“五年內(nèi)，龍崗將以深惠路為主軸，打造龍崗中心城、布吉、南灣、橫崗、龍崗墟等多個區(qū)域性商貿(mào)集聚區(qū)，規(guī)劃建設(shè)萬科廣場、星河時代購物公園等12個商業(yè)綜合體，重點發(fā)展高端商貿(mào)、金融、會展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造深惠路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)走廊。”在今年年初召開的龍崗區(qū)兩會上，龍崗區(qū)區(qū)長姜建軍如此表示。
背景資料顯示，深惠路龍崗段長約36公里，五年將崛起12個商業(yè)綜合體，這對于龍崗這個深圳工業(yè)大區(qū)而言是產(chǎn)業(yè)升級、經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實需要，還是一種脫離了市場真實需求的“大躍進”？龍崗有無足夠的“胃口”去消化？
商業(yè)綜合體在深惠路沿線迅速崛起。周游 攝
業(yè)內(nèi)專家認為，龍崗這些商業(yè)綜合體應(yīng)根據(jù)自己的地段、輻射的周邊人群進行準確定位，實現(xiàn)錯位發(fā)展尋找各自的市場機會，同時政府在拉動商業(yè)投資、完善城區(qū)商業(yè)配套的同時，也應(yīng)考慮龍崗長期以來作為工業(yè)大區(qū)的市場成熟度的問題，加強商業(yè)規(guī)劃、指導(dǎo)，防止出現(xiàn)商業(yè)投資過快、但市場承接能力跟不上的狀況。
深圳最大城市綜合體將現(xiàn)身深惠路邊
“摩爾城目前很受市民歡迎，這出乎很多商家當(dāng)初進駐時的預(yù)料。”龍崗街道的一位負責(zé)人告訴記者。
據(jù)介紹，位于龍崗街道轄區(qū)內(nèi)的摩爾城地處地鐵三號線南聯(lián)站邊上，占地約2.7萬平方米、總建筑面積約13萬平方米，涵蓋住宅、商業(yè)、商務(wù)中心、文化娛樂四種產(chǎn)品形態(tài)，目前華潤萬家、麥當(dāng)勞、面點王、大型影院等商業(yè)品牌都已經(jīng)進駐摩爾城的商業(yè)部分。
記者了解到，除了摩爾城，在深惠路龍崗街道段就將會出現(xiàn)三個綜合體。龍崗街道副主任李平山日前告訴記者，除現(xiàn)有的摩爾城外，在深惠路沿線龍崗街道這一段還將會出現(xiàn)兩個城市商業(yè)綜合體，一個位于原榕樹頭區(qū)域，還有一個就是現(xiàn)在的五洲風(fēng)情地段，“這一帶也可能會進行舊改，打造新的城市綜合體。”
而一個占地約23萬平米、總建筑面積超過100萬平米、同時是深圳目前最大的城市綜合體項目即萬科新老西舊改項目也將現(xiàn)身深惠路邊。這個位于龍崗中心城核心位置、被命名為“萬科天譽”的項目是萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)進行綜合體開發(fā)產(chǎn)品線的開篇之作，包括了面積約15萬平方米的萬科廣場，高度約160米的萬科大廈寫字樓以及萬科天譽住宅，建成后萬科廣場和萬科大廈都將分別成為龍崗區(qū)面積最大的購物中心和高度最高的甲級寫字樓。
目前該項目的住宅部分已開始銷售，而商業(yè)部分的萬科廣場已進入招商階段，將于2013年9月正式營業(yè)。“項目落成之后將提供購物、娛樂、休閑的一站式服務(wù)，輻射中心城區(qū)居民達40萬人。”深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理周彤表示。
業(yè)內(nèi)人士也表示，龍崗萬科廣場是萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)的“開篇之作”，為打響“頭炮”，萬科產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計全部引入世界一流企業(yè)，而且整個新老西舊改項目集合了住宅、寫字樓、購物廣場等產(chǎn)品，是萬科產(chǎn)品中品類最齊全的項目，是萬科發(fā)展“HOPSCA”模式的典型項目，“也有可能是深圳首座真正意義上的‘HOPSCA’。”據(jù)了解，HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體，它具備完整的街區(qū)特點，是“城中之城”。該概念源自于法國拉德方斯的HOPSCA規(guī)劃模式。拉德方斯位于巴黎市的西北部。目前法國最大的企業(yè)一半在這里，除了寫字樓、住宅區(qū)外，還建有歐洲最大的商業(yè)中心、歐洲最大的公交換乘中心、步行系統(tǒng)、集中管理的停車場、公園、露天博物館等，拉德方斯已具備小型城市的基本功能，帶給人們的商務(wù)、居住、辦公等一站式生活，拉德方斯也成為巴黎次中心區(qū)，享譽世界。
除了在龍崗中心城區(qū)域一帶將出現(xiàn)多個綜合體之外，在深惠路的其他路段也將涌現(xiàn)一些城市綜合體，如曾經(jīng)的橫崗地標建筑橫崗大廈舊改之后，也將發(fā)展商業(yè)綜合體。在年初召開的龍崗區(qū)兩會上，龍崗區(qū)區(qū)長姜建軍在作政府工作報告時表示，五年內(nèi)，龍崗將以深惠路為主軸，打造龍崗中心城、布吉、南灣、橫崗、龍崗墟等多個區(qū)域性商貿(mào)集聚區(qū)，其中將規(guī)劃建設(shè)萬科廣場、星河時代購物公園等12個商業(yè)綜合體。
