商業(yè)地產(chǎn)如今發(fā)展勢頭正旺，多數(shù)轉(zhuǎn)型“上癮”的開發(fā)商只顧義無反顧地扎進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)、進(jìn)軍二三線城市，已然忘卻自身是否制定了科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌l(fā)展戰(zhàn)略、是否對當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行了周密調(diào)研考察、項目定位又是否符合市場現(xiàn)狀……由此在住宅之外的另一處生存空間，再次拉響了“防空警報”。

　　針對這一現(xiàn)狀，記者采訪了數(shù)位業(yè)內(nèi)專家，希望他們的建議能為眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供些許參考。

　　“受惠”住宅調(diào)控 商業(yè)地產(chǎn)“紅翻天”

　　伴隨住宅市場的深度調(diào)控，目前房企普遍面臨經(jīng)營轉(zhuǎn)型、破解資金壓力等問題。

　　根據(jù)WIND資訊統(tǒng)計的A股市場20家房企年中報，截至2011年6月30日，這20家房企的存貨共計3177.64億元，同比去年的2171.95億元增長了46.30%，環(huán)比今年一季度的2843.42億元增長了11.75%。企業(yè)住宅銷售遭遇到前所未有的壓力。與此同時，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，城市化的不斷推進(jìn)，大批金融、服務(wù)、制造類企業(yè)入駐，增加了寫字樓租賃市場剛性需求，商業(yè)地產(chǎn)有了快速發(fā)展的原動力。

　　商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，特別是稀缺地段的商業(yè)價值逐漸被挖掘，商業(yè)類地塊受關(guān)注程度明顯增加。據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》顯示，2010年，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達(dá)到5598億元、1806億元，分別增長34.2%和31.2%；相應(yīng)的銷售額分別達(dá)到5354億元、2149億元，分別增長46.3%和31.2%。以北京為例，今年上半年已經(jīng)簽約的商業(yè)類地塊合計為21塊，提供的建筑面積為339萬平方米，總出讓金為174.38億元，不論是數(shù)量還是面積上都全面超過了住宅地塊。

　　中原地產(chǎn)發(fā)布的報告顯示，作為中國經(jīng)濟(jì)晴雨表之一的甲級寫字樓指數(shù)在2011 年上半年出現(xiàn)了明顯的上漲，北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州甲級寫字樓租金的累計漲幅分別為 17%、2%、11%、19%、3%、4%，呈現(xiàn)全面上漲態(tài)勢。今年上半年金融街一些寫字樓租金上漲了50%，目前北京租金最高的寫字樓已突破1000元/月/平方米關(guān)口。

　　市場人士分析，在調(diào)控影響下，城市住宅開發(fā)的限制越來越多，利潤率也將逐步走低，很多開發(fā)商已不再盲目看多；而商業(yè)地產(chǎn)在新一輪城市化進(jìn)程中的發(fā)展機遇則與日俱增。這既有政策調(diào)控的壓力，又有“價值洼地”的吸引。房地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，似乎成為水到渠成的事情。“區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長較快、產(chǎn)業(yè)聚集和人口集中較強的二三線城市，新商圈的培育還有很大的空間；今后，會有更多的地產(chǎn)商涉足商業(yè)的開發(fā)。”有關(guān)人士表示。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計，超過千億元的投資客的熱錢已經(jīng)離開了住宅的炒賣市場。然而，當(dāng)越來越多房地產(chǎn)商蜂擁般沖向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域時，對“過熱”的冷思考也便順理成章。直到目前為止，國內(nèi)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)方面的產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃引導(dǎo)以及預(yù)警機制幾乎是一片空白，如何引導(dǎo)其有序、健康發(fā)展還是個問題。對此，業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，過度開發(fā)商鋪和投資都有可能形成泡沫，如果引導(dǎo)不善，商業(yè)地產(chǎn)則難免會步住宅地產(chǎn)后塵。

　　動機各異 誰能分享市場蛋糕？

　　在住宅市場遇冷之際，商業(yè)地產(chǎn)一定程度上成為開發(fā)商的“避風(fēng)港”，而經(jīng)過多年積累，一線開發(fā)商也具備了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的實力。如今，保利、世茂、娃哈哈、雅戈爾等眾多曾經(jīng)以住宅開發(fā)為主的企業(yè)毫不猶豫地試水商業(yè)地產(chǎn)，招商、金地、富力等也高調(diào)宣布，未來將不斷擴(kuò)大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入，以期在火爆的商業(yè)地產(chǎn)市場分一杯羹。萬科更是發(fā)布了包括購物中心“萬科廣場”、寫字樓“萬科大廈”、社區(qū)商業(yè)“萬科紅”三大商業(yè)產(chǎn)品，系統(tǒng)描述了其進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的愿景。

