隨著大量房地產(chǎn)信托兌付期的到來，這是否會成為“限購令”以外的另一道壓垮開發(fā)商的“斬立決”呢？
自去年年底星耀五洲因破產(chǎn)傳聞、業(yè)主糾紛以及連環(huán)信托旋渦等問題，成為其繼“雙料地王”之后，再度被業(yè)界關(guān)注的焦點。值得我們注意的是，就在去年年底星耀五洲相關(guān)人士還在信誓旦旦地表示，不會被同業(yè)人士取代星耀集團(tuán)對星耀五洲的所有權(quán)。然而，時隔不久，據(jù)知情人士向《中國經(jīng)營報》記者透露，星耀五洲近期有大筆資金進(jìn)入，未來可能將會更換“主人”。
“沒有人愿意這個項目爛在那里，因為這是一損俱損的買賣。”
掘金天津 深陷連環(huán)信托
“只有在退潮的時候，才能看清楚誰在裸泳。”
自去年星耀五洲項目停工延期的消息傳出，該項目是否能如期完成，成為了眾多人士心中難解的疑惑。2012年3月16日，星耀五洲為力排眾惑，舉行了工程動員誓師大會。星耀集團(tuán)副總裁、天津星耀投資有限公司總經(jīng)理楊文枝、天津星耀投資有限公司常務(wù)副總顏緒、天津星耀投資有限公司工程副總徐金洲在大會上表示：“云南總部一直非常關(guān)注星耀五洲的建設(shè)開發(fā)情況，為實現(xiàn)全面復(fù)工，星耀集團(tuán)準(zhǔn)備了充足的后備資金，確保項目各部分的順利完工。”
可是，頗為諷刺的是，僅僅4天之后，“天津星耀五洲在第二大洲建設(shè)中遇到問題，目前已全部停工”的消息卻見諸報端。“星耀五洲資金斷裂已清晰可見。”一位業(yè)內(nèi)人士對此表示。
而這一切皆來源于其華麗的登場。2007年10月19日，云南房企十強(qiáng)、在當(dāng)?shù)芈暶@赫的開發(fā)商星耀集團(tuán)走出昆明，以62.9億元擊敗5家上市公司，拿下天津市津南區(qū)面積高達(dá)1.1萬畝、建筑面積近300萬平方米的天嘉湖地塊，至此，該地塊成為當(dāng)年天津樓市單塊成交面積和成交總價的雙料“地王”項目。
根據(jù)當(dāng)時的土地出讓合同規(guī)定，除了62.9億元的土地款以外，還有近20億元的項目啟動資金，這對于剛剛發(fā)家云南的星耀五洲來說，可謂是難度不小。
但是，一切并非人們所想。2007年12月，星耀五洲攜手中信集團(tuán)旗下的中信信托，發(fā)行“昆明星耀特定資產(chǎn)收益權(quán)投資項目集合資金信托計劃”，擬募集資金額高達(dá)30億元。在不到一年之后，星耀集團(tuán)與中信信托提前終止了上述信托計劃，并以數(shù)額高達(dá)68.9億元的“中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計劃”替代，但由于天津星耀以天嘉湖地塊折價后的32.9億元資產(chǎn)投入信托基金，享有次優(yōu)級受益權(quán)，“中信盛景計劃”的實際募集資金額為36億元。
據(jù)知情人士透露，當(dāng)時與星耀集團(tuán)一起競標(biāo)的還有中信地產(chǎn)，本來都以為天嘉湖地塊是中信地產(chǎn)的囊中之物，卻沒想到被星耀集團(tuán)一舉奪冠。
值得注意的是，在星耀五洲項目不遠(yuǎn)處，天津津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)，與“星耀五洲”項目北側(cè)一路之隔的天嘉湖二期對外項目名稱“高天流云”，便是中信和星耀集團(tuán)共同拿下的一個低密度住宅項目，其中星耀集團(tuán)占30%股權(quán)。
似乎是擔(dān)心中信的其他圖謀，2009年7月，星耀五洲引入華能貴誠信托公司，聯(lián)手發(fā)行“星洲1號”信托計劃，募集資金32.94億元，提前終止了與中信信托的合作。
一年之后，華融國際信托以23.278億元的信托計劃接手了星耀五洲與華能貴誠的債務(wù)。好景不長，歷時一年半之后，該信托提前終止。
國投信托有限公司產(chǎn)品設(shè)計經(jīng)理劉擎對本報記者表示，這是信托貸款不良很明顯的信息。“由于星耀五洲項目規(guī)模巨大，采取分期建設(shè)的方式，每個階段可以產(chǎn)生現(xiàn)金流，然而在市場不好的情況下，銷售速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及利息增長的速度，產(chǎn)生的現(xiàn)金流大多支付了高成本信托融資的利息，星耀五洲也必然將被拖垮。”
由于高額的資金一時難以解決，星耀五洲重回中信信托的懷抱。2011年7月8日至9月30日，中信信托開始發(fā)行一款名為“中信·聚信匯金養(yǎng)老地產(chǎn)星耀健康城I號集合信托計劃1期”的信托產(chǎn)品，募集資金10.24億元，用于向天津星耀公司收購指定地塊項目公司的股權(quán)。
“財主”信托魂系“地王”
事實上，中信信托不僅僅扮演著財務(wù)投資人的角色，中信信托還有更深遠(yuǎn)的考慮。
早在“昆明星耀特定資產(chǎn)收益權(quán)投資項目集合資金信托計劃”中就顯示，該集合資金信托計劃模式募集資金，用于購買昆明星耀體育運動城有限公司（以下簡稱“星耀體育城”）和天津星耀投資有限公司（以下簡稱“天津星耀”）特定財產(chǎn)收益權(quán)。
