青島交通商務(wù)區(qū)核心區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與商業(yè)規(guī)劃報(bào)告

　　深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司

　　楊寶民

　　2011年12月25日

　　經(jīng)過2011年2月的專家現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)服務(wù)，深圳新摩爾公司與青島海創(chuàng)公司形成了戰(zhàn)略合作共識(shí)。

　　3月1日應(yīng)甲方邀請(qǐng)，楊寶民先生帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)開始駐扎青島工作，與德國(guó)萊茵規(guī)劃設(shè)計(jì)公司進(jìn)行方案討論，德國(guó)資深設(shè)計(jì)專家史迪芬先生對(duì)新摩爾公司的商業(yè)規(guī)劃與建筑策劃思路高度認(rèn)同，雙方共同形成了青島火車北站功能分區(qū)的思路和重點(diǎn)項(xiàng)目的建筑策劃思路。

　　青島火車北站3公里土地一級(jí)開發(fā)由青島海創(chuàng)投資公司負(fù)責(zé)，總投資預(yù)計(jì)在160億元以上。項(xiàng)目開發(fā)的拆遷進(jìn)展順利，讓利于民。今后五年，青島火車北站預(yù)計(jì)有1.9平方公里和6萬(wàn)平方米以上地下商業(yè)對(duì)外出讓與合作開發(fā)，值得國(guó)內(nèi)大型投資商高度關(guān)注。

　　4月13日，通過公開招標(biāo)，深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司通過總分第一名中標(biāo)青島火車北站商業(yè)規(guī)劃和土地一級(jí)策劃項(xiàng)目，合同金額120萬(wàn)元。

一、市場(chǎng)調(diào)查分析和結(jié)論------------------------------------------------------3

二、招商摸底及其訪談總結(jié)--------------------------------------------------4

三、服務(wù)業(yè)規(guī)劃包括主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)及其龍頭項(xiàng)目和空間的布局-----9

四、總部經(jīng)濟(jì)的具體方向------------------------------------------------------14

五、李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略及其在青島和半島城市群的作用研究-15

1、李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)展的SWOT分析------------------------------------------15

2、李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略-------------------------------------------------------16

3、李滄區(qū)在半島城市群的作用研究--------------------------------------17

六、城市設(shè)計(jì)與站前區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方案--------------------------------18

1、李滄區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局總體思路-----------------------------------------18

2、青島火車北站城市設(shè)計(jì)---------------------------------------------------22

3、3平方公里的商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)布局-----------------------------------25

4、站前區(qū)地下商業(yè)規(guī)劃------------------------------------------------------26

　　一、市場(chǎng)調(diào)查分析和結(jié)論

　　李滄區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 李村河以北 黑龍江路以東 中嶗路以南，青銀路以西，占地779畝，建筑面積119萬(wàn)平方米，商業(yè)和公共建筑面積47.6萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資87億元，2012年一期開業(yè)。李滄區(qū)商貿(mào)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)加快，其中偉東樂客城項(xiàng)目起點(diǎn)較高，其他項(xiàng)目起點(diǎn)不夠，設(shè)計(jì)和施工周期短，短期內(nèi)對(duì)周邊輻射力不夠。

　　目前李滄交通不暢，缺乏會(huì)展中心等重點(diǎn)公共設(shè)施，在和市南區(qū)和市北區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)中處于被動(dòng)地位。

　　今后建議李滄區(qū)專題研究商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目，特別是城市綜合體方面需要借鑒世界一流項(xiàng)目，結(jié)合李滄區(qū)文化特色，重點(diǎn)提升起跑線，給出充足的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工周期，鼓勵(lì)打造亞洲一流水平的特色商業(yè)綜合體，鼓勵(lì)精雕細(xì)琢，反對(duì)粗制濫造，控制商貿(mào)項(xiàng)目數(shù)量和速度，提升發(fā)展質(zhì)量，增強(qiáng)李滄區(qū)商圈對(duì)膠東半島的輻射能力，形成有效的消費(fèi)目的地。

　　借鑒無錫等地政策，李滄打造精品綜合體政策建議：第一 允許分兩期交納地價(jià) 第二 相關(guān)報(bào)建費(fèi)用減半第三允許設(shè)計(jì)和建設(shè)工期延長(zhǎng)，土地拿到后允許兩年后開發(fā).