　　與外資和民間資本在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的活躍相比，大型品牌開發(fā)商的舉措則更具實質(zhì)性意義�？梢哉f，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為各大房企的“集體動作”，但似乎動機各異。在北京漢博商業(yè)投資管理有限公司副總裁李亞明看來，現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，大致可分為以下四種：

　　第一類是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這類傳統(tǒng)住宅開發(fā)商的發(fā)展軌跡無非就是買地、建設(shè)、賣產(chǎn)品，收錢之后再買地、建設(shè)、賣產(chǎn)品。其中的動機和出發(fā)點也不同，有些企業(yè)主動轉(zhuǎn)型，認(rèn)為未來十年是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，沒有商業(yè)地產(chǎn)就沒有未來，為了平衡企業(yè)風(fēng)險，不再把所有的雞蛋放到一個籃子里。也有些企業(yè)則多少出于被動，被動改變產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)和盈利模式，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，從而尋找新的利潤增長點。甚至還有些企業(yè)是利用商業(yè)地產(chǎn)做住宅地產(chǎn)的開發(fā)，這也是開發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)的一大特點。

　　第二類是傳統(tǒng)的零售商，比如家樂福、沃爾瑪、歐尚等企業(yè)，先后都成立了房地產(chǎn)開發(fā)公司，包括東部沿海做服裝的企業(yè)，都開始轉(zhuǎn)向做商業(yè)地產(chǎn)，原來在主業(yè)有一定所長的現(xiàn)在都在紛紛轉(zhuǎn)型。

　　第三類是金融、資本領(lǐng)域的企業(yè)，現(xiàn)在這類企業(yè)也開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。這類企業(yè)一般通過入股項目、整體收購有穩(wěn)定現(xiàn)金流物業(yè)，來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持有。

　　此外還有一類是，之前跟商業(yè)地產(chǎn)毫無關(guān)聯(lián)的企業(yè)盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，從而出現(xiàn)很熱鬧的轉(zhuǎn)型局面。

　　在這么多企業(yè)內(nèi)，包含著國企、央企、合資公司、民企，雖然這么多企業(yè)都進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，但是他們的地位、資金實力、人脈關(guān)系、對政府政策的解讀等都不在一個起跑線上，手頭掌握的資源肯定不匹配。因此，商業(yè)地產(chǎn)新老混戰(zhàn)，看似百家爭鳴，背后卻潛藏著巨大的競爭。

　　眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)投資大，回報周期長，做好商業(yè)地產(chǎn)必須要有一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈和戰(zhàn)略規(guī)劃。比起住宅，商業(yè)地產(chǎn)具有更復(fù)雜、更專業(yè)的特點，其產(chǎn)品本身屬性特點決定了并不適合游資進(jìn)行短暫炒作。大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示，很多企業(yè)低估了做商業(yè)地產(chǎn)的難度，商業(yè)地產(chǎn)不僅需要設(shè)計、建造，更需要管理，其真正收益就體現(xiàn)在管理運營方面，如果運營不當(dāng)，商業(yè)模式很難建立起來。

　　在接受本刊記者采訪時，商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)跟住宅開發(fā)相比有很多不同。首先，開發(fā)住宅地產(chǎn)容易復(fù)制，多采用標(biāo)準(zhǔn)化流程，但商業(yè)地產(chǎn)則是不同的經(jīng)營主體，對物業(yè)選址、內(nèi)部結(jié)構(gòu)的要求都不盡相同，所以做商業(yè)地產(chǎn)時，必須對客戶、商家的需求有充分的了解，事先要跟商家進(jìn)行直接的溝通；另外，開發(fā)住宅地產(chǎn)特點在于快捷，建設(shè)到一定程度很快就能銷售，取得回款。而商業(yè)地產(chǎn)往往是經(jīng)營后才能獲得經(jīng)營性的收益，回款時間較慢，這對開發(fā)商的資金要求較高，這些都需要在事先做好充分的估計，再決定是否真的適合轉(zhuǎn)型去做商業(yè)地產(chǎn)�？梢哉f，并非所有的企業(yè)都適合轉(zhuǎn)型去做商業(yè)地產(chǎn)。