據(jù)知情人士透露，昆明星耀體育城將通過股權(quán)增資的方式注入天津星耀，進(jìn)行“天津天嘉湖項目”的開發(fā)建設(shè)。與此同時，天津星耀將天嘉湖地塊的土地使用權(quán)抵押給中信信托，星耀體育城將天津星耀100%股權(quán)也質(zhì)押給中信信托，星耀體育城的股東顏語、顏勇同時提供個人連帶責(zé)任保證，作為信托受益權(quán)信托利益實現(xiàn)的保障。如果信托期限屆滿受益人不能實現(xiàn)全部信托預(yù)期收益，中信地產(chǎn)將收購天津星耀100%股權(quán)。
除此以外，《中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計劃》中也顯示，若開發(fā)商現(xiàn)金不足以償付，受托人會向具有收購實力的第三方公司出讓該信托計劃持有的項目公司股權(quán)，為投資者按時足額獲得本息收益提供流動性保障。而該信托認(rèn)購的優(yōu)先級投資受益人卻是中信集團(tuán)和中信信托。
“其項目一旦遭遇銷售不暢的局面，資金鏈就會面臨斷裂。如果資金一旦斷裂，其債主入駐將是必然。”地產(chǎn)界眾多人士這樣分析其目前面臨的困局。
正當(dāng)人們猜測中信信托在對星耀五洲貸款的動機(jī)時，一位不愿透露姓名的知情人士向記者透露，目前正有七八家單位與星耀五洲商談收購重組事宜，而中信信托是否為參與者尚不知曉。
對此，記者撥通了主要負(fù)責(zé)星耀五洲信托執(zhí)行經(jīng)理的辦公室電話，可是，對方表示不是本人，并聲稱該電話已更換部門。記者通過多方渠道打聽，據(jù)一位中信信托內(nèi)部人員透露，集團(tuán)對星耀的事兒下了封口令，辦公室是唯一出口。但辦公室電話至今沒有回復(fù)。
讓人更為驚訝的是，在中信信托的官方網(wǎng)站上，與星耀五洲重要的相關(guān)信托計劃報告目前都已被信托公司加密，無法查看。而華融國際信托的官方網(wǎng)站上更是無處查詢與星耀五洲的信托合作計劃。
信托業(yè)內(nèi)相關(guān)人士對此表示，中信信托接手星耀五洲如今沒有正文，并不表示其沒有此意向，而是在等待一個合適以及恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)，而這個時機(jī)不言而喻就是收購價格。“目前來說，還不適宜收購這么龐大的地產(chǎn)項目，收購價格還是偏高。”房地產(chǎn)相關(guān)分析師如是說。
擴(kuò)張心切 力不從心
然而，在記者的調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，中信信托與星耀集團(tuán)的合作并非只有星耀五洲這一個項目。
在“中信·聚信匯金地產(chǎn)基金Ⅱ號集合資金信托計劃2011年第四期信托管理事務(wù)報告”中顯示，截止到2011年12月17日，信托計劃共募集資金30.7823億元。
值得注意的是，新亞洲體育城、星耀五洲、星耀水鄉(xiāng)為星耀集團(tuán)2011年三大創(chuàng)意項目。據(jù)云南當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)界人士透露，自2005年起，名不見經(jīng)傳的星耀集團(tuán)便對昆洛板塊（昆明新老城連接的樞紐區(qū)域）這個地產(chǎn)界幾乎不涉足的區(qū)域進(jìn)行耕耘。“歷盡7年的時間，并相繼投資近80億元，在昆洛板塊上建成了總建筑面積近340萬平方米的新亞洲體育城。”除此以外，該人士還透露，2012年星耀集團(tuán)將繼續(xù)投入新亞洲體育城，星耀五洲以及星耀水鄉(xiāng)三個項目。
對此，一位不愿透露姓名的知情人士對記者表示，星耀體育城和星耀水鄉(xiāng)的房屋銷售也不盡如人意，銷售回款堪憂，而在這三個項目中，星耀五洲的投資數(shù)額是最大的，資金回收也是最慢的。“為了其他兩個項目，星耀集團(tuán)最有可能放棄的就是星耀五洲，畢竟另外兩個項目都是在云南。”
但是，在天津今年限購令持續(xù)的消息還未公布時，星耀五洲相關(guān)工作人員曾告訴記者，星耀五洲的高層堅決反對出讓該項目，“只要限購令一解除，我們的項目就火了。”
但在北京限購令繼續(xù)執(zhí)行的消息公布之后，星耀五洲的相關(guān)工作人員在是否出讓項目的態(tài)度上來了一個180度的大轉(zhuǎn)彎。
2012年2月28日，在天津旅游業(yè)出臺的新一年整體規(guī)劃中，位于天嘉湖旅游產(chǎn)業(yè)帶上的星耀五洲將加入此次開發(fā)的布局中。對此，業(yè)內(nèi)相關(guān)分析人士表示，星耀五洲是天津市的重點項目，津南區(qū)政府為了支持這個項目，把區(qū)政府辦公樓都挪了地方，當(dāng)時建設(shè)的地鐵更是為該項目在附近設(shè)立了站點。除此以外，津南區(qū)政府很多公務(wù)員都在此買了房子。
如今，我們可以確定的是，星耀五洲倘若沒有了信托基金，在銷售資金回籠不利，同時又遇中國房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，資金鏈斷裂已經(jīng)成為一個無法回避的事實。而這作為曾經(jīng)天津市津南區(qū)重點招商引資項目的工程，政府又豈會心甘情愿地看其成為一片荒蕪，無奈的是，政府有心，但卻無力，只有依托政策的再度扶持，增加星耀五洲的資產(chǎn)價值，盡量抬高其身價。然而，無論最終星耀五洲由誰接手，都不會剃頭挑子一頭熱。
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