“預(yù)計(jì)到2026年，龍湖商業(yè)利潤(rùn)將占集團(tuán)總利潤(rùn)的30%，這意味著龍湖每掙100元錢(qián)，其中有30元錢(qián)是來(lái)源于商業(yè)地產(chǎn)”。4月23日，龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健告訴記者，龍湖正在大步加碼商業(yè)地產(chǎn)布局，除了在土地儲(chǔ)備中保證每年12%作為商業(yè)項(xiàng)目外，還會(huì)伺機(jī)進(jìn)入華南，包括福建、珠三角地區(qū)等地，從而完成其在全國(guó)版圖的布局。

　　多業(yè)態(tài)全國(guó)化布局

　　“其實(shí)我們是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的先行者，我們做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)間，比現(xiàn)在大家耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的時(shí)間還要早”，魏健強(qiáng)調(diào)，龍湖進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)并非調(diào)控背景下的被動(dòng)轉(zhuǎn)型，而是主動(dòng)地?fù)屨际袌?chǎng)先機(jī)。

　　2000年，龍湖即成立商業(yè)公司，2003年重慶北城天街問(wèn)世，2005-2010年又陸續(xù)開(kāi)業(yè)西城天街、星悅薈、MOCO家悅會(huì)等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。在業(yè)態(tài)分布上，龍湖實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)型首次置業(yè)、中端高改、高端產(chǎn)品及商業(yè)地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)布局，在城市分布上，龍湖先后進(jìn)入北京、上海、杭州、成都、西安、無(wú)錫、常州等多個(gè)省市，完成了商業(yè)的土地儲(chǔ)備，初現(xiàn)多業(yè)態(tài)、全國(guó)化布局。

　　魏健向記者透露，除目前已經(jīng)營(yíng)的9個(gè)項(xiàng)目之外，未來(lái)3年每年都有至少1個(gè)區(qū)域型購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，如2012年重慶時(shí)代天街開(kāi)業(yè)、2013年成都北城天街開(kāi)業(yè)、2014年底或2015年初北京長(zhǎng)楹天街開(kāi)業(yè)。集團(tuán)預(yù)計(jì)用15年左右的時(shí)間將商業(yè)利潤(rùn)占比從不到5%提升到30%，預(yù)計(jì)到2015年底三大業(yè)態(tài)將開(kāi)業(yè)近20個(gè)項(xiàng)目，營(yíng)業(yè)面積在350萬(wàn)平方米左右。

　　商圈繁榮的推動(dòng)者

　　在這一前提之下，更快、更大一直都不是龍湖做商業(yè)的目標(biāo)。“我們的出發(fā)點(diǎn)是投資風(fēng)險(xiǎn)可控，與商戶共同持續(xù)賺錢(qián)，促進(jìn)城市商圈的成熟繁榮。”魏健認(rèn)為，龍湖的擴(kuò)張一定是穩(wěn)健、務(wù)實(shí)、目標(biāo)明確的。

　　龍湖在9年的商業(yè)運(yùn)營(yíng)中，除了成功積累商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和數(shù)千家高跟隨度的商戶資源外，差異化的競(jìng)爭(zhēng)模式，不僅打造商業(yè)地產(chǎn)，更選址于新興的城市中心、地鐵上蓋的交通節(jié)點(diǎn)、未來(lái)政府政策規(guī)劃的核心地段，以龍湖的商運(yùn)能力、住宅開(kāi)發(fā)能力和造景能力，整合區(qū)域交通資源、城市配套資源，塑造新興城市商圈。

　　最為成功的重慶北城天街，不僅與上海港匯廣場(chǎng)、深圳萬(wàn)象城同被列為中國(guó)最有代表性的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例，更成為重慶首個(gè)被列入行政區(qū)劃名稱的商業(yè)項(xiàng)目。“龍湖是推動(dòng)整個(gè)商業(yè)圈向前發(fā)展的”，據(jù)魏健介紹，2005年北城天街被重慶市民評(píng)為重慶八大新地標(biāo)，2008年北城天街推動(dòng)整個(gè)商業(yè)圈突破百億大關(guān)，“從一定程度上說(shuō)，龍湖具備打造并推動(dòng)一個(gè)新商圈的能力和經(jīng)驗(yàn)。”

　　3指標(biāo)決定商業(yè)地產(chǎn)成敗

　　據(jù)日前龍湖披露的2011年年報(bào)顯示，龍湖地產(chǎn)2011年簽約收入達(dá)到382.7億元，再創(chuàng)歷史新高，凈負(fù)債率僅為43%。龍湖地產(chǎn)去年投資物業(yè)租金收入總額4.02億元，較2010年增長(zhǎng)40%，商業(yè)租金收入的毛利率高達(dá)80.1%，接近甚至高于恒隆集團(tuán)等香港頂尖商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盈利水平。同時(shí)，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，龍湖已然成為目前國(guó)內(nèi)招租率最高的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。