　　北京天安偉業(yè)商業(yè)管理咨詢有限公司常務(wù)副總羅斌告訴記者：“轉(zhuǎn)型做商業(yè)物業(yè)的房企需要在觀念上進(jìn)行調(diào)整。開發(fā)住宅地產(chǎn)只需要銷售70%的房子，資金就能達(dá)到平衡點，有時甚至只需要銷售到50-60%。但是商業(yè)物業(yè)不同，商業(yè)不可能全部賣掉，同時還需對手上持有的主力店或次主力店進(jìn)行管理，這是很多房企比較頭疼的地方。”

　　那么，在眾多的企業(yè)中，到底誰能分享到商業(yè)地產(chǎn)的蛋糕呢？

　　刀尖上跳舞 或面臨風(fēng)險？

　　“住宅與商業(yè)開發(fā)，二者之間利益參與者不盡相同。如果我們把它當(dāng)成一個生意來看，成功的生意有一個前提條件叫參與者共贏，參與者按照一定的比例分得利益。從住宅開發(fā)整個鏈條來看，涉及政府、銀行、買家，假設(shè)開發(fā)企業(yè)是一個中間人，它只需要圍繞這三個主體設(shè)計一個利益分配方式，滿足這三個主體就可以了。但是商業(yè)開發(fā)的難度比住宅開發(fā)增加一倍。”在接受本刊記者采訪時，譽翔安房地產(chǎn)咨詢有限公司董事長王珂告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要六方共贏而非住宅的三方共贏，即還需要增加三方——機構(gòu)投資者、大宗買家、零散買家。在這利益博弈的六方共贏中，除了最后末端的零散買家即消費者相對弱勢一點，其他五方都處于對等位置。

　　因此，從這個意義上來講，王珂把商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中有效配置資源和協(xié)調(diào)考慮各方利益比喻成“刀尖上的舞蹈”，這絕對是個技術(shù)活。因此，王珂認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要遵行、尊重并徹底執(zhí)行市場規(guī)律。

　　一般來說，在北上廣深等大城市從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)大多具有融資能力，包括境內(nèi)和境外上市的大公司，他們有一批專業(yè)的團(tuán)隊和把握市場模式和運作模式的團(tuán)隊，而中小企業(yè)的資本條件還不足以抵御風(fēng)險，在市場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商管理方面缺乏成熟的經(jīng)驗。

　　除資本外，這種能力還表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的人才匱乏方面。“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)人才相當(dāng)匱乏，但是市場上可以選擇的人確實不多。大家頻頻采用高薪挖人，而新人的成長肯定跟不上商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度。與此同時，而商業(yè)地產(chǎn)是一個非常復(fù)雜的過程，涉及投資人、運營商、零售合作伙伴、商家、消費者等多方面的關(guān)系，如果想實現(xiàn)一個好的商業(yè)項目，包括選址、建筑策劃、招商、運營、后續(xù)持續(xù)調(diào)整，整個大的鏈條需要專業(yè)團(tuán)隊的整合。”二十一世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)公司總經(jīng)理蔡宇翔表示。

　　事實上，對于想轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的中小企業(yè)來說，至少面臨兩大風(fēng)險：

　　一是資金鏈風(fēng)險。做商業(yè)地產(chǎn)和做住宅的本質(zhì)區(qū)別在于現(xiàn)金回流方式的不同，這一點在缺少房地產(chǎn)信托基金的內(nèi)地市場尤為重要。由于沒有下游資本市場的支持，國內(nèi)絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)在變現(xiàn)這一環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)斷裂，而開發(fā)商都是高杠桿經(jīng)營，一旦資金大量沉淀到不動產(chǎn)上，就會對整個公司的現(xiàn)金流構(gòu)成壓力。

　　二是成本運營風(fēng)險。之前，銀監(jiān)會主席劉明康公開表示，加強對商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個人消費等非住房類貸款的監(jiān)測，并首次提出“銀行對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭”。這也就要求企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時，其開發(fā)成本、開發(fā)水平和資金能力要求更高。

　　此外，對投資者而言，商業(yè)地產(chǎn)投資回報率偏低，這也意味著投資風(fēng)險在增加。據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測，今年以來，深圳、廣州、成都、杭州這四個城市的甲級寫字樓租金回報率出現(xiàn)明顯分化，其中深圳由于寫字樓價格的上漲明顯快于租金的漲幅，目前租金回報率已下降到4.3%；杭州甲級寫字樓租金漲幅雖然明顯快于價格漲幅，但是由于其前期的價格偏高，回報率依然僅有4.3%。對此，相關(guān)地產(chǎn)研究人士表示，3%的回報率基本是底線，如果觸及這個底線，投資的風(fēng)險就會出現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，如果不出太大的意外，中國市場將來會出現(xiàn)一批倒閉的企業(yè)，那個時候，外資企業(yè)或者是成熟的企業(yè)進(jìn)行并購都是有可能發(fā)生的事。

