同時(shí)，合肥一九一二商業(yè)管理公司方面回應(yīng)：合肥一九一二商業(yè)管理公司將不再擔(dān)任運(yùn)營管理方，金大地·1912街區(qū)由安徽金大地商業(yè)管理有限公司主導(dǎo)操作。
前段時(shí)間網(wǎng)友爆料：“合肥的1912街區(qū)因?yàn)樯饫淝�、沒有人氣，意欲退出合肥，街區(qū)將面臨新東家”，而此雙方的回應(yīng)，算是對1912“撤場事件”傳言有了一個(gè)明確的交代。
運(yùn)營權(quán)變更后，金大地·1912還會(huì)是1912嗎?酒吧街又將如何再定位?而類似1912商業(yè)街這種街區(qū)商鋪在合肥市場到底是什么狀況?這種街區(qū)商鋪是如何運(yùn)營的?隨著投資客向商業(yè)市場回流，這種街區(qū)商鋪值不值得投資，投資時(shí)又應(yīng)該注意些什么?本期《房地產(chǎn)報(bào)道》核心，從金大地·1912事件說開，帶你讀懂街區(qū)商鋪。
金大地·1912商業(yè)街合作雙方中途變更經(jīng)營權(quán)
回應(yīng)：不是“撤場” 是“街區(qū)再定位”
“金大地·1912商業(yè)街的運(yùn)營管理方將由安徽金大地商業(yè)管理公司擔(dān)任，原南京一九一二商業(yè)公司將繼續(xù)擔(dān)任該項(xiàng)目顧問方�！�7月12日，安徽金大地商業(yè)管理公司召開媒體懇談會(huì)，總經(jīng)理王輝正式聲明。
聲明發(fā)出前有消息傳：“南京1912酒吧街可能撤場，合肥1912酒吧街將面臨新東家接手……”這一傳言讓開街近一年的酒吧街利益關(guān)注者多少有些措手不及。7月11日前，當(dāng)事人雙方均未正面聲明，外界猜測紛起。本報(bào)記者第一時(shí)間采訪雙方工作人員，雙方也就此事首次正面回應(yīng)。
◤雙方回應(yīng)
“瞎扯，沒有(撤場)這件事!”
1912還是1912 團(tuán)隊(duì)撤換實(shí)為街區(qū)再定位
“南京1912酒吧街或?qū)⒊穲�，金大地�?912將有新東家接手。”這一消息傳出之后，《房地產(chǎn)報(bào)道》記者第一時(shí)間聯(lián)系了安徽金大地商業(yè)管理公司總經(jīng)理王輝求證。
“瞎扯，沒有(撤場)這件事!我也在網(wǎng)上看到這個(gè)帖子，事實(shí)不是那樣。我們僅僅是合作方式發(fā)生了變化，現(xiàn)在由安徽金大地商業(yè)管理公司擔(dān)當(dāng)街區(qū)的運(yùn)營管理工作，團(tuán)隊(duì)已經(jīng)在組建中�！苯鸫蟮厣虡I(yè)管理公司總經(jīng)理王輝聽到《房地產(chǎn)報(bào)道》記者詢問后說道。
“金大地一直對1912酒吧街抱有很大的希望，由于南京一九一二集團(tuán)內(nèi)部股東的變更，管理團(tuán)隊(duì)的頻繁更換，使得整個(gè)街區(qū)始終沒有達(dá)到預(yù)期的要求。南京1912 作為一個(gè)跨省的項(xiàng)目，在項(xiàng)目整體的后期推廣乏力，定位偏差，與安徽文化有沖突;而金大地對安徽市場更加熟悉，資金運(yùn)作比較流暢，開發(fā)定位將由原本的酒吧街轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜�、文化、餐飲的綜合性街區(qū)。開業(yè)后雙方經(jīng)營理念出現(xiàn)差異，現(xiàn)在合作方式發(fā)生了變化，但合作關(guān)系存在。后期將由金大地商業(yè)管理公司進(jìn)行管理，而南京一九一二商業(yè)管理公司擔(dān)當(dāng)顧問方。1912退場指的是管理團(tuán)隊(duì)的撤換，南京派過來的團(tuán)隊(duì)撤回，由金大地這邊接手運(yùn)營，整個(gè)街區(qū)也將會(huì)用1912這個(gè)名字。業(yè)態(tài)沒有影響，我們跟街區(qū)商戶也就這個(gè)事件進(jìn)行過交流和溝通。”王輝對這次撤場的傳言進(jìn)行解釋。
同時(shí)，《房地產(chǎn)報(bào)道》記者采訪合肥一九一二商業(yè)管理公司的策劃部經(jīng)理余宏蘭，她表示，根據(jù)雙方高層的溝通，她兩周前就接到通知，合肥一九一二商業(yè)管理公司將不負(fù)責(zé)金大地·1912酒吧街的運(yùn)營管理工作。未來1912酒吧街區(qū)將由安徽金大地商業(yè)管理公司接手，包括她在內(nèi)的原南京1912商業(yè)管理公司的工作人員將于下周回南京總部，其他部分合肥招的工作人員將由金大地一方進(jìn)行洽談。
事件回放
傳言1912商業(yè)街由“冷場”走向“撤場”
實(shí)為安徽金大地商業(yè)管理公司轉(zhuǎn)為運(yùn)營方
“金大地·1912運(yùn)營情況不好，多家酒吧未能正常營業(yè)，整條街區(qū)運(yùn)營力度不夠，商業(yè)氣息不夠旺盛等，長時(shí)間的經(jīng)營不善導(dǎo)致了散場的結(jié)局……同時(shí)整條街區(qū)將由新東家接手，街區(qū)或?qū)⒚媾R休業(yè)的悲觀前景�！蹦臣揖W(wǎng)站報(bào)道此消息之后，多家媒體轉(zhuǎn)載報(bào)道。同時(shí)業(yè)內(nèi)傳出小道消息，原金大地·1912的商業(yè)管理公司合肥一九一二商業(yè)管理公司全部撤場。瞬間，合肥的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了不小的震動(dòng)，1912撤場的消息似乎已經(jīng)成為事實(shí)。
1912商業(yè)街
