很多地產(chǎn)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，不再是純粹地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是直接進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)，打造自己的商業(yè)品牌，欲分商業(yè)市場(chǎng)一杯羹。
如今，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不滿(mǎn)足出售商鋪和租金的回報(bào)，直接介入到商業(yè)的領(lǐng)域，以連鎖的形式擴(kuò)張，打造自己的商業(yè)品牌，給零售商帶來(lái)巨大的壓力。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是國(guó)內(nèi)最早涉及商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，是中國(guó)最大的專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、亞洲排名第一的不動(dòng)產(chǎn)商,持有收租物業(yè)面積700萬(wàn)平方米。
萬(wàn)達(dá)憑借其實(shí)力和品牌號(hào)召力，在全國(guó)各地攻城略地，連鎖開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)大部分只租不售，擁有1000多家簽訂合作協(xié)議的商家，這種經(jīng)營(yíng)模式被稱(chēng)之為“訂單地產(chǎn)”。
近年來(lái)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)不滿(mǎn)足于只拿到商家微薄的租金，而想取而代之。
為此，萬(wàn)達(dá)陸續(xù)打造了萬(wàn)達(dá)國(guó)際影院、萬(wàn)千百貨、大歌星KTV、大玩家游戲機(jī)中心，實(shí)現(xiàn)從地產(chǎn)企業(yè)到“商業(yè)+地產(chǎn)”企業(yè)的轉(zhuǎn)變。萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)商才是萬(wàn)達(dá)最大的特色。
萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式已經(jīng)注入了更多的商業(yè)元素。
萬(wàn)達(dá)旗下的萬(wàn)千百貨遍地開(kāi)花，2010年有17個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，2011年計(jì)劃開(kāi)業(yè)20余個(gè)，未來(lái)將有80余個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在全國(guó)亮相，持有收租物業(yè)面積1200萬(wàn)平方米，年租金總收入超過(guò)80億元，規(guī)模排名全球前四。
背靠全球500強(qiáng)企業(yè)中糧集團(tuán)的中糧置業(yè)，也是近年來(lái)上升勢(shì)頭最強(qiáng)勁的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，其全力打造的大悅城成為國(guó)內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)桿。中糧集團(tuán)以“大悅城”為核心的“全服務(wù)鏈城市綜合體”的總投資規(guī)模將超過(guò)700億，約占中糧集團(tuán)總資產(chǎn)的30%，20多個(gè)“大悅城”將在國(guó)內(nèi)大中城市布局。
華潤(rùn)置地也構(gòu)建了清晰的商業(yè)地產(chǎn)版圖，其40%商業(yè)地產(chǎn)盈利就將主要來(lái)自華潤(rùn)萬(wàn)象城、華潤(rùn)萬(wàn)家和華潤(rùn)印象城。
首創(chuàng)置業(yè)也同樣商業(yè)與地產(chǎn)齊頭并進(jìn)，準(zhǔn)備在未來(lái)將奧特萊斯這一業(yè)態(tài)在全國(guó)開(kāi)到30家……
今年以來(lái)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始打造自己的商業(yè)品牌。
有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，朝著品牌化和規(guī)�；较虬l(fā)展，向商業(yè)滲透，是房地產(chǎn)業(yè)成熟和成長(zhǎng)的階段性標(biāo)志。
但并不是所有進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)都涉足商業(yè)經(jīng)營(yíng)。
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多來(lái)自于傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商，它們的著眼點(diǎn)在于商鋪的銷(xiāo)售。而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否，關(guān)鍵在于項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)價(jià)值。
萬(wàn)科北京公司的負(fù)責(zé)人公開(kāi)對(duì)媒體表示，旗下商業(yè)項(xiàng)目并不會(huì)持有太長(zhǎng)時(shí)間，經(jīng)過(guò)幾年的運(yùn)營(yíng)之后，會(huì)尋求私募基金或保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)投資者實(shí)現(xiàn)退出�！拔覀兊纳虡I(yè)項(xiàng)目是為了給住宅項(xiàng)目帶來(lái)更多的附加價(jià)值，而不是像其他公司那樣要求長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)�！彼硎荆灾苻D(zhuǎn)率和現(xiàn)金流為重要考量指標(biāo)的萬(wàn)科，無(wú)法容忍商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金過(guò)多的占?jí)�，更難以抵御投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)吞噬現(xiàn)金從而對(duì)營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)和ROE(凈資產(chǎn)回報(bào)率)降低的責(zé)難。
在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬(wàn)科被萬(wàn)達(dá)的王健林稱(chēng)作“小學(xué)生”。
住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)完全是兩種思維方式，實(shí)力雄厚的萬(wàn)科，可以很快組建起一支豪華的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，但公司的戰(zhàn)略不調(diào)整，十幾年固有的住宅開(kāi)發(fā)理念和習(xí)慣不可能瞬間調(diào)整過(guò)來(lái)。
眾多轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商，與萬(wàn)科是同樣的思維。如何具備持續(xù)的低成本融資和低成本拿地的能力，才是這些企業(yè)的真正意圖。
文/本刊記者 梁志堅(jiān)
