復(fù)星PK證大 SOHO沉默，綠城圍觀
摘要：割肉，已是調(diào)控以來“地王們”近乎無奈而又不得不做出的選擇。然而沒想到的是，原本以為塵埃落定的割肉卻引來大鱷的爭食，讓這場奪肉事件迅速升溫。
地王割肉交易中，SOHO中國、綠城中國以及上海證大三方共贏，只有復(fù)星表達(dá)不滿。
誰也沒想到，2011年的歲末竟會如此收場———在這一年的最后3天里，一場關(guān)于上海外灘地王的爭奪與糾紛開始上演：12月29日，SOHO中國宣布已經(jīng)與上海證大下屬子公司、綠城中國下屬子公司簽訂協(xié)議，以40億元間接收購上海海之門房地產(chǎn)有限公司50%的股權(quán)，進(jìn)而收購上海外灘8- 1地塊50%的權(quán)益；次日，復(fù)星國際發(fā)布公告，稱該項(xiàng)交易或侵犯復(fù)星權(quán)益；同日，上海證大發(fā)表聲明，稱復(fù)星國際關(guān)于外灘地王“優(yōu)先認(rèn)購權(quán)”的公告并不屬實(shí)，再次強(qiáng)調(diào)SO HO中國將間接擁有上海外灘8- 1地塊50%權(quán)益。
割肉，已是調(diào)控以來“地王們”近乎無奈而又不得不做出的選擇。然而沒想到的是，原本以為塵埃落定的割肉卻引來大鱷的爭食，讓這場奪肉事件迅速升溫。外灘地王股權(quán)是否還會生變？各占50%股權(quán)的SO HO和復(fù)星將把地王項(xiàng)目帶向何方？昔日聯(lián)合拿地的兄弟而今鬩墻，這對行業(yè)抱團(tuán)拿地的新趨勢又將產(chǎn)生怎樣的影響？
“驚訝”的復(fù)星
2011年12月29日，正在捷克首都布拉格度假的潘石屹給地產(chǎn)界扔下炸彈，跨洋高調(diào)宣稱計(jì)劃間接收購?fù)鉃﹪H金融服務(wù)中心(8-1地塊)50%股權(quán)，2010年出價(jià)92.2億元、竭盡全力奪得該地王的證大戴志康選擇退出。同日，綠城中國亦宣布，將其持有的外灘8-1地塊的10%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給SO H O中國，獲得10.4億元對價(jià)。
不料，這卻成為一場大鱷們之間唇槍舌戰(zhàn)的開幕。12月30日，復(fù)星國際發(fā)布公告稱，復(fù)星董事會已注意到SO H O中國公告及綠城公告之內(nèi)容，并對上述兩家公司公告中所述的有關(guān)建議安排感到驚訝。復(fù)星認(rèn)為，復(fù)星在該項(xiàng)建議交易中擁有優(yōu)先認(rèn)購權(quán)。若該等權(quán)益無法得到保障，復(fù)星將采取一切合適之法律手段維護(hù)自身權(quán)益。
作為外灘地王最大的權(quán)益擁有者，復(fù)星表達(dá)出強(qiáng)烈的抗議不難理解。2010年2月1日，經(jīng)過評標(biāo)加16輪的現(xiàn)場競價(jià)，戴志康領(lǐng)銜的上海證大置業(yè)以92.2億元的報(bào)價(jià)競得了外灘國際金融服務(wù)中心地塊，由于該地塊的成交價(jià)接近百億，一舉刷新了上�？們r(jià)地王紀(jì)錄。2010年4月底，復(fù)星旗下復(fù)地集團(tuán)發(fā)布公告稱，上海證大與復(fù)地集團(tuán)、杭州綠城置業(yè)及上海磐石投資管理有限公司將共同成立合資公司，四方股權(quán)比例分別為50%、30%、10%和10%。待合資公司成立后，四方向合資公司提供貸款分別為10億元、25.72億元、8.58億元和1.873億元。2011年11月2日，上海證大發(fā)布公告稱，其子公司上海證大置業(yè)擬將上海證大外灘國際金融服務(wù)中心置業(yè)有限公司作價(jià)不超過95.7億元出售給上海海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司，后者分別由上海證大、浙江復(fù)星、綠城及磐石擁有35%、50%、10%和5%的權(quán)益。
從30%到50%，顯示出復(fù)星對外灘地王的決心。南都記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，按照95 .7億的總價(jià)計(jì)算，復(fù)星為此要支付47.85億的對價(jià)。而作為2個(gè)月后的黑馬，根據(jù)多方的公告，同樣獲得50%權(quán)益的SO H O中國僅需支付40億的對價(jià)。這讓11月份的新晉大股東復(fù)星情何以堪？
面對復(fù)星的抗議，上海證大回應(yīng)稱，公司認(rèn)為該建議資產(chǎn)處置的商業(yè)條款已經(jīng)考慮了其他與本公司接觸欲購買該建議資產(chǎn)處置項(xiàng)下權(quán)益的意向買家(包括復(fù)星國際有限公司)所給予的商業(yè)條件，并且該建議資產(chǎn)處置的商業(yè)條款符合股東的最大利益。
沉默的SOHO和輕松的綠城
對于復(fù)星的驚訝，有知情人士簡而言之稱，“之前復(fù)星給的價(jià)低了，證大決定賣給SO H O之后，復(fù)星又沖出來了。”
