陳啟宗

　　“我們?nèi)詮?qiáng)調(diào)恒隆在內(nèi)地以做商場為主，但是限于內(nèi)地地方政府對土地的要求，我們會做住宅。”陳啟宗說。

　　半年30億港元的營業(yè)額，利潤高達(dá)27.36億港元。在農(nóng)歷新年前，香港恒隆地產(chǎn)公布其2011年下半年業(yè)績。

　　隨后，恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗接受恒隆集團(tuán)內(nèi)部刊物《連系恒隆》專訪時表示，已將發(fā)展重點轉(zhuǎn)移至內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的恒隆有信心成為中國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)商，并同時表示恒隆并不介意在內(nèi)地發(fā)展高端住宅項目。

　　此番言論與陳啟宗此前一直強(qiáng)調(diào)在內(nèi)地主營商業(yè)地產(chǎn)似有區(qū)別，但陳啟宗稱，做住宅是不得已而為之的舉措。

　　負(fù)債：

　　“逼”出來的結(jié)果

　　自上世紀(jì)90年代以來，恒隆在內(nèi)地經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)效益可觀。

　　2011年下半年，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)出租收益增長23%，達(dá)到13.9億港元，接近其在香港的商業(yè)地產(chǎn)14.8億港元的租金收入。

　　“我們在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的初始回報可能為4%，相較國際一流地產(chǎn)商在世界其他城市初始回報7%的水平還有距離，但項目成熟之后，我們的回報率可以高達(dá)37%，而國際同等商場成熟后回報率僅為12%。”陳啟宗在恒隆地產(chǎn)2011年半年業(yè)績發(fā)布會上稱。

　　2011年下半年，恒隆地產(chǎn)突破了堅持多年的“零負(fù)債”經(jīng)營思路，將其負(fù)債率提升至1%。

　　但陳啟宗表示，開始通過銀行融資的主要原因是，恒隆在內(nèi)地多個項目進(jìn)入施工狀態(tài)，工程費用提高，同時2011年恒隆又在昆明拿地，在此背景之下，恒隆希望通過銀行貸款進(jìn)行融資發(fā)展。

　　這是陳啟宗首次對外界表態(tài)，為發(fā)展內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)恒隆將負(fù)債經(jīng)營。但陳啟宗仍認(rèn)為，進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營是為市場所迫，能夠帶來大量正現(xiàn)金流的香港住宅銷售因為香港房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷而暫停；此外，受累全球經(jīng)濟(jì)影響，陳啟宗認(rèn)為當(dāng)前亦非配股融資的最佳時機(jī)。

　　“除非香港房地產(chǎn)市場突然好轉(zhuǎn)，以及香港股市突然好轉(zhuǎn)，我們能夠出售一些住宅抑或進(jìn)行配股，恒隆將回到零負(fù)債經(jīng)營，但就目前表現(xiàn)來看，我不認(rèn)為香港房地產(chǎn)市場及股市在短期內(nèi)會有所好轉(zhuǎn)。”陳啟宗稱，但他并不認(rèn)為恒隆的負(fù)債在未來會達(dá)到一個很高的水平。

　　“我們在銀行備用的信貸額度是200億元左右，全部用完，恒隆的負(fù)債率將提升至30%-40%的水平。但是恒隆自己仍有200億元左右的資金，如果恒隆負(fù)債率要上升至30%-40%的水平，意味著我們要動用400億左右的資金。如果真是如此，那么香港及內(nèi)地的房地產(chǎn)市場實在要到非常黑暗的地步，黑暗到我們想不買地都不行的時候才會花400億去買地。但現(xiàn)實看來，兩地的房地產(chǎn)市場仍未到這個程度。”陳啟宗說。

　　但陳啟宗仍不排除未來內(nèi)地還有新的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會，其表示僅從昆明項目的表現(xiàn)來看，在政府重新將項目掛牌拍賣之后，原有的六家競爭者變?yōu)閮杉�，四家�?nèi)地開發(fā)商因為市場不好退出競爭。這意味著未來內(nèi)地土地市場仍有機(jī)會。

　　“我現(xiàn)在正在等電話，內(nèi)地地方政府賣地收入占到政府收入的30%-40%，他們需要賣地。”陳啟宗說。

　　住宅：

　　“逼”出來的現(xiàn)實

　　事實上，在商業(yè)之外，陳啟宗認(rèn)為未來3-5年，內(nèi)地的住宅將為恒隆帶來可觀的利潤。

　　2011年下半年業(yè)績顯示，恒隆收入主要仍來自于香港及內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)租金收入，共計28.76億元。此外，恒隆在香港亦有部分住宅，但銷售收入僅為1.93億元。

　　此前，陳啟宗亦表示，恒隆并不進(jìn)軍內(nèi)地住宅地產(chǎn)業(yè)，因為恒隆的優(yōu)勢在于商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)前內(nèi)地的政策刺激消費，未來二、三線城市的消費增長將會加速，因此看好二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)前景。

　　但陳啟宗在接受恒隆內(nèi)部刊物專訪時首次表示，未來恒隆在內(nèi)地的住宅項目將會為恒隆帶來可觀的利潤。

　　“我們并不希望做住宅，那個是內(nèi)地政府逼出來的利潤。”陳啟宗表示，內(nèi)地地方政府往往希望做綜合性地標(biāo)建筑，這與恒隆僅希望在內(nèi)地發(fā)展商場的想法有沖突。

　　“在內(nèi)地做項目，地方政府要求規(guī)模。”陳啟宗稱，“類似于沈陽，他們不是對容積率要求上限，而是下限。”

　　陳啟宗以沈陽市府廣場為例，恒隆原本希望做的是500萬平方尺項目的商場，但是地方政府要求做900萬平方尺的建筑。

　　項目剩余會讓恒隆頗多考量，盡管大多數(shù)恒隆員工會認(rèn)為做寫字樓的增值效應(yīng)可能較住宅更好，但是并非絕對。

　　此前陳啟宗在接受采訪時曾表示，內(nèi)地二線城市過多吸引投資地標(biāo)性建筑導(dǎo)致的直接后果是寫字樓超量，而部分內(nèi)地城市并不適合做寫字樓。正是出于對寫字樓出租效益的考量，陳啟宗認(rèn)為，對于商場之外的部分，沈陽市的恒隆廣場會考慮建一部分寫字樓，也會做部分住宅。

　　陳啟宗認(rèn)為，住宅項目的利潤考慮并不僅僅從物業(yè)升值角度，住宅項目的出售可以為恒隆帶來正現(xiàn)金流及可觀的利潤。

　　“以沈陽為例，沈陽現(xiàn)在高端住宅的價格是2萬元/平方米，但是未來3年后其住宅價格的增長幅度可見。更何況我們是在沈陽少有的世界級商場上做住宅，其價值更甚。”陳啟宗稱，“這就類似于香港置地廣場上的住宅價值肯定不可同日而語的道理。”

　　陳啟宗認(rèn)為，照恒隆現(xiàn)有土地價格，未來“恒隆廣場上蓋”的住宅的利潤接近50%，屆時將給恒隆貢獻(xiàn)更多的利潤。

　　“這是政府逼出來的利潤，你想不掙都不行。但是這不意味著恒隆會改變在內(nèi)地的策略，我們?nèi)允巧虡I(yè)地產(chǎn)商，首先考慮的是在中國的二線城市做世界一流的商場。”陳啟宗稱。
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