業(yè)內(nèi)對于成都零售地產(chǎn)市場未來幾年供應(yīng)過剩的擔(dān)憂開始加劇。對于剛剛進(jìn)入成都的鵬瑞利，這顯然不是一個(gè)積極的信號。

　　22.4億換80%股權(quán)

　　于去年6月實(shí)現(xiàn)新加坡交易所主板上市的鵬瑞利，號稱“新加坡首個(gè)專營中國商用地產(chǎn)開發(fā)信托”，但知名度遠(yuǎn)不及同樣來自新加坡的凱德商業(yè)。

　　雖然二者均以收購中國商業(yè)物業(yè)再注入上市公司的路徑，實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作，不過相較凱德商業(yè)以成熟商業(yè)物業(yè)為主要收購對象，鵬瑞利的收購方式更趨“激進(jìn)”。

　　該信托基金的初始資產(chǎn)包中包括位于沈陽的龍之夢購物中心、紅星美凱龍龍之夢店及龍之夢寫字樓，以及成都青羊光華商場和佛山怡翠世嘉商場。除了前兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)營業(yè)，其他項(xiàng)目尚處于在建或規(guī)劃中。

　　除了上述項(xiàng)目外，鵬瑞利與龍之夢的開發(fā)商上海長峰集團(tuán)存在合作協(xié)議，擁有西安、成都、長沙三地龍之夢商業(yè)項(xiàng)目權(quán)益的購買選擇權(quán)。此次收購成都龍之夢正是鵬瑞利行使這一購買選擇權(quán)。

　　去年11月，鵬瑞利首次宣布以22.8億元的價(jià)格，向上海長峰集團(tuán)提出收購成都龍之夢50%股權(quán)。根據(jù)當(dāng)時(shí)的公告文件，成都龍之夢的建筑面積約45.5萬平方米，其中大約36.5萬平方米預(yù)計(jì)為零售樓面。22.8億元的收購價(jià)格是按建筑面積每平方米1萬元的單位價(jià)格計(jì)算形成的。

　　今年7月，鵬瑞利突然宣布成都龍之夢的規(guī)劃建筑面積由45.5萬平方米已縮減至22.8萬平方米。《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》向公司查詢項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃的原因，但截至發(fā)稿時(shí)尚未獲得回復(fù)。

　　根據(jù)鵬瑞利此前與成都龍之夢開發(fā)商——上海長峰集團(tuán)之間訂立的協(xié)議，若項(xiàng)目建筑面積調(diào)整至最初規(guī)劃的45.5萬平方米的95%以下，則鵬瑞利有權(quán)選擇增持項(xiàng)目股權(quán)至80%。于是鵬瑞利選擇了增持。公告顯示，新的收購方案仍按建筑面積每平方米1萬元定價(jià)，80%的項(xiàng)目股權(quán)因此折合22.4億元。

　　危險(xiǎn)的冒進(jìn)

　　國內(nèi)一家資產(chǎn)管理公司董事總經(jīng)理曾對記者表示，過去一年，外資房地產(chǎn)基金對于收購零售地產(chǎn)項(xiàng)目熱情高漲，但目前市場上成熟零售地產(chǎn)項(xiàng)目的要價(jià)普遍較高，以致基金不得不轉(zhuǎn)而尋求收購仍處于開發(fā)階段因而風(fēng)險(xiǎn)也相對較高的項(xiàng)目。

　　鵬瑞利正是這類基金中的一員。事實(shí)上，鵬瑞利宣布收購該項(xiàng)目之際，項(xiàng)目公司甚至連“四證”(土地使用證、建筑用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證以及建筑工程施工許可證)都尚未取得。

　　作為成都龍之夢的“前車之鑒”，鵬瑞利持有50%股權(quán)的另一個(gè)零售地產(chǎn)項(xiàng)目——沈陽龍之夢購物中心是鵬瑞利旗下唯一已經(jīng)開業(yè)經(jīng)營的購物中心，實(shí)際表現(xiàn)也不如預(yù)期。

　　鵬瑞利年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年10月正式營業(yè)的沈陽龍之夢購物中心，截至去年底入駐率為67.1%，即使到2012年底，預(yù)計(jì)的入駐率也只有78%。而租金方面，截至去年底，沈陽龍之夢每平方米每天的租金為3.82元，低于此前預(yù)期的每平方米每天4.28元。

　　作為類似REITs的零售信托基金，鵬瑞利對于投資者存在派息義務(wù)。上市之際，鵬瑞利承諾在2011和2012財(cái)年派發(fā)90%的可派發(fā)收入，之后會減到至少50%。

　　由于已運(yùn)營項(xiàng)目的租金收入低于預(yù)期，新收購的成都龍之夢預(yù)計(jì)2014年第三季度才會開業(yè)，因此鵬瑞利不得不通過從上海長峰集團(tuán)處獲得備用金，用作派息資金以及改善公司現(xiàn)金流。

　　目前，鵬瑞利的信托經(jīng)理已經(jīng)與上海長峰集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，共可獲5.68億元的備用金。不過以備用金代替租金收入的做法只解燃眉之急。讓鵬瑞利最感到憂慮的也許還是市場本身顯現(xiàn)出的風(fēng)險(xiǎn)，鵬瑞利目前已經(jīng)進(jìn)入的兩個(gè)城市，沈陽零售地產(chǎn)市場的空置率達(dá)到20%以上，成都也面臨供應(yīng)過剩的局面。

　　(來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào))