零售大佬布局全國(guó) 角逐商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)

　　——獨(dú)家專訪銀泰置地副總裁王銳

　　說(shuō)起銀泰百貨，大家并不陌生，從其首店落子杭州，并于1998年11月16日正式開(kāi)業(yè)以來(lái)，銀泰百貨一直是高端品牌的集萃地、時(shí)尚生活的發(fā)祥地。經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，銀泰百貨早已成就其在零售業(yè)的霸主地位。如今中國(guó)銀泰除了銀泰百貨這一金字招牌以外，旗下的銀泰置地(集團(tuán))有限公司也吹起了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的嘹亮號(hào)角，去年11月8日，銀泰置地推出了三大商業(yè)綜合體產(chǎn)品——“銀泰中心”、“銀泰城”、“銀泰mall”，并迅速在全國(guó)各地鋪開(kāi)。

　　從零售百貨業(yè)到商業(yè)地產(chǎn)，很多人質(zhì)疑：隔行如隔山，能做好商業(yè)地產(chǎn)嗎?銀泰置地副總裁王銳坦言：商業(yè)地產(chǎn)這趟水很深。但是基于多年積累下來(lái)的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)和深思熟慮的市場(chǎng)調(diào)研，銀泰依然重拳出擊，打出了令人頗為驚艷的組合拳，一氣推出三大綜合體產(chǎn)品，布點(diǎn)全國(guó)一線、二線甚至三四線城市的核心及非核心商圈。本期搜鋪網(wǎng)聚焦銀泰，獨(dú)家專訪了銀泰置地副總裁王銳，針對(duì)銀泰商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路展開(kāi)了對(duì)話。

銀泰置地（集團(tuán)）有限公司副總裁王銳

　　搜鋪網(wǎng)：銀泰置地推出的三大商業(yè)綜合體產(chǎn)品：銀泰中心、銀泰城、銀泰MALL，這三者的區(qū)別在哪里?目前的開(kāi)發(fā)情況怎樣?

　　王銳：“銀泰中心”的定位是高端商業(yè)綜合體，我們會(huì)選擇位于一線城市或者經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省會(huì)城市的核心商圈去開(kāi)發(fā)，把它打造成匯集國(guó)際知名奢侈品牌的購(gòu)物中心、豪華酒店、甲級(jí)智能寫字樓和高檔公寓等多種商業(yè)功能于一體的城市地標(biāo)�！般y泰中心”會(huì)以世界知名奢侈品品牌為主導(dǎo)，以高檔百貨、精品超市、高端餐飲娛樂(lè)、高級(jí)會(huì)所等為配套。目前已經(jīng)開(kāi)業(yè)的銀泰中心有北京銀泰中心、合肥銀泰中心，正在籌備的有成都銀泰中心。

　　“銀泰城”產(chǎn)品相對(duì)比較大眾一點(diǎn)，定位是中高端的商業(yè)綜合體，它匯集的是國(guó)內(nèi)外知名品牌的購(gòu)物中心、星級(jí)酒店、寫字樓、住宅�！般y泰城”以國(guó)際、國(guó)內(nèi)時(shí)尚品牌為主導(dǎo)，以中高端流行百貨、大型生活超市、特色餐飲、豪華影院、量販?zhǔn)終TV、娛樂(lè)電玩城、數(shù)碼連鎖電器等為配套。但就銀泰城來(lái)說(shuō)，我們也會(huì)有不同的分類，比如在一線或二線城市非核心的位置上，它會(huì)是走潮流、時(shí)尚風(fēng)格的;在三線甚至是四線城市，它會(huì)是以家庭消費(fèi)為主。

