隨著近幾年房地產(chǎn)政策調(diào)控的緊縮，社會(huì)資源和投資熱錢涌向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)可謂遍地開(kāi)花，未來(lái)激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)暫且不表。商業(yè)地產(chǎn)卻出現(xiàn)了一個(gè)怪象：開(kāi)發(fā)商們感嘆“招商難”，而品牌商家也在抱怨“選址難”。而這個(gè)怪象卻折射出了商業(yè)地產(chǎn)的“同質(zhì)化”競(jìng)爭(zhēng)程度。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體呈跨躍發(fā)展，房地產(chǎn)商、零售商等紛紛加入并在業(yè)內(nèi)取得廣泛共識(shí)的將商業(yè)部分自持除給企業(yè)持續(xù)增加穩(wěn)定的現(xiàn)金流外，還能享有因土地增值或通過(guò)后期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的物業(yè)增值的紅利。
正是在這種投資風(fēng)潮的帶動(dòng)下，近幾年來(lái)國(guó)內(nèi)許多城市人均商業(yè)面積已大大突破世界發(fā)達(dá)國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，人均占有商業(yè)面積1.2平方米為國(guó)際的標(biāo)準(zhǔn)參考值，而北京、上海、廣州等一線城市人均商業(yè)面積早已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積，上海甚至超出了人均2平方米，隨著近幾年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，如今二三線城市同樣也面臨商業(yè)地產(chǎn)供大于求的現(xiàn)狀，以云南昆明為例，2011年的1000萬(wàn)平方米存量攤到400萬(wàn)主城區(qū)人口上，人均商業(yè)面積就達(dá)到了1.6。
通過(guò)上述數(shù)據(jù)可管中窺豹一斑，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)數(shù)量業(yè)已超出市場(chǎng)需求的隱擾，然而，更可怕的還不是這些，而是“換湯沒(méi)換藥”， 他們將重心忙著在做兩件事：第一，融資；第二，買地。而產(chǎn)品研究、項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃、整體規(guī)劃等都被置于次要位置。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依舊按住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)思想，把金融擴(kuò)張、規(guī)模擴(kuò)張放在第一位，認(rèn)為只要拿到土地，生存和發(fā)展都不是問(wèn)題，只要大規(guī)模的復(fù)制產(chǎn)品、大規(guī)模的投資，因此，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了某些經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后的縣級(jí)城市也出現(xiàn)集中性商業(yè)面積逾10萬(wàn)以上。
如今，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品形態(tài)一般均由“四菜一湯”構(gòu)成，即寫(xiě)字樓+公寓+購(gòu)物中心+商業(yè)街，構(gòu)成，而作為其核心的集中性商業(yè)購(gòu)物中心的運(yùn)作模式無(wú)非是主力店+次主力店+中小型店中店模式，然而，在國(guó)內(nèi)由于主力店品牌屈指可數(shù)，筆者毫不夸張地說(shuō)，就是閉著眼或扳著指頭就數(shù)也就那么幾家可供選擇，而咱們滿懷熱情的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，根本無(wú)暇去思考投入運(yùn)營(yíng)后的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)！ 值得一提的是，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均由住宅開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，沿襲了住宅開(kāi)發(fā)的投資短期逐利思想，短期利益、投機(jī)心態(tài)嚴(yán)重，在這樣的形勢(shì)下，未來(lái)隨著各地商業(yè)地產(chǎn)集中性商業(yè)紛紛投入運(yùn)營(yíng)后，定位同質(zhì)化，幾乎完全與國(guó)內(nèi)的傳統(tǒng)百貨業(yè)一樣，遭遇千店一面的局面。
在國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)大賣場(chǎng)與百貨店業(yè)態(tài)日趨飽和、同業(yè)態(tài)擴(kuò)張空間有限的情況下，進(jìn)軍集中性商業(yè)購(gòu)物中心可謂是市場(chǎng)的必然趨勢(shì)，因此，商業(yè)地產(chǎn)正面臨前所未有的大好機(jī)會(huì)，同時(shí)也將面對(duì)前所未有的大挑戰(zhàn)。對(duì)于大多數(shù)從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)不同住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，最大的區(qū)別就是商業(yè)地產(chǎn)首先要從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度去入手考慮，要重點(diǎn)分析市場(chǎng)，前期需要做調(diào)研、分析、定位，然后據(jù)此做商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)的定位與組合，以及分析商業(yè)管理，商業(yè)運(yùn)營(yíng)等問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)土地、資金、市場(chǎng)、定位、招商、運(yùn)營(yíng)、人才等都有著更嚴(yán)格的要求，進(jìn)入門檻也更高！很多企業(yè)低估了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的難度，認(rèn)為外聘一二家顧問(wèn)公司，花高薪聘一二位職業(yè)經(jīng)理人就可“搞定”。殊不知購(gòu)物中心類型的商業(yè)地產(chǎn)不僅需要在前策如規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)分析與定位、業(yè)態(tài)功能及各種軟硬件方面要按市場(chǎng)需求配置，并要能完全滿足開(kāi)業(yè)后期運(yùn)營(yíng)數(shù)百個(gè)商家的經(jīng)營(yíng)需求，還要懂經(jīng)營(yíng)管理，企業(yè)的持續(xù)現(xiàn)金流與物業(yè)增值的收益更多的體現(xiàn)在后期管理運(yùn)營(yíng)上。。。。。。
