自從獨自領(lǐng)航觀瀾湖以來，朱鼎建一直在按照自己的思路去拓展觀瀾湖的產(chǎn)業(yè)鏈。
繼宣布將在深圳打造觀瀾湖首個商業(yè)地產(chǎn)項目后，朱鼎建于日前又表示，將與華誼兄弟、以及著名導(dǎo)演馮小剛共同打造電影旅游商業(yè)項目--�？谟^瀾湖·華誼·馮小剛電影公社。
該公社坐落于占地達2萬畝的海口觀瀾湖國際高爾夫度假區(qū)內(nèi)，規(guī)劃控制面積1400畝，建筑面積950畝，折算超過63萬平方米。
朱鼎健透露，該項目核心區(qū)將于2012年10月開工建設(shè)，預(yù)計投資超過10億元人民幣，力爭在2014年春節(jié)核心區(qū)實現(xiàn)運營。屆時，項目營運將以商鋪經(jīng)營為主要收入來源，游客進場門票免費。
聯(lián)手華誼馮小剛
談及此次觀瀾湖和華誼的聯(lián)手，朱鼎健稱，此項目屬馮小剛牽頭，從有想法到簽約僅41天，“電影公社”名稱創(chuàng)意也來自馮小剛，頗具理想主義色彩。
而在合資公司的構(gòu)架上，觀瀾湖將是控股方，持股比例為60%，華誼兄弟持股35%，馮小剛持股5%。
同時，在該項目的實施過程中，觀瀾湖主要負責(zé)協(xié)助項目公司辦理相關(guān)報批手續(xù)、負責(zé)項目公司設(shè)立手續(xù)的辦理，還將負責(zé)配套住宅項目的營銷策劃。
但是，當觀瀾湖、華誼兄弟、馮氏電影、旅游地產(chǎn)這些關(guān)鍵詞聯(lián)系在一起時，究竟能否碰撞出利潤，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王勇平認為，觀瀾湖勇敢的嘗試值得肯定，但還需要精心的運作。
“商業(yè)的消費終究還是要靠產(chǎn)品，利用他們的影響力確有一定的廣告效應(yīng)，但是最終能不能形成商業(yè)消費，還是要在商業(yè)本身規(guī)劃定位，包括品牌招商上下功夫。”
華泰聯(lián)合證券相關(guān)分析師也指出，目前國內(nèi)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展沒有成功的經(jīng)驗可循，一切都將摸著石頭過河。
對于這些疑問，觀瀾湖表示，電影公社會引入500多個商家，借助海南島無可比擬的氣候優(yōu)勢，形成中國影人和電影旅游消費的一個聚集地。
但就目前海南島的整體消費環(huán)境而言，似乎并沒有觀瀾湖想象的那樣樂觀。
海口當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士蔡至喆就表示，相比國內(nèi)一線大城市，�？诘恼麄�商業(yè)業(yè)態(tài)還不成熟，其房地產(chǎn)和旅游均屬于一種外向型產(chǎn)業(yè)，消費人群主要是以島外為主，有比較強的季節(jié)性，且目前還受政策調(diào)控影響，應(yīng)該說短期來看還不是很明朗。
蔡至喆續(xù)稱，觀瀾湖聯(lián)手華誼更為重要的是，可以通過引入一些電影文化元素，增加觀瀾湖產(chǎn)品的文化內(nèi)涵，提高住宅產(chǎn)品的附加值，加快其銷售，而這或許才是觀瀾湖的真正意圖所在。
而光大證券在一份研究報告中也指出，對觀瀾湖來說，該項目還存在一些不確定性和政策風(fēng)險，同時也將面臨華誼的電影和電視劇票房不達預(yù)期的風(fēng)險。
嫁接高球模式
其實，自從朱鼎建于去年8月接任觀瀾湖集團主席兼行政總裁后，其一直希望突破觀瀾湖傳統(tǒng)的“高爾夫+住宅”的模式。
因為近年來國土政策已嚴格控制涉及高爾夫的土地出讓，同時政府對高爾夫球場的管制也相當嚴格，傳統(tǒng)模式已遇到極大挑戰(zhàn)。
另外，目前國內(nèi)一般高爾夫球場的運營，主要還是靠會籍銷售收入來維持，項目經(jīng)營者一般很難從中謀利，目前多數(shù)高爾夫球場處于經(jīng)營虧損狀態(tài)。
深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁就表示，在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈的推進上，觀瀾湖目前已遇到瓶頸，首先拿地已非常困難，高爾夫球場的配套住宅銷售也受調(diào)控影響，甚至球場還面臨營業(yè)障礙。
正是在這樣的政策與現(xiàn)實環(huán)境下，朱鼎建上任后就提出將進行二次創(chuàng)業(yè)，在觀瀾湖原有的高爾夫球會、休閑旅游、房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上，新增商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營、養(yǎng)生旅游、以及品牌輸出等三大產(chǎn)業(yè)。
具體到商業(yè)地產(chǎn)上，朱鼎建已開始著手布局。除了已啟動的深圳觀瀾湖新城外，他還表示，觀瀾湖會將商業(yè)地產(chǎn)進一步延展至�？诟郀柗蝽椖�，重點就是�？谟^瀾湖綜合體項目。
此次成立的電影公社就是�？谟^瀾湖綜合體項目的一部分。
或許對馮小剛而言，電影公社只是一個烏托邦夢想，但對于觀瀾湖來說，更看重的是項目將建設(shè)以馮小剛電影場景為主體的商業(yè)街區(qū)，以及預(yù)留的電影場景商業(yè)發(fā)展區(qū)域和配套商業(yè)項目。
此外，除了是次聯(lián)手華誼在海口打造電影商業(yè)街區(qū)，觀瀾湖也曾于2011年10月與蘭桂坊集團宣布，將共同投資24億元在�？诤献靼l(fā)展“觀瀾湖·蘭桂坊·海口”旅游項目。
但是，由于在朱樹豪時代，觀瀾湖僅致力于打造高爾夫商業(yè)帝國，極少考慮純粹的旅游商業(yè)地產(chǎn)，朱鼎健近期的一系列動作，讓外界驚喜其大膽創(chuàng)新之余，也不免有一絲疑惑。
對此，宋丁稱，此次觀瀾湖選擇嫁接華誼的品牌，雖然能結(jié)合國家大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的政策背景，得到政府的支持，但觀瀾湖集中如此多的商業(yè)項目于�？谝怀牵枰紤]�？诘氖袌鋈萘颗c消費能力，也需要有投資總體的預(yù)期和精準的市場分析策劃，避免投資沉淀。
另一分析人士也指出，在面對高爾夫球場盈利降低，配套高端住宅銷售受政策打壓的情況下，觀瀾湖連續(xù)大手筆的投資，對其資金鏈也將是一個極大的考驗。
該人士續(xù)指，朱鼎建作為70后生人，年輕、富有想象力，敢于創(chuàng)新，這些都是值得肯定的，但在延伸觀瀾湖傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈的過程中需要更審慎的考量，因為在盤子變大的背后，也隱藏著產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)的無限未知和系統(tǒng)性風(fēng)險。
�。▉碓矗河^點地產(chǎn)網(wǎng) 作者：見習(xí)編輯 彭飛）