金大地·1912雙方原定的12年長期合作，由于什么原因出現(xiàn)中途撤場的現(xiàn)象?如果發(fā)生撤場現(xiàn)象，已經(jīng)開業(yè)營業(yè)的街區(qū)將面臨怎樣的調(diào)整?如果有新東家接手，推廣了近兩年的“金大地·1912”會(huì)不會(huì)面臨更名的結(jié)局?作為合肥“141”工程中引進(jìn)的重點(diǎn)招商項(xiàng)目的金大地·1912酒吧街成為業(yè)內(nèi)的焦點(diǎn)。一連串問題縈繞在關(guān)注者腦海中。
“街區(qū)還在正常營業(yè)，沒有撤場的現(xiàn)象，街區(qū)還保持金大地·1912的推廣案名，只是管理方有所調(diào)整。之前由合肥一九一二商業(yè)管理公司擔(dān)綱項(xiàng)目的運(yùn)營推廣，如今所有的工作由安徽金大地商業(yè)管理公司接收，合肥一九一二商業(yè)管理公司擔(dān)當(dāng)項(xiàng)目全程運(yùn)營顧問�！�7月11日，記者和雙方確定消息準(zhǔn)確性時(shí)，雙方相關(guān)工作人員均表示。在這之前，金大地·1912酒吧街的商業(yè)管理公司合肥一九一二商業(yè)管理公司、金大地·1912投資商安徽金大地集團(tuán)的雙方負(fù)責(zé)人始終沒有發(fā)表相關(guān)聲明。
鏈接
金大地·1912酒吧街雙方合作始末
2010年2月
安徽金大地集團(tuán)和南京一九一二商業(yè)管理公司簽訂正式租賃合同，合肥首個(gè)文化地產(chǎn)面世
2010年4月
安徽金大地項(xiàng)目開始立項(xiàng)
2010年12月
首批入駐商家品牌發(fā)布會(huì)召開，金大地·1912項(xiàng)目首次展示在市民面前
2011年9月28日
金大地·1912酒吧街正式開街
2011年12月23日
圣誕節(jié)期間街區(qū)因消防事件險(xiǎn)遭封街
2011年底
雙方進(jìn)行了四次合作模式的談判工作 ，未果
2012年5月
雙方再次商談合作模式，確定經(jīng)營權(quán)變更事件
2012年7月12日
安徽金大地商業(yè)管理公司對媒體正式聲明接管1912街區(qū)
從酒吧街到含旅游、文化、餐飲等的綜合性街區(qū)
1912酒吧街換身“新裝” 重新起航
經(jīng)歷這一次合作方式的變化，開街近一年的金大地·1912商業(yè)街的運(yùn)營權(quán)再次回到安徽金大地商業(yè)管理公司手中。而金大地·1912酒吧街作為合肥首個(gè)引進(jìn)的夜生活經(jīng)濟(jì)街區(qū)，隨著街區(qū)的功能性的不斷提升，也開始由特色酒吧街轉(zhuǎn)向綜合性街區(qū)。金大地商業(yè)管理公司接手之后，將會(huì)在哪些方面對酒吧街做出改變?又會(huì)有怎樣的特色街區(qū)展現(xiàn)?記者帶來第一手獨(dú)家修改方案為您提前揭曉。
定位 酒吧街區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合性街區(qū)
王輝在媒體對接會(huì)中表示，原本的1912酒吧街僅僅是一條以酒吧為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)的商業(yè)街，屬于夜生活經(jīng)濟(jì)模式，這樣經(jīng)營時(shí)間有限制，也不符合金大地·1912前期作為合肥市文化旅游街區(qū)的定位，所以后期將打造成合肥第一個(gè)集餐飲、娛樂、購物、休閑、旅游及文化為一體的綜合性商業(yè)街區(qū)。
1912出租率
金大地·1912將由現(xiàn)在的酒吧特色街區(qū)轉(zhuǎn)型為綜合性街區(qū)，消費(fèi)者在白天也可以在這邊消費(fèi)游玩。同時(shí)為了增加街區(qū)的特色性和唯一性，在街區(qū)的整體的外在形態(tài)風(fēng)格上，將增設(shè)特色雕塑，小品及軟景設(shè)施及可玩可逛可拍照留念的陳列。為了拉長街區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營時(shí)間，充分挖掘街區(qū)商業(yè)價(jià)值，增加文化休閑功能，即將面市的金大地·1912商業(yè)街將增加非遺文化表演、民俗體驗(yàn)、手工制品銷售、黃梅戲表演、地方特色旅游紀(jì)念品制作、銷售、藝術(shù)策展等。同時(shí)作為合肥市未來的一個(gè)旅游景點(diǎn)，增加徽文化和地方元素也是必不可少的。在街區(qū)中的小戲臺(tái)將增設(shè)特色茶樓、引進(jìn)天仙配黃梅戲劇院、原創(chuàng)藝術(shù)品超市、農(nóng)居民居陳列等區(qū)域，使街區(qū)在徽風(fēng)古韻的大框架下，擁有更多具有合肥唯一性和不可復(fù)制性的商業(yè)業(yè)態(tài)。
運(yùn)營 運(yùn)營理念不變 年底初步面市
街區(qū)的運(yùn)營依舊采用只租不售的運(yùn)營模式。對于商家有一定的年限的免租的優(yōu)惠政策，但是隨著街區(qū)的整體運(yùn)營情況的好轉(zhuǎn)，暫定以每年5%的水平進(jìn)行遞增，采用浮動(dòng)租金的租金管理方式。此次金大地·1912管理方發(fā)生變更之后，南京一九一二商業(yè)管理公司將擔(dān)當(dāng)整個(gè)街區(qū)的運(yùn)營管理顧問，同時(shí)輸出品牌和項(xiàng)目的戰(zhàn)略指導(dǎo)。