商業(yè)地產(chǎn)定位的同質(zhì)化一直是業(yè)內(nèi)的一個(gè)隱憂，也是后期運(yùn)營(yíng)中的最大障礙！如今國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目均急需先解決后期同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。曾取得業(yè)內(nèi)共識(shí)的是主題定位獨(dú)特的商業(yè)地產(chǎn)或許更有競(jìng)爭(zhēng)力，而市場(chǎng)需要有明確主題定位的商業(yè)地產(chǎn)，這樣或許也更有力的吸引投資者、經(jīng)營(yíng)戶和消費(fèi)者。比如石家莊以兒童職業(yè)體驗(yàn)為核心的兒童商業(yè)綜合體；如北京藍(lán)色港灣歐式商業(yè)小鎮(zhèn)那樣體現(xiàn)異國(guó)風(fēng)情的商業(yè)街區(qū)；如北京前門大街那樣體現(xiàn)中國(guó)文化特色的商業(yè)圈，比如華東的五洲風(fēng)情ＭＡＬＬ以專業(yè)市場(chǎng)為主題的城市綜合體等。
然而，筆者認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)主題化定位，如果主要表現(xiàn)在商業(yè)建筑整體的主題風(fēng)格方面或許容易解決，然而，業(yè)態(tài)的主題定位則說(shuō)來(lái)易實(shí)行起來(lái)困難較大，主要受國(guó)內(nèi)業(yè)態(tài)、業(yè)種過(guò)少，筆者建議，有條件與實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可嘗試與國(guó)外的一些新型業(yè)態(tài)企業(yè)聯(lián)合發(fā)展，或效仿萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、寶龍等商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自已來(lái)整合商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，或與其它企業(yè)聯(lián)合投資、整合或兼并某些國(guó)內(nèi)尚比較稀缺業(yè)態(tài)或業(yè)種，從而形成自已的主題商業(yè)。目前，國(guó)內(nèi)的業(yè)態(tài)業(yè)種由于太過(guò)單一，明顯導(dǎo)致許多商業(yè)地產(chǎn)的主題定位‘名存實(shí)亡’，進(jìn)而造成如今許多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目跟風(fēng)或片面轉(zhuǎn)向追求所謂的國(guó)際“金字招牌”，誠(chéng)然，某些國(guó)際品牌進(jìn)駐后，的確短期能帶來(lái)的智暫的轟動(dòng)效應(yīng)，甚至，炒得火的話，也能將部分出售部分的物業(yè)銷售帶動(dòng)起來(lái)，同時(shí)也為商業(yè)項(xiàng)目賺足消費(fèi)者的眼球。
然而，在光鮮的表象背后，其惡果是國(guó)外許多甚至大眾平民普通品牌進(jìn)入國(guó)內(nèi)后如“孫悟空”般揺身一變，即時(shí)成為身價(jià)百倍！成為國(guó)人的所謂“金字招牌”，如星巴克、H&M、 ZARA等，然事實(shí)他們并非良藥。除了付出的代價(jià)不菲，要求極低租金、不承擔(dān)能耗費(fèi)用、補(bǔ)貼二次裝修費(fèi)用等......令商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不堪重負(fù)而背上沉重負(fù)擔(dān),進(jìn)而將這些運(yùn)營(yíng)成本轉(zhuǎn)嫁給其它商戶......
因此，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品趨同質(zhì)化如何突圍？筆者個(gè)人認(rèn)為，首先，我們有條件與有實(shí)力的企業(yè)必須重視產(chǎn)業(yè)源頭，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論單個(gè)還是整體要比國(guó)內(nèi)零售企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)得多，在資源投入方面是可行的，我們不能僅僅滿足于安心做一個(gè)'收租婆與收租公'的角色，這一點(diǎn)我們也要學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)，王健林先生的萬(wàn)達(dá)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是“做一個(gè)百年企業(yè)”！在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)許多企業(yè)仍幻想著當(dāng)年房地產(chǎn)的一捶子買賣及暴利，他們恐怕也不在乎是做“一年企業(yè)”還是“二年企業(yè)”的短命企業(yè)，他們的口頭禪是借用鄧小平先生的“能抓到老鼠的就是好貓”，表面看似乎觀念超前、特別務(wù)實(shí)，企業(yè)的本質(zhì)是盈利嘛，實(shí)質(zhì)就是通過(guò)上述操作引進(jìn)國(guó)際金字招牌，銷售物業(yè)利益最大化，開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品是否同質(zhì)化已不重要，屆時(shí)還可再賣掉到最后還可撈一筆走人的思想。但我們是應(yīng)注重短期暴利？抑或更注重可持續(xù)的長(zhǎng)期的合理盈利？如此，造成如今業(yè)內(nèi)許多企業(yè)不注重長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不重視商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)與資源整合！一味地跟風(fēng)盲目引進(jìn)國(guó)際“金字招牌”，除“寵”壞了這些西方品牌，更致命地是傷及了市場(chǎng)，給國(guó)內(nèi)一味祟洋媚外的消費(fèi)觀念導(dǎo)起了更負(fù)面的推波助瀾的作用，反過(guò)來(lái)又影響到我們國(guó)內(nèi)民族品牌的建設(shè)及商業(yè)地產(chǎn)上游建設(shè)的難度。因此，未來(lái)我們要擺脫當(dāng)前業(yè)內(nèi)這種盲目（并非理性）地追求所謂國(guó)際光鮮的“金字招牌”，有條件的企業(yè)應(yīng)逐步將重心放在商業(yè)地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)上，如果我們不徹底根除這種浮燥的急功近利心態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化將在未來(lái)5-10內(nèi)不可避免，并將深陷入國(guó)際“金字招牌”的陷井中。。。。。。
于2012/05/20
