15億融資
6月初，金融街發(fā)布公告稱(chēng)，為滿(mǎn)足公司經(jīng)營(yíng)工作需要，公司與北京金融街資本運(yùn)營(yíng)中心簽訂了委托貸款協(xié)議，從資本運(yùn)營(yíng)中心借款金額總計(jì)15億元。
其中，5億元貸款期限為一年期，10億元貸款期限為兩年期，利率為固定利率7%。根據(jù)協(xié)議約定，公司應(yīng)累計(jì)向資本運(yùn)營(yíng)中心支付1.75億元借款利息。
目前，一年期銀行貸款利率為6.56%，二年期銀行貸款為6.65%。因此，金融街向資本運(yùn)營(yíng)中心支付的利率水平略高于同期銀行貸款利率，但低于金融街目前綜合融資成本，所以本次委托貸款利率價(jià)格公允。
在此之前，北京金融街資本運(yùn)營(yíng)中心為北京市西城區(qū)國(guó)資委所屬的全民所有制企業(yè)，注冊(cè)資本約79.85億元，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)眾多，與金融街不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。
不過(guò)，由于北京金融街資本運(yùn)營(yíng)中心法定代表人從2012年4月11日起變更為鞠瑾，而鞠瑾同時(shí)擔(dān)又任金融街副董事長(zhǎng)。因此，自2012年4月11日起資本運(yùn)營(yíng)中心與金融街存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。
對(duì)于此次融資，金融街董辦主任呂國(guó)強(qiáng)稱(chēng)，這只是公司的一次正常的融資行為，以后有機(jī)會(huì)的話(huà)，會(huì)考慮多種融資方式。不過(guò)，從7%的年利率來(lái)看，這筆借款還是比較合適的。
他還透露，這筆貸款行為在今年年初已經(jīng)發(fā)生，不過(guò)，后來(lái)因?yàn)楦倍麻L(zhǎng)鞠瑾成為資本運(yùn)營(yíng)中心的法人代表，雙方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，按照交易所規(guī)則需要重新披露。
現(xiàn)金狀況
同為北京西城區(qū)國(guó)資委下屬企業(yè)，金融街向北京金融街資本運(yùn)營(yíng)中心融資，可謂兄弟間的借貸。
今年2月23日，金融街曾公告稱(chēng)，2012年公司計(jì)劃債權(quán)融資220億，需由大股東金融街投資集團(tuán)提供擔(dān)保的債務(wù)融資總額為不超過(guò)163億元，金融街需支付母公司融資擔(dān)保費(fèi)為1.63億元。
而據(jù)金融街2011年年報(bào)顯示，雖然去年公司的銷(xiāo)售達(dá)到130億元，但截至年末的現(xiàn)金凈額為負(fù)22.25億元，而這種狀態(tài)從08年就開(kāi)始了。
與此同時(shí)，根據(jù)“增加持有物業(yè)”的既定戰(zhàn)略，金融街每年都在不斷增加持有物業(yè)的比例，截至目前，其持有的自持物業(yè)合計(jì)約68萬(wàn)平米。
但不斷增持核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，并沒(méi)有為金融街帶來(lái)現(xiàn)金流的補(bǔ)償，更多的是壓力。
其年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2011年金融街持有物業(yè)的收入為8.58億，同比增長(zhǎng)17.62%，在整個(gè)營(yíng)業(yè)收入中占比約9%，其營(yíng)業(yè)成本卻同比增長(zhǎng)超過(guò)20%，在增幅上超過(guò)營(yíng)業(yè)收入，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率更是出現(xiàn)同比下降的趨勢(shì)。
另一組數(shù)據(jù)是，截至去年底，金融街共持有投資性房產(chǎn)90億，約占其凈資產(chǎn)一半，每年的收益率不足5%，但金融街每年要支付7%的借款利息。
對(duì)于持有物業(yè)不斷增加、但增持物業(yè)所耗現(xiàn)金遠(yuǎn)大于經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造的現(xiàn)金這一態(tài)勢(shì)，金融街投資者關(guān)系經(jīng)理解釋?zhuān)m然公司去年自持物業(yè)收入8.58億元，自持物業(yè)的收益和資本成本基本能夠打平，但近三年收入年平均增長(zhǎng)率在27%，隨著利率逐漸下調(diào)和公司優(yōu)化出租物業(yè)管理水平，對(duì)于持有型物業(yè)，公司還是非常看好的。
不過(guò)，她也指出，董事會(huì)今年的首要目標(biāo)是確�，F(xiàn)金安全和資金流穩(wěn)定，將負(fù)債率控制在70%以?xún)?nèi)。
改變策略
有熟悉金融街的分析人士指出，除了國(guó)貿(mào)項(xiàng)目靠純物業(yè)收租作為收入外，金融街其他項(xiàng)目都是有租有售，且銷(xiāo)售類(lèi)占比多。
另外，由于出租合同簽約多是三五年，所以租金收入增長(zhǎng)很小，與此同時(shí)，人力、運(yùn)營(yíng)等各項(xiàng)成本卻在不上漲。
而在金融街的這種模式下，其面臨的最大問(wèn)題就是擴(kuò)大規(guī)模，而要增加持有物業(yè)的話(huà)，就得靠不斷融資。不斷融資勢(shì)必又會(huì)導(dǎo)致負(fù)債率的上升，但對(duì)房企而言，能降低負(fù)債的另一個(gè)直接途徑就是提高銷(xiāo)售。
來(lái)自中銀國(guó)際最新的數(shù)據(jù)顯示，2012年，金融街住宅地產(chǎn)總可售資源超過(guò)200億元，但主要分布在受調(diào)控影響較大的北京和天津，另外，其位于重慶的金悅城、融景城和惠州巽寮灣也會(huì)在今年入市。
據(jù)悉，在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)7年的開(kāi)發(fā)后，金融街惠州項(xiàng)目將在今年大舉入市，預(yù)計(jì)推出5000套房源，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售40億元。
金融街惠州相關(guān)人士曾承認(rèn)，金融街巽寮灣的入市除了受周邊樓盤(pán)熱銷(xiāo)的刺激外，為集團(tuán)貢獻(xiàn)利潤(rùn)也是入市的另一重要?jiǎng)訖C(jī)。
不過(guò)，就目前惠州市場(chǎng)多盤(pán)入市的局面來(lái)看，金融街欲通過(guò)該項(xiàng)目提振現(xiàn)金流的想法能否如愿實(shí)現(xiàn)仍是個(gè)未知數(shù)。
�。▉�(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 作者：曹萍）