這個(gè)街區(qū)的調(diào)整計(jì)劃已經(jīng)全部出爐，目前一些軟景的設(shè)計(jì)小品已經(jīng)開始在小區(qū)進(jìn)行布置，大型的景觀配置已經(jīng)投入使用。同時(shí)，為了更好地突出綜合性街區(qū)的特色，很多店面的業(yè)態(tài)需要補(bǔ)充和增強(qiáng)。據(jù)王輝介紹，整個(gè)街區(qū)預(yù)計(jì)將于今年年底初步面市。同時(shí)，在街區(qū)的調(diào)整期間，所有的商家不會(huì)出現(xiàn)休業(yè)現(xiàn)象，同時(shí)將不定期舉行大型互動(dòng)活動(dòng)增加街區(qū)的人氣和影響力。所以在這半年的時(shí)間里，市民周末來這里逛逛，都有可能遇見一場熱鬧非凡的表演。
商業(yè)業(yè)態(tài)新調(diào)整
A、 B兩個(gè)街區(qū) 有特色小吃也有商務(wù)餐飲
金大地·1912商業(yè)街的商業(yè)業(yè)態(tài)在安徽金大地商業(yè)管理公司接手后，進(jìn)行了全新的規(guī)劃。根據(jù)地塊的特點(diǎn)，將街區(qū)分為A、B兩個(gè)街區(qū)。并進(jìn)一步對A區(qū)和B區(qū)業(yè)態(tài)進(jìn)行了升級。
繁華的1912商業(yè)街
其中A區(qū)規(guī)劃為大眾化消費(fèi)區(qū)：在這里，主要定位是集聚人氣的美食休閑場所。并在街區(qū)內(nèi)設(shè)有小百貨亭、飾品亭、工藝品亭、紀(jì)念品亭等，同時(shí)增設(shè)地方特色小吃的外擺位，將收集安徽各地方特色美食為主，價(jià)格適中，就算什么都不買，來這邊逛逛也能邊走邊吃各地特色小吃。同時(shí)街區(qū)沿線的百貨工藝品外擺位，遍布主街和次街的各個(gè)角落。逛街的同時(shí)也能了解各地的風(fēng)俗民情。
相對A區(qū)而言，B區(qū)規(guī)劃定位則是商務(wù)餐飲、品質(zhì)文化的高端消費(fèi)區(qū)：注重格調(diào)和品質(zhì)、營造厚重感和文化氛圍。還增設(shè)文化藝術(shù)品超市、非遺文化及徽文化展覽區(qū)、戲曲觀賞廳。
街區(qū)景觀新設(shè)計(jì)
從相遇到相伴 愛的羅曼史主題藝術(shù)景觀
街區(qū)的藝術(shù)景觀設(shè)計(jì)改造方案中提出愛的羅曼史主題公共藝術(shù)設(shè)計(jì)。從A區(qū)到B區(qū)，分為相遇、相戀、相守、相別、相盼、相伴。中間點(diǎn)綴有徽駱駝、愛之村、戲曲文化墻等特色景觀小品。整條街區(qū)從藝術(shù)景觀設(shè)計(jì)方面開始統(tǒng)一規(guī)劃，使消費(fèi)者在街區(qū)游玩時(shí)導(dǎo)示功能更強(qiáng)。街區(qū)的定位以愛情為主題。在不同的位置擺放專門設(shè)計(jì)的藝術(shù)品。游客在游玩和消費(fèi)的過程中，甚至坐在街區(qū)內(nèi)的街道上，都可以看見一對銅制的牽手戀人頭像，無處不體現(xiàn)一種浪漫感。
此外，在街區(qū)的主街、次街及巷道上增設(shè)室外餐飲座和涼亭等設(shè)施。街區(qū)增添設(shè)置了戲曲文化墻等墻面，未來將適當(dāng)增加具有“合肥老照片”感覺的墻面雕塑或新型藝術(shù)表現(xiàn)方式。街區(qū)的墻面、街角增加有意味的文化味雕塑及景觀小品。對街區(qū)內(nèi)電表箱、燃?xì)庀涞裙灿闷芬策M(jìn)行了景觀上的處理。據(jù)稱，在未來的金大地·1912商業(yè)街，無論是主街、次街、巷道內(nèi)及墻面都不會(huì)有空白點(diǎn)，各種形狀的裝飾物都將在不經(jīng)意的一角出現(xiàn)。
文化功能新增進(jìn)
增加天仙配黃梅戲劇院和源泉博物館
在各大城市中，深藏了城市文化脈絡(luò)的根源和聚集城市藝術(shù)文化新銳的地方必然是各地的博物館或者藝術(shù)城。在金大地·1912街區(qū)在重新規(guī)劃時(shí)，最大的亮點(diǎn)是增加了藝術(shù)博物館的功能分區(qū)，同時(shí)在地下室引進(jìn)自創(chuàng)藝術(shù)品超市及金大地源泉博物館等，這個(gè) “藝術(shù)超市”是專門銷售藝術(shù)作品的大眾化的經(jīng)營場所，藝術(shù)超市的運(yùn)營方式為自營;讓更多的藝術(shù)從業(yè)者有一個(gè)良好的展示平臺(tái)，運(yùn)營管理方定期會(huì)為藝術(shù)品提供展會(huì)或者為優(yōu)秀的店主辦個(gè)人藝術(shù)品展。推廣安徽本土的藝術(shù)作品，使其成為街區(qū)的一個(gè)特色旅游景點(diǎn)。在藝術(shù)超市中，銷售的藝術(shù)品多數(shù)以獨(dú)一無二的原創(chuàng)性為基本原則，是附帶藝術(shù)家的親筆簽名的非工業(yè)復(fù)制品�！敖鸫蟮卦慈┪镳^”的運(yùn)營方式為整體招商租賃，在徽州文化基礎(chǔ)上，陳列飽含徽州風(fēng)情的稀有物件，深化街區(qū)的文化主題。
同時(shí)為進(jìn)一步挖掘本地的文化，也融入了戶外擺設(shè)的零售攤點(diǎn)。利用古戲臺(tái)，同時(shí)在B區(qū)搭建天仙配黃梅戲劇院。增加戲曲表演，如黃梅戲、小刀戲等安徽地方戲曲。相聲、京劇等一系列中國本土藝術(shù)形式皆可在此表演，或請民間藝術(shù)家在此做專場演出。
金大地·1912商業(yè)街經(jīng)營權(quán)變更的背后
街區(qū)商鋪新發(fā)展 業(yè)態(tài)經(jīng)營多樣化
合肥一九一二商業(yè)管理有限公司退出經(jīng)營后，整個(gè)金大地·1912商業(yè)街的經(jīng)營理念也會(huì)發(fā)生改變。后期，一個(gè)不同的金大地·1912街區(qū)將會(huì)呈現(xiàn)給市民。那么，目前合肥市場上，除了金大地·1912，還有哪些街區(qū)商業(yè)，它們的整體狀況如何?各街區(qū)目前的運(yùn)營狀況和周邊人氣以及管理模式又是怎樣?