　　圖2 李滄區(qū)旅游規(guī)劃

　　一、要統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。聘請(qǐng)專家對(duì)旅游資源進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、歸類、組合，形成沒有重復(fù)、各有特點(diǎn)、亮點(diǎn)、看點(diǎn)、玩點(diǎn)的景點(diǎn)。新摩爾公司愿意帶領(lǐng)國(guó)內(nèi)外知名旅游專家，站在整個(gè)膠東半島的高度，提煉李滄區(qū)旅游的大思路，建議以火車北站旅游客運(yùn)中心為龍頭，組織面向青島全市和膠東半島的旅游活動(dòng)，將青島世界園藝博覽會(huì)和嶗山組成精品青島東北部旅游線路，將膠州灣環(huán)島旅游作為新開辟的特色線路，以李村民俗特色和周邊旅游差異化，突出李滄區(qū)旅游特點(diǎn)。

　　二、要加大重點(diǎn)景區(qū)和五星級(jí)酒店群的建設(shè)力度 加快建設(shè)連接李滄和嶗山區(qū)的東西向世園大道，組織青島世界園藝博覽會(huì)和石老人海濱國(guó)家旅游度假區(qū)形成精品旅游線路。圍繞膠州灣旅游碼頭、十梅庵、百果山、蔚竹庵、三清洞等景點(diǎn)，建成一批風(fēng)景秀麗、環(huán)境優(yōu)美、景觀豐富、綜合配套的精品旅游產(chǎn)品。以火車北站為龍頭建設(shè)五家以上的五星酒店以及若干家四星酒店(火車北站五星酒店兩家，超五星一家，今后李滄中心區(qū)必須建設(shè)兩家五星酒店以上)，利用金水路和世園大道將今后石老人的游客能夠居住在李滄區(qū)，形成有效的居住和購(gòu)物消費(fèi)，李滄區(qū)旅游景點(diǎn)和石老人海濱游樂形成完整的旅游體驗(yàn)環(huán)節(jié)。

　　將李滄區(qū)旅游線路大力推廣，與青島濱海旅游結(jié)合，青島交通商務(wù)區(qū)今后建設(shè)的游客集散中心將有效展示青島各個(gè)旅游線路，形成旅游超市。

　　三、要豐富游覽內(nèi)容。充分挖掘民俗資源，積極打造文化特色街;發(fā)揮東部土地資源優(yōu)勢(shì)，以農(nóng)業(yè)觀光園為基地，建設(shè)一批休閑農(nóng)莊;整合“李滄小吃”資源，形成小吃特色街，利用青島交通商務(wù)區(qū)旅游碼頭和超五星酒店建設(shè)機(jī)會(huì)，打造高品味的濱海餐飲酒吧街區(qū);發(fā)揮李村中心商圈的作用，構(gòu)筑精品購(gòu)物街。

　　四、要樹立李滄旅游業(yè)的新形象。加快建設(shè)園藝博覽會(huì)的力度，創(chuàng)新中國(guó)青島民俗賞花會(huì)的內(nèi)容和形式，提升李滄形象，構(gòu)筑起現(xiàn)代旅游新格局。

　　建議將園藝博覽會(huì)作為旅游的龍頭項(xiàng)目，以兩個(gè)重大項(xiàng)目進(jìn)行配套建設(shè)，第一是引進(jìn)華僑城集團(tuán)建設(shè)大型主題公園和旅游綜合體，第二是支持萬(wàn)科做好李滄新城項(xiàng)目，建設(shè)好商業(yè)旅游綜合體項(xiàng)目。

　　萬(wàn)科李滄新城 賓川路以東、規(guī)劃四號(hào)線以西、世園大道以南、習(xí)水路以北，占地面積3900畝，建筑面積240萬(wàn)平方米，商業(yè)和公共建筑27萬(wàn)平方米,投資96億元，休閑娛樂、辦公、酒店和高檔居住于一體。

