商鋪、公寓特價盤選擇多

　　今年“五一”，廣州商用物業(yè)市場供應(yīng)充足，商鋪和公寓都有不少新貨上市。而隨著住宅市場價格的持續(xù)走低，廣州商用物業(yè)價格也開始有所松動，不少發(fā)展商一方面加大旗下商鋪、公寓等商用物業(yè)的推貨力度，另一方面又加大促銷優(yōu)惠幅度，“五一”期間一口價單位、特惠單位頻出，有望進一步推動商用物業(yè)市場的銷售熱潮。

　　成熟社區(qū)商鋪供應(yīng)多

　　“五一”期間，廣州商用物業(yè)市場投資可謂豐儉由人。商用公寓市場既有天鑾這種面積大至四五百平方米的高端公寓產(chǎn)品，也不乏面積僅四五十平方米的小戶型。對預(yù)算不太多的公寓投資客來說，不妨關(guān)注御江苑、馬賽國際商務(wù)中心和萬藝國際精品廣場公寓等主打小面積產(chǎn)品的項目，這些項目都有小至四五十平方米的戶型，總價150萬元以內(nèi)有得挑，難得的是項目都位于老城區(qū)、珠江新城或成熟的批發(fā)商圈內(nèi)，未來租務(wù)行情看好，投資風(fēng)險相對低。

　　對商鋪投資客來說，“五一”期間投資門檻更低，像越和商城、西鐵城等項目，都有一些小至幾平方米的“蚊型鋪”推出，總價20萬元上下就能買到一間鋪。不過這類“蚊型鋪”都是商場內(nèi)鋪，以后能不能做旺，價值高不高，完全有賴于商場的經(jīng)營管理，市民投資前可要多了解商場管理方的經(jīng)營能力。另外，今年以來，不少發(fā)展商為快速回籠資金，將旗下“壓箱底”多年的商鋪都推出市場銷售，令“五一”期間社區(qū)商鋪供應(yīng)量大增。從市區(qū)到郊區(qū)，都有不少社區(qū)商鋪全新上市。這些社區(qū)商鋪基本都是現(xiàn)樓，有一些還是已出租經(jīng)營多年的物業(yè)，即買即收租，而且周邊配套成熟，投資更有保障。

　　“一口價”單位大行其道

　　從價格來看，經(jīng)歷了去年的狂漲行情，今年廣州商鋪和公寓價格開始趨穩(wěn)。雖然從報價看，今年“五一”廣州商用物業(yè)的價位似乎與去年市場最火熱的國慶黃金周差不多，但因為各種明的暗的優(yōu)惠增多，其價格實質(zhì)上已有所下調(diào)。繼上月瑞安創(chuàng)逸公寓毛坯價1.9萬元/平方米開盤后，最近一些新上市的公寓項目，開盤價都比預(yù)期要低得多。如保利天悅星匯上月開盤18888元/平方米起價，“五一”期間新貨位置、樓層更好，但起價也僅18988元/平方米。

　　“五一”期間，部分商用物業(yè)的優(yōu)惠幅度頗大，如保利天悅星匯，客戶存5萬元購房可抵10萬元用，相當(dāng)于每套優(yōu)惠5萬元;御江苑的公寓和富力金禧花園的餐飲鋪，提前登記都可獲9折優(yōu)惠。值得一提的是，廣州絕大部分商業(yè)項目都準(zhǔn)備在“五一”期間推出“一口價”單位，而且特惠幅度很誘人。如珠江國際紡織城的公寓產(chǎn)品均價24000元/平方米，但特惠單位僅21000元/平方米，讓利幅度頗高。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，“五一”期間的商鋪和公寓市場雖然熱鬧，可對經(jīng)驗不足的投資客來說，商用物業(yè)始終更適宜長線投資，出手前不能一味貪便宜，更不能輕信廣告宣傳，需要更多地考察物業(yè)的綜合質(zhì)素和發(fā)展商的后期運營管理能力;除注重物業(yè)的升值空間外，還要重視其租金回報。另外，商用物業(yè)的水電費、物管費等持有成本比住宅要高，空置風(fēng)險更大，普通市民入市需更謹慎。

　　街鋪風(fēng)險低，商場鋪總價平

　　西鐵城商鋪有70年產(chǎn)權(quán)

　　★“五一”優(yōu)惠：商場鋪特價優(yōu)惠清貨

　　位置：南海黃岐廣佛路與黃海路交會處

　　“五一”推貨：主推9-12平方米的商場鋪和23-101平方米的街鋪。

　　均價：商場鋪1.8萬元/平方米，街鋪6萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：北區(qū)首層425鋪建筑面積：8.17平方米折后總價：19萬元

　　折后單價：23256元

　　投資回報分析：該商鋪為首層主通道轉(zhuǎn)角位商鋪，有雙門面，實用率達60%，展示性良好，總價低，投資門檻低。西鐵城位于有“中山九路”之稱的南海黃岐廣佛路上，項目對面是當(dāng)?shù)刈钔�的大型商場——嘉洲廣場。項目附近也有不少大型住宅小區(qū)，消費力強。最為特別的是，其商鋪有70年產(chǎn)權(quán)，投資收益更高。