全景·合肥現(xiàn)狀
尚未形成大規(guī)模街區(qū) 未來競爭更激烈
“合肥市場上的商業(yè)經(jīng)歷了從門面房發(fā)展到商業(yè)街的過程，目前已經(jīng)發(fā)展到一個(gè)新的階段，后期業(yè)態(tài)的種類也會(huì)越來越多，競爭也會(huì)越來越激烈。而這些商業(yè)街區(qū)，一般都會(huì)以主題創(chuàng)意的形式出現(xiàn)，能夠引領(lǐng)目前的市場潮流。”蘇美營銷策劃有限公司總經(jīng)理葛百會(huì)告訴記者。
而前深圳萬科商業(yè)操盤手，現(xiàn)深圳仲華行商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理唐瑾先生也表示：“街區(qū)商業(yè)近兩年之所以發(fā)展這樣迅速，主要還是在于街區(qū)商業(yè)的體驗(yàn)性。跟一般社區(qū)商業(yè)和普通商鋪不同的是，街區(qū)商業(yè)把電影院、餐飲等業(yè)態(tài)很好地融合在一起，給顧客更多的體驗(yàn)和舒適感，同時(shí)給很多品牌更多的展示空間，促進(jìn)區(qū)域性消費(fèi)�！�
目前合肥市主要的商業(yè)街區(qū)有金大地·1912、豆瓣匯步行街、老報(bào)館休閑文化廣場、明珠廣場歐風(fēng)街、墨荷文化商業(yè)街等。從所在區(qū)域來看，金大地·1912位于蜀山區(qū)黃望潛板塊，老報(bào)館休閑文化廣場、豆瓣匯也都緊鄰老城區(qū)的一環(huán)核心位置，而明珠廣場歐風(fēng)街則位于經(jīng)開區(qū)發(fā)展最為成熟的明珠廣場商圈。由此可見，除了墨荷文化商業(yè)街以外，合肥大部分商業(yè)街基本都集中在四大老城區(qū)以及西南板塊，主要的業(yè)態(tài)包括餐飲、娛樂、休閑、購物等。相對其他區(qū)域而言，這些地區(qū)人流量較大，基礎(chǔ)設(shè)施也較為完善。從目前的發(fā)展階段來看，金大地·1912開街不久，相關(guān)設(shè)施等正在進(jìn)一步完善和規(guī)劃，尚未開街的豆瓣匯等街區(qū)也處于最后的籌備階段。因此，在未來很長一段時(shí)間內(nèi)，合肥市街區(qū)在逐步發(fā)展的過程中競爭也會(huì)越來越激烈。
近景·已開業(yè) 均以出租為主 尚未形成自身特色
目前已經(jīng)開業(yè)的街區(qū)有金大地·1912、老報(bào)館休閑文化廣場、明珠廣場歐風(fēng)街等。從現(xiàn)在的規(guī)模和發(fā)展情況來看，金大地·1912酒吧街的體量最大。記者走訪1912街區(qū)時(shí)發(fā)現(xiàn)，除俏江南、星巴克等餐飲休閑類的業(yè)態(tài)使得白天人流量稍多以外，酒吧等夜間經(jīng)營業(yè)態(tài)也分散了一定的人流量。王輝介紹：“目前定位下的金大地·1912酒吧街內(nèi)酒吧、餐飲等業(yè)態(tài)偏多，零售業(yè)少，缺少排他性和核心的競爭力�！睋�(jù)了解，金大地·1912整個(gè)街區(qū)對外出租，由安徽金大地商業(yè)管理有限公司統(tǒng)一管理，后期會(huì)改變定位，從“形”、“神”、“質(zhì)”三方面增加業(yè)態(tài)種類，包括特色小吃、文化藝術(shù)館、特色商鋪等來進(jìn)行多方面調(diào)整，增加街區(qū)核心競爭力。
而由原來的安徽日報(bào)社舊址改建的老報(bào)館休閑文化廣場目前已經(jīng)發(fā)展較為成熟。以蘇聯(lián)建筑為主再加上徽派建筑，使得整個(gè)街區(qū)有濃重的文化氛圍。記者在走訪老報(bào)館后，從沿街一位經(jīng)營煙酒的商鋪老板處了解到，該街區(qū)所有商鋪均為出租，一間沿街的大概四十平方米的商鋪，一個(gè)月的租金在1萬元左右。業(yè)態(tài)主要以餐飲、休閑為主，有少量酒吧，業(yè)態(tài)形式比較單一。跟金大地·1912 目前的業(yè)態(tài)相比，并沒有太大的差別，只是在消費(fèi)層次和體量上有所區(qū)別。
中景·準(zhǔn)備開業(yè) 豆瓣匯填市場空白 整體出售統(tǒng)一出租
豆瓣匯步行街作為準(zhǔn)備開業(yè)的街區(qū)代表，定位為“小資主題步行街、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”�！岸拱陞R步行街彌補(bǔ)了市場空白。總共體量有1.35萬平方米，形式上融合徽派建筑風(fēng)格，主要吸引小資、白領(lǐng)等人群�！卑不諢o限度商業(yè)管理有限公司招商二部副總監(jiān)孫賢鴻說。
據(jù)了解，該街區(qū)分為以創(chuàng)意手工類產(chǎn)品為主的方興巷子，以時(shí)尚服飾等為主要業(yè)態(tài)的東西瓣街，以特色餐飲為主要業(yè)態(tài)的魔豆廣場三個(gè)部分。據(jù)孫賢鴻總監(jiān)介紹，招商工作已經(jīng)接近尾聲，預(yù)計(jì)九月份開街，“我們街區(qū)商鋪全部對外出售，賣給投資者，再由無限度商管公司統(tǒng)一出租管理，每年固定返還業(yè)主約8%的回報(bào)率�！逼涫袌霾恐脴I(yè)顧問鐘梅告訴記者，目前該項(xiàng)目商鋪一樓4.5萬-6萬元/平方米，二樓約4萬元/平方米�！边@個(gè)價(jià)格相對于社區(qū)商鋪或者底商要高出好幾倍。