　　關(guān)于物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展

　　圖3 李滄區(qū)十二五期間物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

　　一、要利用好青銀高速公路、重慶中路、308國(guó)道以及鐵路、航空等交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加大土地資源整合力度，建立物流運(yùn)輸平臺(tái)和物流信息平臺(tái)，形成具有區(qū)域影響力的物流集散基地;依托青島火車北站交通樞紐中心建議重點(diǎn)發(fā)展快遞郵件和高附加值電子產(chǎn)品等物流業(yè)務(wù)，形成自己的特色。

　　二、要引進(jìn)現(xiàn)代物流企業(yè)，從政策上加大培育力度，使之盡快做大做強(qiáng)，創(chuàng)出物流服務(wù)品牌，降低青島整體物流成本，圍繞電子商務(wù)企業(yè)的配送形成一流的物流服務(wù)公司，滿足飛速發(fā)展的電子商務(wù)需求。

　　三、物流與大市場(chǎng)結(jié)合 充分提高李滄物業(yè)聚集區(qū)土地利用效率 根據(jù)成都等地成熟的大市場(chǎng)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，未來青島城市三環(huán)以內(nèi)的汽車市場(chǎng)和建材市場(chǎng)等都要遷移到郊區(qū)，李滄區(qū)可以及早規(guī)劃作為市區(qū)大市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移基地，主動(dòng)對(duì)接大項(xiàng)目落戶。

　　例如，城市物流配送基地項(xiàng)目， 計(jì)劃投資6億元 ， 占地1100畝 建筑面積6.7萬(wàn)平方米,2012年1月規(guī)劃設(shè)計(jì)年底拆遷完畢。2013年完成項(xiàng)目招商。

　　汽車城項(xiàng)目占地300畝 2011年9月出讓土地2013年竣工。

　　二、招商摸底及其訪談總結(jié)

　　城市綜合體類投資企業(yè)：大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、廈門建發(fā)集團(tuán)、深圳中航集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)、中國(guó)銀泰集團(tuán)、山東魯能集團(tuán)等，上海綠地集團(tuán)

　　會(huì)展綜合類投資公司：北京金融街集團(tuán)、廣州保利集團(tuán)

　　住宅類投資企業(yè)：上海世貿(mào)集團(tuán)、杭州綠城集團(tuán)、廣州越秀集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、中海地產(chǎn)、金地地產(chǎn)公司

　　商貿(mào)類企業(yè)：山東銀座集團(tuán)、青島海信廣場(chǎng)、太平洋百貨、遠(yuǎn)東百貨、王府井百貨等

　　地下商業(yè)投資公司：哈爾濱人和集團(tuán)、深圳時(shí)尚集團(tuán)、南京萊迪集團(tuán)

　　三、服務(wù)業(yè)規(guī)劃包括主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)及其龍頭項(xiàng)目和空間的布局

　　第一 金融和企業(yè)總部重點(diǎn)布局在青島火車北站商務(wù)區(qū)

　　圖5 填海區(qū)綠軸線兩側(cè)集中設(shè)置企業(yè)總部

　　第二 旅游重大項(xiàng)目重點(diǎn)布局在世界園藝博覽會(huì)

　　2014年青島世界園藝博覽會(huì)建成后，李滄將形成重點(diǎn)旅游景點(diǎn)，和石老人濱海旅游景區(qū)形成組合的旅游線路。李滄區(qū)吸引游客的能力將明顯增強(qiáng)，改變旅游完全集中在前海和嶗山風(fēng)景區(qū)為主的傳統(tǒng)旅游格局。