　　越和商城24萬元/間起

　　★“五一”優(yōu)惠：推10套“一口價”單位

　　位置：寶崗大道與南泰路交界處“五一”推貨：主推3樓8平方米左右的商場鋪，另有部分首層鋪上市。

　　均價：4萬-7萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：546號商鋪建筑面積：5.02平方米折后總價：327480元折后單價：65235元投資回報分析：該商鋪總價低，投資門檻不高，適合做批發(fā)精品、掛件等生意。越和商城臨近中大紡織商圈、南泰商圈和江南西商圈，具有打造華南小商品批發(fā)總部的地段優(yōu)勢。項目有500米長的一線臨街面，配套有6000平方米倉庫和停車場。項目周邊同類商鋪售價4萬-6萬元/平方米，租金300-600元/平方米/月，以此租金計算，該商鋪投資回報為5.5%-11%。

　　華景新城3樓鋪1.37萬元/m2

　　★“五一”優(yōu)惠：一次性付款9.7折，按揭9.9折

　　位置：中山大道105號“五一”推貨：主推華景新城五期福門閣、華門閣1-3層商鋪，共36間，面積38-1447平方米，部分商鋪帶租約出售。

　　售價：1.3萬-6.5萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：福門閣3層312號鋪建筑面積：92.7929平方米折后總價：1267713元

　　折后單價：13662元投資回報分析：該鋪位于3樓樓梯口，窗戶臨街。它帶租約發(fā)售，即買即收租，租戶為教育培訓(xùn)機構(gòu)。華景新城是天河區(qū)開發(fā)了20年的成熟大型社區(qū)，常住人口近10萬人，社區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍成熟，有農(nóng)貿(mào)市場、大型超市、銀行及數(shù)十家酒樓食肆。目前商鋪平均月租金60-300元/平方米，該批商鋪租金回報在4%-6%之間，推薦商鋪租金回報為6%。

　　富力盈信大廈珠江新城小街鋪

　　★“五一”優(yōu)惠：推9套“一口價”首層商鋪

　　位置：珠江新城華夏路18號“五一”推貨：主推首層30-100平方米街鋪

　　均價：20萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：112號商鋪建筑面積：33.9平方米折后總價：5898600元折后單價：174000元投資回報分析：該商鋪為商場中庭臨街鋪，處于出入口和扶手梯旁，門面開闊，商鋪層高5.5米，實用率84%。它適合經(jīng)營咖啡廳、服裝飾品、便利店等。富力盈信大廈距離珠江新城APM站點僅2分鐘路程，距離地鐵3號線、5號線交會站——珠江新城站5分鐘路程，交通方便，附近客流量大。目前周邊類似甲級寫字樓首層商鋪均價25萬元/平方米，平均租金900元/平方米/月，以此計算該鋪租金回報6.2%。

　　珠江帝景苑帶租約出售

　　★“五一”優(yōu)惠：一次性付款9.7折，按揭9.9折

　　位置：海珠區(qū)藝苑路“五一”推貨：推出珠江帝景苑歐陸風(fēng)情商業(yè)街社區(qū)鋪，共9間鋪，面積66-701平方米。

　　均價：3.1萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：悅濤軒AB座02號鋪建筑面積：237.4449平方米折后總價：7329436元

　　折后單價：30868元

　　投資回報分析：該商鋪實用率達95%，帶租約出售，目前租金回報有5%。商鋪旁邊有華潤萬家、OK便利店、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等，客流量較大，商鋪也適合經(jīng)營地產(chǎn)中介鋪、小超市、美容院等。珠江帝景苑是廣州大型豪宅小區(qū)，已入住了3萬高端業(yè)主，消費力強。

　　金禧花園海珠大型餐飲鋪

　　★“五一”優(yōu)惠：9折

　　位置：寶崗大道與同福中路交會處

　　“五一”推貨：推出項目2-4層的裙樓商鋪，每層分有2-3個房產(chǎn)證，主力商鋪面積1000平方米，帶餐飲功能。

　　均價：1.6萬-2萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：202號鋪建筑面積：1309.38平方米折后總價：20950080元折后單價：1.6萬元

　　投資回報分析：商鋪位于2樓，附送首層大堂使用權(quán)，電梯直達商鋪門口，方便快捷。該商鋪所在的富力金禧花園有3棟40層高的住宅樓及1棟45層公寓樓，已入住多時。項目附近有廣百百貨、新一佳超市、屈臣氏、家樂福、工商銀行、建設(shè)銀行等，商業(yè)氛圍濃郁。其2-4層商鋪預(yù)計月租金100元/平方米，租金回報7.5%。

　　豪進·山湖珺璟街鋪單價2.5萬元

　　★“五一”優(yōu)惠：提前登記開盤有額外優(yōu)惠

　　位置：增城新塘東江大道南“五一”推貨：主推臨東江大道南的街鋪，面積130-330平方米。

　　均價：2.5萬元/平方米

　　筍鋪推薦單元號：東江大道130號鋪建筑面積：153.67平方米折后總價：4556997元折后單價：29654元投資回報分析：該商鋪是新塘商業(yè)核心區(qū)的一線街鋪，商鋪臨街面寬，進深適中。商鋪層高6米，可間隔成兩層使用。項目附近有規(guī)劃中的地鐵13號線，而且位于新塘商業(yè)核心區(qū)內(nèi)，周邊生活氣氛濃郁，客源比較充足。

