沉寂了19天之后，越秀地產(chǎn)與越秀房托終于在5月28日聯(lián)合發(fā)布關(guān)于越秀地產(chǎn)擬將IFC（廣州國際金融中心）廣州西塔注入越秀房托基金的相關(guān)公告。
而在早前5月9日，越秀地產(chǎn)與越秀房托的雙雙停牌，就已經(jīng)引發(fā)了市場對于越秀地產(chǎn)欲將IFC注入越秀房托的猜測。
今日的聯(lián)合公告不僅印證了彼時的猜測，更證明，越秀地產(chǎn)將IFC注入越秀房托的舉動，已開始進入實操性階段。
IFC注入
根據(jù)公告，越秀地產(chǎn)計劃將IFC注入越秀房托，作價為人民幣134.4億元，當中包括了88.5億元的交易總代價、45億元的開發(fā)貸款及少數(shù)股東權(quán)益價值約9千萬。
據(jù)了解，因為對于類似越秀房托此類REITs而言，至少90%的凈收入必須以紅利方式分配給基金持有者，越秀房托現(xiàn)金預留和預存的資金很少。所以，對于此次交易而言，總額88.5億元的交易總代價仍需越秀房托以多種方式進行交易與融資安排。
公告顯示，在此次88.5億元的交易總代價中，包括不少于12億元來自新增境外銀行借貸，而交易后越秀房托的負債比率將提升至約30.5%。
同時，有不超過54.5億元的基金單位配售，其中約36%配售予越秀地產(chǎn)（交易后越秀地插對越秀房托的持股比例與交易前相約），約64%配售予獨立第三方的機構(gòu)及專業(yè)投資者。
另外，還有不少于24億元的遞延基金單位發(fā)行予越秀地產(chǎn)，該部分基金將于2016年12月31日起發(fā)行，此后每年轉(zhuǎn)換量不會超過2%，預計將2023年12月31日前完成所有遞延基金單位的轉(zhuǎn)換。
據(jù)悉，經(jīng)過該筆交易越秀房托資產(chǎn)總值將由2011年底的73.75億大幅增加兩倍至230.95億。
根據(jù)公告披露，IFC最新的評估值約為153.7億元，相較于此次的134.4億元，越秀地產(chǎn)作出了13%的折讓。不過，越秀地產(chǎn)認為，交易對公司有好處。
隨著IFC注入越秀房托，越秀地產(chǎn)也將減少約45億元銀行貸款，并帶來現(xiàn)金款項凈額約40億元，加強越秀地產(chǎn)的流動資金狀況，可以用作償還高息貸款及不排除加大開發(fā)力度。而在抵消負債等后還可獲得5-7億元的收益。
越秀集團及越秀地產(chǎn)董事長陸志峰表示，交易是集團的戰(zhàn)略舉措，而并非現(xiàn)金流問題。越秀地產(chǎn)和越秀房托的管理層也表示，本次交易符合越秀地產(chǎn)及其股東、越秀房托及其基金單位持有人的整體最佳利益。
事實上，對于此次交易越秀地產(chǎn)與越秀房托雙方早有意愿。在今年3月份越秀地產(chǎn)的業(yè)績會上，其董事長陸志峰就表示，將積極推動“越秀地產(chǎn)與越秀房托”之間的常態(tài)化互動，實現(xiàn)每年維持雙位數(shù)的收益率常態(tài)化。
6.1億補償
不過，相對于越秀地產(chǎn)與越秀房托所言的“雙贏”而外，外界對該筆交易最大的關(guān)注或許在小股東的權(quán)益上。
此前，在5月10日越秀房托股東大會上，就有部分股東對越秀房托獲注入IFC項目發(fā)出了反對的聲音。有報道指出，該項巨額交易項目有可能會使越秀房托的股東權(quán)益攤薄，尤其是中小股東。
對此，相關(guān)市場人士曾向觀點地產(chǎn)新媒體表示，越秀房托的派息比率達到8%，而目前IFC的租金收益率卻很低，無法達到8%的水平。因此，若IFC成功注入越秀房托，肯定會拖低股東的平均收益率，使得股東權(quán)益在短期內(nèi)受損。
而越秀地產(chǎn)執(zhí)行董事唐壽春28日出席公開場合時就表示，相信小股東們會通過有關(guān)交易，因?qū)υ叫愕禺a(chǎn)及越秀房產(chǎn)基金均有好處，越秀房產(chǎn)基金的股東將會獲特別分派每個基金單位獲派0.0635元。
因此，在今日發(fā)布公告里就存在著這樣一條并不“顯眼”的補貼款項。
公告指出，因酒店及服務公寓將于2012年7月初步啟動運營，需要時間進行培育，為確保期間越秀房托獲得穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收入，越秀地產(chǎn)同意由交易完成日期起至2016年底止以現(xiàn)金方式向越秀房托提供收入支持，預計全部補貼款項總額將不超過6.1億元。
而越秀地產(chǎn)副行政總裁林德良就在記者會上稱，由于廣州IFC仍處于成長期，現(xiàn)在項目的租金回報率為6%，預料5至6年后，待項目成熟后回報率將達9%，與現(xiàn)時越秀房托所管理物業(yè)回報率相若。
由此可見，越秀地產(chǎn)提出的6.1億的補貼款項與IFC要5-6年后方可達到9%的回報率，或多或少都暗示著該筆交易亦并非完全如描述的“雙贏”那樣美好。
相關(guān)投行部人士分析稱，越秀地產(chǎn)的補貼的條款是為了維持越秀房托的收益率。“以IFC目前的收益率水平，的確達不到越秀房托的收益率水平，如果不補貼的話，那么越秀房托的股東肯定不同意。”
�。▉碓矗河^點地產(chǎn)網(wǎng) 作者：見習編輯 張媛娜）