　　為什么會(huì)有銀泰MALL?你看現(xiàn)在中國(guó)做的購(gòu)物中心基本上是10萬(wàn)到15萬(wàn)平方米的體量，那么再過(guò)五年、八年或十年，這種類型再全部持續(xù)的話會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的同質(zhì)化問(wèn)題。我們不能亦步亦趨，要在行業(yè)里起到領(lǐng)先作用，所以我們研究體量在20萬(wàn)到50萬(wàn)平方米這樣的超級(jí)購(gòu)物中心，我們稱之為“銀泰Mall”。“銀泰mall”作為超大型的商業(yè)綜合體，一線和發(fā)達(dá)的二線城市副中心或近郊是它的理想開(kāi)發(fā)位置，同時(shí)聚合國(guó)際知名奢侈品品牌、國(guó)際國(guó)內(nèi)流行時(shí)尚品牌、時(shí)尚百貨、精品超市、大型生活超市、大型餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所、健身康體、家居生活館、兒童主題館、數(shù)碼電器廣場(chǎng)、汽車展示中心于一體，呈現(xiàn)給消費(fèi)者一座龐大的商業(yè)時(shí)尚生活的夢(mèng)幻之城。

　　不過(guò)，銀泰MALL不是我們主打的產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)比重會(huì)在8%到10%之間，銀泰城和銀泰中心是我們主要開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，這兩種模式我們分別有產(chǎn)品面世了，銀泰城的開(kāi)發(fā)速度會(huì)稍快。銀泰MALL需要找到合適的城市，合適的地塊項(xiàng)目，包括種種考量因素在內(nèi)，所以銀泰MALL會(huì)稍晚一點(diǎn)面世。

　　搜鋪網(wǎng)：這三種產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)模式會(huì)不會(huì)有不同之處?

　　王銳：運(yùn)營(yíng)模式?jīng)]有什么太大的區(qū)別，大的商業(yè)都是自己持有，主要就是產(chǎn)品的定位上，包括它的業(yè)態(tài)和品牌的組合上會(huì)有些差異。

　　搜鋪網(wǎng)：三大產(chǎn)品是否都將引進(jìn)銀泰百貨還是會(huì)引進(jìn)其它的百貨?

　　王銳：肯定是自己的百貨，但如果是銀泰MALL的話，有可能里面會(huì)同時(shí)存在兩家百貨，因?yàn)樗�體量夠大，不是一家百貨能夠支撐，可能需要兩個(gè)不同定位的百貨。

　　搜鋪網(wǎng)：銀泰目前在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上主要是自己獨(dú)立運(yùn)作還是以合作方式開(kāi)發(fā)?

　　王銳：我們現(xiàn)在主要是以自己開(kāi)發(fā)為主，當(dāng)然也有一些合作的項(xiàng)目。比如杭州的西湖銀泰名品街，它最早是政府投資的項(xiàng)目，后來(lái)我們跟它合作，對(duì)它重新進(jìn)行了規(guī)劃。去年我們做了一次改造，把它做成平層的購(gòu)物中心，二期、三期和四期的開(kāi)發(fā)也將繼續(xù)。等將來(lái)全部開(kāi)發(fā)起來(lái)，就會(huì)變成一個(gè)有商業(yè)街、購(gòu)物中心的體量比較大的商業(yè)項(xiàng)目。現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)不好做，我認(rèn)為越是在市場(chǎng)不好的情況下，行業(yè)里越應(yīng)該講究合作與分工，共同去應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，降低自己的風(fēng)險(xiǎn)，從而利益共享。這一點(diǎn)需要很多企業(yè)去思考。

　　搜鋪網(wǎng)：銀泰在進(jìn)入一個(gè)城市之前會(huì)做什么調(diào)研和考察呢?

