攝影 時寬兵 洪兵
◆有人叫好，認為打造浙中商業(yè)購物中心正需要大體量商業(yè)項目
◆也有人擔(dān)心，上百萬平方米的商業(yè)面積需要多少購買力來支撐
世貿(mào)中心、浙中Mall、萬達廣場、永盛購物廣場、帝壹街、華源·印象城……2012年起，金華迎來史上最大規(guī)模的商業(yè)版圖擴張。一個個大型商業(yè)中心、購物中心、商業(yè)街，甚至是航母級的城市綜合體，或已建成、或在建設(shè)、或在選址規(guī)劃，金華商業(yè)規(guī)模正處在“噴發(fā)”的前夜。
就建筑體量而言，金華這輪商業(yè)地產(chǎn)的擴張規(guī)模將達到上百萬平方米。市商務(wù)局提供的數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)現(xiàn)有商業(yè)營業(yè)面積近百萬平方米。據(jù)此推算，未來幾年金華商業(yè)面積至少再翻一番。
金華商業(yè)史上最大規(guī)模的擴張期正在到來�；蛟S再過若干年，“大金華、大商業(yè)”的格局形成之時，我們才能更深刻地審視和評判這輪擴張。
大型商業(yè)項目群雄并起
仔細審視一下這輪商業(yè)地產(chǎn)擴張，可謂你追我趕、群雄并起。從市區(qū)江北到江南、從城西到城東，驚人的擴張速度不能不讓人發(fā)出“這世界變化快”的感慨。
在市區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中心西市街，總建筑面積約7萬平方米的永盛購物廣場建設(shè)已近尾聲，雄姿初現(xiàn)。有消息說，開發(fā)商永盛集團正在與外商接觸洽談，有意整體出租。如果最終能達成協(xié)議，繼第一百貨、銀泰百貨兩大龍頭后，西市街又將新增一個外資背景的購物中心。
西市街的看點并不止于此。目前，在西市街南段，御江帝景的商業(yè)配套項目———帝壹街商業(yè)街已經(jīng)掛出招商橫幅，商業(yè)體量在5萬平方米左右。該項目如果建成營運，西市街南段商業(yè)冷寂的格局將因此改變。隨著北段商業(yè)向南延伸、南北貫通，西市街將成為一條完整的商業(yè)街區(qū)。
在市區(qū)江南商業(yè)中心，蘭溪街商業(yè)步行街去年9月開街后，商業(yè)氛圍更加濃厚。目前蘭溪街上面積逾20萬平方米的世貿(mào)中心已基本建成，盡管因種種原因推遲開業(yè)，但啟動運營也是遲早的事情。這一規(guī)模龐大的商業(yè)體加盟，勢必鞏固和增強江南商業(yè)中心的地位。
我們再將視線轉(zhuǎn)向城西，一個建筑面積50萬平方米的城市綜合體———婺州城市廣場已在婺城新城區(qū)拔地而起。其中，浙中Mall一期占地123畝的核心商業(yè)街項目已經(jīng)結(jié)頂，各招商項目已經(jīng)啟動，不少商家已簽訂意向書，金華婺城商業(yè)副中心讓人滿懷憧憬。
精彩篇章還在后頭。去年11月，金華萬達廣場項目簽約儀式在北京舉行。作為中國商業(yè)地產(chǎn)的先行者和領(lǐng)軍者，“一座萬達廣場、一個城市中心”已成為一個響亮的口號和品牌。政府已明確表示，希望把萬達廣場打造成金華商業(yè)新中心、城市新地標(biāo)。
局部的一些熱點也在孕育中。新都會正東面的華源·印象城正在大興土木，這里有5萬平方米左右的商業(yè)面積，最大的亮點是引進了來自臺灣的零售業(yè)巨頭———大潤發(fā)。而在五百灘，除了規(guī)劃建設(shè)中的五星級酒店，其商業(yè)部分同樣令人期待。
金華已成商家必爭之地
百萬平方米的商業(yè)項目似乎在一夜之間冒出，金華儼然成了一個商業(yè)項目大工地。其實，這并不奇怪，因為金華有足夠的優(yōu)勢，吸引投資商前來發(fā)展大商業(yè)。
三四年前，銀泰百貨實施“密布浙江”戰(zhàn)略，浙中“雙城四店”可謂其得意之筆。其中，在金華市區(qū)就不惜重金布下三店，位于西市街的銀泰天地旗艦店從拿地到開業(yè)僅用了兩年左右時間，氣勢逼人。
為何如此看重金華？銀泰有關(guān)負責(zé)人認為，除了杭甬溫三大支點，金華是控制浙中西部地區(qū)的第4大支點，“占據(jù)了金華，就等于拿下了浙中市場的制高點，同時金華還是輻射浙西南區(qū)域的重要跳板和橋頭堡。” 2010年底，銀泰將浙中、浙南區(qū)域合并，組建新的浙中南區(qū)域。浙中南區(qū)總經(jīng)理樓宏炯坦言：“獨特的地理位置決定了金華是商家必爭之地。”
2009年世紀(jì)聯(lián)華“落子”金華雙龍南街，當(dāng)時的市場調(diào)研部經(jīng)理也有同樣一番見解：“放眼浙中，已挑不出一座像金華這樣以零售業(yè)見長并對周邊購買力形成集聚效應(yīng)的城市。”
有商業(yè)投資商打了一個比方：“來金華投資商業(yè)就像談戀愛，第一印象不錯，慢慢接觸發(fā)現(xiàn)更有味道。”第一印象指的是金華先天的戰(zhàn)略位置優(yōu)勢，味道則來自于政府極力營造的濃厚商業(yè)氛圍和城市商業(yè)競爭力。
