[提要] “原本我們還有很多商業(yè)可以賣(mài)的，現(xiàn)在我們都舍不得賣(mài)，還是決定持有。”

　　12月17日，寶龍地產(chǎn)公布最新銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，11月單月錄得銷(xiāo)售收入6.39億元，銷(xiāo)售面積81925平方米。天津?qū)汖垏?guó)際中心11月20日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售1.5億，應(yīng)當(dāng)是寶龍當(dāng)月業(yè)績(jī)最大貢獻(xiàn)者。

　　截至11月末，寶龍本年度累計(jì)銷(xiāo)售52.2億元，同比增19.7%。換言之，截至目前寶龍的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)才及全年百億目標(biāo)的一半。寶龍集團(tuán)董事長(zhǎng)許健康日前在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專(zhuān)訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)今年全年銷(xiāo)售額可達(dá)60億。

　　即便如此，寶龍的業(yè)績(jī)看上去依然差強(qiáng)人意。為了謀求業(yè)績(jī)上的突破，近期包括萬(wàn)科、龍湖、中海、星河灣等房企在內(nèi)都大打降價(jià)牌，然而，寶龍卻并無(wú)太多降價(jià)的打算。

　　據(jù)了解，寶龍目前在售項(xiàng)目的降價(jià)幅度普遍在10%左右，就算是開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的天津?qū)汖垏?guó)際中心，優(yōu)惠幅度也不大。據(jù)了解，天津?qū)汖垏?guó)際中心開(kāi)盤(pán)前期及當(dāng)天交2萬(wàn)元定房可以享受5%優(yōu)惠和總房款減15萬(wàn)元優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠5%。

　　從目前來(lái)看，寶龍似乎有著另外的考慮--逐漸增加持有的比例。日前消息指，寶龍希望日后自持部分的比例可達(dá)到60-70%以上。

　　“其實(shí)現(xiàn)在包括土地成本在內(nèi)的各種成本都在提高，要賣(mài)也可能達(dá)不到預(yù)期的價(jià)格，所以現(xiàn)在持有會(huì)更好。而且，市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的需求還在。”許健康稱(chēng)。

　　許健康稱(chēng)，如果寶龍?jiān)敢赓u(mài)，業(yè)績(jī)可能會(huì)更好些。“原本我們還有很多商業(yè)可以賣(mài)的，現(xiàn)在我們都舍不得賣(mài)，還是決定持有。”

　　他透露，寶龍今年開(kāi)業(yè)的部分購(gòu)物中心體量就達(dá)到70、80萬(wàn)平方米，隨便一個(gè)拿兩三萬(wàn)個(gè)商鋪出來(lái)賣(mài)，每平米大約賣(mài)幾萬(wàn)元，隨便就能回籠幾十億。

　　與此同時(shí)，許健康亦表示，面對(duì)復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，寶龍的發(fā)展速度也將會(huì)有所減緩。

　　按照原定計(jì)劃，寶龍?jiān)O(shè)想五年內(nèi)建造100座城市綜合體。不過(guò)寶龍現(xiàn)在卻想放慢速度，“做得細(xì)一點(diǎn)，做得好一點(diǎn)，不用做得太多，做太多沒(méi)必要。”許健康稱(chēng)。

　　以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)寶龍集團(tuán)董事長(zhǎng)許健康的專(zhuān)訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：近期大家對(duì)于寶龍的業(yè)績(jī)相當(dāng)關(guān)注，您預(yù)期今年寶龍的業(yè)績(jī)能達(dá)到怎樣的水平？

　　許健康：預(yù)計(jì)今年的銷(xiāo)售額會(huì)在60億左右，這個(gè)業(yè)績(jī)算可以了。原本我們還有很多商業(yè)可以賣(mài)的，現(xiàn)在我們都舍不得賣(mài)，還是決定持有。

　　很多今年開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心，我們都決定只租賃不出售。因?yàn)橥卣埂㈤_(kāi)發(fā)這些項(xiàng)目也不容易，我們就決定干脆把購(gòu)物中心都持有不賣(mài)了。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在選擇把大量的物業(yè)轉(zhuǎn)為持有，是預(yù)計(jì)未來(lái)的市場(chǎng)還是會(huì)變好嗎？

　　許健康：這個(gè)肯定的。其實(shí)現(xiàn)在包括土地成本在內(nèi)的各種成本都在提高，要賣(mài)也可能達(dá)不到預(yù)期的價(jià)格，所以現(xiàn)在持有會(huì)更好。而且，市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的需求還在。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在降價(jià)成風(fēng)，不少房企都趕在年底前降價(jià)搶收。之前亦有一些報(bào)道指出，寶龍也開(kāi)始做了一些降價(jià)的銷(xiāo)售，對(duì)此您是怎么看的？

