7月4日，位于朝陽門商圈的悠唐廣場內(nèi)，zara、h&m等一些較為知名的快時尚品牌紛紛進入打折季，但前來購物的人卻并不算多。
“悠唐開業(yè)兩年多了，我來逛的次數(shù)不下十次，但每次都只逛逛一樓就走了。”正在此逛街的張小姐表示，她只逛一層的主要原因是，上面2~5層的很多鋪位至今還都空著，“只有一層差不多都營業(yè)了”。
如今，悠唐廣場的物業(yè)方兆泰置地似乎正在力圖改變這一現(xiàn)狀。6月28日，兆泰置地宣布與中糧置地達成戰(zhàn)略合作，以管理輸出、商業(yè)運營、收益共享的形式共同開發(fā)兆泰旗下的至少四個購物中心項目，首先便是悠唐廣場。
借力中糧
商業(yè)面積11萬方平米的悠唐廣場位于北京傳統(tǒng)商圈朝陽門，不遠處的雅寶路市場是全國最大的服裝專營涉外窗口，每天無數(shù)外商往來，其附近還有使館區(qū)、外交部、文化部、中石油、中糧等政府部門和央企總部。
但從2009年商場一期試營業(yè)開始，悠唐廣場的經(jīng)營狀況似乎一直不盡如人意。
時至今日，記者在悠唐廣場內(nèi)看到，除了商場一層開業(yè)率達到約九成、吸引了大部分客流之外，商場二層的空鋪俯拾可見，而三層、四層開業(yè)率則更低，據(jù)粗略統(tǒng)計，店鋪空置率在七成以上。
“悠唐的硬件在同區(qū)域購物中心中算是很好，也引進了許多國際品牌�！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于北京東部云集了太多商圈和高端商場，悠唐將注意力過多放在了國際消費者身上，反而給商場帶來經(jīng)營風(fēng)險;同時過高的定位，不符合附近居民的消費能力;雖然有許多寫字樓，但是這些白領(lǐng)也往往是前往用餐，很少產(chǎn)生購物行為。
除此之外，該人士表示，悠唐廣場在招商率不高的情況下就急于開業(yè)運營，此后，商場雖然引進補充了許多品牌，情況有所好轉(zhuǎn)，但至今還是存在業(yè)態(tài)配比問題。
顯然，改變悠唐廣場面臨的運營問題對于做房地產(chǎn)開發(fā)起家的兆泰地產(chǎn)來說，似乎有些力所不及。
“此次與中糧置地的合作，就是希望充分借鑒大悅城開發(fā)運營管理過程中所積累的寶貴經(jīng)驗和強有力的團隊資源，引入更為專業(yè)、系統(tǒng)的商業(yè)運營管理模式，全面提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營體系，最終逐步實現(xiàn)兆泰與中糧商業(yè)地產(chǎn)深度的戰(zhàn)略合作�！北本┱滋┲玫�(集團)股份有限公司副董事長王全直言。
相比于兆泰置地，中糧置地的商業(yè)歷史已有7年。按照中糧此前的規(guī)劃，在2015年左右，其將在全國復(fù)制約30個大悅城城市綜合體。
據(jù)中糧置地總經(jīng)理周政介紹，雙方合作的第一步便是中糧置地的管理輸出，“也就是說中糧置地會派駐多名的管理人員和兆泰置地成立聯(lián)合的管理團隊，探討我們悠唐商業(yè)廣場新的管理模式�！�
走向行業(yè)細分
近兩年來，由于住宅地產(chǎn)受到嚴(yán)厲的政策調(diào)控，大量房企甚至其他行業(yè)的企業(yè)開始進入商業(yè)地產(chǎn)，掀起了一陣商業(yè)地產(chǎn)狂潮。
盡管國際上關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)托管的成功案例比比皆是，但在國內(nèi)尚不發(fā)達的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)商一方自持物業(yè)并完成后期的運營管理，是業(yè)內(nèi)慣常的操作方法。不過，隨著商業(yè)地產(chǎn)項目數(shù)量的激增，傳統(tǒng)開發(fā)商運營管理商業(yè)地產(chǎn)項目的專業(yè)性不足和經(jīng)驗缺乏也逐漸暴露和顯現(xiàn)。
由于招商率和開業(yè)率始終不見大的起色，今年5月，SOHO中國就宣布與盈石資產(chǎn)管理有限公司成立合資公司，負(fù)責(zé)SOHO中國旗下第一個自持物業(yè)前門大街的招商和運營，此后還會繼續(xù)參與SOHO中國其他自持商業(yè)項目的招商和運營管理工作。
前不久，國內(nèi)老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商陽光新業(yè)就受托管理了上海南京西路協(xié)和城商業(yè)項目。而早前，該公司還與日本三菱商事合作，受托管理天津一個商業(yè)項目。
“由于商業(yè)項目供應(yīng)過量，商戶、消費需求有限，專業(yè)能力缺乏等原因，許多項目陷入了招商難、經(jīng)營難的情況。一些企業(yè)就尋找代理行，或是其他商業(yè)地產(chǎn)運營商，來合作經(jīng)營項目，以求擺脫困境。”前述業(yè)內(nèi)人士表示，這種方式其實是一種較好的雙贏方式，有助于持有方與受托方，雙方各自發(fā)揮自己的優(yōu)勢。
不過，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平卻認(rèn)為，這種類似酒店管理的行業(yè)細分合作模式目前在購物中心市場并未形成市場氛圍，這種合作方式主要還是要靠雙方道德、信任基礎(chǔ)。他對媒體表示，開發(fā)商托管購物中心，作為甲方的開發(fā)商往往不專業(yè)，但卻又什么都想自己做，最終導(dǎo)致合作難以長久進行。 (來自北青網(wǎng))