記者隨機(jī)采訪了想要租街區(qū)商鋪的王大姐，“女兒大學(xué)畢業(yè)想自己創(chuàng)業(yè)，就來這邊看看租一間商鋪，主要做手繪帆布鞋和文化衫�！蓖醮蠼愕呐畠焊嬖V記者，準(zhǔn)備租之前做過調(diào)查，目前合肥像這種創(chuàng)意類的店鋪都獨(dú)自分布各處，沒有形成規(guī)模。而孫賢鴻也表示：“我們要做的是把市面上現(xiàn)有的一些特色店鋪聚集起來，方便消費(fèi)者，讓他們有的逛、有的選擇�！�
遠(yuǎn)景·在建中 墨荷文化商業(yè)街 景區(qū)里的特色街
墨荷文化商業(yè)街位于合肥北二環(huán)和四里河路交會(huì)處以北，預(yù)計(jì)明年5月份開街。記者來到該街區(qū)后了解到，墨荷文化商業(yè)街是作為墨荷園景區(qū)的一部分，以徽派建筑風(fēng)格為主，是為配合景區(qū)人群的消費(fèi)而建立的一條街區(qū)。在樣板間，記者看到橫梁、立柱都以木質(zhì)結(jié)構(gòu)為主，橫梁和門框上都有傳統(tǒng)的雕花�！斑@個(gè)街區(qū)前期的定位是打造安徽名小吃一條街，包括一些小商品的售賣，旨在打造徽派旅游文化街區(qū)，但是后期可能會(huì)做一些改動(dòng)。目前暫定為租售結(jié)合，在業(yè)主自營的情況下由合肥墨荷園園林發(fā)展有限公司統(tǒng)一管理�！币晃回�(fù)責(zé)管理和日常運(yùn)營的陳先生說道。
墨荷文化商業(yè)街所處的位置位于二環(huán)以外，周邊除了興昌·墨荷名邸項(xiàng)目在售，并沒有其他大型的商鋪和人流聚集地，就人流量來說并不多。對于后期的客源問題，陳先生說：“這條街就是為后面的墨荷園準(zhǔn)備的，以后作為景區(qū)的園子開了，只要有人過來觀光，客源自然就形成。對于這條街要經(jīng)營什么，完全由業(yè)主自己決定，游客需要什么，就經(jīng)營什么，對此，我們不做特別要求�！�
街區(qū)商鋪運(yùn)營四模式
合肥目前流行“售后返租”
目前，合肥城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城市商業(yè)中心不斷出現(xiàn)，越來越多的全新商業(yè)街項(xiàng)目面市，定位各有所長，運(yùn)營方式也有所不同。而商業(yè)的運(yùn)營對于商業(yè)未來的發(fā)展有著舉足輕重的意義。究竟商業(yè)運(yùn)營有哪些模式?這些運(yùn)營模式又會(huì)給街區(qū)商業(yè)的發(fā)展帶來怎樣的影響?面對這些運(yùn)營模式，消費(fèi)者應(yīng)該怎么選擇，記者就有關(guān)問題采訪了一些經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)操盤手，聽聽他們談商業(yè)模式。
只租不售 有利于街區(qū)統(tǒng)一運(yùn)營
在全國各地，很多著名的街區(qū)商業(yè)都選擇了只租不售的運(yùn)營模式。例如上海的新天地，成都的寬窄巷子。這些特色商業(yè)街區(qū)內(nèi)的所有店面僅僅對外出租，不對外銷售，開發(fā)商擁有商業(yè)街100%的產(chǎn)權(quán)。
“考慮到商業(yè)運(yùn)營的統(tǒng)一性和整條商業(yè)街區(qū)的特色性，很多開發(fā)商在做前期定位的時(shí)候，已經(jīng)把后期運(yùn)營管理的理念全部輸入。所有商鋪全部自持，統(tǒng)一招商運(yùn)營，不對外進(jìn)行出售。這種商業(yè)運(yùn)營模式不僅需要大量資金的投入，還要求開發(fā)商有成熟的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和雄厚的融資能力。如果沒有共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的投資者，一但資金陷入困難，這條商業(yè)街都將面臨運(yùn)營是否繼續(xù)的問題。”前深圳萬科商業(yè)操盤手，現(xiàn)深圳仲華行商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理唐瑾先生表示。
安徽金大地商業(yè)管理公司總經(jīng)理王輝表示，目前商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場還在不斷的發(fā)展中，很多成功的商業(yè)街之所以選擇這種商業(yè)運(yùn)營模式，很大程度上保證了后期的招商力度和招商品牌，保證了商業(yè)街區(qū)的前期規(guī)劃能夠更好的實(shí)現(xiàn)。從而進(jìn)一步保證了整條商業(yè)街的運(yùn)營成功率。但是這種商業(yè)街運(yùn)營再好也不會(huì)對外買賣，對于投資者來說也只有看著的份。
半租半售 自持與銷售 采取“三七開”
第二種介紹的商業(yè)街區(qū)的運(yùn)營模式是“半租半售”。這種運(yùn)營模式也是開發(fā)商和投資客在利益保障之間的一種折中的表現(xiàn)。“半租半售”面臨的最大的問題就是比例應(yīng)該是多少，才是合理，但是目前仍然沒有一個(gè)定論。很多開發(fā)商選擇了三七開，30%自持，70%銷售，也有個(gè)別的達(dá)到了“五五開”。