　　缺乏行業(yè)引導(dǎo) 堅持就是未來？

　　然而，從整個國家到某個城市，商業(yè)地產(chǎn)的供給量是多少，需求量是多少，還有多少缺口，這些問題還沒有一個權(quán)威政府部門的統(tǒng)計發(fā)布，更多的是咨詢機構(gòu)的統(tǒng)計，但多少都有其立場和利益。與此同時，在什么地方適合投資、哪些地方不太適合，也缺乏一個引導(dǎo)；投資到什么時候才算是一個警戒點，也沒有一個預(yù)警系統(tǒng)。

　　從規(guī)劃引導(dǎo)來看，單是《商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條列》這樣一部唯一的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的指導(dǎo)性法規(guī)，討論了若干年仍未頒布。這也造成了目前還是依據(jù)人口分布和地理半徑兩個指標(biāo)來規(guī)劃商業(yè)網(wǎng)點，對城市商業(yè)空間布局和網(wǎng)點空間布局等幾乎沒有現(xiàn)成的條例和理論體系作為支撐。各地商業(yè)網(wǎng)點布局完全是“見縫插針”式的布點，不僅增加了道路交通和城市管理的壓力，也破壞了城市的宜居性，增加了網(wǎng)點的運營成本。

　　可以說，產(chǎn)業(yè)政策指導(dǎo)、規(guī)劃引導(dǎo)是商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的一對“隱形的翅膀”，沒有了這對“翅膀”，商業(yè)地產(chǎn)便難以步入正常軌道，得到長足的發(fā)展。而目前，這兩者都明顯缺位。

　　“在商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，我們會碰到什么問題，目前都是未知數(shù)，但是我覺得第一個問題是行業(yè)本身還不夠成熟。”有關(guān)專家認(rèn)為，國家對發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)還沒有一個指導(dǎo)性的文件，這既為發(fā)展提供了探索的空間，但同時又帶來許多不確定性，尤其是廣大的三四線城市，仍不可趨之若鶩，頭腦發(fā)熱，盲目跟進(jìn)。

　　眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)首先要依托于第三產(chǎn)業(yè)。但是諸多二三線城市第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)，因此欠缺“骨架”支撐。例如星河灣在城市開發(fā)“城中城”的概念，這是個特別好的嘗試。但它尤其要注意的是，商業(yè)成熟基于城市化進(jìn)程中長時間的發(fā)展累積才可以實現(xiàn)。城市發(fā)展的基礎(chǔ)如果與商業(yè)地產(chǎn)之間不相匹配而出現(xiàn)中空，就會為城市發(fā)展埋下不良“種子”，而商業(yè)地產(chǎn)也會因為缺乏土壤難以生根開花。“可以形象地講，如果成功的商業(yè)地產(chǎn)是姚明，但如果把姚明放在縣級籃球隊，一不小心就是驢唇不對馬嘴。”王珂如是說。

　　從這個意義上來講，商業(yè)地產(chǎn)的簡單復(fù)制是非常有風(fēng)險的。因為每個城市、地段、消費習(xí)慣都不一樣，大部分商業(yè)都很難復(fù)制，所以開發(fā)商業(yè)項目需要根據(jù)本地的特點來考慮。

　　那三四線城市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)還有沒有未來呢？對此，在接受記者采訪時，羅斌告訴記者，未來的三四線城市仍有很大的發(fā)展空間。從大的宏觀背景分析，改革開放以來，很多教育水平相對較低的三四線城市年輕人來到一、二線城市打工，如今這部分人群已人到中年，并先后返鄉(xiāng)。他們見過世面，但娛樂方式相對簡單，同時也不像一線城市人群那樣忙碌，娛樂休閑時間較多，也有時間對各大商場進(jìn)行對比，因此這部分人群對商業(yè)物業(yè)的需求非常大。

　　“有一個客觀事實是，我們不能僅僅通過商業(yè)運營的損益來看待商業(yè)項目的未來。商業(yè)項目只要能正常運營，熱鬧開門，隨著中國整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民幣估值的提升，商業(yè)項目就可以分享到整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，這也是為何90年代一些百貨商場活下來的原因。損益這塊可能沒賺錢，還可能是負(fù)數(shù)，但是資產(chǎn)估值上升后，整體也是盈利的，這對于商業(yè)企業(yè)而言非常關(guān)鍵。”因此，羅斌建議從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)的開發(fā)商，在5年、10年內(nèi)只要熱熱鬧鬧營業(yè)著，不缺現(xiàn)金流，就需要堅持下去。
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