商業(yè)綜合體標志龍崗商業(yè)發(fā)展進入“3.0階段”
“我們比較關(guān)注交通、商業(yè)配套和幼兒、小學(xué)教育問題”。香港中文大學(xué)副校長徐揚生在一次和龍崗區(qū)負責(zé)人座談時表示，非常關(guān)注位于龍崗的港中大深圳學(xué)院校園周邊的配套情況，“我們的員工需要一個購物的場所，所以附近最好能有一個SHOPPINGMAIL。”
無獨有偶，橫崗的知名印刷企業(yè)力嘉在去年謀求轉(zhuǎn)型，創(chuàng)辦了“力嘉創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園”，欲引進創(chuàng)意設(shè)計等領(lǐng)域內(nèi)的企業(yè)，“但很多設(shè)計師來我們這里考察后，都認為在這里生活很不方便，因此不愿意過來。”力嘉的一位負責(zé)人在年初這樣告訴記者。
業(yè)內(nèi)人士介紹說，龍崗區(qū)是深圳的工業(yè)大區(qū)，長期以來是按早期的工業(yè)區(qū)模式進行發(fā)展的，因此在經(jīng)濟迅速發(fā)展的同時，基礎(chǔ)設(shè)施配套和商業(yè)配套則顯得滯后，隨著目前龍崗產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的任務(wù)日益迫切，商業(yè)配套這塊“短板”對于城區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的制約作用日益顯現(xiàn)。
正是在這種情況下，進入龍崗發(fā)展的開發(fā)商們都紛紛推出“商業(yè)綜合體”。對此，深圳綜合開發(fā)研究員旅游與地產(chǎn)研究中心的宋丁教授認為，目前深惠路邊上一些在建或準備建設(shè)的“商業(yè)綜合體”、“城市綜合體”不一定是傳統(tǒng)所謂的“城市綜合體”，“目前深圳的土地資源非常缺乏，政府要求土地要進行集約開發(fā)，在這種情況下一些開發(fā)商放棄以前那樣只是簡單地建一個超市、在底層搞幾間店鋪的做法，而是將小區(qū)的若干功能集群式開發(fā)，以達到形成配套，完善功能的目的。”
各種綜合體的出現(xiàn)不但在改變龍崗的城市面貌，完善城市功能，同時也在悄悄改變龍崗人的生活方式，“以前我們希望自己家附近能有個超市就非常滿足了，但現(xiàn)在我希望我家附近能有個綜合體，不但能購物，而且還能在閑暇時和朋友喝喝咖啡、和家人看看電影、帶孩子去玩什么。”家住龍崗中心城紫薇花園的王先生如是說。
業(yè)內(nèi)也表示，綜合體的出現(xiàn)標志著龍崗區(qū)商業(yè)進化到新的階段。“改革開放之初，龍崗是墟鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展模式，那時龍崗老街最火爆，新世紀初天虹、萬佳等連鎖超市、商場開始進駐龍崗成為了龍崗人消費新去處，有些甚至成為了龍崗中心城的地標、其周邊區(qū)域也是龍崗人購房時優(yōu)先考慮的地段，而隨著摩爾城、萬科天譽等綜合體的出現(xiàn)，不但標志著龍崗商業(yè)發(fā)展進入了一個新階段，同時也樹立生活方式的標桿，推進了龍崗深度城市化。”
同時，龍崗也在謀劃依托這些位于深惠路邊上的綜合體發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，“很多綜合體是包括了寫字樓的，因此在重點發(fā)展高端商貿(mào)的同時，也可以發(fā)展金融、設(shè)計等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造深惠路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)走廊。”龍崗區(qū)有關(guān)人士表示。
市場成熟度之憂
五年內(nèi)長約36公里的深惠路將崛起12座商業(yè)綜合體，那么這種綜合體“躍進”對龍崗這個深圳的工業(yè)大區(qū)能否承受，龍崗的消費潛力能否支撐，會不會帶來“供過于求”的狀況？
“龍崗的本身消費潛力是很大的，而且隨著龍崗的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還會有更多的白領(lǐng)來龍崗居住，這會進一步提升龍崗的消費能力。當(dāng)然各個綜合體也需要根據(jù)自己的地段、輻射的周邊人群進行準確定位。”龍崗街道一位負責(zé)人認為。
宋丁在接受記者采訪時也表示，目前對于“綜合體”的概念存在著濫用的狀況，“因此我們要正確理解時下各開發(fā)商所提出的各類綜合體的概念，嚴格意義上的城市綜合體是位于城市中心位置、高度集約化的高端商業(yè)中心，但龍崗這么多所謂‘綜合體’肯定不都是這種‘綜合體’，它可能只是某個街道的商業(yè)中心，甚至可能只是某個社區(qū)的商業(yè)中心，是社區(qū)若干功能集群，它只要滿足周邊社區(qū)的四五萬居民的需要就可以了。因此開發(fā)商如果能做好測算，做到錯位發(fā)展，還是可以將綜合體做好。”
在宋丁看來，開發(fā)商紛紛打出“綜合體”旗號有著行業(yè)的大背景：房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控使得住宅開發(fā)的利潤下降，而工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同樣贏利不易，“在這種情況下，開發(fā)商需要找出路，于是就瞄準了商業(yè)地產(chǎn)，而在深圳土地資源緊缺的當(dāng)下，搞商業(yè)地產(chǎn)肯定不能像早期那樣簡單地在樓宇底層建幾間商鋪，于是大家就競相去開發(fā)各類‘綜合體’。”