深圳仲華行商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理唐瑾談到，“比例沒有固定的模式，這種運(yùn)營模式在最大程度上緩解了開發(fā)運(yùn)營的資金問題，同時(shí)還能進(jìn)一步保證整個(gè)街區(qū)的整體定位和整體運(yùn)營方向。這種比例的調(diào)整也有一定的靈活性，比例多少，可以根據(jù)招商和運(yùn)營的進(jìn)度進(jìn)一步的調(diào)整，降低開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性。這種比例其實(shí)也和項(xiàng)目的選址地段和整體定位密不可分。”同時(shí)，全國工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)主任朱凌波表示，一般情況下，“五五開”的比例比較少見，如果是項(xiàng)目體量足夠大，項(xiàng)目的地理位置優(yōu)勢比較突出的情況下，在分期開發(fā)的情況，“五五開”的開發(fā)模式也是比較合理的。
全部出售 資金回籠快 街區(qū)易混亂
還有一種運(yùn)營模式即全部出售。這種商業(yè)街區(qū)一般不是獨(dú)立存在，大多出現(xiàn)在大型的城市綜合體項(xiàng)目中，因?yàn)橐话愕某鞘芯C合體有自己的靈魂商業(yè)——購物中心。而在附近的商業(yè)街對于整個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)補(bǔ)充和豐富的作用。面對這種“shopping mall街區(qū)”的開發(fā)模式，街區(qū)全部出售，有利于開發(fā)商緩解資金壓力，更快速地回籠資金。這種全部售出的運(yùn)營模式大致還分為兩種，一種全部對外出售，后期對于商業(yè)和商戶的運(yùn)營管理幾乎沒有，完全依靠商戶自己對外承租，很多時(shí)候會(huì)導(dǎo)致這個(gè)商業(yè)街區(qū)定位不明晰、商業(yè)街區(qū)運(yùn)營混亂的格局。
深圳仲華行商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理唐瑾先生也提醒購房者：“隨著這兩年的發(fā)展，這種運(yùn)營模式也在不斷調(diào)整中，很多開發(fā)商首先對于整個(gè)街區(qū)的商鋪進(jìn)行主力店面的統(tǒng)一招租，然后再對外出租。這種運(yùn)營模式在一定的程度上彌補(bǔ)了后期商業(yè)街區(qū)混亂的局面，也使街區(qū)在大方向上保持了最初的原有規(guī)劃，也進(jìn)一步保證了商業(yè)街區(qū)的靈活性�！�
售后返租 返租要看開發(fā)商的品牌
除以上三種運(yùn)營模式外，在合肥市場，目前最多出現(xiàn)的還有一種商業(yè)街區(qū)的運(yùn)營模式就是“售后返租”的運(yùn)營模式。所謂售后返租的運(yùn)營模式，就是整個(gè)商業(yè)街區(qū)在面市之初，全部對外出售，售出之后，開發(fā)商再從零散的商戶中，把商鋪全部返租回來，再進(jìn)行統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運(yùn)營。投資者自己不直接參與商業(yè)街區(qū)的承租和運(yùn)營環(huán)節(jié)。
目前在合肥市商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的市場，這種商業(yè)街區(qū)的承租一般在5年左右，也有個(gè)別商業(yè)街在十年到十五年之間。記者家走訪各大商業(yè)街區(qū)是發(fā)現(xiàn)，按照5年的承租期限來看，每一年的返租金額也是不一樣的。很多在前兩年的運(yùn)營中，對于商戶的返租金額在5%。大部分項(xiàng)目的每年返租金額都維持在3-8%之間。
這種運(yùn)營模式現(xiàn)在很普遍，也比較實(shí)用，這種運(yùn)營模式在一定程度上保證了商戶的收益率，因?yàn)橐粋�(gè)商業(yè)街區(qū)的成熟，最少需要5年的時(shí)間，在運(yùn)營的前期對商戶進(jìn)行一定的補(bǔ)貼，能更好地保證投資者的利益。朱凌波主任就這個(gè)模式產(chǎn)生的效益表示，這一模式對投資者是比較有利的。但是很多實(shí)力不夠的開發(fā)企業(yè)，以返租為旗號，實(shí)際進(jìn)行銷售期間的價(jià)格優(yōu)惠。最終也沒有實(shí)際的運(yùn)營政策，導(dǎo)致最后的返租不能正常兌現(xiàn)，也是常有的事情。
怎么選街區(qū)商鋪?
理論+實(shí)踐 解開街區(qū)商鋪投資密碼
“要買街區(qū)商鋪，我要怎么選?”這是隨著投資人群回流商業(yè)市場，投資客轉(zhuǎn)向街區(qū)商業(yè)后的一大疑問。從價(jià)格上來說，街區(qū)商鋪比一般的社區(qū)、沿街商鋪高出好幾倍，對于投資客而言，投資時(shí)也會(huì)格外小心，需要注意的點(diǎn)也會(huì)增加。那么街區(qū)商鋪好不好?街區(qū)商鋪怎么選?本報(bào)經(jīng)過采訪幾位專家和業(yè)內(nèi)人士，從理論和具體實(shí)踐兩個(gè)方面，教您如何選街區(qū)商鋪!
解答四大疑惑 教你理論上讀懂商鋪【理論篇】
什么商鋪價(jià)值高?
月租兩萬開奶茶店，要賣70杯/天，懸!