　　圖6 李滄生態(tài)商都示意圖

　　圖7 膠州灣游船碼頭

　　游客中心設(shè)置在青島火車北站長(zhǎng)途汽車站，膠州灣游船碼頭設(shè)置在填海區(qū)。

　　四、總部經(jīng)濟(jì)的具體方向研究

　　積極培育發(fā)展金融服務(wù)業(yè)。一要通過政策支持、優(yōu)化環(huán)境、創(chuàng)造條件等手段，構(gòu)建金融市場(chǎng)發(fā)展平臺(tái)，使金融企業(yè)落得下、留得住、長(zhǎng)得好。二要積極引導(dǎo)、培育現(xiàn)代金融市場(chǎng)。引進(jìn)一批經(jīng)營(yíng)方式靈活(對(duì)一些發(fā)展?jié)摿�較大，還貸能力較強(qiáng)的中小企業(yè)貸款門坎設(shè)置不要太高)的金融企業(yè)(如：民生銀行、商業(yè)銀行，金融擔(dān)保公司等)落戶，不斷提高資本運(yùn)營(yíng)效益。三要進(jìn)一步完善證券市場(chǎng)，培育壯大證券服務(wù)企業(yè)，不斷擴(kuò)展民間資金投資渠道。四是要積極引進(jìn)保險(xiǎn)企業(yè)來我區(qū)設(shè)立營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)，大力開展個(gè)人理財(cái)服務(wù)。

　　(1)鼓勵(lì)金融企業(yè)進(jìn)駐青島火車北站，以高層寫字樓和營(yíng)業(yè)廳為主，形成金融總部聚集區(qū)。

　　(2)抓住山東打造藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的機(jī)遇，利用青島火車北站填海區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，建設(shè)好超五星酒店和膠州灣游船碼頭，鼓勵(lì)半島周邊海洋和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相關(guān)的上市企業(yè)來站前區(qū)以及填海區(qū)設(shè)立企業(yè)總部或研發(fā)中心以及營(yíng)銷中心，利用青島平臺(tái)整合更多金融、海洋和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相關(guān)人才資源。

　　(3)提前謀劃滄口機(jī)場(chǎng)搬遷后的發(fā)展方向，利用機(jī)場(chǎng)的優(yōu)美綠化環(huán)境和靠近交通樞紐的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的文化創(chuàng)意和高新技術(shù)企業(yè)作為重點(diǎn)招商對(duì)象，同時(shí)發(fā)展高品質(zhì)居住，初步建議55%建筑面積作為居住，30%作為商務(wù)辦公，15%作為商業(yè)公共建駐。

　　五、李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略及其在青島和半島城市群的作用研究

　　1、李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)展的SWOT分析

　　2、李滄區(qū)商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略

　　以城市綜合體和購(gòu)物中心以及地下空間綜合開發(fā)，作為李滄中心商圈建設(shè)的主要思路。

　　以青島火車北站樞紐建設(shè)作為高附加值批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)的機(jī)遇，以會(huì)展中心建設(shè)帶動(dòng)李滄商圈的對(duì)外輻射，增強(qiáng)青島李滄區(qū)在膠東半島的輻射力，以青島最高品質(zhì)的購(gòu)物中心、五星酒店和寫字樓和公寓綜合體作為李滄的商貿(mào)旗艦。

　　3、李滄區(qū)在半島城市群的作用研究

　　膠東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的試點(diǎn)，積極發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，爭(zhēng)取成為藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的龍頭，以旅游和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)濱海和世博園經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，以自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)打造李滄的龍頭工業(yè)產(chǎn)品品牌，以技術(shù)改造和循環(huán)經(jīng)濟(jì)思路改造傳統(tǒng)的石化產(chǎn)業(yè)，扮演青島城市客廳，輻射膠東半島的商貿(mào)旗艦，國(guó)際園藝博覽會(huì)和嶗山休閑旅游相結(jié)合的龍頭。

　　青島今后發(fā)展將逐步以藍(lán)色經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主，青島主要領(lǐng)導(dǎo)設(shè)想國(guó)際藍(lán)色硅谷用地規(guī)模456平方公里，研究范圍6鎮(zhèn)一個(gè)區(qū)。

　　圖8 青島國(guó)際藍(lán)色硅谷區(qū)域范圍

　　整合東部鰲山衛(wèi)、溫泉、王村、豐城、田橫、金口、田橫島旅游度假區(qū)等六鎮(zhèn)一區(qū),打造國(guó)際藍(lán)色硅谷。

　　以藍(lán)色硅谷的開發(fā)作為今后青島發(fā)展重點(diǎn)，以青島火車北站為樞紐，將城市鐵路特別是地鐵延伸到嶅山灣一線是青島城市形成完整輪廓的關(guān)鍵一步。