事實(shí)上，無論是當(dāng)初上海證大“蛇吞象”也要拿下外灘地王，還是后來上海證大、復(fù)星國際、綠城中國、磐石抱團(tuán)支付地款，以及而今的復(fù)星國際與各方對是次股權(quán)交易的唇槍舌戰(zhàn)，無一不證明一點(diǎn)：盡管調(diào)控嚴(yán)
厲，但作為商業(yè)用地的外灘地王依然奇貨可居。資料顯示，外灘國際金融中心(8-1)地塊位于上海豫園與十六鋪之間的黃浦區(qū)外灘，總占地面積為45471.9平方米，計(jì)劃中的地上總建筑面積約27萬平方米，另有10萬平方米之地下面積。
在12月29日與媒體舉行的越洋電話會議上，對于2012年的房地產(chǎn)市場，潘石屹表示不看好住宅用地市場，限購政策持續(xù)及2012年可能出臺的房產(chǎn)稅對于住宅市場將造成雙重打擊。但商業(yè)地產(chǎn)的基本面沒有變化，去年下半年以來，寫字樓租金仍在大幅上漲，特別是北京和上海繁華地段的寫字樓和商業(yè)用地將繼續(xù)被看好。
但在復(fù)星國際表態(tài)后，此前一向高調(diào)的潘石屹卻選擇了沉默。SO H O中國執(zhí)行總裁閆巖對媒體稱，上海證大關(guān)于此事的公告是該事件的最佳解釋。一位業(yè)內(nèi)人士如此評價(jià)SO H O的是次收購：“從長遠(yuǎn)來看，拿下曝光率極高的外灘8-1地塊有利于豐富SO H O中國在上海的項(xiàng)目投資的戰(zhàn)略布局，尤其是在上海國際金融中心建設(shè)的大背景下，拿下這個(gè)項(xiàng)目無疑增加了SO H O中國長期性持有型物業(yè)比例，也為其獲得穩(wěn)定性的經(jīng)營性收入打下基礎(chǔ)。”
“SO H O是幾個(gè)潛在買家中出價(jià)最高的。”綠城一位高管在接受南都記者采訪時(shí)表現(xiàn)出難得的輕松，相比較證大折價(jià)出售外灘地塊的權(quán)益，“我們是有賺的。”對于復(fù)星的驚訝，他對復(fù)星作為知情者，“怎么能表示驚訝呢？”對于綠城為何出售外灘地王權(quán)益，他表示：“出售項(xiàng)目后獲得資金，這對綠城是有好處的，這個(gè)我承認(rèn)，但綠城沒有資金鏈問題，這個(gè)地塊我們所需要支付的款項(xiàng)是到位的，絕不是因?yàn)闆]錢投資而放棄項(xiàng)目。”
外灘地王前景未卜
SO H O中國從高調(diào)發(fā)布交易信息到低調(diào)應(yīng)對復(fù)星的質(zhì)疑，綠城中國從此前含糊其詞的“項(xiàng)目在與買家商談”到而今輕松的“我們是有賺的”，上海證大從當(dāng)年的蛇吞象到而今的全身退出，是次交易顯然對三方來說是個(gè)三贏的局面。唯一對這次交易表達(dá)不滿的，只有復(fù)星。
“復(fù)星本想再等等，低價(jià)購入，沒想被SO H O搶先了，于是出此招數(shù)。也不難理解為何潘石屹會高調(diào)地發(fā)布信息出去，明顯是把事情坐實(shí)。”有知情人士如此稱。
一份由復(fù)星國際提供給媒體的最新書面答復(fù)亦顯示：“從法律角度而言，我們是反對這個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓安排的。雖然對方與我們有過一些接觸，但在沒有達(dá)成共識的情況下公開宣布這個(gè)轉(zhuǎn)讓安排，試圖造成既成事實(shí)，對復(fù)星極不尊重，我們有維護(hù)自己合法權(quán)益的權(quán)利。”
對于復(fù)星強(qiáng)硬的態(tài)度，南都記者昨日聯(lián)系SO H O中國仍未獲得任何回應(yīng)，也許潘石屹還會靜觀其變的繼續(xù)沉默下去，而作為退出者的綠城則似乎已是一種事不關(guān)己的心態(tài)。“復(fù)星說要用法律手段，但沒說要起訴誰，法律函也是給證大沒有給我們。”上述綠城高管表示，在簽訂交易合同前，綠城專門咨詢過律師，“我們拿過法律意見，是沒問題的。”
雖然不知復(fù)星后續(xù)將采取何種行動，但若交易順利完成，SO H O中國將與復(fù)星國際在該項(xiàng)目上各持有50%權(quán)益，勢均力敵。股權(quán)的平分讓此次交易留下更多的疑問：未來外灘地王項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)由誰做主導(dǎo)？SO H O中國與復(fù)星雙方在項(xiàng)目開發(fā)過程中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧鞘裁�？在此前的電話會議上，對于雙方未來的合作分工，潘石屹并未給出明確答復(fù)，僅表示，雙方會發(fā)揮各自的長項(xiàng)，“誰的管理上面強(qiáng)就誰做管理，銷售誰強(qiáng)誰就去做銷售，誰的融資方面強(qiáng)就去做融資。”但只怕復(fù)星沒那么容易接受SO H O的介入，復(fù)星方面表示：“項(xiàng)目正在順利進(jìn)展，沒有必要其他人介入。我們也并不認(rèn)為SO H O有優(yōu)勢做這個(gè)項(xiàng)目，兩家企業(yè)的文化也并不相融。項(xiàng)目最困難的時(shí)候已經(jīng)過去了，前期資金、施工的問題也都解決了。”
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