街區(qū)商業(yè)越來越熱門使得投資客也容易盲目，對于一個(gè)街區(qū)商鋪到底適不適合投資，不能簡單地用價(jià)格來衡量。街區(qū)商鋪的價(jià)值應(yīng)該由地價(jià)和業(yè)態(tài)兩部分共同決定。那么到底應(yīng)該怎樣判斷這種商鋪到底值不值得投資?蘇美營銷策劃有限公司總經(jīng)理葛百會(huì)告訴投資客一種倒推的方法：按照鋪面價(jià)格，即地價(jià)，再考慮要經(jīng)營的業(yè)態(tài)，綜合計(jì)算出每年要達(dá)到多少營業(yè)額才能負(fù)擔(dān)的起這個(gè)價(jià)格。結(jié)果一出來，能不能夠投資就一目了然了。
以租商鋪為例，如果一間商鋪每月租金在兩萬元，以奶茶為主要經(jīng)營內(nèi)容。假設(shè)奶茶10元一杯，不算水電等成本，那么一個(gè)月至少要賣2000杯奶茶才能保得住租金，具體到每天，算下來每天要賣70杯。這樣一來就能算的出來這件商鋪值不值得你投資。對于一個(gè)小小的奶茶店而言，如果不是品牌或者連鎖，一天70杯的量，非常困難。對于買商鋪而言，同樣的道理也可以計(jì)算。
升值空間怎么看?
看布局、看唯一性、看人流量
一個(gè)街區(qū)商鋪未來的升值空間僅僅從某一個(gè)方面來看是無法估量的，主要表現(xiàn)為三點(diǎn)：首先，看業(yè)態(tài)的布局是否合理關(guān)系到人流量的聚散。以金大地·1912的井字魚骨狀動(dòng)線布局來講，雖然內(nèi)部有多個(gè)交會(huì)點(diǎn)，但是這種布局把客源都分散在各個(gè)網(wǎng)格中，難以聚攏，這樣一來就分流了整體的人氣。其次，看定位是否具有唯一性。安徽無限度商業(yè)管理有限公司招商二部副總監(jiān)孫賢鴻說：“定位的唯一性指的是該街區(qū)的經(jīng)營得是否有特色，能否對周邊甚至更遠(yuǎn)區(qū)域的消費(fèi)人群形成核心吸引力，且有不可取代的地位。如果在一片區(qū)域內(nèi)有同樣定位街區(qū)出現(xiàn)，開始時(shí)客源或許因?yàn)樾迈r感和好奇心而到這里聚攏，但若自身有沒有特色，勢必造成客源分散和回流，長遠(yuǎn)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生消極的影響�！弊詈�，看周邊人流量是否能滿足商鋪要求。對于街區(qū)而言，人流量即客源非常重要。如果周邊的人群都不能滿足商鋪對人流量的需求，那么想吸引更遠(yuǎn)區(qū)域的客源來保證自身的經(jīng)營則是難上加難。
租金怎么算?
100萬購50平 若20%收益 年租為2.5萬
如果要說哪些因素在影響著商鋪價(jià)格，無非是地段、業(yè)態(tài)、周邊人氣等，那么，在購買街區(qū)商鋪以后，業(yè)主應(yīng)該如何決定租金?可以根據(jù)同地段的商鋪再加上自身體量來定。要看周邊是否有成熟的消費(fèi)區(qū)，人流量是否夠多，還有該區(qū)域的發(fā)展前景，是否有大型的市政規(guī)劃行為，例如地鐵輕軌和高架等，這些都是要綜合考慮的因素。
記者采訪了合肥市周谷堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場幾家商戶，他們告訴記者一個(gè)一般行業(yè)內(nèi)常用的租金的定價(jià)方法。即:商鋪年租金 = 預(yù)期利潤 / 預(yù)期收益年限，預(yù)期利潤=商鋪總價(jià)*預(yù)期收益率。
具體舉例來說，如果以100萬元購得一間50平方米的商鋪，假設(shè)業(yè)主預(yù)計(jì)第八年達(dá)到總房款20%的收益率，那么到第八年，就應(yīng)該有100萬*20%=20萬元的租金收入。假設(shè)每年的租金為A，那么就可以得出，A=20萬 / 8，得出A=2.5萬元，那么業(yè)主這間商鋪每年的租金為2.5萬元，具體到平方米租金為5000元，即可在第八年達(dá)到總房款20%的收益率。
如何算投資回報(bào)率?
50萬買商鋪 租金5000 年回報(bào)率為12%
街區(qū)商鋪?zhàn)鳛橐环N資產(chǎn)固化的投資，是眾多投資行為中較穩(wěn)定的一種投資手段。一般來說投資周期都是在8年左右，應(yīng)該從第8年開始盈利，如果從第8年還不能盈利，投資的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大。而一般的年投資回報(bào)率也應(yīng)該在8%左右，那么如何計(jì)算這間商鋪的投資回報(bào)率?