　　許健康：其實(shí)我們降價(jià)的幅度很小，個(gè)別項(xiàng)目有些降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)，也都在10%左右，主要還是為了適應(yīng)市場(chǎng)的需要，從來(lái)沒(méi)有拋售過(guò)。此外，我們發(fā)展的項(xiàng)目都是位于二、三、四線城市，一直以來(lái)價(jià)格都比較穩(wěn)定，本來(lái)的價(jià)格就不算高，所以也沒(méi)有必要降價(jià)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：正如您所言，寶龍的項(xiàng)目主要集中在三四線城市，但日前有一些評(píng)論指出，明年三四線市場(chǎng)或?qū)⒚媾R深度衰退，其實(shí)現(xiàn)在也有不少人士也在質(zhì)疑三四線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的容量，然而您對(duì)于未來(lái)的預(yù)計(jì)卻相當(dāng)樂(lè)觀，是基于怎樣的考慮呢？

　　許健康：我不覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不好，現(xiàn)在的市場(chǎng)前景還是很好的。寶龍旗下商業(yè)項(xiàng)目的招商都沒(méi)難度，每一個(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)都是95%以上的招商率。

　　現(xiàn)在在整個(gè)業(yè)內(nèi)，無(wú)論是國(guó)際品牌還是國(guó)內(nèi)品牌，都想擁有一個(gè)門(mén)戶。以前只是去開(kāi)百貨，現(xiàn)在大家都想有自己的門(mén)店。所以，今年招商會(huì)更好一點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：稍早前，原金地商業(yè)地產(chǎn)常務(wù)副總裁潘韜出任寶龍集團(tuán)商業(yè)總經(jīng)理一職，業(yè)內(nèi)認(rèn)為這是寶龍為了運(yùn)營(yíng)模式求變做出了人才配備，擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模，您又是怎樣認(rèn)為的？

　　許健康：是。商業(yè)最主要就是招商和經(jīng)營(yíng)，這個(gè)最關(guān)鍵。所以，我們也在做一些人才引進(jìn)。以前更多是老員工，但是現(xiàn)在吸收了一些新鮮血液，讓這個(gè)團(tuán)隊(duì)更有戰(zhàn)斗力。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：未來(lái)會(huì)不會(huì)配合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的需要，做一些大規(guī)模的人才引進(jìn)？

　　許健康：不會(huì)大規(guī)模的引進(jìn)，其實(shí)企業(yè)穩(wěn)定了就不需要太大的變化，這樣也能達(dá)到發(fā)展、壯大的效果。而且人一引進(jìn)多了就會(huì)反而令管理結(jié)構(gòu)更辛苦，所以，人才引進(jìn)的關(guān)鍵核心是可以帶來(lái)很多影響的一兩個(gè)，太多反倒不是很現(xiàn)實(shí)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：所以，您預(yù)計(jì)潘總來(lái)了之后會(huì)對(duì)寶龍的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)不少的幫助？

　　許健康：是的。他是有知識(shí)、有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才，再加上我們的經(jīng)驗(yàn)，這樣能夠讓他盡量去發(fā)揮最大的作用。同時(shí)，寶龍商業(yè)集團(tuán)的整體團(tuán)隊(duì)都是國(guó)內(nèi)外著名商業(yè)集團(tuán)的專(zhuān)業(yè)人才，整個(gè)團(tuán)隊(duì)共同努力，對(duì)寶龍的發(fā)展是有很大幫助的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您能否簡(jiǎn)單介紹一下寶龍未來(lái)三至五年在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃？

　　許健康：本來(lái)預(yù)計(jì)的發(fā)展計(jì)劃會(huì)更理想一點(diǎn)，但是現(xiàn)在因?yàn)閲?guó)家對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)投資的約束，企業(yè)的戰(zhàn)略肯定要跟國(guó)家政策相匹配。我們會(huì)保持穩(wěn)定發(fā)展的趨勢(shì)，我還是看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)，但是在速度上、規(guī)模上，我們可能會(huì)更保守一點(diǎn)，穩(wěn)健一點(diǎn)。其實(shí)，不一定要增長(zhǎng)太多，就算今天不做，也是一個(gè)很了不起的數(shù)字了。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：但是之前有一些券商指出，寶龍擴(kuò)張的步伐有點(diǎn)過(guò)于激進(jìn)，存在較大的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

　　許健康：其實(shí)那些外圍人士不是很清楚了解寶龍的情況。看一個(gè)企業(yè)有沒(méi)有拋售就知道缺錢(qián)的程度，最簡(jiǎn)單，看房地產(chǎn)商賣(mài)房子就知道了，就算這次拋售了20%多，對(duì)它來(lái)講少賺了而已，而不是虧本，我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)有約束是件好事情。

