近兩年來(lái)，隨著住宅地產(chǎn)政策調(diào)控的逐步加大，并且住宅類地產(chǎn)的進(jìn)入門(mén)檻的加大等原因，促使和誘導(dǎo)了很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)相開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)可謂風(fēng)起云涌。無(wú)論房地產(chǎn)上市公司、大型房企，還是中小房企，乃至保險(xiǎn)企業(yè)、制造業(yè)等眾多其他行業(yè)的民營(yíng)企業(yè)均紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。除一線城市外，商業(yè)地產(chǎn)在二、三線城市，乃至四線城市紛紛嶄露頭角。

　　目前，各類投資企業(yè)對(duì)商業(yè)地塊用地的拿地?zé)崆椴粩嗌郎�。眼下上市房企保利、招商地產(chǎn)、金地均加大了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一向聲稱專做住宅開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科也已經(jīng)高調(diào)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)明確提出，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)發(fā)物業(yè)和投資性物業(yè)的投資比重50：50的既定戰(zhàn)略，萬(wàn)通地產(chǎn)也宣稱，未來(lái)5年內(nèi)其商用物業(yè)收入占總收入的15%，利潤(rùn)占總利潤(rùn)的30%，投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)的20%至30%。某大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，2010年一年該公司在多個(gè)城市取得了不下28單綜合性商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，目前正在廣挖商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)人才，籌措資金，著手進(jìn)入實(shí)體建設(shè)階段�？梢哉f(shuō)，當(dāng)下這種手握數(shù)十單大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并非少數(shù)，可以說(shuō)近2年以來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金重點(diǎn)流向。

　　那是什么原因造成目前的狀況呢？簡(jiǎn)單的來(lái)看，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)是絕對(duì)的“誘因”。

　　簡(jiǎn)單的來(lái)看，開(kāi)發(fā)商紛紛看好商業(yè)地產(chǎn)主要在于規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橐粋�(gè)區(qū)域內(nèi)的住宅類項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是有飽和度的，并且優(yōu)質(zhì)地段的住宅類土地已經(jīng)基本罕見(jiàn)，特別是國(guó)家對(duì)于住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的政策調(diào)控，也加重了繼續(xù)開(kāi)發(fā)住宅類項(xiàng)目的未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，那為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)項(xiàng)目成為了大家的首選，特別是二三線城市的商業(yè)項(xiàng)目，更是各開(kāi)發(fā)商首選。那些二三線城市所處的區(qū)域，正處于城市發(fā)展的旺盛階段，政府要業(yè)績(jī)，急于招商引資，因此對(duì)能夠較大提升城市面貌的商業(yè)地產(chǎn)投資，特別是一些大企業(yè)投資的“城市綜合體”頗為青睞。在這些地方拿地，雖然也要按招拍掛程序走，但可以獲得和政府方面協(xié)商的余地，拿地勝算大。另外，經(jīng)協(xié)商地方上往往會(huì)給與減免城市配套費(fèi)用、分期開(kāi)發(fā)等優(yōu)惠，拿地成本可大為降低，又能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，又能獲益，何樂(lè)而不為呢？

　　特別是商業(yè)地產(chǎn)不在新政調(diào)控范圍內(nèi)，開(kāi)發(fā)商對(duì)非政策調(diào)控重點(diǎn)地區(qū)的價(jià)格升值空間也十分有信心，但由于限購(gòu)政策在全國(guó)普遍推開(kāi)，從目前的政策形勢(shì)看，中央不但沒(méi)有放松對(duì)住宅的限購(gòu)政策，全面緊縮的“銀根”，以及接連不斷的新政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資金來(lái)源正在產(chǎn)生巨大的影響。與此同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)也加大了對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管，通過(guò)各種政策詳細(xì)掌握房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)確定是否出臺(tái)新的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管措施。這種“引而不發(fā)”的政策效力，顯然會(huì)使此前房地產(chǎn)融資的重要渠道房地產(chǎn)信托的融資難度增加。此外，針對(duì)多家房企意欲扎堆“借殼上市”，證監(jiān)會(huì)下發(fā)意見(jiàn)稿規(guī)范“借殼上市”。要求“借殼上市”須執(zhí)行首次公開(kāi)發(fā)行(IPO)趨同標(biāo)準(zhǔn)，擬借殼資產(chǎn)必須持續(xù)兩年盈利，且凈利潤(rùn)累計(jì)超過(guò)2000萬(wàn)等等。這些政策都對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源造成了極大的影響，即使開(kāi)發(fā)企業(yè)把投資方向轉(zhuǎn)向了“商業(yè)地產(chǎn)”項(xiàng)目，規(guī)避了政策風(fēng)險(xiǎn)，但隨之而來(lái)的“資金”風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)在增大，這對(duì)于盲目開(kāi)拓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，是存在極大的風(fēng)險(xiǎn)的。

　　商業(yè)地產(chǎn)，特別是大規(guī)模的城市綜合體商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在資金鏈這一最主要的環(huán)節(jié)上日益加大的風(fēng)險(xiǎn)已不容忽視。

　　同時(shí)，從市場(chǎng)同質(zhì)化和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面來(lái)看，當(dāng)前各行業(yè)企業(yè)一哄而上的開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這所存在的風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)。商業(yè)地產(chǎn)必須對(duì)應(yīng)需求量，盡管商業(yè)地產(chǎn)的升跌不會(huì)直接影響民生，但調(diào)控政策影響著房產(chǎn)投資者對(duì)樓市的預(yù)期。商業(yè)地產(chǎn)的投資需求彈性遠(yuǎn)大于商品住宅需求。由地方政府主導(dǎo)、出于追求業(yè)績(jī)盲目的規(guī)劃，恐難免導(dǎo)致定位不準(zhǔn)、規(guī)模不當(dāng)，而對(duì)于未來(lái)投資回報(bào)不確定，將造成招商或經(jīng)營(yíng)困難。因此，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)，大量地供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)土地，一定會(huì)造成供大于求。

　　未來(lái)兩三年里各類商業(yè)項(xiàng)目將集中入市，供大于求在許多地方似成定局，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)更加顯而易見(jiàn)，對(duì)于投資者來(lái)講，投資此類的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先考慮的是對(duì)自己的適用性，特別是自己資金實(shí)力的把握，應(yīng)該謹(jǐn)慎的合理運(yùn)用自己的資金，并在自己可控的范圍內(nèi)，適當(dāng)?shù)耐顿Y此類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
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