恒大4月份銷售業(yè)績擺在公眾面前，讓許家印有了再次叫板萬科的底氣。據(jù)媒體報道，恒大對外發(fā)布的簡報顯示，恒大奪得銷售額、增速、銷售面積等多個全國第一。但是在光環(huán)之下的是恒大地產(chǎn)提高利潤率戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的失敗。
許家印的老大情結(jié)
恒大地產(chǎn)發(fā)布的今年4月銷售簡報顯示，今年4月，恒大集團(tuán)銷售額81.9億元，位列全國第一，同比增長33.1%，環(huán)比增長103.5%，銷售額增速全國第一；銷售面積138萬平方米，全國第一，同比增長57.8%，環(huán)比增長126.4%，銷售面積增速全國第一。同時，恒大也創(chuàng)下了其自上市至今3年間，4月銷售絕對值與增幅兩項數(shù)據(jù)的最高紀(jì)錄。
在印象中，恒大地產(chǎn)一直利用各方面的數(shù)據(jù)的來“炮制”各種第一。早在2009年10月，恒大就曾經(jīng)拿出民間機構(gòu)數(shù)據(jù)聲稱，在銷售額、銷售面積及前三季度銷售面積和土地儲備等四方面超越了萬科，坐上了內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)老大的位置。而當(dāng)時正是恒大上市前夕，其高調(diào)造勢的用意可見一斑。該數(shù)據(jù)發(fā)布后立刻遭到了業(yè)內(nèi)的普遍質(zhì)疑，稱恒大與該民間機構(gòu)有著業(yè)務(wù)上的合作。
盡管被媒體報道后，讓恒大地產(chǎn)顏面上不好過，但是恒大卻一直沒有放棄爭奪老大的地位。
2011年恒大年報發(fā)布，由于其大多數(shù)項目位于二三線甚至四線城市，受到限購政策影響并不嚴(yán)重，其年報顯示，2011年銷售面積1219.9萬平方米，全國第一；全年在建面積3652萬平方米，全國第一；全年銷售額803.9億元，香港內(nèi)房企第一；全年目標(biāo)完成率114.8%，全國第一；進(jìn)入全國103個城市，全國布局第一。
恒大地產(chǎn)只要有機會就會大張旗鼓地宣稱自己是中國地產(chǎn)界的“一哥”，但是外界對此卻并不認(rèn)同，其中也有許多值得商榷之處。
比如，恒大稱今年4月銷售了81.9億元超越萬科奪全國第一，但是隨即保利地產(chǎn)(保利西山林語保利新茉莉公館)對外披露的4月銷售數(shù)據(jù)稱，實現(xiàn)簽約金額91.48億元，整整比恒大多了近10億元，而且中海地產(chǎn)(中海九號公館、中海尚湖世家)、綠地地產(chǎn)等重量級房企還未公布4月業(yè)績，恒大這個全國第一的數(shù)據(jù)不知從何而來。
業(yè)內(nèi)人士指出，恒大只有靠降價才能吸引購房者，但是這樣卻又導(dǎo)致股價下跌，只有不斷地創(chuàng)造各種噱頭，才能既賣房又能吸引投資者的關(guān)注。
高利潤轉(zhuǎn)型失敗
“5000元/平方米的精裝修房子還能有利潤？”這是業(yè)內(nèi)對恒大的普遍看法�？抠u“低價盤”發(fā)家的恒大，盡管銷售額很高但是利潤并不高，賺得全是“辛苦錢”。
其實，恒大自身也意識到了這個弱點。多年來，恒大一直靠著高周轉(zhuǎn)率獲得快速發(fā)展，利潤率并不是其最重要的追求目標(biāo)。但是在2011年的年報中記者看到了這樣的數(shù)據(jù)，凈利潤率從17%升至19%，周轉(zhuǎn)率從43%滑落至34%。在調(diào)控之下，高周轉(zhuǎn)率的企業(yè)比高利潤率的企業(yè)受影響更大。也就是說，恒大在有意地提高利潤率。
正是在這樣的轉(zhuǎn)型要求下，今年一季度，恒大并沒有繼續(xù)大規(guī)模降價，而是有意識地提高利潤率，但是事實證明恒大的戰(zhàn)略并不成功。數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)一季度銷售額為82.6億元，同比下跌約58%；銷售面積為129.9萬平方米，同比下跌約55%。
克爾瑞評論員孫田認(rèn)為，恒大地產(chǎn)一季度業(yè)績下滑，主要原因是戰(zhàn)略調(diào)整。恒大從去年11月開始的主動降速發(fā)展策略，將提升項目利潤率作為現(xiàn)階段的主要目標(biāo)；恒大一季度以來甚少使用全國化的降價促銷戰(zhàn)略，迥異于往年率先打響價格戰(zhàn)。這兩大因素都影響了恒大“低價走量”的成效。
面對如此大的業(yè)績下滑，恒大不得不重新舉起降價大旗，提高利潤率的轉(zhuǎn)型也只得暫停。
數(shù)據(jù)顯示，恒大4月銷售均價只有5900元/平方米，而2月和3月，恒大銷售均價分別為6389元/平方米和6597元/平方米。2011年全年，恒大銷售均價為6590元/平方米。也就是說，恒大4月的售價比去年全年及今年前3個月的價格都下跌10%左右。據(jù)市場人士介紹，恒大“五一”期間在部分地區(qū)的優(yōu)惠幅度甚至達(dá)到7折左右。
盡管萬科的利潤率和周轉(zhuǎn)速度均不及恒大地產(chǎn)，但是憑借多年的積累恒大想要真正趕超萬科還有待時日。
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十大上市企業(yè)4月銷售額達(dá)363億
日前，各大房企陸續(xù)發(fā)布了4月份的銷售業(yè)績。在鼓勵首套房消費的影響下，各大房企的業(yè)績均有不同程度的提高。
金地集團(tuán)和保利地產(chǎn)均在銷售額上實現(xiàn)了較大幅度的增長，而此前公布4月銷售業(yè)績的萬科和富力則出現(xiàn)下降。
北京中原的統(tǒng)計顯示，目前已經(jīng)公布的十大上市房企，合計銷售額達(dá)到了363億元，同比上漲幅度達(dá)到了22.3%，比去年同期多賣了66個億。但是在今年4月，13個大中城市土地成交量僅為176公頃，較前3個月均值縮減超過四成，顯示出目前住宅銷售止?jié)q回落后，開發(fā)商購地積極性也大幅降低。4月，萬科購地金額僅占其當(dāng)月銷售額的4%。這表明，萬科依然看跌后市土地價格走勢。
值得注意的是，房企業(yè)績上漲主要來源于二三線城市的貢獻(xiàn)。
截至4月底，今年入市的51個期房項目總供應(yīng)量為11815套，其中大型房企7124套，比去年同期減少25.8%；中小房企24個項目入市，是去年的6倍，供應(yīng)量為4691套，比去年增長238.2%。萬科1-4月在北京無新項目入市。大型房企首4月新開項目的銷售額為19.28億元，比去年同期減少66.95億元，表明北京等一線城市由于供地減少對房企的貢獻(xiàn)也在持續(xù)下降。
（來源：北京商報 記者：賴大臣）
