國(guó)美商都迷局

　　作為北京較大的城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目之一，國(guó)美商都從開始建設(shè)就充滿了質(zhì)疑；高價(jià)拿地，項(xiàng)目名稱4次變更，綜合定位3次轉(zhuǎn)換，管理人員換了一茬又一茬……讓人眼花繚亂，嘆為觀止。如今，歷經(jīng)3年的并購(gòu)事件也是幾經(jīng)更迭，迷霧重重。

　　日前，一則北京國(guó)美商都城市綜合體被海航集團(tuán)以60億元并購(gòu)的消息，再次喚醒人們對(duì)黃光裕唏噓不已的記憶。此前，國(guó)美商都項(xiàng)目曾被視為國(guó)美的地產(chǎn)毒藥。

　　縱觀國(guó)美商都長(zhǎng)達(dá)6年多的發(fā)展歷程，我們不難發(fā)現(xiàn)，其間迷霧重重，尤其在2008年底突然遭遇黃光裕經(jīng)濟(jì)犯罪事件，遂陷入困境。2009年以來(lái)，國(guó)美商都頻頻被曝出售“改嫁”，叫價(jià)從40億元到60億元再到100億元，也曾數(shù)次傳出多個(gè)接盤方，但一直沒(méi)有結(jié)果。

　　有相關(guān)消息披露，海航集團(tuán)旗下企業(yè)以60億元聘禮“迎娶”了這位身價(jià)不菲的“新娘”，并稱該項(xiàng)目盤活的具體方案正在運(yùn)作。然而，1月6日，本報(bào)記者經(jīng)多方了解，國(guó)美、海航“嫁娶”雙方對(duì)此事均未正式宣布。

　　在2012年第一場(chǎng)雪過(guò)后，國(guó)美商都城市綜合體似乎并未感到新東家?guī)��?lái)的躁動(dòng)，依舊在寒風(fēng)中落寞的矗立著。

　　業(yè)內(nèi)專家坦言，若并購(gòu)成真，從目前的狀況看，國(guó)美商都項(xiàng)目能否撥云見日、順利起飛，將是對(duì)海航這位“駕機(jī)大佬”的一次嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　地產(chǎn)巨無(wú)霸重彩登場(chǎng)

　　在國(guó)美龐大的商業(yè)帝國(guó)中，國(guó)美商都堪稱其地產(chǎn)系列的旗艦項(xiàng)目，曾一度承載著昔日中國(guó)內(nèi)地首富黃光裕的地產(chǎn)夢(mèng)想。

　　該項(xiàng)目毗鄰北京西南四環(huán)主干道，與擁有500棟寫字樓的總部基地連為一體。其規(guī)劃用地面積180畝，總建筑面積55.5萬(wàn)平方米，由兩座相連的雙子綜合體組成。

　　有關(guān)資料顯示，國(guó)美商都由美國(guó)RTKL國(guó)際公司負(fù)責(zé)概念設(shè)計(jì)，中建五局和中建八局承建。A座鵬潤(rùn)城由5棟獨(dú)立的建筑體相互貫通，是建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米的國(guó)內(nèi)首家獨(dú)創(chuàng)式多主題、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的美式購(gòu)物中心。該建筑體充分借鑒迪斯尼、拉斯維加斯的商業(yè)理念，打造頂級(jí)體驗(yàn)式異域風(fēng)格內(nèi)街外景，涵蓋百貨、娛樂(lè)、酒店等6大商業(yè)主題。

　　B座12萬(wàn)多平方米的鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚中心集商務(wù)、貿(mào)易、批發(fā)、零售、會(huì)展、品牌推廣于一體，欲打造中國(guó)與國(guó)際時(shí)尚產(chǎn)業(yè)交流接軌的平臺(tái)。通過(guò)引進(jìn)國(guó)內(nèi)有制造實(shí)力的服裝生產(chǎn)企業(yè)，從原料、輔料等細(xì)節(jié)之處提升品質(zhì)，增加“中國(guó)制造”產(chǎn)品的價(jià)值量，孵化中國(guó)品牌。

