中糧大悅城盤點
如今，城市綜合體遍地開花，shoppingmall扎堆上馬，品牌定位幾乎毫無二致，高端、一站式購物等詞匯已無法讓人們區(qū)分眾多綜合體項目的差異，也無法掩蓋項目雷同的性質。于是，走差異化路線成了開發(fā)商們的必然選擇。但是如何在大體量的城市綜合體中脫穎而出?
大悅城從打造之初就定位為年輕、時尚、潮流，以18-35歲新興中產階級為主力市場，這讓世人眼前一亮。自2007年北京西單大悅城誕生至今，大悅城走過了5個年頭，沈陽中街大悅城、北京朝陽大悅城、上海大悅城在此后相繼亮相。天津南開大悅城2011年底已經開業(yè)，大悅城家族亮相市場的項目已達5個，成為中糧集團城市綜合體的核心品牌。
一、已開業(yè)大悅城項目盤點(截止到2012年3月13日，依據(jù)中糧置地官網數(shù)據(jù)和媒體報道)
北京西單大悅城——2007年12月開業(yè)，占地面積為1.6萬平方米，總建筑面積20.5萬平方米，其中商業(yè)面積是9.5萬平方米。項目由購物中心、酒店式公寓、甲級寫字樓組成，一眾快時尚品牌如ZARA、H&M、APPLE、UNIQLO、BAUHAUS、MUJI成了西單大悅城的主力店。
★點評：位于北京著名商圈西單商業(yè)區(qū)的核心，是北京市延續(xù)至今具有悠久歷史和深厚文化底蘊的商賈云集之地。在廣大消費者中是商業(yè)經營的黃金地段，更是首都經濟繁榮的象征，日均客流量超過20萬，消費力旺盛。 由于客流過多，使得項目物業(yè)管理稍顯老舊，部分細節(jié)也不如萬象城精細。
北京朝陽大悅城——2010年5月開業(yè)，占地面積為8.5萬平方米，總建筑面積40.6萬平方米，其中商業(yè)面積為23萬平方米。項目由購物中心和銷售式公寓構成，ZARA、GAP、日本永旺百貨及超市、藍天城職業(yè)體驗教育中心、金逸國際影城、歌友匯KTV、金錢豹國際美食百匯。
★點評：坐落于北京朝青商圈，緊鄰CBD中央商務區(qū)，眾多高品質商業(yè)住宅項目匯聚此地，是工作在CBD區(qū)域高端商務人士的首選居住地，屬于新興高端居住重心區(qū)。核心商圈常住人口50萬人，輻射區(qū)常住人口250萬人。 由于地鐵施工，使得該地區(qū)交通非常不便利，人氣遠不如西單大悅城，連永旺GMS百貨也不得不撤離，項目定位遭受質疑。待地鐵今年竣工啟用，項目人氣將會極大提升。
沈陽中街大悅城——2009年5月開業(yè)(其中的A館早已開業(yè)多年，項目更名擴建而來)。占地面積7.3萬平方米，總建筑面積54萬平方米，商業(yè)面積34萬平方米。由購物中心和公寓組成，主體結構由ABCD四個館和沃爾瑪構成。
★點評：位于沈陽最繁華、歷史最悠久的中街商圈，是沈陽市的商貿中心和旅游中心。商圈日客流量40-50萬，節(jié)假日達百萬人以上，年銷售額近百億元。
上海大悅城(一期) ——2010年12月開業(yè)�？傉嫉孛娣e9434平方米，1期項目總建筑面積6.87萬平方米。
★點評：地處蘇河灣新興商業(yè)區(qū)，聚集了眾多現(xiàn)代化服務業(yè)產業(yè)，是上海市少有的自然景觀資源，地理位置十分優(yōu)越。其距離人民廣場5分鐘車程，距離外灘10分鐘車程，是上海市重點發(fā)展的東片核心段。雖然該商圈并非傳統(tǒng)成熟商圈，但借助于8、12號換乘站及靠近人民廣場和蘇州河的優(yōu)勢，以及大悅城獨特的室內環(huán)境設計氛圍、豐富的餐飲娛樂組合及各類文化活動，開業(yè)不久就成功打破業(yè)內人士對該項目的疑慮，人氣日漸走高。
天津南開大悅城——2011年12月開業(yè)，位于和平區(qū)、南開區(qū)交匯處，建筑面積53萬平方米，是包括一站式體驗型購物中心， 國際甲級寫字樓，酒店式服務公寓，高檔住宅等組成了多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。
★點評：地處天津市老城廂核心區(qū)域，便捷的交通優(yōu)勢使項目具有極大的輻射力，周邊3公里范圍擁有73萬人口，5公里范圍內擁有330萬人口。周邊云集食品街、鼓樓商業(yè)街等著名旅游景點，每年接待600萬旅游人群。區(qū)域內新增成熟高端社區(qū)300萬平方米，約14萬中高端消費群體。比鄰天津大學、南開大學等著名高等學府，人文環(huán)境極好，是天津市重要的對外展示窗口之一。
二、在建大悅城項目盤點(依據(jù)中糧置地官網和相關媒體報道)
天津六緯路大悅城——開業(yè)時間待定。地處天津中央商務區(qū)，相鄰城市內環(huán)。占地面積12.9萬平方米，總建筑面積105萬平方米，其中商業(yè)面積11萬平方米。建筑由購物中心、超高層公寓和住宅、超高層寫字樓組成。
★點評：所處的南站CBD區(qū)域是天津中央商務區(qū)內的最后一個組成部分，也是目前天津市區(qū)內規(guī)模最大、功能最全、規(guī)劃最為完善、定位最高的核心商務區(qū)。南站CBD以中糧六緯路項目、中信城市廣場、嘉里中心和渤海銀行總部四大項目為主體，依托京津城際線和津濱輕軌線，形成了以購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店等高端商務在題為龍頭，以城市豪宅、高端會所、頂級酒店式公寓等附屬功能組合，直接輻射京、津、濱三地高端商務人群的復合型核心商圈。
