盡管已經(jīng)立春，但是土地市場(chǎng)仍是一片嚴(yán)冬。2月還未過半，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的龍年土地首拍頻現(xiàn)底價(jià)成交，提前遭遇倒春寒。
不僅如此，京滬兩地紛紛調(diào)低2012年土地出讓金預(yù)期，使得本就頹勢(shì)的土地市場(chǎng)顯得更加低迷。
底價(jià)成交
上海土地市場(chǎng)龍年首拍頗具戲劇性。
原定于2月15日出讓的上海市金澤鎮(zhèn)練西路南側(cè)地塊，截至2月3日，雖然有10家領(lǐng)取申請(qǐng)書的企業(yè)，但最終遞交申請(qǐng)競(jìng)買的僅有上海青晨房產(chǎn)一家而，出讓日期被提前至2月6日。最終該地塊以底價(jià)2.15億元成交，折合成交樓板價(jià)約為3000元/平方米。
2月8日，上海又通過招標(biāo)的方式出讓了馬橋鎮(zhèn)元江路南、曙光路東06B-06/07地塊，上海古杉投資管理有限公司以及上海元景投資管理有限公司以3.8188億購得。
土地市場(chǎng)“開門見冰”不僅僅出現(xiàn)在上海，在160公里外的杭州，年后推出的數(shù)宗商用地亦全部底價(jià)成交。
2月7日，杭州市主城區(qū)一次性推出5宗商業(yè)用地（包含1宗加油站用地），出讓地塊總面積93571平方米。該5宗土地都均只有1家競(jìng)買人參與競(jìng)買，均以底價(jià)加價(jià)100萬元直接成交，總成交金額為13.5億。
一日之后（2月8日），杭城再推3宗商業(yè)用地，總出讓面積125.6畝，可建建筑面積約28.4萬平方米。該3宗土地依舊以底價(jià)加價(jià)100萬元成交，總成交金額約10.3億元。
值得一提的是，上述土地競(jìng)得人中并無一家房企在列。
同樣的事情也發(fā)生在北京。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，北京市土地市場(chǎng)共成交19宗地塊，總土地出讓金為20.61億元人民幣，成交建筑面積為141.12萬平方米，平均樓面價(jià)為1460.6元/平方米。
其中，包括15宗工業(yè)用地、4宗經(jīng)營(yíng)性用地及1宗住宅用地，所有地塊全部底價(jià)成交，溢價(jià)率為零。
地價(jià)或讓步
對(duì)于現(xiàn)時(shí)土地市場(chǎng)頻現(xiàn)底價(jià)成交，業(yè)內(nèi)人士表示并不感到驚訝。
“實(shí)際上，底價(jià)成交從去年下半年開始就已經(jīng)大面積出現(xiàn)。”上海德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，這種情況延續(xù)到2012年。
與此同時(shí)，受市場(chǎng)預(yù)期不明朗及庫存積壓難售等因素影響，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)拿地積極性不高，春節(jié)長(zhǎng)假也在一定程度上影響了土地供應(yīng)和成交。
除此之外，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，政府對(duì)于土地市場(chǎng)持續(xù)低迷也已有了較深的認(rèn)識(shí)，因此調(diào)低2012年土地收入預(yù)期。
公開資料顯示，北京、上海在2012年紛紛調(diào)低了土地出讓金的預(yù)期。其中，北京市財(cái)政局稱今年的土地出讓收入約為900億元，同比降幅接近三成。而上海也將今年土地出讓收入預(yù)算下調(diào)至1250億元，僅為2011年實(shí)際土地出讓收入的83.8%。
對(duì)于此次下調(diào)土地收入預(yù)期，有分析人士指出，調(diào)低預(yù)期的表述是建立在地方政府對(duì)土地市場(chǎng)形勢(shì)不好的判斷上，并非地方政府的主動(dòng)行為。
“土地財(cái)政縮水對(duì)地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型起到的是倒逼作用，政府目前仍無意主動(dòng)降低地價(jià)，以平抑房?jī)r(jià)。”該分析人士續(xù)指，但根本上說，地價(jià)下調(diào)是房?jī)r(jià)真正調(diào)整的基礎(chǔ)。
據(jù)中原監(jiān)測(cè)，部分外圍過熱區(qū)域地價(jià)已出現(xiàn)小幅回落趨勢(shì)，如北京通州宋莊和房山長(zhǎng)陽、上海嘉定南翔和奉賢南橋、廣州科學(xué)城、杭州下沙和之江。
中原表示，這些地區(qū)處于城市外圍，受近兩年大量開發(fā)、集中供地影響，未來住宅供應(yīng)規(guī)模龐大，勢(shì)必將形成競(jìng)爭(zhēng)格局，對(duì)房企銷售造成一定壓力。目前，部分房企率先降價(jià)銷售，而拿地價(jià)格亦出現(xiàn)10%-20%的回落。
但從成交數(shù)據(jù)來看，盡管部分區(qū)域地價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，但地價(jià)下跌仍限個(gè)案，地價(jià)總體依然保持堅(jiān)挺。隨著近期流標(biāo)率大幅上升、全年土地出讓金下滑，中原預(yù)計(jì)地價(jià)有望2012 年出現(xiàn)下降趨勢(shì)。
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