　　同時(shí)，該中心配備了國(guó)際會(huì)議、商務(wù)休閑、信息發(fā)布等專業(yè)服務(wù)場(chǎng)地。附設(shè)品牌商學(xué)院、法務(wù)中心、知識(shí)產(chǎn)權(quán)中心、全球時(shí)尚咨詢中心、國(guó)美管理學(xué)院等輔助提升商家的經(jīng)營(yíng)管理能力與國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　與此呼應(yīng)的是，這個(gè)航母式商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的表面運(yùn)作在黃光裕手里似乎是風(fēng)生水起。

　　2005年4月18日，黃光裕旗下北京國(guó)美置業(yè)有限公司斥資8.05億元成功取得國(guó)美商都地塊，成為當(dāng)年北京最大的招拍掛項(xiàng)目。

　　1個(gè)月后，“國(guó)美置業(yè)摘牌科技總部新區(qū)核心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目”簽字儀式高調(diào)舉行。北京市、豐臺(tái)區(qū)政府的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、黃光裕等國(guó)美高層以及百余家媒體記者參加了簽字儀式。

　　6月24日，國(guó)美置業(yè)為國(guó)美商都項(xiàng)目正式注冊(cè)成立了北京國(guó)美商都建設(shè)開發(fā)有限公司，黃光裕親任董事長(zhǎng)，由此可見國(guó)美商都在國(guó)美地產(chǎn)中的分量。

　　9月7日，在時(shí)任豐臺(tái)區(qū)區(qū)長(zhǎng)張大力主持下，專門為國(guó)美商都召開了項(xiàng)目匯報(bào)聯(lián)席會(huì)議，會(huì)議聽取了國(guó)美置業(yè)有限公司總經(jīng)理禹晉永對(duì)國(guó)美商都項(xiàng)目進(jìn)展情況的匯報(bào)，其概念設(shè)計(jì)理念得到了當(dāng)?shù)卣�府部門的肯定，被列為北京市和豐臺(tái)區(qū)重大工程項(xiàng)目。

　　同時(shí)，國(guó)美商都對(duì)外招商的號(hào)角持續(xù)吹響，國(guó)美置業(yè)有限公司總經(jīng)理禹晉永曾向媒體表示，國(guó)美商都租位已全部簽約訂出，其中不乏國(guó)美集團(tuán)全球戰(zhàn)略合作伙伴。在此后公開舉行的簽約儀式上，天虹百貨、特力屋、金錢豹、奧卡索、麥當(dāng)勞、屈臣氏等近百家企業(yè)簽署入駐協(xié)議。

　　項(xiàng)目定位更迭的陣痛

　　表面看，國(guó)美商都形象光鮮、品質(zhì)尊貴，但實(shí)質(zhì)上，其本身卻暗流涌動(dòng)。

　　從2005年國(guó)美置業(yè)拿下國(guó)美商都用地開始，國(guó)美商都項(xiàng)目案名和項(xiàng)目定位經(jīng)過(guò)了數(shù)次變更，分別是國(guó)美商都（2005年5月）、鵬潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)（2006年5月）、鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚交易中心（2006年底）、國(guó)美商都（2008年6月）。為此，國(guó)美商都項(xiàng)目負(fù)責(zé)人相繼易帥，經(jīng)歷了禹晉永、吳坤嶺、童淵，周東權(quán)、王海域5任總經(jīng)理。