　　圖9青島市地鐵規(guī)劃及青島北站地鐵延伸到鰲山灣藍(lán)色硅谷示意圖

　　六、青島火車北站城市設(shè)計(jì)與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方案

　　1、李滄區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局總體思路

　　要努力輻射周邊區(qū)縣和周邊城市，形成膠東半島第一商圈的氣勢(shì)和實(shí)力。

　　圖10 李滄商圈規(guī)劃示意圖

　　按照打造半島第一商圈的思路，規(guī)劃李滄的商貿(mào)布局。中心商圈位于維客廣場(chǎng)，高附加值批發(fā)位于新火車站，大型市場(chǎng)集群，建議設(shè)置在西區(qū)工廠搬遷區(qū)，休閑商業(yè)中心建議設(shè)置在金水路。結(jié)合社區(qū)開設(shè)建設(shè)若干社區(qū)商業(yè)中心。

　　圖12 李滄中心商圈規(guī)劃初步方案

　　以李滄區(qū)中心商圈為主，地下空間統(tǒng)一規(guī)劃，形成業(yè)態(tài)齊全的中心商圈，以青島北站為依托形成高附加值商品的批發(fā)與零售經(jīng)營(yíng)中心，以世博園旅游為龍頭打造休閑商業(yè)中心，以各個(gè)大型社區(qū)建設(shè)為機(jī)遇按照人均0.6平方米的數(shù)據(jù)發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心。

　　經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)觀察和分析，我們認(rèn)為主要金融街區(qū)適合布局在書院路，聚集營(yíng)業(yè)性金融網(wǎng)點(diǎn)為主，部分金融總部適合布局在青島火車北站站前區(qū)。

　　2、青島火車北站城市設(shè)計(jì)

　　(1)高鐵新城規(guī)劃創(chuàng)新——城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃和旅游規(guī)劃四結(jié)合

　　2008年楊寶民先生總結(jié)了中外城市規(guī)劃的理論與實(shí)踐，第一個(gè)獨(dú)創(chuàng)性地提出把城市規(guī)劃和旅游規(guī)劃以及商業(yè)規(guī)劃三結(jié)合，從2009年開始就將該理論用于長(zhǎng)春25平方公里經(jīng)開北區(qū)的新城概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)和總體策劃，取得圓滿成功。2010年，楊寶民先生總結(jié)新城規(guī)劃的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，明確提出在三結(jié)合的基礎(chǔ)上，城市新區(qū)規(guī)劃還必須和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃結(jié)合。

　　城市規(guī)劃應(yīng)與商業(yè)規(guī)劃結(jié)合。不僅需要考慮商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的合理布局，而且要注重人流規(guī)劃，將吸引人流的文化體育設(shè)施與核心商業(yè)區(qū)集中規(guī)劃。比如，“深圳福田CBD新區(qū)” 在吸引總部入住方面取得一定成功，但在人流規(guī)劃方面就是個(gè)反面案例。規(guī)劃將吸引人氣的大劇院和圖書館等公共設(shè)施集中在深南大道北側(cè)，而購(gòu)物中心等商業(yè)集中在南側(cè)，人氣和商業(yè)的割裂導(dǎo)致購(gòu)物中心開業(yè)后的蕭條。因此城市規(guī)劃部門和設(shè)計(jì)院，應(yīng)反思傳統(tǒng)，從“以人為本”的角度將商業(yè)和人流規(guī)劃納入城市規(guī)劃理論體系。

　　城市規(guī)劃還應(yīng)與旅游規(guī)劃以及生態(tài)建設(shè)密切結(jié)合�，F(xiàn)代人除生活的基本需求外，還有生活品質(zhì)的要求，生態(tài)休閑的旅游空間已成為普遍的追求。

　　城市規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃更應(yīng)是牢不可破的密切結(jié)合，產(chǎn)業(yè)擔(dān)負(fù)著城市發(fā)展的造血功能，是城市生生不息的動(dòng)力來源，產(chǎn)業(yè)的成功為城市帶來人口、財(cái)富、進(jìn)步和文明;而產(chǎn)業(yè)的失敗和衰落留下的往往是滿目蒼夷的城市廢墟。因此產(chǎn)業(yè)規(guī)劃應(yīng)成為城市規(guī)劃中的重中之重。