　　其實(shí)很多大地產(chǎn)商都沒(méi)有問(wèn)題的，真正有問(wèn)題的是那些遲進(jìn)入的、專(zhuān)業(yè)度不夠的企業(yè)，它們一個(gè)項(xiàng)目都不懂得做，導(dǎo)致項(xiàng)目?jī)r(jià)值低，沒(méi)有效益，壓力自然而然就會(huì)很大。

　　我們不是賣(mài)不出去，而是不舍得賣(mài)。我們今年開(kāi)業(yè)的部分購(gòu)物中心體量就達(dá)到70、80萬(wàn)平方米，隨便一個(gè)拿兩三萬(wàn)個(gè)商鋪出來(lái)賣(mài)，每平米大約賣(mài)幾萬(wàn)元，隨便就能回籠幾十億。

　　因?yàn)楝F(xiàn)在要想做好一個(gè)項(xiàng)目還要兼顧各種各樣的利益，而且現(xiàn)在機(jī)會(huì)越來(lái)越少，城市拆遷也變得越來(lái)越難，政府要去拆，但是房?jī)r(jià)跌了他也拆不下來(lái)。成本跟以前沒(méi)辦法比，好的地依然是一塊都難取。所以，這三個(gè)月能夠守住物業(yè)就算不錯(cuò)了。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：據(jù)了解，寶龍其實(shí)現(xiàn)在也在不斷地增加自持項(xiàng)目的比例，預(yù)計(jì)未來(lái)自持部分將達(dá)到70%以上，這對(duì)于寶龍的資金要求也就會(huì)更高，在資金安排上又是怎么考慮的？

　　許健康：短時(shí)間來(lái)看，資金鏈確實(shí)會(huì)有點(diǎn)緊張，但是如果放慢速度，不一定做這么多。做得細(xì)一點(diǎn)，做得好一點(diǎn)，不用做得太多，做太多沒(méi)必要。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您認(rèn)為，隨著住宅市場(chǎng)壓力越來(lái)越大，會(huì)不會(huì)有更多的投資性需求流入商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況？

　　許健康：不會(huì)，現(xiàn)在不會(huì)，大家都會(huì)冷靜下來(lái)，認(rèn)真想想自己在干什么。當(dāng)前宏觀調(diào)控下，風(fēng)險(xiǎn)較大，冷靜下來(lái)就不會(huì)去追求那么多，人就要被潑潑水，大家清醒過(guò)來(lái)，個(gè)個(gè)想做第一個(gè)，個(gè)個(gè)想做好，其實(shí)沒(méi)必要。

　　在西方國(guó)家，一些習(xí)慣是按部就班的，把企業(yè)做細(xì)做好，我們不要和其他人攀比，穩(wěn)健發(fā)展還是企業(yè)的根本。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：依您的看法，現(xiàn)在的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是處于冷靜的狀態(tài)，還是比較躁動(dòng)、活躍的狀態(tài)？

　　許健康：我覺(jué)得，不管做住宅還是做其它，大家都會(huì)冷靜地把速度放慢一點(diǎn)看看，然后好好去思考，把自己內(nèi)部的工作做好、做實(shí)。我認(rèn)為大家應(yīng)該要把自己的產(chǎn)品和企業(yè)做得更好一點(diǎn)，就好像有春、夏、秋、冬四季交替一樣，不要一直在沖刺，一直在奔跑，結(jié)果容易倒下去起不來(lái)了。

　　其實(shí)現(xiàn)在的市場(chǎng)就很好，宏觀調(diào)控我是認(rèn)可的，讓企業(yè)冷靜下來(lái)然后各自再有序地夯實(shí)內(nèi)部，煉好內(nèi)功。那些想要去轉(zhuǎn)型的企業(yè)，80%、90%未來(lái)的發(fā)展道路都會(huì)有極大風(fēng)險(xiǎn)的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在您的眼中，到底現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)是否存在大家所言的泡沫及風(fēng)險(xiǎn)？

　　許健康：如果太多人去追逐就會(huì)有泡沫。其實(shí)什么東西都要恰到好處，如果懂也做，不懂也去做，到最后就會(huì)變得數(shù)量過(guò)剩，這種情況是很現(xiàn)實(shí)的。

　　我覺(jué)得現(xiàn)在國(guó)家治理得很好，很有超前的意識(shí)，把這種現(xiàn)象抑制下來(lái)，讓大家冷靜，未來(lái)可以更良性地發(fā)展。
　�。▉�(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)　記者：梁嘉欣）