　　知情人此前透露，2005年拿地之初，禹晉永自己拍板的決定讓當(dāng)時(shí)正在出差的黃光裕有點(diǎn)措手不及。注冊(cè)資本只有1.5億元的鵬潤(rùn)地產(chǎn)無(wú)力償付高達(dá)8億元的土地出讓金，啟動(dòng)這一項(xiàng)目談何容易？更大的難題在于如何運(yùn)作這樣大體量的商業(yè)體？4個(gè)月后，禹晉永被黃光裕以“破壞制度、泄露公司機(jī)密”之名解雇。在禹晉永離開后，總經(jīng)理一職由公司原來(lái)的副總經(jīng)理吳坤嶺接替。

　　2006年，以房地產(chǎn)銷售馳名業(yè)界的香港人童淵受到黃光裕提拔，出任國(guó)美置業(yè)總經(jīng)理，在對(duì)國(guó)美地產(chǎn)業(yè)重組的同時(shí)繳清了國(guó)美商都土地款，并將此項(xiàng)目案名改為鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚交易中心，大打服裝牌，在其主政期間，僅在國(guó)美商都項(xiàng)目上的運(yùn)營(yíng)投入就高達(dá)3000多萬(wàn)元。一年多后無(wú)果，童淵也由此出局。

　　2007年6月，臺(tái)灣人周東權(quán)入主，在童淵的基礎(chǔ)上進(jìn)行了改良。周東權(quán)決定將國(guó)美商都的其中一座建筑維持原來(lái)的概念，只稍微做些調(diào)整，另外一座建成購(gòu)物中心。遺憾的是，在2008年10月，周東權(quán)因與管理層的一些分歧，掛印而去。即使后來(lái)的王海域也未能使其大放異彩。

　　一位曾經(jīng)參與國(guó)美地產(chǎn)招商的高層認(rèn)為，問(wèn)題出在黃光裕過(guò)高地追求投資回報(bào)率。“要求第一年租金達(dá)到7元/平方米/日，且是以建筑面積計(jì)算的。這是一個(gè)不可能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)”。

　　以位于北京西單商圈的大悅城為參照系，目前零售業(yè)態(tài)的套內(nèi)租金約10元/平方米/日。按照行規(guī)，單位套內(nèi)面積的租金是單位建筑面積的兩倍。實(shí)際上，黃光裕對(duì)國(guó)美商都的租金預(yù)期竟然高出地處北京黃金地段的大悅城達(dá)40%。

　　據(jù)稱，黃光裕最想做的業(yè)態(tài)是小商品市場(chǎng)，但國(guó)美商都在設(shè)計(jì)上是以購(gòu)物中心為框架。一位商業(yè)地產(chǎn)專家總結(jié)其所面臨的窘境：做百貨培育期太長(zhǎng)，做購(gòu)物中心沒(méi)有品牌商戶，做專業(yè)市場(chǎng)遲遲不拍板。

　　分析人士指出，國(guó)美商都實(shí)際上是一輛裝著夏利發(fā)動(dòng)機(jī)的奔馳，外觀看上去不錯(cuò)，內(nèi)部卻一片狼藉。國(guó)美商都今天的局面主要是由內(nèi)部人事管理問(wèn)題造成，國(guó)美商都高層不斷更換是黃光裕專權(quán)的體現(xiàn)，零售業(yè)的人資管理模式用到地產(chǎn)上是完全失敗的，因此，也不難理解項(xiàng)目公司為何難以實(shí)現(xiàn)高效快速的運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　至此的結(jié)局是更換了5任總經(jīng)理、4次易名之后，國(guó)美商都仍然是一個(gè)半拉子工程。而在這個(gè)項(xiàng)目里已經(jīng)消耗了黃光裕大筆的真金白銀。

　　據(jù)原國(guó)美置業(yè)總經(jīng)理吳坤嶺估算，國(guó)美商都地上規(guī)劃建筑面積35萬(wàn)平方米、地下4層面積20多萬(wàn)平方米，當(dāng)年的總地價(jià)為8億元，建筑成本約為每平方米2000元，加上營(yíng)銷推廣費(fèi)用，總投入大概在24億元左右。