　　因此，新型城市規(guī)劃理論要結(jié)合商業(yè)、旅游、產(chǎn)業(yè)，四規(guī)劃同步進(jìn)行，形成體現(xiàn)和諧發(fā)展的新型理論，并從法律上規(guī)范城市規(guī)劃的實(shí)施，提升城市的品質(zhì)。

　　(2)青島北站城市設(shè)計(jì)特點(diǎn)與成果

　　德國(guó)萊茵建筑設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)青島火車北站城市設(shè)計(jì)，青島北洋設(shè)計(jì)院配合詳細(xì)設(shè)計(jì)，深圳新摩爾商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)策劃和商業(yè)規(guī)劃。青島火車北站是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的策劃和設(shè)計(jì)一體化模式，克服了國(guó)內(nèi)很多樞紐建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)管理脫節(jié)的毛病。

　　商業(yè)管理公司介入的最佳時(shí)機(jī)是高鐵交通樞紐設(shè)計(jì)開始階段，能夠挖掘最大的商業(yè)價(jià)值和社會(huì)效益。只有這樣一體化配合才能達(dá)到世界先進(jìn)水平，中國(guó)的高鐵樞紐例如青島等都是施工快完成時(shí)候才詳細(xì)商業(yè)管理公司進(jìn)行策劃，已經(jīng)較晚了，很多空間已經(jīng)無法優(yōu)化。

　　城市設(shè)計(jì)目標(biāo)

　　1. 將規(guī)劃區(qū)域整合到現(xiàn)有城市的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)和城市空間關(guān)系

　　Integration of the planning area into the infrastructural net and spatial relationship of the existing city.

　　2. 盡可能的將現(xiàn)有建筑物，地形和道路進(jìn)行維護(hù)和整合

　　Maintenance and integration of the existing buildings, topography and roads, whenever possible

　　3. 不同交通系統(tǒng)之間的便捷和高效連接

　　Short and comfortable access to public transport and efficient connections between the different traffic systems

　　4. 地鐵站和公共交通樞紐設(shè)施的最大化，盡量減少私人交通

　　Highest density around the subway stations and public traffic hub to minimize the private traffic.

　　5. 盡量創(chuàng)造行人優(yōu)先，自行車和非機(jī)動(dòng)車的環(huán)境

　　Priority for pedestrians, cyclists and car free environment when

　　ever possible.

　　6. 創(chuàng)造一個(gè)充滿活力的混合型短途城市環(huán)境。休閑，商務(wù)和工作 之間為步行距離

　　Mixed use for a vibrant city of short distances. Walking distances between recreation, commerce and work.

　　7. 公共交通樞紐和商業(yè)區(qū)之間的行人流線連接

　　Interaction between passenger flows at traffic hub and shopping.

　　8. 火車站周邊各類交通的清晰組織系統(tǒng)。公共交通和個(gè)人交通系統(tǒng)中便捷的到達(dá)和離站組織

　　Clear organisation of all traffic needs around the station. Clear ari and sheelened ways for all passengers of public and private traf fic.

　　9. 通過優(yōu)化周邊公共空間的價(jià)值最大化的提高每個(gè)建筑地塊的價(jià)值

　　Maximize the value of each single construction plot by optimizing the value of the surrounding public space.

　　10. 根據(jù)現(xiàn)有地形情況創(chuàng)造一個(gè)有特點(diǎn)的公共空間

　　Take the existing topography as a chance to create a special cha- racter for the public space.

　　11. 盡可能并合理的保存歷史建筑物結(jié)構(gòu)并賦予其新的功能。

　　中央綠地作為新車站東部和西部地區(qū)開放空間的脊柱。

　　青島火車北站區(qū)域城市設(shè)計(jì)夜景圖

　　青島火車北站土地規(guī)劃利用圖

　　短距離活力城市的混合功能

　　原則上，每個(gè)地塊區(qū)域都應(yīng)該有一個(gè)混合功能區(qū)以保證城市全天的生活活力。應(yīng)避免有單功能區(qū)域，因?yàn)槿绻�每天在一些時(shí)間內(nèi)缺少人氣會(huì)讓人們失去社會(huì)控制和足夠的安全感。

