當越秀、荔灣區(qū)的北京路和上下九在不斷上演老樹發(fā)新枝，天河路攜太古匯高調(diào)擴容，番禺商圈在火車南站的驅(qū)動下迅速崛起的時候，以往舊廠房、舊城區(qū)、城中村遍地的海珠區(qū)商圈將何去何從?如何改變傳統(tǒng)“三舊”聚集地的形象?
4月25日，由南方都市報主辦的海珠區(qū)未來商業(yè)發(fā)展研討會聚集了廣州知名學者、商界人士及行業(yè)協(xié)會，就資源整合、商業(yè)模式創(chuàng)新、商業(yè)布局和配套等諸多方面為海珠區(qū)商業(yè)形勢和未來發(fā)展把脈。
記者從論壇上獲悉，根據(jù)廣州市“十二五”最新城市總體規(guī)劃顯示，廣州未來城市布局將以城市新中軸為空間序列，在中心城區(qū)中部以布局區(qū)域高端智能、發(fā)展國際性和區(qū)域性的商貿(mào)金融職能、區(qū)域綜合服務職能和文化職能為主。并重點建設白云新城地區(qū)、琶洲會展地區(qū)和白鵝潭地區(qū)。這其中，廣州新城市中軸線南段、琶洲-員村和白鵝潭等三大重點地區(qū)建設均在海珠區(qū)轄內(nèi)，為此新城市規(guī)劃其實已讓原來狹窄的海珠區(qū)商業(yè)空間豁然開朗。
轉(zhuǎn)型升級迫在眉睫
“此前海珠區(qū)重工業(yè)占比較重，直到2000年以后產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整，第一、第二產(chǎn)業(yè)的占比才逐年下降�！睆V東省社科院國際經(jīng)濟研究所研究員劉毅表示，根據(jù)廣東省委省政府的發(fā)展思路，未來廣州的經(jīng)濟主線是發(fā)展先進的制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，“就我個人來看，現(xiàn)代服務業(yè)未來在海珠區(qū)所占份額會更大。”
之所以做出上述判斷，劉毅認為主要基于三個方面。首先，海珠區(qū)目前已成為廣州的核心城區(qū)，隨著“退二進三”的政策，重工業(yè)和制造業(yè)不斷向城市周邊外移，取而代之的無疑將會是現(xiàn)代服務業(yè)。其次，就城市的核心區(qū)來說，工業(yè)在城市里將嚴重破壞環(huán)境，不符合低碳環(huán)保城市的要求。第三，城市的功能是居民居住，而這就要求有現(xiàn)代服務業(yè)完善配套。
2011-2015年是我國第十二個五年建設時期，也是廣州市新一輪總體規(guī)劃實施的首發(fā)時期。業(yè)內(nèi)人士表示，海珠區(qū)作為廣州“中調(diào)”、“西聯(lián)”的結(jié)合部，承擔著整合中心城區(qū)圈域的發(fā)展資源，優(yōu)化中心城區(qū)圈域空間結(jié)構和生產(chǎn)力布局的重要功能;提升海珠區(qū)的商業(yè)發(fā)展對于加速推進廣州中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)高端化、經(jīng)濟現(xiàn)代化、城市國際化進程，進一步增強帶動圈域發(fā)展的集聚、輻射和綜合服務功能有著極其長遠的戰(zhàn)略意義。
目前，海珠區(qū)委區(qū)政府在“十二五”規(guī)劃中提出“1+3”的經(jīng)濟架構，這個所謂的架構就是要體現(xiàn)高新技術，然后就是促進高新技術產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)和流通產(chǎn)業(yè)。由此不難看出，經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整升級轉(zhuǎn)型不僅是廣東，也是海珠區(qū)若干時期的一個核心任務。
新規(guī)劃帶動新商業(yè)格局
“我之前參加了廣州市大型商業(yè)網(wǎng)點‘十二五’規(guī)劃的編撰工作�！睆V州市商業(yè)總會秘書長羅志杰表示，廣州市整個商業(yè)規(guī)劃有很大部分都與海珠區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)合密切。據(jù)羅志杰透露，目前海珠區(qū)商業(yè)分布格局主要從東到西，從南到北。首先是東部的琶洲國際會展中心，這一區(qū)域定位是以會展為主的商業(yè)龍頭。然后向西過渡到赤崗板塊，該區(qū)域以麗影廣場為龍頭，帶動了一個商圈。
之后再向東就是江南西板塊，這個板塊屬海珠區(qū)最旺的板塊，與廣百新一城連通，是該區(qū)業(yè)態(tài)最豐富、盈利最高、租金也最高的集聚區(qū)，幾乎接近市一級別的商圈。然后沿著江南大道向南，就是摩登百貨海購中心、信和廣場，向東是萬國廣場折扣店為主的購物中心。再向東還有一個板塊，是“三舊改造”升級后的白鵝潭商圈，包含由太古倉8座倉庫改造成的葡萄酒展貿(mào)中心、廣州首個水岸電影院以及游艇俱樂部、廣州橡膠十一廠搬遷后重新建設的綜合商業(yè)中心光大都匯，以及廣州電池廠搬遷后改造的美食文化園花城往事。該商圈周邊1平方公里內(nèi)聚集了四個總規(guī)模近50萬平方米的大型商業(yè)項目。