　　由此，國(guó)美商都領(lǐng)跑北京、映屹全球的美好愿景正向一劑吸金的地產(chǎn)毒藥轉(zhuǎn)變。

　　困境下的曲折“求嫁”之路

　　2008年11月24日，據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，國(guó)美集團(tuán)董事局主席、中國(guó)內(nèi)地首富黃光裕日前遭公安機(jī)關(guān)拘查，國(guó)美電器在香港聯(lián)交所停牌。

　　盡管國(guó)美新聞發(fā)言人何陽(yáng)青一再?gòu)?qiáng)調(diào)，公司經(jīng)營(yíng)管理如常。但是，黃光裕因操縱股票價(jià)格而折戟沉沙的消息仍霎時(shí)轟動(dòng)業(yè)界。

　　2008年11月27日，北京市公安局新聞辦首次證實(shí)，黃光裕因涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪，確實(shí)正在接受警方調(diào)查。2009年1月7日，其妻杜鵑也涉案被查。

　　這對(duì)于滿目瘡痍的國(guó)美商都項(xiàng)目來(lái)說(shuō)無(wú)異于雪上加霜。12月，在北京市公安部門的安排下，黃光裕得以與黃秀虹、王俊洲、魏秋立等國(guó)美電器高管進(jìn)行溝通。當(dāng)時(shí)，黃光裕就交代了處理部分地產(chǎn)項(xiàng)目的決定。其業(yè)務(wù)重心，由占用資金較多的一級(jí)開發(fā)土地和商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向資金回流更快的住宅項(xiàng)目。

　　2009年2月，位于北京西客站附近的鵬潤(rùn)建國(guó)大酒店以4億元的價(jià)格易主，接盤者是北京僑萊塢房地產(chǎn)開發(fā)公司。在這次轉(zhuǎn)讓中，國(guó)美旗下鵬潤(rùn)地產(chǎn)約損失1億元。除此之外，鵬潤(rùn)地產(chǎn)在北京昌平的一級(jí)土地也相繼找到了新買主。

　　而國(guó)美商都項(xiàng)目作為國(guó)美地產(chǎn)的重中之重，分量巨大，要在短時(shí)間內(nèi)找到合適的接盤者并不容易。當(dāng)年3月，國(guó)美就開始與注冊(cè)資本金達(dá)21億元的中鐵置業(yè)進(jìn)行談判，但由于在“整體轉(zhuǎn)讓”還是“股權(quán)合作”的操作方式上存在分歧，2個(gè)月后談判失敗。

　　此后又有2家投行愿意以控股的方式來(lái)競(jìng)爭(zhēng)這一項(xiàng)目，給出的最高價(jià)格是60億元，因種種原因未果。

　　在此動(dòng)蕩背景下，國(guó)美的地產(chǎn)業(yè)和家電業(yè)遭遇完全不同的命運(yùn)，家電業(yè)有股市做資本平臺(tái)，數(shù)百家的連鎖店還牽扯到就業(yè)等敏感問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)得以平穩(wěn)過(guò)渡。而部分還停留在初期的地產(chǎn)業(yè)務(wù)受嚴(yán)重的沖擊。

　　2009年8月7日，香港證監(jiān)會(huì)正式公告，香港高等法院已經(jīng)發(fā)出臨時(shí)強(qiáng)制令，凍結(jié)國(guó)美電器控股有限公司前主席黃光裕、其妻杜鵑女士及2家公司的相關(guān)資產(chǎn)，涉及金額達(dá)16.55億港元。據(jù)悉，這是該會(huì)有史以來(lái)向法院申請(qǐng)凍結(jié)資產(chǎn)金額最高的一次。此時(shí)多家媒體指出，當(dāng)月底國(guó)美將以60億元的價(jià)格正式對(duì)外轉(zhuǎn)讓國(guó)美商都，并稱建筑商中建八局已經(jīng)在意向初定后，第二次進(jìn)入這座爛尾許久的建筑繼續(xù)施工。鵬潤(rùn)地產(chǎn)高層予以否認(rèn)，表示目前國(guó)美商都還未確定是否出讓，公司內(nèi)部對(duì)于出讓該項(xiàng)目還未形成統(tǒng)一意見。