早在2008年底，市委、市政府就明確提出，要用5年左右時間打造浙中商業(yè)購物中心。為進一步改善金華商業(yè)投資環(huán)境，政府設(shè)立服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金，加大政策支持力度。尤其自2009年上半年以來，通過連續(xù)6屆浙中購物節(jié)的舉辦，商貿(mào)業(yè)的知名度和影響力達到了一個頂峰。省商務(wù)廳還借鑒金華經(jīng)驗，舉辦了浙江金秋購物節(jié)。近年來，金華多次被評為“中國商業(yè)地產(chǎn)投資最優(yōu)城市”、“中國大陸最適宜發(fā)展物流城市”、“中國投資環(huán)境百佳城市”。
尤其是被確定為省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展綜合配套改革試點城市以來，大型商業(yè)連鎖、各種國內(nèi)外知名品牌紛紛加速搶灘金華，節(jié)假日外來購物比例達到50%以上。2011年1～11月，金華市區(qū)社會消費品零售總額240.58億元，增長19.9%，增速穩(wěn)居全市首位。
購買力支撐從何而來
目前，市區(qū)各重要區(qū)塊幾乎都有大型商業(yè)項目在建。有人叫好，認為浙中商業(yè)購物中心正處于影響力凸顯的關(guān)鍵時期，僅靠現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模，增長和提升空間有限，下一步正需要大體量的商業(yè)項目來支撐。也有人擔(dān)心，上百萬平方米的商業(yè)面積需要多少購買力來支撐？會不會導(dǎo)致商業(yè)面積過剩，造成商品和服務(wù)滯銷？
記者采訪了一些商家和主管部門。正方的觀點認為，金華發(fā)展大型商業(yè)是必須的，現(xiàn)在非常尷尬的是一些大型連鎖品牌來金華后，找不到一個合適的經(jīng)營場地，進金時間表不得不一推再推。另一方面，金華定位于浙中商業(yè)購物中心，作為購物主力的百貨商場目前只有第一百貨和銀泰百貨兩家。與杭寧溫相比，百貨業(yè)態(tài)是不是可以再豐富一些？
支持正方觀點的還強調(diào)一點，新增的百萬平方米商業(yè)面積并非純商業(yè)，像世貿(mào)中心、婺州城市廣場這樣的城市綜合體更著重于娛樂、休閑、餐飲等一站式消費配套，如賓館、影院、娛樂城、購物內(nèi)街、銀行、咖啡吧等各方面的消費業(yè)態(tài)。
縱觀金華10多年的商業(yè)發(fā)展軌跡，零售商業(yè)已從第一代的單店、第二代的組合購物中心，發(fā)展到第三代的城市綜合體。城市綜合體的出現(xiàn)，既能有效避免商業(yè)同質(zhì)化競爭，又能將城市服務(wù)業(yè)競爭優(yōu)勢提升到一個新高度，最大限度地集聚人氣、挖掘內(nèi)需。
“金華商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展太多太快，遠遠超過了購買力的增長速度，有一哄而上的苗頭。”反方的觀點認為，如果商業(yè)地產(chǎn)再大干快上，必將會對購買力形成透支。“像樂購?fù)顺鼋鹑A，雖然有種種解釋和說法，但經(jīng)營狀況達不到總部預(yù)期肯定是一條，包括像前幾年冠達商廈、中洋超市的退出，商業(yè)并非是外界想象的那么好做。”有業(yè)內(nèi)資深人士說。商務(wù)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前金華市區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點面積每年持續(xù)上升，社會消費品零售總額也在同步增長，但每平方米銷售額卻在下降，商家的利潤率也在下降，如果不顧現(xiàn)實盲目擴張，支撐點又在哪里？
近年來，金華打造“浙中購物”品牌，吸引外來消費，做大蛋糕，可謂是卓有成效。但是，應(yīng)看到我們周邊也在大力發(fā)展商業(yè)，像第一百貨正在籌建義烏店，銀泰百貨繼義烏伊美店后還在義烏物色場地，有意開第二家店。另一方面，現(xiàn)在搞商業(yè)項目的大多是地產(chǎn)商，而非商業(yè)發(fā)展商，考慮更多的是蓋房子賣店鋪，對商業(yè)項目的規(guī)劃和培育不如商業(yè)發(fā)展商更有前瞻性。
市商務(wù)局有關(guān)人士表示，隨著金華城市購物品牌影響力的彰顯，商業(yè)基礎(chǔ)配套確實需要加快發(fā)展步伐。發(fā)展可以適度超前，但應(yīng)該在“統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局、找準(zhǔn)定位”的前提下發(fā)展，與城市經(jīng)濟發(fā)展、消費購買力增長水平保持同步。同時，還應(yīng)繼續(xù)大力培育客源市場，挖掘新的消費增長點。
（來源：金華日報 記者：徐朝暉）