煙臺芝罘大悅城——預計2013年開業(yè)。占地面積4.8萬平方米，總建筑面積29萬平方米。
★點評：煙臺市芝罘區(qū)，是煙臺唯一的市級商圈，具備輻射與服務全城的能力。芝罘灣是主城區(qū)核心商圈內唯一的臨海地塊，被譽為“皇冠上的明珠”。這里匯集了煙臺70%的百貨及商品市場，是市民游客購物的首選。商圈內商業(yè)以振華購物中心、振華商廈、百盛購物中心為代表，是煙臺市中高端百貨的主要場所。煙臺商業(yè)經過20余年的逐漸發(fā)展，業(yè)態(tài)尚以傳統(tǒng)百貨為主，即將進入升級換代時期，大型綜合商業(yè)和購物中心的開發(fā)將成為煙臺商業(yè)發(fā)展的主導。
成都大悅城——將于2013年5月開業(yè)。位于成都西南二、三環(huán)之間，占地面積6.8萬平方米，總建筑面積25萬平方米。主體結構為地上5層，地下3層，設有1600個停車位。
★點評：位于成都市五大核心區(qū)域之一的武侯區(qū)，在成都西南部，是距雙流國際機場最近的主城區(qū)。項目依托三環(huán)路、武侯大道和川藏路構成道路網絡以及未來3號、7號地鐵線構成軌道交通組織，通達極為便利。武侯區(qū)處于四大商圈環(huán)抱之中，人氣、商氣的集聚為項目積淀了龐大的市場空間和雄厚的消費力。周邊3公里區(qū)域內約有50萬人，擁有保利、華宇、中海、綠地等數(shù)百萬平方米的高品質樓盤，是新興高端社區(qū)，未來輻射人口將達150萬人。
三、即將啟動的大悅城項目(依據(jù)中糧置地官網和相關媒體報道)
北京安定門大悅城——開業(yè)時間待定。規(guī)劃地上11層，地下2層，占地面積1.3萬平方米，由購物中心和寫字樓組成。
★點評：位于北京安定門著名景區(qū)地壇公園東側，地鐵2號線及多條公交線路組成了通達的交通脈絡。但正是由于臨近地壇古建筑群，安定門大悅城項目規(guī)劃受到層高和規(guī)模限制，如果項目投資回報率達不到要求，中糧集團可能放棄該項目。
上海大悅城(二期) ——二期項目由購物中心、高檔住宅、服務式公寓、五星級酒店、高端SOHO共同組成。據(jù)大悅城方面透露，上海大悅城二期計劃用兩年左右的時間完成，商業(yè)體量將超過9萬平米，除了增加更多的主題性品牌外，還可能引入屋頂花園綠地這樣的開放式空間。
深圳寶安大悅城——開業(yè)時間待定。深圳寶安大悅城屬于舊改項目，現(xiàn)在還在保建階段，預計開工時間為2012 年 11月，規(guī)劃占地面積為13.8萬平方米，計劃涵蓋高端寫字樓、購物中心及高端住宅，預計2015年面市。
★點評：深圳市寶安區(qū) ，交通便利，配套成熟。項目原為工業(yè)區(qū)，后經寶安區(qū)政府2002年舊城改造，現(xiàn)已發(fā)展為寶安區(qū)人氣較旺的商業(yè)區(qū)，是深圳市最具發(fā)展?jié)摿Φ纳倘Α＿@里緊鄰城市主干道，是5號線、10號線雙地鐵上蓋，交通優(yōu)勢明顯，人流量大。區(qū)域內優(yōu)質商業(yè)項目以中檔百貨、超市為主，中檔購物中心份額僅20%，市場供應不足;現(xiàn)有優(yōu)質商業(yè)項目總供應規(guī)模36.4萬平方米。
四、中糧大悅城的拓展戰(zhàn)略尋索
大悅城以北京、上海、天津等一線城市為核心，輻射長三角、珠三角、環(huán)渤海等經濟區(qū)的全國擴張路線初現(xiàn)端倪。據(jù)了解，中糧高層對大悅城的要求很高，希望大悅城每到一個城市就能夠成為該城市的時尚地標。如選址，須滿足區(qū)域易達性;招商，須能請到全球最受歡迎的快時尚品牌;業(yè)態(tài)，新奇、豐富;建筑設計，必須打造亮點，與國際先進理念同步等。這種商業(yè)模式必定導致其不會是業(yè)內復制速度最快、復制成本最低的開發(fā)商。
近日，關于中糧大悅城全國躍進受困、商業(yè)地產難上市的新聞不絕于耳。自2007年推出大悅城項目后，中糧意圖通過大悅城的復制實現(xiàn)在全國版圖上的擴張。2011年11月1日，中糧集團宣布，未來5年，中糧將在全國復制30個大悅城項目。這是繼2010年年中以來，寧高寧宣布“中糧計劃未來5-10年內在全國建設20個大型商業(yè)地產項目”后，再次加碼大悅城。
然而，就在大悅城進入北京的第五個年頭，北京第二店朝陽大悅城將和主力百貨店永旺Jusco(佳世客)解約;第三店安定門大悅城又遲遲未通過審批，不免給寧高寧的大躍進版圖蒙上一層陰影�！爸屑Z集團在中糧地產、中糧置業(yè)兩大地產業(yè)務平臺合并完成后，將會以A+H的方式整體上市。”寧高寧于彼時如是計劃。如今看來，寧高寧距離其設想的商業(yè)帝國夢仍有很長的一段路要走。
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