　　3、 3平方公里的商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)布局

　　3平方公里的商業(yè)規(guī)劃:

　　以時(shí)裝和皮革皮具和數(shù)碼等高附加值產(chǎn)品為主，依托青島產(chǎn)地優(yōu)勢(shì)，做好高鐵站點(diǎn)批發(fā)市場(chǎng)，充分發(fā)揮地鐵和公交站點(diǎn)綜合交通優(yōu)勢(shì)，兼營(yíng)零售。

　　以棉紡歷史文化博物館等為主，打造體驗(yàn)式休閑商業(yè)，將紡織工藝展示和服飾產(chǎn)品展示中心結(jié)合，形成服飾產(chǎn)品展銷和批發(fā)功能，有效利用好國(guó)棉六廠的老廠房.沿著中軸線北側(cè)，建設(shè)一流城市商業(yè)綜合體，以歷史保留四合院和四流中路為主，建設(shè)餐飲酒吧街區(qū)，形成啤酒展示和文化體驗(yàn)等特色餐飲休閑街區(qū).以長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站為主，

　　建成青島游客集散中心，主動(dòng)規(guī)劃濱海膠州灣游船碼頭，建設(shè)五星酒店和濱海休閑商業(yè)街區(qū)，積極發(fā)展文化旅游支柱產(chǎn)業(yè)，和嶗山以及石老人等組成精品旅游線路。

　　圖13青島火車北站 綜合體初步效果圖

　　4、站前區(qū)地下商業(yè)規(guī)劃(詳見另外文件)

　　含站前區(qū)地下商業(yè)街區(qū)體量、業(yè)態(tài)和布局以及建筑策劃專題研究;

　　地下商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析(盈虧平衡、投入產(chǎn)出分析、不同階段的現(xiàn)金流分析等)

　　七、商業(yè)規(guī)劃與空間布局的結(jié)合研究

　　1、商業(yè)、商務(wù)辦公、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的龍頭項(xiàng)目及其空間布局

　　商務(wù)辦公等重點(diǎn)分布在站前區(qū)東廣場(chǎng)綠軸線兩側(cè)，此外，填海地綠軸線適合集中布局企業(yè)總部辦公樓。

　　以游客集散中心和長(zhǎng)途汽車站以及膠州灣游船碼頭為主重點(diǎn)服務(wù)青島旅游行業(yè)。

　　以西廣場(chǎng)會(huì)展綜合體為主，重點(diǎn)服務(wù)膠東半島的會(huì)展業(yè)，舉辦在東北亞有特色的會(huì)展活動(dòng)，帶動(dòng)李滄區(qū)整個(gè)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局圖和不同檔次酒店布局圖

　　商業(yè)規(guī)劃方案1

　　圖14 李滄區(qū)一期商業(yè)規(guī)劃

　　圖15 青島北站游客客運(yùn)中心商業(yè)綜合體

　　長(zhǎng)途汽車站和東側(cè)地塊可以組成旅游客運(yùn)中心，不僅具有客運(yùn)長(zhǎng)途汽車站功能，而且具有旅游服務(wù)功能，配套服飾批發(fā)商業(yè)與酒店及公寓綜合體，其中長(zhǎng)途汽車站地塊占地面積4萬(wàn)平方米，60畝土地， 6萬(wàn)平方米建筑面積，其中2萬(wàn)平方米用于長(zhǎng)途汽車站，3萬(wàn)平方米地上商業(yè)，地下計(jì)入容積率商業(yè)1萬(wàn)平方米，1萬(wàn)辦公，地下兩層用于停車。

　　C21-A1地塊占地為32840平方米，容積率4.24，建筑面積13.9萬(wàn)平方米。

　　物業(yè)定位：經(jīng)濟(jì)型酒店和寫字樓及時(shí)裝批發(fā)市場(chǎng) 商業(yè)建筑面積6萬(wàn)m2 寫字樓和酒店7.9萬(wàn)m2 (三星商務(wù)酒店)

　　圖16 青島交通商務(wù)區(qū)核心區(qū)商業(yè)規(guī)劃和酒店布局圖