　　合景譽山銀座餐飲街鋪百萬以下

　　★“五一”優(yōu)惠：4月29日開始登記，先登記先選鋪并享受開盤額外折扣

　　位置：增城新新公路中段“五一”推貨：推首批30套一線臨街餐飲鋪和部分2層商鋪，商鋪面積40-60平方米。

　　均價：首層2.2萬元/平方米，2層1.3萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：首層4號商鋪建筑面積：40平方米折后總價：88萬元折后單價：2.2萬元投資回報分析：該商鋪開間4米，進深10米，實用率達90%。商鋪層高6米，可以間隔成兩層使用;帶有獨立衛(wèi)生間，更具餐飲功能，適合經(jīng)營面向社區(qū)的餐飲小店，如咖啡店、茶餐廳、面包店、快餐店等。合景譽山銀座規(guī)劃可入駐4萬業(yè)主和2萬商務(wù)客，消費力強。項目首次推出帶餐飲功能商鋪，而且這些商鋪都位于樓盤入口位置，旁邊是建設(shè)中的國際會展中心和喜來登酒店，商鋪位置優(yōu)勢大。

　　公寓價格平過住宅

　　馬賽國際商務(wù)中心珠江新城小公寓

　　★“五一”優(yōu)惠：推出10套特惠單位，購房可獲百“團”大戰(zhàn)五重禮。

　　位置：珠江新城跑馬場東側(cè)“五一”推貨：主推48-163平方米高層單位。

　　均價：2.5萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：04單元建筑面積：59.67平方米戶型：單間

　　折后總價：1491750元折后單價：2.5萬元

　　投資回報分析：項目步行3分鐘可達跑馬場食街，也鄰近地鐵五號線潭村站，交通方便，配套齊全。珠江新城在售公寓價格均在2.7萬元/平方米以上，二手售價超過2.5萬元/平方米，月租金130-190元/平方米。如果按最低月租金130元/平方米計算，其公寓租金回報6.2%。

　　萬藝國際精品廣場公寓地鐵上蓋物業(yè)

　　★“五一”優(yōu)惠：提前登記開盤有額外優(yōu)惠

　　位置：僑光路和泰康路交會處“五一”推貨：主推高層公寓產(chǎn)品，面積50-60平方米。

　　售價：3.5萬-4萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：03號單位建筑面積：57.54平方米戶型：一房一廳

　　折后總價：2013900元折后單價：3.5萬元

　　投資回報分析：萬藝國際精品廣場的負1層至第4層為裙樓商鋪，6層以上為商用公寓。項目地處以海珠廣場為中心的廣州精品批發(fā)商圈內(nèi)，周邊專業(yè)市場多，生活配套完善，而商用公寓產(chǎn)品稀缺。項目負1層可以直接連通地鐵2號線海珠廣場站，是地鐵上蓋物業(yè)。其公寓戶型面積小，間隔方正，租金回報5%左右。

　　珠江國際紡織城推特價單位

　　★“五一”優(yōu)惠：特價單位2.1萬元/平方米起

　　位置：逸景路西段“五一”推貨：主推115-139平方米的商用公寓，也可根據(jù)需要合并成大戶型單位。

　　均價：2.4萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：1203號單位建筑面積：119.17平方米折后總價：258萬元

　　折后單價：21650元

　　投資回報分析：該單位設(shè)有獨立衛(wèi)生間，宜商宜居。如作寫字樓用，其面積不大，適宜中小貿(mào)易企業(yè)使用;作公寓用，可自由間隔出3-4個房間和客餐廳，還有陽臺，方便生活所需。珠江國際紡織城是中大紡織商圈內(nèi)規(guī)模最大的紡織商貿(mào)綜合體。目前周邊寫字樓及公寓租金80-250元/平方米/月，以此計算其公寓租金回報有4.4%-13.9%。

　　合生廣場“五一”折上折促銷

　　★“五一”優(yōu)惠：4月30日前購買9.6折，5月3日前購買9.7折，業(yè)主自購、團體會員可獲折上9.8折。精選單位即買即送一年租金。

　　位置：廣州大道南“五一”推貨：主推43-103平方米單間至兩房單位，主要集中在D、E棟01、08、09、15單元。

　　均價：2.5萬元/平方米

　　筍盤推薦單元號：E棟814單元建筑面積：43.85平方米房型：單間

　　折后總價：1046236元折后單價：23859元投資回報分析：其公寓戶型不錯，裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，而且旁邊有大型購物中心和電影院，生活配套齊全，預(yù)計月租金達到120元/平方米，租金回報6%。合生廣場位于中大紡織商圈內(nèi)，其公寓宜商宜居，租賃市場頗受看好。

　　(本文來源：金羊網(wǎng)-新快報 )