　　2010年5月18日，黃光裕案一審宣判塵埃落定，北京市第二中級(jí)人民法院裁定，黃光裕犯非法經(jīng)營(yíng)罪、內(nèi)幕交易罪、單位行賄罪三罪并罰判處有期徒刑14年，并處罰金6億元，沒(méi)收個(gè)人財(cái)產(chǎn)2億元。此后9月7日，杜鵑被判處有期徒刑三年緩期三年執(zhí)行，并當(dāng)庭釋放。

　　此時(shí)，國(guó)美控制權(quán)之爭(zhēng)已經(jīng)開始，黃光裕為增持股份投入了巨額資金。資料顯示，8月底，黃光裕斥資近7億元增股，使持股總量增至35.98%。加上各項(xiàng)案件罰金、凍結(jié)金額，資金總量達(dá)數(shù)十億之多，為防備陳曉方面突然增持，甚至將手中40%股權(quán)質(zhì)押于金融公司籌資50億元。由此可見，黃氏家族對(duì)充足資金流的依賴可見一斑。

　　2010年10月，有媒體報(bào)道，國(guó)美商都將以40億元加5億元債務(wù)，打包出售。但隨后，黃光裕方面人士否認(rèn)了這一數(shù)據(jù)，“按總價(jià)100億元計(jì)算，每平方米價(jià)格僅1.8萬(wàn)元。按媒體報(bào)道的40億元加5億元債務(wù)的說(shuō)法，每平方米才8000元，根本不可能有這個(gè)價(jià)格”。

　　雖然黃光裕方面稱出售國(guó)美商都一直在計(jì)劃中，也不是因?yàn)槿卞X才急于出售。但業(yè)內(nèi)普遍分析認(rèn)為，2010年黃氏夫婦大量資金損耗使黃家的資金已經(jīng)非常緊張，而出售國(guó)美商都無(wú)疑最具“補(bǔ)血”價(jià)值。

　　當(dāng)月28日媒體的報(bào)道稱，紅星美凱龍正在接洽黃家，欲購(gòu)買國(guó)美商都，但國(guó)美方面未給予證實(shí)。12月底的消息顯示，此時(shí)國(guó)美商都的售價(jià)已增至100億元。

　　分析人士指出，黃光裕當(dāng)年的跑馬圈地為今天的壯士斷臂埋下了禍根，過(guò)分熱衷資本運(yùn)作、在二級(jí)市場(chǎng)套現(xiàn)的思路一開始就偏離了認(rèn)真做地產(chǎn)的跑道，國(guó)美商都先天不足的頑疾使其被迫出售在所難免。雖然其出售信息頻頻曝出，但是耗資巨大的并購(gòu)在當(dāng)年并未出現(xiàn)真正的買家。

　　海航并購(gòu)迷局

　　去年8月，有關(guān)國(guó)美商都出售的報(bào)道似乎被注入了雞血，其曲折求嫁的消息再次蔓延。消息稱，海航商業(yè)公司或許是支付60億元的闊綽買家，若成功收購(gòu)國(guó)美商都，有可能會(huì)成立單獨(dú)的項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)。

　　據(jù)海航集團(tuán)官方網(wǎng)站披露，海航商業(yè)公司注冊(cè)于2007年9月，以布局全國(guó)、區(qū)域領(lǐng)先、多業(yè)態(tài)發(fā)展為戰(zhàn)略方針，業(yè)務(wù)涵蓋實(shí)體（零售）商業(yè)、虛擬（網(wǎng)絡(luò)）商業(yè)、金融（投行）商業(yè)、物業(yè)（地產(chǎn)）商業(yè)。截至2011年6月底，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)175億元。