據(jù)記者了解，商鋪投資收益率一般的算法為租金回報(bào)率法——租金回報(bào)率=月租金*12/總房款(其中，如果不是一次性付清，則要計(jì)算首期房款和期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)，舉例來說，月租金5000元，總房款50萬元且一次性付清，那么投資收益率為5000*12/50萬元=0.12，即年投資收益率為12%。
此外，不能僅僅盯著投資回報(bào)率這個(gè)數(shù)據(jù)單一去看。安徽金大地商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王輝說：“隨著經(jīng)濟(jì)的增長，CPI也在同步增長，投資回報(bào)率至少不能低于CPI的增幅。否則，再高的回報(bào)率都只是假象�！�
找到四大看點(diǎn) 教你實(shí)戰(zhàn)選商鋪【實(shí)戰(zhàn)篇】
找主題
商界主題夠炫 消費(fèi)者才愿“湊上來”
街區(qū)最大的特色就是主題明確，有統(tǒng)一的管理模式、經(jīng)營理念和布局。例如成都寬窄巷子，上海的新天地，都是以創(chuàng)意取勝，主題夠炫才能吸引更多的人來這里消費(fèi)。因此，投資者在投資街區(qū)商鋪時(shí)，要看該街區(qū)的定位整體是否明確合理，是否有足夠的吸引力。豆瓣匯步行街以“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和小資文化”為主題的文化街區(qū)，讓消費(fèi)者一目了然，一眼就能知道這個(gè)街區(qū)主要經(jīng)營的方向和內(nèi)容是什么，從而有目的性的來消費(fèi)。
同樣，主題明確了以后，還要想一想這里的體量是否能容納這一主題。王輝總經(jīng)理說：“像明珠廣場的歐風(fēng)街，自身體量較小，大概一萬多平方，容納不了作為歐洲風(fēng)情這一主題所需要的體量。同時(shí)，在建造時(shí)除了外部建筑體現(xiàn)的歐洲風(fēng)情以外，在內(nèi)里并沒有很好的展現(xiàn)，所以現(xiàn)在的街區(qū)主題不是很明確，沒有特色，很難吸引周邊人群過來消費(fèi)。”
看業(yè)態(tài)
內(nèi)外要兼修 獨(dú)一無二才有“新鮮感”
主題是一個(gè)街區(qū)的框架，主題明確以后，接下來就要看業(yè)態(tài)。豐富并不斷變化的業(yè)態(tài)對于街區(qū)商鋪非常重要，但是如果有同類主題同類業(yè)態(tài)的街區(qū)存在，那新鮮感就會(huì)大打折扣。因此，投資者需要在事先了解市場，看看市場上是否有這種業(yè)態(tài)的街區(qū)存在，如果存在的話，又有多少家，它的體量會(huì)不會(huì)自身帶來威脅?業(yè)態(tài)的唯一性和排他性對于街區(qū)商業(yè)而言，至關(guān)重要，這不僅僅是前期業(yè)主賺錢的法寶，在未來商鋪升值潛力方面也有不可替代的作用。
此外，新的街區(qū)想要站穩(wěn)腳跟，除了業(yè)態(tài)，還可以在外部環(huán)境上下功夫，使消費(fèi)者消費(fèi)時(shí)心情更加愉悅�！皟�(nèi)外要兼修”，這也是街區(qū)在同類競爭中脫穎而出的一個(gè)方法�！薄皩巼返木瓢山炙愕纳鲜且粋�(gè)成熟的街區(qū)，對于目前的而消費(fèi)者來說，一提到酒吧，還是首先想到寧國路，那么新的酒吧街如何取代這種老商圈，不僅要從自身特色上下功夫，周邊配套也要全面提高�！备鸢贂�(huì)總經(jīng)理告訴記者，“寧國路酒吧街有個(gè)很嚴(yán)重的缺陷是外部環(huán)境擁擠，停車位不足，讓很多消費(fèi)者頭疼�！�
挑地段
“出身”很重要 地段要與業(yè)態(tài)搭
對于所有的商業(yè)項(xiàng)目來說，地段的好壞猶如出身貴賤般，先天性影響了商鋪未來的升值潛力，“住宅一般就考慮位置、價(jià)格、戶型、配套、學(xué)區(qū)這五個(gè)方面，且都是相對固定的，用在任何一個(gè)住宅項(xiàng)目都是一樣的標(biāo)準(zhǔn)。這就是住宅需求組合的有限性。而對商業(yè)而言，需求組合的變化則完全不同�！备鸢贂�(huì)總經(jīng)理表示。
如果是餐飲業(yè)，一般的模式或者消費(fèi)心理是先逛街再吃飯。即逛到一半的時(shí)候覺得累了就會(huì)找餐廳去休息吃飯，然后再逛另外一半，很少有消費(fèi)者會(huì)剛進(jìn)一條街區(qū)就想要休息。因此，對于餐飲業(yè)而言，中間的地段才是最好的。再比如小超市、便利店等小型賣場，則是路口處最好最方便。一般不會(huì)有人為了一瓶礦泉水或者一包煙而跑到街區(qū)的中間甚至是最后面去，往往是走幾步發(fā)現(xiàn)沒有便轉(zhuǎn)到其他地方去購買。所以，在買商鋪時(shí)，不能以一個(gè)死的標(biāo)準(zhǔn)來考慮位置，地段、業(yè)態(tài)搭不搭，需要具體問題具體分析。
前深圳萬科商業(yè)操盤手，現(xiàn)深圳仲華行商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理唐瑾先生也表示：“街區(qū)商鋪除了要地段與業(yè)態(tài)相符以外，像地鐵等交通規(guī)劃、城市規(guī)劃也與商鋪價(jià)值也有潛在的影響力�！币虼耍顿Y客在選擇商鋪時(shí)，也要注意了解可預(yù)見的市政規(guī)劃。
選環(huán)境
不考慮周邊人群 “磁鐵”吸附力大減
業(yè)態(tài)能否像磁鐵般對周邊群體形成吸引力，僅僅考慮自身定位當(dāng)然不夠，定位符不符合周邊人群的消費(fèi)習(xí)慣和理念也不能落下。安徽無限度商業(yè)管理有限公司招商二部副總監(jiān)孫賢鴻說：“如果是以潮流時(shí)尚為主題的街區(qū)，那么周邊就應(yīng)該是大學(xué)生、時(shí)尚人群的聚集地，而非老年公寓等老年人聚集的場所，再比如像銀泰等高消費(fèi)場所，它周邊就應(yīng)該有高級字樓等辦公場所，應(yīng)該是精英、白領(lǐng)經(jīng)常出現(xiàn)的地方�！背绷鹘謪^(qū)就應(yīng)該熱情洋溢，活力四射，而老年公園就應(yīng)該是安靜祥和，節(jié)奏緩慢。同樣，以墨荷文化商業(yè)街為例，如果沒有后面的墨荷園景區(qū)，相信身處二環(huán)以外的這條商業(yè)街想要經(jīng)營起來將會(huì)十分的困難。因此，同樣的業(yè)態(tài)，在不同人群周邊所產(chǎn)生的市場效應(yīng)是不一樣的。
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