　　王銳：首先我們會(huì)對(duì)全國(guó)一二線或者三四線城市進(jìn)行區(qū)分，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市是所有的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)希望進(jìn)駐的，華東的三四線城市甚至百?gòu)?qiáng)縣我們也會(huì)考慮，因?yàn)樗�的�?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較好。這里可以一分為二，一是我們主動(dòng)進(jìn)駐，我們通過(guò)收集數(shù)據(jù)分析哪些城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較好，商業(yè)發(fā)展的比較迅猛，有充分的條件可以發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目;二是政府上門與我們合作，銀泰百貨在華東還是做得非常好的，因此政府慕名來(lái)談合作。這也是我們現(xiàn)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目走的兩條線。

　　搜鋪網(wǎng)：這幾年，特別是近兩年，各路資本紛紛涌進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)，有人成功了，但有很多都失敗了，您認(rèn)為投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要注意哪些問(wèn)題?

　　王銳：很多企業(yè)都在轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型分兩種，主動(dòng)和被動(dòng)。主動(dòng)轉(zhuǎn)型者是真正意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)和前景，包括其自身的資源、優(yōu)勢(shì)、核心競(jìng)爭(zhēng)力等具備去做商業(yè)地產(chǎn)。但是在我看來(lái)大多數(shù)企業(yè)都是被動(dòng)轉(zhuǎn)型，原來(lái)做住宅的因?yàn)檫@兩年國(guó)家調(diào)控，為尋求出路轉(zhuǎn)而投向商業(yè)地產(chǎn)。還有一種是原來(lái)做其他行業(yè)的企業(yè)，因?yàn)榉e累了足夠的資本，需要尋找一種新的投資渠道因而轉(zhuǎn)型。

　　不管是主動(dòng)轉(zhuǎn)型還是被動(dòng)轉(zhuǎn)型，要想在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里長(zhǎng)久發(fā)展下去，首先要對(duì)行業(yè)有很深入的了解，包括商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性，金融屬性等。其次認(rèn)識(shí)到這個(gè)行業(yè)不像住宅地產(chǎn)那樣是一種高回報(bào)的產(chǎn)業(yè)，它需要有很長(zhǎng)的培育期，很強(qiáng)的商業(yè)規(guī)劃，過(guò)硬的營(yíng)運(yùn)管理能力，豐富的人才儲(chǔ)備，強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，足夠的資金實(shí)力和心理承受能力。如果不具備這些優(yōu)勢(shì)或者沒(méi)有做好相關(guān)準(zhǔn)備的話，就很難把商業(yè)地產(chǎn)做好，否則即使你進(jìn)入了這個(gè)行業(yè)，馬上就會(huì)陷入進(jìn)退兩難的地步。

　　搜鋪網(wǎng)：銀泰從零售商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，它的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)各是什么?銀泰會(huì)從哪些方面加強(qiáng)自己的競(jìng)爭(zhēng)力?

　　王銳：從優(yōu)勢(shì)上來(lái)說(shuō)，銀泰做百貨這么多年，對(duì)商業(yè)的理解和把握是足夠的，商戶資源的積累是充分的，人才的儲(chǔ)備也是雄厚的，通過(guò)十多年的運(yùn)作和積累，從最高端的奢侈品到最大眾的消費(fèi)品，這些關(guān)系都運(yùn)營(yíng)得非常好。從劣勢(shì)上來(lái)看，銀泰本身畢竟不是房地產(chǎn)企業(yè)出身，開(kāi)發(fā)初期會(huì)有一定的短板存在，像其他優(yōu)秀的企業(yè)從項(xiàng)目開(kāi)工到建成一整個(gè)流程可能只需要一年、18個(gè)月或者20個(gè)月，但銀泰可能就需要兩年、兩年半甚至三年的時(shí)間。因?yàn)樗�的開(kāi)發(fā)能力還需要加強(qiáng)。

　　我們?cè)诎旬a(chǎn)品推向市場(chǎng)之前，就對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了很充分地研究，進(jìn)而根據(jù)全國(guó)各地不同市場(chǎng)的不同情況來(lái)合理配置產(chǎn)品。哪怕是同一系列的產(chǎn)品，比如銀泰城，我們也會(huì)有走流行、時(shí)尚路線，走家庭路線的區(qū)分。但是我們?cè)谧非罂焖偻貜埖耐瑫r(shí)更加注重品質(zhì)，每推出一個(gè)產(chǎn)品都力求有創(chuàng)新的元素，此外，我們會(huì)提升和延展服務(wù)，滿足消費(fèi)者多層次的需求。

　　搜鋪網(wǎng)：很多人說(shuō)到商業(yè)地產(chǎn)學(xué)萬(wàn)達(dá)，但是也有很多人詬病萬(wàn)達(dá)的訂單式生產(chǎn)是粗制濫造，這個(gè)您怎么看?