　　一位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，確實(shí)聽說(shuō)海航商業(yè)近來(lái)在“挖角”一些適合商業(yè)地產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)，有擴(kuò)張勢(shì)頭。

　　值得注意的是，本報(bào)記者在上市公司西安民生去年12月22日的公告中看到，為避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，控股股東海航商業(yè)控股有限公司和其母公司海航集團(tuán)分別出具承諾書，承諾未來(lái)商業(yè)百貨和超市業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)劃將以西安民生為主，將其作為未來(lái)整合海航商業(yè)控股及其控制的公司商業(yè)百貨和超市業(yè)務(wù)資源的唯一主體。

　　海航商業(yè)還表示，自2011年12月21日起3年內(nèi)，海航商業(yè)控股將把目前下屬的其他商業(yè)百貨業(yè)務(wù)注入西安民生，包括興正元、天津國(guó)際商場(chǎng)有限公司；并在5年內(nèi)把目前下屬的其他商業(yè)超市業(yè)務(wù)注入西安民生，包括上海海航家樂(lè)企業(yè)管理有限公司、北京海航家樂(lè)商業(yè)管理有限公司、廣東海航樂(lè)萬(wàn)家連鎖超市有限公司。

　　如果此次海航商業(yè)并購(gòu)國(guó)美商都成功，很可能也一并打包給西安民生經(jīng)營(yíng)。

　　對(duì)于海航商業(yè)來(lái)講，運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，資金是其先天的優(yōu)勢(shì)，但要盤活國(guó)美商都這樣的項(xiàng)目，需要更強(qiáng)大、專業(yè)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)。

　　無(wú)獨(dú)有偶。日前，又有媒體披露，國(guó)美商都項(xiàng)目已經(jīng)轉(zhuǎn)賣給海航置業(yè)公司，但盤活該項(xiàng)目的具體方案尚在醞釀之中。

　　海航置業(yè)公司成立于2007年5月，專注于房地產(chǎn)開發(fā)投資，公司擁有北京、天津、上海、廣州等十多家區(qū)域公司，截至目前，海航置業(yè)已開發(fā)完成近百個(gè)項(xiàng)目，土地開發(fā)面積達(dá)到1000萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。

　　在地產(chǎn)領(lǐng)域，海航置業(yè)的擴(kuò)張勢(shì)頭尤為強(qiáng)勁。2009年，海航置業(yè)在上海擊敗保利蘇寧成為上海地王，掀起航空業(yè)入主地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高潮。2010年，當(dāng)國(guó)內(nèi)多家房企因宏觀調(diào)控紛紛放慢發(fā)展速度時(shí)，海航置業(yè)卻依然高歌猛進(jìn)，拿地力度不減反增。

　　2012年1月9日上午，本報(bào)記者就并購(gòu)國(guó)美商都致電海航集團(tuán)，得到的答復(fù)是，在去年下半年，海航商業(yè)與海航置業(yè)同步并入集團(tuán)下屬海航實(shí)業(yè)。對(duì)于并購(gòu)國(guó)美商都事宜，海航方面人員稱并不知情。

　　1月10日，在國(guó)美商都城市綜合體項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，記者并未發(fā)現(xiàn)任何異樣，龐大的建筑群依舊矗立，其西南側(cè)的外墻裝飾部分工程尚未完工。東南正門不遠(yuǎn)處懸掛的“施工現(xiàn)場(chǎng)樓前50米禁止入內(nèi)”的條幅在寒風(fēng)中飄搖，一名保安正凝望著墻體上“南四環(huán)西路182號(hào)”的標(biāo)牌，不知在思考著什么。