　　當(dāng)前，不少房企迫于調(diào)控壓力紛紛放棄住宅轉(zhuǎn)投商業(yè)，“商業(yè)地產(chǎn)泡沫”之說(shuō)一時(shí)間也成為業(yè)界探討的熱門(mén)話題之一。“我們?cè)缭?000年投資重慶北城天街的時(shí)候，就有人說(shuō)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)已經(jīng)被過(guò)度投資，這個(gè)項(xiàng)目并不被看好，大家總認(rèn)為會(huì)有泡沫，”魏健表示，“不過(guò)，很多東西并不是一成不變的，人在變，消費(fèi)習(xí)慣也在變，對(duì)生活品質(zhì)的要求也一直在變。”

　　在魏健看來(lái)，做好商業(yè)地產(chǎn)至少應(yīng)該具備3個(gè)指標(biāo)：首先公司戰(zhàn)略是不是堅(jiān)定，其實(shí)目前僅有少數(shù)開(kāi)發(fā)商是堅(jiān)決提出來(lái)要做商業(yè)地產(chǎn)，而且將其作為公司非常重要的發(fā)展引擎。其次是現(xiàn)金能力和融資成本，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，不穩(wěn)健的現(xiàn)金流是很危險(xiǎn)的，很可能不能自拔。再次是團(tuán)隊(duì)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)要有共同的價(jià)值觀和文化，對(duì)商業(yè)理念要高度認(rèn)同。

　　魏健稱：“做商業(yè)地產(chǎn)就像過(guò)馬路，可能現(xiàn)在車(chē)更多一些，車(chē)速更快一點(diǎn)，但是只要不是高速公路，我們成年人過(guò)去是沒(méi)有危險(xiǎn)的，但如果是小朋友，可能就會(huì)有一點(diǎn)危險(xiǎn)。”

　　戰(zhàn)略布局東進(jìn)南拓

　　在城市化發(fā)展過(guò)程中，一城多中心逐漸成為現(xiàn)代化城市的發(fā)展主流。在商務(wù)辦公方面，除了北京傳統(tǒng)的老幾樣商圈，如CBD、中關(guān)村、亞運(yùn)村、金融街之外，更多的是伴隨城市化道路崛起的一些新興商圈，而隨著行業(yè)產(chǎn)業(yè)細(xì)分的推進(jìn)，這些新興商圈越來(lái)越多的出現(xiàn)和被接受。

　　其中，受益于CBD東擴(kuò)、通州新城、東壩航空商務(wù)區(qū)、傳媒產(chǎn)業(yè)帶等東部區(qū)域規(guī)劃，以及2900億元投資、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等南城發(fā)展計(jì)劃，通州和大興的價(jià)值洼地逐漸凸顯。

　　龍湖·長(zhǎng)楹天街是龍湖地產(chǎn)在北京商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)山之作，也是京東最大的城市綜合體。項(xiàng)目位于朝青常營(yíng)板塊，其商業(yè)部分于2011年8月首次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售額即破5億元，截至目前，商業(yè)銷(xiāo)售額已突破10億，整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售金額超20億元。而位于大興生物醫(yī)藥基地板塊的龍湖·時(shí)代天街，自去年11月開(kāi)盤(pán)至今年4月初，以383套的成交量突破10億元大關(guān)，四度蟬聯(lián)區(qū)域銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售套數(shù)及銷(xiāo)售面積三項(xiàng)銷(xiāo)冠。

　　龍湖北京公司總經(jīng)理宋海林將北京兩大天街項(xiàng)目形象地總結(jié)為東進(jìn)南拓：向東布局，搶占泛CBD新中心區(qū)域制高點(diǎn)，打造朝陽(yáng)東區(qū)最大規(guī)模城市綜合體長(zhǎng)楹天街；進(jìn)軍南城，規(guī)劃南中軸線上首個(gè)集合地鐵、Mall、住宅的新綜合體龍湖·時(shí)代天街。

　　產(chǎn)商居一體化

　　作為旗艦型綜合體項(xiàng)目，長(zhǎng)楹天街和時(shí)代天街均與地鐵站無(wú)縫相連，并實(shí)現(xiàn)同步規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)。產(chǎn)品形態(tài)上，二者也有諸多相同之處，如集合品牌旗艦商業(yè)、高端城市公寓、商務(wù)公寓于一體，未來(lái)將引入IMAX影院、大型購(gòu)物超市、餐飲娛樂(lè)等高端商業(yè)。

　　“這兩個(gè)天街選址實(shí)際上具備我們打造商業(yè)天街時(shí)體現(xiàn)的四個(gè)特點(diǎn)”，宋海林解釋這四個(gè)特點(diǎn)分別是：緊鄰地鐵，必須是地鐵上蓋；距機(jī)場(chǎng)或者其他軌道交通非常便捷；有相應(yīng)產(chǎn)業(yè)聚集和人口規(guī)模聚集；要受到城市核心區(qū)溢出和擴(kuò)展效應(yīng)的影響。

　　“這也是我們心目中對(duì)于產(chǎn)商居一體化的一個(gè)概念”，宋海林表示，所謂一體化，既包括住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓等多功能一體化，也是從安居到樂(lè)業(yè)的一個(gè)必然選擇。
　�。▉�(lái)源：京華時(shí)報(bào)　記者：魯歡）