在多年的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐和大量中外書(shū)籍的閱讀中我發(fā)現(xiàn)，有一些“應(yīng)用價(jià)值”很低的理論，卻被很多“中外書(shū)籍”重復(fù)地傳抄和論述，比如，“商圈層次劃分”理論。

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為：“核心商圈”約占50%-70%的消費(fèi)群；“次級(jí)商圈”約占15%-20%的消費(fèi)群；其余為“邊緣商圈”的消費(fèi)群（當(dāng)然也有“其它表述”）。

因此，我在想：“核心商圈”為什么不是55%-75%的消費(fèi)群？“次級(jí)商圈”又為什么不是20%-25%的消費(fèi)群？……經(jīng)過(guò)考察和思考我感到：這應(yīng)該不是一個(gè)“一般性理論”，而可能是國(guó)外的個(gè)別零售企業(yè)，早年時(shí)對(duì)自己銷售狀況統(tǒng)計(jì)的一個(gè)結(jié)論，如美國(guó)的西爾斯等，但卻被國(guó)內(nèi)外的某些“專家學(xué)者”歸納成了“一般性理論”。

其實(shí)，這種“商圈層次劃分”理論，是缺少“應(yīng)用價(jià)值”的。原因有二：

其一、對(duì)于商場(chǎng)開(kāi)業(yè)前的“選項(xiàng)”而言。如果“業(yè)態(tài)定位”不準(zhǔn)確，50%-70%的消費(fèi)群并不能帶來(lái)50%-70%的業(yè)績(jī)；如果“業(yè)態(tài)定位”準(zhǔn)確，或許20%的消費(fèi)群就能帶來(lái)70%的業(yè)績(jī)。因此，這一命題是缺少實(shí)際意義和指導(dǎo)價(jià)值的！

其二、對(duì)于開(kāi)業(yè)后的“商圈管理”而言。用“客群數(shù)量”來(lái)界定“商圈層次”是不科學(xué)、也不準(zhǔn)確的；因?yàn)?/SPAN>“一定比例的客群數(shù)量，并不一定帶來(lái)等比例的銷售業(yè)績(jī)”；而界定“商圈層次”的根本依據(jù)是銷售業(yè)績(jī)�。▍⒁�(jiàn)：《選項(xiàng)》-商圈原理-項(xiàng)目商圈）

如果連“商圈原理”都出問(wèn)題，那么，對(duì)于“商業(yè)地產(chǎn)和零售店”的成功運(yùn)營(yíng)是致命的！