　　王銳：企業(yè)在不同的發(fā)展階段有不同的目標(biāo)，有的企業(yè)定位做精品，會(huì)花幾年時(shí)間打造一個(gè)項(xiàng)目。萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)品由于工期較短，籌備時(shí)間不長(zhǎng)，相對(duì)來(lái)說(shuō)定位也不是很高，所以顯得項(xiàng)目粗制濫造，被指是流水線作業(yè)、批量生產(chǎn)。其實(shí)這恰恰是它的實(shí)力所在，快速攻占市場(chǎng)份額不是隨便哪個(gè)企業(yè)能夠做到的。目前國(guó)內(nèi)做得好的購(gòu)物中心，比如說(shuō)上海的港匯，它在開(kāi)業(yè)初期也很艱難，培育了很長(zhǎng)時(shí)間之后檔次定位才慢慢地提升上來(lái)。那么萬(wàn)達(dá)完全具備項(xiàng)目后期的品質(zhì)提升能力。所以我覺(jué)得萬(wàn)達(dá)的策略是先搶占市場(chǎng)，通過(guò)開(kāi)業(yè)之后的維護(hù)和營(yíng)運(yùn)管理再去提升它的品質(zhì)，并且萬(wàn)達(dá)的開(kāi)發(fā)模式還解決了每個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流的問(wèn)題。這種模式實(shí)質(zhì)形成了一個(gè)保障體系，就是用可銷售的物業(yè)來(lái)獲得利潤(rùn)或者現(xiàn)金流來(lái)平衡它沉淀掉的資金。這是它的特點(diǎn)。

　　搜鋪網(wǎng)：現(xiàn)在有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的泡沫論、過(guò)剩論一直被大家討論，對(duì)此您是怎么看的?

　　王銳：我個(gè)人觀點(diǎn)是這樣的，之所以大家以為現(xiàn)在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存在泡沫，我認(rèn)為是這兩個(gè)原因，一行業(yè)發(fā)展不均衡，局部地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)分集中。二行業(yè)增長(zhǎng)速度過(guò)快，特別是近幾年井噴式爆發(fā)。但是從全中國(guó)角度來(lái)說(shuō)肯定沒(méi)有過(guò)剩，為什么這么說(shuō)?美國(guó)5萬(wàn)平米以上的購(gòu)物中心有3萬(wàn)個(gè)，中國(guó)才3千個(gè)，從人均商業(yè)地產(chǎn)擁有量來(lái)說(shuō)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到美國(guó)的水平。其次，美國(guó)從一九二幾年就開(kāi)始做購(gòu)物中心，中國(guó)是從一九九幾年開(kāi)始做購(gòu)物中心，中國(guó)充其量是小學(xué)生的水平。再者當(dāng)你把它稱之為一個(gè)行業(yè)的時(shí)候，說(shuō)明里面一定是有一批企業(yè)做得很優(yōu)秀，但目前中國(guó)只有那么三五家做得比較出色。所以無(wú)論從發(fā)展歷史，成熟度，人均擁有量還是總體的規(guī)模來(lái)說(shuō)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)都談不上飽和。區(qū)域性泡沫不代表全國(guó)性泡沫，我們不能以偏概全。同時(shí)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，未來(lái)五年左右，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)加快洗牌。

　　(搜鋪網(wǎng) 周松平/文)