“從目前深圳全市的情況來看，初步估算未來深圳八成的城市更新項目會搞商業(yè)地產(chǎn)或是包括有商業(yè)地產(chǎn)項目。”宋丁表示。
不過，也有專家表示，龍崗也需要考慮時下“火熱”的商業(yè)綜合體建設(shè)有可能會導(dǎo)致將來的惡性競爭，“龍崗這兩年發(fā)展有點急燥，‘想迅速拉起來’，因此上了不少城市更新項目，很多開發(fā)商也都進駐龍崗發(fā)展，不少開發(fā)商都想讓自己的產(chǎn)品成為中心，這就為以后可能發(fā)生的惡性競爭埋下了伏筆，預(yù)計將來會有商家會為此而受傷。”
宋丁表示，龍崗也要考慮“市場成熟度”的問題。“龍崗是個工業(yè)大區(qū)，白領(lǐng)比較少，消費能力不比原關(guān)內(nèi)，存在著一個市場不成熟的問題，要防止商業(yè)綜合體發(fā)展太快而出現(xiàn)了市場難以承接的狀況，因此龍崗不但要拉動商業(yè)投資，還要考慮解決市場成熟的問題，龍崗要明白、認識這一點，加強商業(yè)規(guī)劃，用以指導(dǎo)開發(fā)商的綜合體建設(shè)。”宋丁說。
■記者手記
商業(yè)綜合體建設(shè)宜統(tǒng)一規(guī)劃布局
改革開放以來，龍崗區(qū)以引進加工貿(mào)易制造業(yè)起步，逐步發(fā)展成深圳市的工業(yè)大區(qū)，第二產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中占據(jù)主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，相關(guān)的城市配套也顯得相當(dāng)缺乏，形成了長期以來龍崗城市化滯后于工業(yè)化發(fā)展的狀況。因此在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)升級和特區(qū)一體化進程中，龍崗對于商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)是存在著迫切現(xiàn)實需要的，而且綜合體的規(guī)模大、商住皆有，既可以滿足開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，也能滿足地方政府提升消費、提升品牌形象、建造新城拉升GDP的目標，可謂一舉多得。這也就不難理解在土地資源也日益緊缺的龍崗，開發(fā)商熱衷于發(fā)展能夠體現(xiàn)土地集約式使用特征的商業(yè)綜合體。
但同時應(yīng)立足長遠，關(guān)注到商業(yè)綜合體后期運營效益問題。眾多業(yè)內(nèi)人士都表示，商業(yè)綜合體后期運營效益難題多來自于物業(yè)的市場定位和消費定位缺乏差異化；即項目憑什么來吸引品牌商家的入駐，憑什么來吸引消費者的目光。而且龍崗的綜合體也面臨著來自原關(guān)內(nèi)地區(qū)的競爭，特別是隨著交通條件改善，不但要在龍崗區(qū)域內(nèi)尋找差異發(fā)展，甚至要在全市的范圍內(nèi)對自身的經(jīng)營進行準確定位。只有這樣才能避免將來可能出現(xiàn)的同質(zhì)化競爭所帶來的低水平市場博弈。
而要讓市場各主體做到錯位發(fā)展，除了有賴于市場本身的調(diào)節(jié)機制外，政府的作用也不可小視。目前龍崗的商業(yè)發(fā)展在城市更新的實際推進過程中也多由開發(fā)商來主導(dǎo)，政府的第三產(chǎn)業(yè)規(guī)劃缺位，國土、規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展等部門之間的協(xié)調(diào)配合也仍有欠缺。業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要支撐，政府規(guī)劃會起很大作用，政府應(yīng)將商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展納入整個區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的框架中統(tǒng)籌考慮，特別是對于龍崗中心城這一將來最能體現(xiàn)龍崗城區(qū)競爭力的核心區(qū)域而言，在開發(fā)各類綜合體時，更應(yīng)結(jié)合社會經(jīng)濟發(fā)展目標和城市總體規(guī)劃要求，進行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合布局，以此來獲得良好的經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益。這種開發(fā)建設(shè)需要建設(shè)全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。這對于政府各相關(guān)部門的統(tǒng)籌規(guī)劃、協(xié)調(diào)能力也都提出更高的要求。
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