　　據(jù)記者了解，作為上市企業(yè)的國(guó)美、海航“嫁娶”雙方對(duì)此事均未正式宣布，此次并購(gòu)事件愈發(fā)變得撲朔迷離。

　　國(guó)美商都將走向何方

　　此次并購(gòu)的接盤者無(wú)論是海航商業(yè)還是海航置業(yè)，也許能喚醒沉寂數(shù)年的國(guó)美商都，至于能否使其大放異彩，對(duì)海航來(lái)說(shuō)，將是一次嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡宇翔表示，國(guó)美商都此前的定位不僅給其帶來(lái)經(jīng)營(yíng)之痛，也為接盤者帶來(lái)較大的挑戰(zhàn)。國(guó)美商都是一個(gè)主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)成型的建筑，這就給接盤方調(diào)整帶來(lái)困難。比如，為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的最大化，操盤方會(huì)對(duì)動(dòng)線布局，但這對(duì)于主體成型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講比較困難。

　　國(guó)美商都雖緊鄰西南四環(huán)，但其周邊區(qū)域的商業(yè)氛圍還未形成，西側(cè)的總部基地是數(shù)百棟單純的企業(yè)辦公樓，對(duì)并不在這里居住的上班族來(lái)說(shuō)，商業(yè)消費(fèi)恐怕很難在此進(jìn)行。其北側(cè)較為成熟的怡海家園等幾個(gè)小區(qū)，雖有商業(yè)消費(fèi)潛力，但被高架的四環(huán)路阻隔。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，濃厚的商業(yè)氛圍不是一朝一夕能形成的，有的地方需要近十年時(shí)間，甚至更長(zhǎng)。2003年，總部基地建設(shè)至今，因其定位是企業(yè)總部，是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的集中，對(duì)于商業(yè)的影響遠(yuǎn)不及房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)，商業(yè)氛圍的形成關(guān)鍵是靠流動(dòng)的人口。

　　此外，國(guó)美商都附近已經(jīng)有一家規(guī)劃為20萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，周邊輻射區(qū)域內(nèi)鴻坤理想城內(nèi)有20余萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，宜家購(gòu)物中心體量也為20萬(wàn)平方米。加之國(guó)美商都50萬(wàn)平方米的體量，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套面積已經(jīng)超過(guò)百萬(wàn)平方米，勢(shì)必會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)。更何況，要盤活國(guó)美商都這樣的項(xiàng)目，需要強(qiáng)大專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，以目前海航的實(shí)力而言，恐難達(dá)到。

　　有媒體在報(bào)道時(shí)指出，四處出擊的海航資金鏈并不寬裕，甚至可以稱得上十分緊張。海航集團(tuán)的戰(zhàn)略就是先做大再做強(qiáng)，產(chǎn)融結(jié)合，“短、平、快”發(fā)展，收購(gòu)現(xiàn)有的物業(yè)比較省事，資金越是不寬裕，越需要通過(guò)頻繁的交易來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)，海航已經(jīng)形成了“高負(fù)債率”運(yùn)轉(zhuǎn)模式。

　　對(duì)于海航四處收購(gòu)的行為，另有業(yè)內(nèi)人士分析，海航以金融平臺(tái)做依托，四處找項(xiàng)目，進(jìn)行并購(gòu)、整合、拓展，或做品牌輸出，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)溢價(jià)，做大市值。最終實(shí)現(xiàn)綜合性上市，從而獲利。

　　對(duì)于國(guó)美商都來(lái)說(shuō)，海航并購(gòu)后若想長(zhǎng)期持有，務(wù)必等到其成熟發(fā)酵，若作為資本運(yùn)作的籌碼，更應(yīng)重視短期內(nèi)的物業(yè)差價(jià)。從海航慣有的作風(fēng)看，很有可能對(duì)國(guó)美商都進(jìn)行資本運(yùn)作。

　　寒冬即將過(guò)去，國(guó)美商都的春天還遠(yuǎn)嗎？
　　（來(lái)源：中華建筑報(bào)　記者：李葆華）