記者從海珠區(qū)經(jīng)貿(mào)局獲悉，其規(guī)劃在空間發(fā)展階段判斷的基礎上，將城區(qū)劃分為東、中、西三片，采用“西優(yōu)中聚東移”的發(fā)展導向，引導區(qū)級政府關注的發(fā)展重心從西片和東片轉(zhuǎn)向中片�！皷|部現(xiàn)在是比較高端的會展業(yè)，現(xiàn)在的問題是如何去利用這樣一個國家級的會展基地，跟我們的商業(yè)相結(jié)合，而不單單只是在周邊發(fā)展一些配套酒店、餐飲服務�！眲⒁惚硎荆駝t這一區(qū)域與海珠區(qū)之間很難有緊密的商業(yè)聯(lián)系，并實現(xiàn)資源共享。第二個問題是，中部區(qū)域除了一些已有的專業(yè)配套外，可能要形成一個比較有品牌檔次的零售商圈，從而吸引周邊等更多的消費者到此消費。根據(jù)《廣州新城市中軸南段地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》顯示，其范圍北起珠江前航道和黃埔涌，南至珠江后航道，西起廣州大道。規(guī)劃總面積40平方公里。隨著定位的改變，該區(qū)域未來的輻射能量勢必擴大。
接下來是西部，現(xiàn)在多是一些小商品商業(yè)，要考慮西部和中部商業(yè)發(fā)展怎么和老城改造結(jié)合起來，這也是海珠區(qū)在商業(yè)未來發(fā)展力可以做一個好文章的主題。劉毅表示，除了上述規(guī)劃、目標、方向之外，還有就是其它核心城區(qū)均缺乏的物流配套，而海珠區(qū)南部的現(xiàn)代物流完全可以支撐這樣的運作�！斑@是一些硬環(huán)境，此外政府還要考慮一個軟環(huán)境———政策配套。商業(yè)都是依靠商業(yè)龍頭企業(yè)牽頭，政府的政策配套要考慮如何去打造龍頭企業(yè)，并留住他們�！�
零售商業(yè)與批發(fā)結(jié)合
“其實除零售商業(yè)外，海珠區(qū)乃至廣州還有一大特色，就是廣州特有的專業(yè)市場，在全國都數(shù)一數(shù)二。”羅志杰表示，廣州有幾千個專業(yè)批發(fā)市場，其中海珠區(qū)就有130多個。其中一德路干果海味專業(yè)批發(fā)集散地，不僅是全國最大，也是東南亞、亞洲最大的。另外還有茶葉批發(fā)市場，海珠區(qū)也相當有名。這些市場對商業(yè)物業(yè)需求巨大。
越和商城項目總經(jīng)理張雪凌表示，海珠區(qū)的商業(yè)物業(yè)隨著城市化的發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)旺地江南大道、南泰路、寶崗大道、江南西路、江南大道、昌崗大道、南泰路一帶依然保持活力。其中，江南大道、江南西路、寶崗大道一直以來都穩(wěn)坐海珠商業(yè)的龍頭寶座，是海珠區(qū)高檔且發(fā)展最成熟的商業(yè)區(qū)，受其輻射影響，該區(qū)附近的南泰路、江燕路等地的商業(yè)也逐漸被帶動起來，形成以江南西、江南大道、昌崗路、新港路為代表的由地鐵串連起來的商貿(mào)流通消費群體。
張雪凌表示，隨著海珠區(qū)商業(yè)物業(yè)“由西往東”的發(fā)展，海珠區(qū)不少時尚購物街和專業(yè)市場相結(jié)合，從而提高了商業(yè)物業(yè)的整體素質(zhì)�，F(xiàn)時海珠區(qū)的商業(yè)已發(fā)生了翻天覆地的變化，形成專業(yè)市場與時尚購物街“齊頭并進”的發(fā)展態(tài)勢。從海珠區(qū)商業(yè)物業(yè)布局中不難發(fā)現(xiàn)，江南大道婚紗一條街、寶崗大道“南泰商圈”、中大布匹批發(fā)市場、廣州大道南布匹市場、汽配市場等專業(yè)市場已經(jīng)沉積了濃厚的商業(yè)氛圍。
以南泰商圈為例，隨著寶崗大道沿線、江燕路、南泰路房地產(chǎn)的飛躍發(fā)展，一個個大型成熟社區(qū)的建成入住，不但已促進該區(qū)的商業(yè)環(huán)境大為改善，而且，由于其商業(yè)價值一直沒被發(fā)現(xiàn)，因而呈現(xiàn)出明顯的洼地效應。據(jù)悉，目前已有數(shù)家商業(yè)地產(chǎn)大鱷悄然布局，目的就是為了搶占廣州這一僅有的商業(yè)洼地。
另外，隨著寶崗大道的向南延伸，作為南泰商圈門戶入口的大型社區(qū)“翠城花園”建成并入住，其超龐大的組團式商業(yè)裙樓，正逐步以大型集中式批發(fā)商業(yè)的形態(tài)浮出水面。翠城商業(yè)板塊的崛起，其以“白鵝潭商圈、南泰商圈、江南西商圈、中大商圈”四圈交會的核心位置，緊鄰地鐵2號線、8號線和即將開通的廣佛地鐵1號線，如此優(yōu)越的地段，以及周邊住宅社區(qū)30萬常住人口，決定了該板塊商鋪一定成為批發(fā)商家必爭之地。而作為已有16年經(jīng)營歷史的南泰商圈，由于舊場的經(jīng)營環(huán)境及配套設施已顯相對滯后，所以隨著其升級改造，翠城板塊的商業(yè)裙樓將首先承接其發(fā)展延伸，成為南泰商圈未來小商品龍頭商貿(mào)平臺。正是基于這種趨勢，該公司目前在南泰商圈打造了2萬平方米的全新升級項目越和國際小商品城。
(來源：南方都市報)
