在多年的經(jīng)營實踐和大量中外書籍的閱讀中我發(fā)現(xiàn)，有一些“應(yīng)用價值”很低的理論，卻被很多“中外書籍”重復(fù)地傳抄和論述，比如，“商圈層次劃分”理論。

有一種觀點認為：“核心商圈”約占50%-70%的消費群；“次級商圈”約占15%-20%的消費群；其余為“邊緣商圈”的消費群（當(dāng)然也有“其它表述”）。

因此，我在想：“核心商圈”為什么不是55%-75%的消費群？“次級商圈”又為什么不是20%-25%的消費群？……經(jīng)過考察和思考我感到：這應(yīng)該不是一個“一般性理論”，而可能是國外的個別零售企業(yè)，早年時對自己銷售狀況統(tǒng)計的一個結(jié)論，如美國的西爾斯等，但卻被國內(nèi)外的某些“專家學(xué)者”歸納成了“一般性理論”。

其實，這種“商圈層次劃分”理論，是缺少“應(yīng)用價值”的。原因有二：

其一、對于商場開業(yè)前的“選項”而言。如果“業(yè)態(tài)定位”不準確，50%-70%的消費群并不能帶來50%-70%的業(yè)績；如果“業(yè)態(tài)定位”準確，或許20%的消費群就能帶來70%的業(yè)績。因此，這一命題是缺少實際意義和指導(dǎo)價值的！

其二、對于開業(yè)后的“商圈管理”而言。用“客群數(shù)量”來界定“商圈層次”是不科學(xué)、也不準確的；因為“一定比例的客群數(shù)量，并不一定帶來等比例的銷售業(yè)績”；而界定“商圈層次”的根本依據(jù)是銷售業(yè)績�。▍⒁姡骸哆x項》-商圈原理-項目商圈）

如果連“商圈原理”都出問題，那么，對于“商業(yè)地產(chǎn)和零售店”的成功運營是致命的！